Как лучше брать ипотеку со страховкой или без страховки

3 года назад мы с женой взяли ипотечный кредит под 11% годовых на 6 млн.руб. При этом банк навязал взять:

страховку недвижимого имущества,
страховку титула,
страховку жизни и трудоспособности всех заемщиков, т.е. на двоих поскольку второй супруг при ипотеке всегда выступает созаемщиком.

Страховка недвижимого имущества обошлась в 12000 руб. на год.

Страховка титула порядка 3000 руб. на год, точно не помню.

А вот за страховку жизни и трудоспособности за двоих мы заплатили 72000 руб. на год.

Позднее в ипотечном договоре я прочитал, что заемщик может не страховать свою жизнь и трудоспособность, но в этом случае процентная ставка по кредиту будет увеличена на 1% т.е. вместо 11% будет 12%. После этого я взял калькулятор и посчитал: потраченные средства на страховку в общем итоге составили 87000 руб., что составляет 1.45% от 6 млн.руб. Таким образом получалось что при отказе от страхования с одновременным увеличением процентной ставки по кредиту я все равно буду платить меньше, чем если бы я каждый год оплачивал страховку.

Посчитал, взвесил, решил, сделал.

Через год, перед окончанием срока страховки я связался с банком и сообщил, что я желаю отказаться от страховки с одновременным увеличением процентной ставки, мне ответили нет проблем, попросили написать заявление об увеличении процентной ставки и после этого прислали новый график платежей. Как потом выяснилось отказаться можно было от страхования жизни и трудоспособности, а вот страховать недвижимость нужно было по прежнему, да и титул нужно страховать в течении первых 3-х лет. Чтож надо так надо сказал я и приступил к поиску где застраховать недвижимость и титул. Нашел неплохое предложение в страховой компании Цюрих, у них страхование недвижимости и титула обошлась мне в 6000 руб. на год. Таким образом получилось что банк не только навязал мне изначально страхование, но и в страховой компании Пари, которую порекомендовал банк, стоимость страхования оказалось как минимум в 2 раза дороже, чем в страховой компании Цюрих. Мелочь, но неприятно.

Таким образом всем кто собирается брать ипотечный кредит я рекомендую:

Если банк навязывает страховку при получении ипотеки, соглашайтесь т.к. в противном случае банк может отказать в выдаче ипотечного кредита.
После получения ипотечного кредита и покупки квартиры в спокойной обстановке посчитайте все на калькуляторе и примите решение отказываться ли от страхования или нет. На принятие решения у Вас будет ровно год пока действует текущая страховка.
При подсчетах имейте в виду что банк требует страховать недвижимость на сумму основного долга + 10%. А поскольку с каждым годом сумма основного долга уменьшается, то и стоимость страхования недвижимости будет уменьшаться.
Обратите внимание что можно ежегодно заключать договор по страхованию недвижимости либо заключить договор страхования один раз на весь срок действия кредитного договора и потом просто ежегодно оплачивать. Здесь есть очень важный нюанс: если Вы заключите договор на несколько лет, то в нем будет зафиксирована страховая стоимость недвижимости на момент заключения договора и будет действовать в течении всего срока действия договора страхования, при этом страховая стоимость не будет изменяться. Если же ежегодно заключать договор страхования, то в договоре будет фиксироваться страховая стоимость недвижимости на момент заключения договора страхования в размере остатка основного долга +10%, т.е. в этом случае страховая стоимость будет ежегодно уменьшаться.

Многие заемщики зачастую возмущаются требованием банка страховать жизнь. Очень часто встречается вопрос о том, можно ли отказаться от этого страхования? Каковы в этом случае будут санкции со стороны банка?

От страхования недвижимости-предмета залога отказаться нельзя, так как Закон «Об ипотеке» однозначно говорит о такой обязанности заемщика. Следовательно возникает вопрос: а имеет ли банк право требовать страховать жизнь? Вообще-то, это добровольный вид страхования, и по идее никто не может нас заставить себя страховать. Банк это также понимает. Но также банк, в отличии от некоторых заемщиков, может прекрасно оценить и свои риски, и риски клиента. Большинство заемщиков искренне верят, что ничего плохого в их жизни произойти не может, а страхование — бесполезная дорогая услуга. В этой статье мы подробно разбираем мотивы и логику банковского требования о страховании жизни.

Таким образом, банк, чтобы не нарушать закон, дает своим заемщикам выбор: или страховать свою жизнь и здоровье, или отказаться и повысить процентную ставку по ипотеке. И в этом случае, уже можно оценить, какой вариант обойдется дешевле. Но призываем вас при расчетах помнить, что речь идет в конечном итоге не о том, что дешевле-дороже, а прежде всего о том, что страхование — не бесполезная бумажка, а обязанность страховой компании выплатить банку весь кредит в случае смерти или инвалидности заемщика. И таких примеров много.

Мы изучили, как различаются условия лидеров ипотечного кредитования в части страхования жизни заемщиков и повышения ставок по ссуде (см. таблицу).

Банк	На сколько повышается % ставка, если нет страхования жизни
Сбербанк	1%
ВТБ-24	1%
Россельхозбанк	1%
Райффайзенбанк	0,5% (если заемщику менее 45 лет) / 3,2% (если более 45 лет)
Дельтакредит	4%
Газпромбанк	1%
Санкт-Петербург	1%
Абсолютбанк	4%
Транскапиталбанк	2,5%
Альфабанк	2%

Как видно из таблицы, все ведущие банки предлагают выбор своим заемщикам. Причем диапазон увеличения ставки по ипотеке при отказе страховать жизнь 1%-4%.

Возможность выбора банки стали предлагать не так давно. Например, в ипотечных договорах до 2012 года, как правило, все прописывали пункт комплексного ипотечного страхования в обязательном порядке. Но некоторые предприимчивые заемщики сообразили, что принудительное страхование жизни не совсем законно, и просто отказывались страховаться. И банк не мог предъявить никаких требований. А вот по недавно заключенным кредитным договорам с возможностью выбора — банк просто в этом случае накажет клиента, повысив ставку по кредиту. При этом анализ судебной практики говорит о том, что начисление банком неустойки за отказ от страхования квартиры при кредите абсолютно законны.

Посчитаем, какой вариант экономнее на примере Сбербанка.Тариф на страхование жизни и здоровья заемщика зависит от нескольких факторов, главные из них — это пол и возраст. Обращаем ваше внимание, что некоторых категорий заемщиков страховые компании вооьще откажут страховать.

Например, это лица с инвалидностью, имеющие серьезные проблемы со здоровьем или опасную работу. При заполнении медицинской анкеты все эти данные указываются.

В нашем онлайн калькуляторе сделаем расчет страховки по ипотеке для следующих условий (все условные лица здоровы и не имеют опасных увлечений/работы):

Женщина, 28 лет. Тариф — 0,13%
Мужчина 28 лет. Тариф — 0,25%
Женщина 50 лет. Тариф — 0,94%
Мужчина 50 лет. Тариф — 1,49%

Итоговый тариф умножается на сумму кредита и определяется стоимость страхования жизни для ипотеки Сбербанка.

Сравниваем этот тариф с 1% ставки. Если рассматривать только вопрос экономии, то все просто: если тариф ниже, чем 1%, то выгоднее купить страховку жизни. И наоборот.

Также обращаем ваше внимание, что наши тарифы на страховку жизни ипотеки достаточно низкие по сравнению с тем, что предлагают кредитные менеджеры в Сбербанке (от компании «Сбербанк-страхование»). Например, тариф для женщины 28 лет в «Сбербанк-страховании» будет 0,33%, то есть в 2,5 раза больше.Но в любом случае застраховать жизнь для условных людей в наших трех первых примерах будет дешевле, чем соглашаться на повышение ставки по ипотеке на 1%. И только для мужчины в возрасте 50 лет страхование обойдется дороже, чем этот 1% в год.

Все эти расчеты верны, только если мы считаем экономию в данный момент. Но если оценить все риски в комплексе, то становится понятно, что вероятность серьезной болезни у мужчины в старшем возрасте очень высока. И тут каждой семье стоит задуматься, а способен ли другой супруг в одиночку погашать ипотеку и содержать детей. Мы уверены, что для спокойствия и финансовой безопасности все-таки правильнее будет оформить личное страхование при ипотеке .

Рассчитаем на конкретном примере. Женщина, 28 лет берет ипотечный кредит в Сбербанке на сумму 2 млн. руб. на 20 лет под 11% годовых. Если она оформляет страховку жизни, тогда ставка будет снижена на 1% и составит 10% годовых.

Без страхования размер ежемесячного платежа по кредиту будет 20644 руб.
Со страхованием размер ежемесячного платежа по ипотеке составит 19300 руб.

Итого разница в сумме ежемесячного платежа = 20644 руб. — 19300 руб. = 1344 руб . а в экономия составит (13444 руб. *12)=16128 руб.

Но надо также учесть затраты на страховку. В нашем примере для женщины 28 лет стоимость полиса страхования жизни на год составит (2 млн. руб.*0,13%) = 2600 руб.

Итого: чистая экономия за наличие страховки жизни при ипотеке будет: 16128 руб. минус затраты на страхование 2600 руб. = 13528 руб. в год.

Также не стоит забывать, что помимо финансовой выгоды заемщик или его родственники получают и страховую защиту на случай смерти или инвалидности. Вы можете ознакомится с примерами реально произведенных выплат по ипотечному страхованию, чтобы иметь представляение как работает страховка при ипотеке.

Более того, для удобства физлиц, уже заключивших договор об ипотечном кредитовании в Сбербанке, предоставляется выбор. С 1 июня 2016 года заемщики вправе возвратить средства за навязанную страховку. Можно было бы порадоваться за получение дополнительного дохода, только ставка в пониженной величине больше не действует, поэтому вы все равно остаетесь в минусе.

Политика Сбербанка продумана по максимуму – здесь клиентов не вынуждают брать ипотеку, страхуя жизнь и здоровье. Но и на льготную процентную ставку, зафиксированную в соглашении размером 12%, при отсутствии страховки рассчитывать тоже не стоит. Разрыв между обычной ставкой и льготной не большой – всего 1%, но, если оплачивать взносы по кредиту 20 лет, сумма получается приличная.

И повышение это, скорее всего, не ограничится тем размером, который сегодня закладывается страховщиками, а будет выше, ведь для банка это дополнительная нагрузка, которая не лежит в зоне его основных компетенций. Многие специалисты прогнозируют, что, в случае если банки будут вынуждены поднять ставки, чтобы защитить себя, объемы кредитования сократятся и ипотечный рынок, который и так еле-еле начал развиваться, снова пойдет на спад.

Если квартира стоит 3 млн рублей, из которых 1 млн – собственные средства, а 2 миллиона рублей – заёмные, то при ставке 12% годовых ежемесячный платёж составит примерно 22 тыс. рублей. Приняв в расчёт стоимость страховки, например, 1% от размера кредита, получим, что в первый год вы должны будете выплатить 20 тыс. рублей – сумма соизмерима с размером ежемесячного платежа. Со временем, по мере того как будет уменьшаться сумма основного долга, будет снижаться и стоимость страховки. С другой стороны, год от года стареет приобретенная им недвижимость, в связи с этим фактом размер страхового платежа предугадать не так-то просто.

Стоимость страховки также в немалой степени зависит от самого объекта залога – элитное это жилье или хрущёвка, новый дом или дореволюционный, ухоженное строение или трущобы, пережившие пожар. Например, если офисный работник решит приобрести дом в сейсмоопасной зоне, стоимость страховки, конечно же, увеличится.

На размер страховки влияет остаток кредитной задолженности — то есть, ежегодно при наступлении очередного периода ответственности, сумма для определенного объекта пересчитывается, в соответствии с задолженностью страхователя на конкретную дату.
На размер ежегодной выплаты влияет процентная ставка, при ее изменении меняется и выплата.
Выплата меняется, если произошло досрочное погашение.
Страховка оплачивается единожды в год.

Во сколько заемщику обойдется личная страховка, зависит от установленных тарифов и индивидуальности отдельно взятого случая. На её размер оказывают влияние возрастные данные, уровень здоровья заемщика и профессия. Это — очень важные параметры при определении процента взноса.

Для начала давайте вспомним, что страхование ипотечного жилья является обязательным пунктом договора, от которого заемщик не имеет права отказаться на законодательном уровне. А вот другие виды страхования, включая страхование жизни, которое так любят советовать менеджеры в банках, не является обязательным. Казалось бы, отказывайся от любого вида страхования кроме обязательного и живи спокойно. Не тут-то было! Во-первых, отказ от любого другого вида страхования, навязанного банком, может привести к отказу еще на момент рассмотрения заявки и подачи документов, а во-вторых, даже если такой вариант и возможен, то процентная ставка по ипотеке разом увеличивается на несколько пунктов, обычно это 2-4%, что является весьма весомым толчком для оплаты страховки. Правда, не забывайте о том, что с помощью высоких страховых взносов отдельные банки перекрывают ставку по ипотеке, иными словами, соглашаетесь вы на страховку или нет, сумма выплат практически не изменяется.

Страхование титула защищает интересы банков, которые могут быть задеты при утрате заемщиком права собственности. Такая страховка оформляется далеко не во всех ситуациях, а только в случаях, когда кредитором выявлены дополнительные риски при изучении документов на жильё.

Срок действия полиса равен предполагаемому сроку выплат. Страховая сумма равняется размерам займа или рыночной стоимости жилья. Платежи взимаются раз в год. Когда подходит время выплат, банк сообщает компании текущий размер долга, и страховщик рассчитывает сумму взноса.

Отказаться от данной возможности можно, но обычно это чревато увеличением процента в разы выше, если бы человек добросовестно заключил соглашение со страховщиками. Так что лучше платить от 0,5% до 4% в год от суммы оценки, чем 5-7% при спорах с банком.

Подписать ипотеку без оплаты страховых взносов невозможно. Но даже настойчивым требованиям менеджеров банка есть предел, так как страховать все риски по недвижимости и займу, клиент не обязан. Законом предусмотрено подписание соглашения по поводу рисков заложенного имущества, приобретаемого в кредит.

При таком раскладе мы имеем полное право потребовать от страховой компании возврата части страховки. Но как мы уже сказали не всей уплаченной суммы, а именно неиспользованной за оставшиеся 3 года. Т.е. мы можем рассчитывать примерно на третью часть от уплаченной суммы. Заплатили 100 тыс., значит к возврату имеем 30 тыс. Для этого в страховую компанию необходимо направить обращение о расторжении договора страхования и о перерасчете суммы. Это возможно лишь после того, как с квартиры будет полностью снято обременение в виде залога. Т.е. тогда, когда мы полностью выплатим долг. Никаких иных способов возврата страховки нет. Если досрочного погашения не было, то и о возврате страхового взноса говорить бесполезно. О правилах обращения в страховую компанию мы расскажем чуть ниже.

Вместе с этим Сбербанк также использует еще один вид страхования, так называемое страхование титула. Это означает, что оформленный вами полис застрахует вас от факта потери права собственности на объект недвижимости. Данный вид страхования не обязательный, и оформляется по желанию заемщика.