Высокие цены квадратного метра, отсутствие доступных схем покупки жилья вынуждают жителей мегаполисов России, в особенности Москвы и Санкт-Петербурга искать альтернативные способы приобретения недвижимости. Одним из подобных способов является покупка ипотечной квартиры. Насколько оправдана подобная сделка и как минимизировать ее риски? Давайте разберемся вместе.
Ипотека – это процедура покупки жилого помещения с помощью банка на основе договора, который обязывает заемщика регулярно выплачивать в финансово-кредитное учреждение фиксированные суммы в качестве погашения задолженности. То есть недвижимость перейдет заемщику в полноправную собственность только после погашения займа. До этого момента квартира находится в залоге у кредитора.
Другими словами, если вы покупаете ипотечную квартиру, вы приобретаете объект недвижимости, который находится в залоге у банка. Именно финансово-кредитное учреждение и является его хозяином, поэтому может распоряжаться им как хочет.
Главным преимуществом покупки квартиры под ипотекой является цена квадратного метра. Действительно, подобный вид недвижимости отличается более доступной стоимостью, ведь банки всегда выставляют такие объекты по сниженной цене ввиду неисполнения предыдущим заемщиком своих обязательств.
К другим плюсам приобретения квартиры под ипотекой можно отнести:
- Отсутствие третьих лиц. Покупка объекта под ипотекой – это на 100% прозрачная сделка. При покупке не появятся неожиданные родственники или иные третьи лица, которые неожиданно заявят о своих правах на жилье.
- Безопасность. Продавец заключает с банком и покупателем трехсторонее соглашение. После этого все долговые обязательства переходят к будущему владельцу недвижимости.
Возможные трудности
Процесс покупки квартиры под ипотекой осложнен в основном из-за того, что объект находится под обременением, которое снимется только после полной оплаты стоимости жилья. К другим трудностям можно отнести:
Существует несколько способов покупки квартиры, находящейся под ипотекой – приобретение непосредственно у банка за наличный расчет или в кредит, а также покупка у самого заемщика. Рассмотрим каждый способ в отдельности.
В данном случае покупатель оплачивает оставшуюся часть долга за квартиры в банке. Остаток же суммы долга он выплачивает продавцу по договору купли-продажи.
Возможна и покупка квартиры с обременением с помощью ипотеки. В этом случае рекомендуется брать кредит именно в том банке, в котором заемщик и гасит ипотеку.
Одна из самых сложных схем покупки квартиры является ее покупка у самого заемщика. Даже если вы подружились с прежним владельцем жилья и уверены в нем, при заключении договора необходимым условием согласия кредитно-финансовой организации на сделку является участие представителя банка в покупке.
Сам процесс покупки прост: за заемщика новый покупатель вносит остаток долга. А затем – приобретает жилье в привычном порядке. Такой способ отличается самыми высокими рисками.
- Сначала, как вы понимаете, продавец, покупатель и представитель банка заключают сделку купли-продажи и подписывают все необходимые бумаги.
- В банке арендуется две ячейки.
- В первую ячейку вкладывается сумма, необходимая для полного погашения ипотеки.
- Во вторую ячейку вкладывается сумма средств, оставшаяся для продавца согласно договору.
- После того, как лица погасили долг, банк выдает им справку об отсутствии задолженностей перед финансово-кредитной организацией.
- Стороны заключают договор купли продажи.
- Пакет документов, вместе с договором подается для перерегистрации для снятия обременения.
- Права собственности на недвижимость без обременения передаются новому лицу.
- Новый заемщик обращается с заявлением в банк.
- Финансово-кредитное учреждение рассматривает кредитную историю, платежеспособность нового заемщика и принимает решение.
- Происходит погашение одного займа, а затем – выдача нового.
При покупке квартиры с обременением в кредит или за наличные, во избежание непредвиденных происшествий, важно учесть несколько важных моментов.
- Не поленитесь узнать все о новой квартире – посетите Росреестр, в котором вы можете получить объемные сведения о владельце и квадратных метрах.
- Передавайте деньги только с помощью банковской ячейки.
- При любых расчетах берите расписку.
- Чтобы убедиться в отсутствии прописанных в квартире третьих лиц, возьмите расписку их домовой книги.
- Заключайте предварительный договор купли-продажи, прописывайте в нем все условия. Помните, что, если внести средства в счет погашения долгосрочного долга заемщика, он станет собственником жилья и может отказаться от заключения договора.
- Чтобы сделка прошла успешно, проконсультируйтесь с юристом.
Помните об осторожности, проверяйте каждый шаг, и тогда вы сможете купить ипотечную квартиру без проблем и сложностей.