Как купить в ипотеку квартиру без взноса

Последние изменения: Май 2019

Можно ли купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку? В наше время для многих остро стоит жилищный вопрос. Основным способом решения данной проблемы является ипотечное кредитование, так как собрать самостоятельно крупную сумму на приобретение собственного жилья для подавляющего большинства – непосильная задача. Но даже при заключении кредитного договора от заемщика требуются собственные денежные средства, эквивалентные 10 — 70% от стоимости приобретаемой недвижимости. Собрать такую сумму для многих проблематично.

Кредитно-финансовые учреждения в целях привлечения новых клиентов регулярно улучшают программы по ипотечному кредитованию, делая их максимально доступными для потребителей.

Тенденция направлена на:

снижение процентной ставки; возможность рефинансирование; снижение размера первоначального взноса; выдача займов по минимальному пакету предоставленных документов.

Однако банки не торопятся предоставлять населению такого рода продукты без первоначального взноса. С точки зрения банкиров отсутствие неких личных накоплений у потребителя на первичное внесение отрицательно характеризует такого клиента как заемщика. Это означает, что у такого клиента отсутствует финансовая дисциплина, и он не в состоянии рационально управлять собственным доходом и откладывать часть денег. Для банков такой клиент представляется неблагонадежным. Подобного мнения придерживаются большинство крупнейших финансово-кредитных учреждений, таких как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Альфа-банк и т.д.

Кроме того, что отсутствие первоначального взноса отрицательно и с позиции самого заемщика. Чем большая часть внесена изначально, тем меньше величина ежемесячных платежей, да и общая сумма долга уменьшается. Более того, если в какой-то момент гражданин потеряет возможность исполнять свои обязательства перед банком, при отсутствии первоначального взноса он рискует остаться вообще без ничего.

Все дело в том, что первое время производимые платежи идут в оплату процентов, не затрагивая само тело кредита. Учитывая, что покупаемая недвижимость находится в залоге, при неисполнении лицом обязательств по договору, кредитор вправе забрать залог для дальнейшей продажи. При наличии внесенного первоначального взноса какая-то разница после продажи за вычетом использованных процентов и неустойки будет возвращена заемщику.

Несмотря на явные негативные моменты такой сделки, некоторые банки готовы одобрить целевые жилищные займы без внесения заемщиком начальных личных средств.

В этом случае кредитно-финансовое учреждение более придирчиво рассматривает клиента, предъявляя ему более жесткие условия.

На общих требованиях ипотека может быть доступна:

Для граждан Российской Федерации, проживающих в субъекте нахождения конкретно выбранного банка. Возраст от 21 до 65 (некоторые банковские учреждения допускают иные возрастные рамки). Имеющим официальное трудоустройство со стажем не менее полугода на последнем месте.

Отдельная возможность приобрести жилье в ипотеку без первоначального взноса имеется у владельцев недвижимого имущества, которое может быть использовано в качестве залога. Такая схема подходит семьям, желающим улучшить имеющиеся жилищные условия за счет банковской ссуды. В этом случае кредит выдается под залог недвижимости, которая уже есть в наличии у клиента, поэтому ссуда выдается без необходимости внесения первичной оплаты из собственных ресурсов.

Еще из минусов такой сделки можно отметить низкий размер займа, так как банкиры едва ли выдадут сумму более 60-70% от стоимости залоговой недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке является еще одной возможностью обзавестись собственными квадратными метрами без первичного капитала. Все дело в том, что строительные компании с готовностью предоставляют рассрочку на строящиеся квартиры.

Договор рассрочки может быть заключен непосредственно с застройщиком без участия банковской организации. Обычно объект продается потребителю на стадии котлована и по мере возведения дома клиентом производится оплата. Покупку жилого помещения в рассрочку от застройщика нельзя назвать ипотекой. Как правило, такая сделка представляет собой договор долевого участия, где дольщик вносит регулярные платежи на протяжении строительства дома.

Но имеются и минусы:

короткий срок кредитования (как правило, 1-7 лет); отсутствует возможность использования (пока идет строительство объекта); цена за квадратный метр при рассрочке платежей обычно отличается в большую сторону.

Так, если целевая жилищная ссуда выдается на длительный срок в несколько десятков лет, то рассрочка от застройщика обычно не превышает планируемый период возведения объекта. Чаще всего это временной отрезок в несколько лет или даже в несколько месяцев.

Самым главным минусом является то, что покупатель, получая рассрочку от застройщика, существенно переплачивает, так как цена за квадратный метр при единовременной оплате будет отличаться в меньшую сторону от стоимости, предлагаемой по типу рассрочки. В зависимости от отдельно взятых условий строительной компании такая разница в ценах может даже превышать банковские проценты за обслуживание ипотечного кредита.

Еще один вариант покупки жилья без собственных накоплений возможен с использованием государственного субсидирования.

Наиболее часто встречаемыми видами такого рода ипотечных кредитов с господдержкой являются:

Перечисленные пункты являются государственными инструментами софинансирования при покупке недвижимого имущества и не требуют от заемщика наличия собственных первичных денежных средств.

Размер Материнского капитала в настоящее время чуть меньше полумиллиона рублей, что не хватит на покупку обособленного жилого помещения в большинстве регионов страны, но достаточно для внесения первичной части от стоимости ипотеки. Такой способ использования государственных средств является наиболее востребованным еще и потому, что потратить деньги на покупку недвижимости без ипотеки до достижения вторым ребенком (за рождение которого полагается государственная денежная помощь) трехлетнего возраста попросту нельзя.

Однако использовать сертификат на погашение целевого жилищного займа можно в любое время с момента получения сертификата. Когда в семье появляется второй ребенок, а условия проживания оставляют желать лучшего, вполне закономерно, что молодые родители оформляют ипотечный кредит, используя Материнский капитал для начального взноса.

Определенные категории военнослужащих имеют право участия в программе Накопительно-ипотечной системы (НИС) Министерства Обороны РФ. Суть системы сводится к тому, что военнослужащий, который имеет право регистрации в НИС, получает личный счет, на который Министерство Обороны производит регулярные ежемесячные отчисления.

После трех лет с момента регистрации в НИС у военного возникает право использовать накопившиеся денежные средства как первоначальный взнос при покупке жилья в ипотеку. Дальнейшие платежи осуществляются из резервов Министерства Обороны РФ. Участникам НИС достаточно выяснить, какие банки дают военную ипотеку в регионе местонахождения, собрать необходимые документы и обратиться с заявкой в кредитное учреждение.

Следует учитывать, что размер такой субсидирования лимитирован и составляет немногим больше 2 миллионов рублей . Этой суммы достаточно для покупки жилплощади в большинстве субъектах, но не хватит на приобретение дома или квартиры в крупных мегаполисах. Сверхлимитную стоимость военнослужащий будет оплачивать из собственных доходов, правда, купить недвижимость допустимо в любой точке страны, независимо от места проживания и места прохождения службы.

Размер не предполагает полную оплату стоимости отдельного жилища, поэтому чаще всего этот вид господдержки используется для внесения в качестве первичной оплаты по целевому жилищному займу.

Описанный подход является оптимальным для одновременной тренировки финансовой дисциплины вкупе со сбором необходимых средств на начальную частичную оплату ипотечного жилья.

Такая же вероятность предусмотрена для семей, имеющих более двух детей, ввиду того, что на второго ребенка государство выдает сертификат на сумму Материнского капитала, который также может быть задействован в качестве первоначального взноса по целевым жилищным займам.

К отдельной категории заемщиков относятся военнослужащие-участники НИС, имеющие возможность погасить ипотечный кредит (или наибольшую его часть) за счет государственного софинансирования.

И наконец, без начальных трат реально купить жилплощадь в новостройке напрямую у застройщика в рассрочку по договору долевого участия.
Такой вариант достаточно популярен, так как застройщики, как правило, не проверяют кредитную историю и не требуют подтверждений уровня дохода покупателя.