Как лучше продать квартиру по ипотеке или налом

Выплата ипотечного кредита – дело небыстрое. Как правило, такие займы оформляются на срок, превышающий десять лет. За это время в жизни покупателя могут произойти серьезные изменения, следствием чего станет необходимость продажи жилья, кредит за которое еще не выплачен. Что делать заемщику в такой ситуации и как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?

В том случае, если ипотечный кредит за жилье не погашен полностью, квартира находится в обременении, а ее покупатель не имеет права производить с ней никаких сделок без согласия банка. Однако закон предусматривает возможность совершения сделок купли-продажи с ипотечной недвижимостью одним из следующих способов:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как
решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Москва и область: +7 (499) 455-09-71
Санкт-Петербург и область: +7 (812) 317-78-95
Все регионы РФ: 8 (800) 550-92-58
Консультация бесплатна!

продажа квартиры за наличный расчет с полным досрочным погашением кредита;
продажа квартиры с переоформлением ипотеки на нового заемщика;
продажа квартиры при участии банковской организации, являющейся кредитором.

Каждый из способов имеет массу нюансов и требует представления в банк определенного пакета документов.

Данная операция осуществляется посредством выполнения следующей последовательности действий:

Известить банк, являющийся кредитором, о намерении продать квартиру с целью получения его согласия на осуществление подобной сделки. Возможно, потребуется предоставить сведения о причинах продажи – банк заинтересован в том, чтобы ипотечный кредит погашался в течение долгого периода времени с выплатой процентов, а не досрочно, единовременным платежом, ведь его размер может быть в несколько раз меньше конечной выплаты по данному кредиту.

Найти покупателя, готового погасить ипотеку. Получить задаток, размер которого равен сумме оставшегося долга по ипотеке. Договор задатка необходимо оформить в письменной форме и заверить у нотариуса. Этот документ должен нести информацию о следующих ключевых моментах сделки:

сумма сделки и порядок передачи денежных средств;
срок передачи квартиры покупателю;
срок, в течение которого банк снимет обременение с недвижимости.

Обратиться в банк для того чтобы погасить кредит. Кредитор должен выдать справку об отсутствии задолженности и закладную на недвижимость.

Обратиться в Регистрационную палату с заявлением о снятии обременения. Для того чтобы снять обременение с жилья, к указанному заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

паспорт гражданина, являющегося собственником жилья;
свидетельство о регистрации права собственности на квартиру;
справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена;
закладная на квартиру.

Итогом обращения в Регистрационную палату будет получение отметки на свидетельстве о праве собственности о том, что ипотека погашена, и обременение с квартиры снято.

Оформление сделки купли-продажи. На основании полученных документов продавец и покупатель могут оформить обычный договор купли-продажи, позволяющий передать право собственности на жилье от продавца к покупателю.

Ипотечный кредит для большинства граждан России стал настолько обыденной вещью, что ситуация, при которой потенциальный покупатель сам хочет взять ипотеку для приобретения заложенной недвижимости не является редкостью. Как в этом случае стоит действовать продавцу и покупателю для того, чтобы без проблем передать права и обязанности, связанные с ипотечной квартирой, от одного лица к другому?

Последовательность действий по переоформлению ипотечного кредита с одного лица на другое является следующей:

Получить разрешение у банка-кредитора на оформление такой сделки. В том случае, ели покупатель планирует взять ипотеку в том же банке, что и продавец, проблем, как правило, не возникает. Если же покупатель выбирает иную организацию в качестве кредитора, результат рассмотрения такой заявки зависит от многих других факторов и не может быть заранее предугадан.

Представить документы для получения ипотеки и подписать соглашение о переходе долговых обязательств к покупателю. Для того чтобы получить кредит, покупатель должен представить в банк установленные документы, подтверждающие его платежеспособность. В том случае, если банк одобрит выдачу ипотечного кредита покупателю, производится переоформление долговых обязательств продавца на покупателя.

Оно осуществляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и представителем банковской организации о переходе всех прав и обязанностей, связанных с данной недвижимостью, к покупателю. Квартира при этом остается в обременении.

Переоформить свидетельство о регистрации права собственности на квартиру на имя нового плательщика.

Существует возможность продажи ипотечного жилья за наличный расчет при участии в сделке банковской организации. Как правило, за свои услуги по сопровождению всех финансовых операций, банк берет определенную сумму денежных средств.

Осуществить продажу квартиры таким образом можно, выполнив следующие действия:

Обратиться в банк с соответствующим заявлением. В том случае, если кредитор даст согласие на продажу ипотечного жилья, он предоставит в пользование две банковские ячейки, право доступа будет только у покупателя. За их аренду придется заплатить.

Внести денежные средства в банковские ячейки. Покупатель должен разделить имеющиеся у него деньги на две части – одна из них должна равняться сумме невыплаченного ипотечного долга, а вторая – сумме денежных средств, причитающихся покупателю. Их покупатель должен внести в предоставленные ячейки. До оформления сделки купли-продажи доступ к денежным средствам будет закрыт как для продавца, так и для банка.

Известить банк о внесении денежных средств. На основании этого заявления банк передаст уведомление о погашении ипотеки в Регистрационную палату для снятия обременения.

Оформить сделку купли-продажи. Договор оформляется в обычном порядке и заверяется у нотариуса.

Существует еще один способ продажи квартиры, находящейся в ипотеке, законом не регламентированный и, тем не менее, его не нарушающий. В этом случае нужно найти покупателя, предоставляющего необходимую для погашения задолженности сумму денег под расписку. Этими средствами покупатель может оплатить долг, сняв тем самым обременение с квартиры, и получив возможность продать ее без каких-либо ограничений. При выборе такого способа рискует прежде всего покупатель, являющийся наименее защищенной стороной в такой сделке.

Итак, квартира, находящаяся в ипотеке, не является грузом, от которого невозможно избавиться в течение долгих лет. Законодатель предоставляет заемщику возможность продать жилье с обременением любым удобным способом. Главное – найти покупателя, который согласиться терпеть все неудобства, связанные с переоформлением документов на ипотечное жилье.

нал, это нал. это нескока кирпичей 5000 купюрами + мелочь тысячными

подписали договор, пересчитали денежки и разбежались.
+2 раза придеца схоть в госреестр.

а ипотека, это вы должны предоставить все документы в банк, сходить 2-3 раза туда, подписать Н-ое количество бумажек. открыть счет в том банке. ждать решения кредитного комитета от недели до месяца.
в зависимости от решения :
— либо искать другого потенциального покупателя.
— либо ждать еще 1-2 недели када заемщик дооформит все доки, и вам переведут денежки на вас счет, причом снять денежки со счета за 1 раз вы врядли сможете, либо за комиссию.

но + ипотеки в том, что так более реальнее продать квартиру, т.к. не у всех на руках есть налом нужная сумма.

зато есть большой плюс в ипотеке —

это то, что продать можно дороже. И он перевешивает все минусы.
Это если квартира не имеет большой износ и в порядке все документы. Иначе — только «наличка».

Многое зависит от банка. Нормальные банки комиссию (%) не берут, выдают сумму наличкой «в день-в день» получения документов по регистрации. Регистрация через ипотеку от 3 до 5 дней, в отличие от регистрации договора купли-продаже по «наличке» — 21 день.

А вообще, меня поражает одно обстоятельство — «стояние в очереди за справками (их всего 3-4), ходить 2 раза в банк, е-моё, как это трудно для меня». Извините, не картошку продаете.

P.S. Я продал свою квартиру по ипотеке (Сбер) и купил (ВТБ24) в течении 14 дней — с даты подписания договора о продаже и даты подписания договора о покупке. Это 2 разных банка, везде свои правила, свои бумаги, справки. Это нормально, ничего страшного в ипотеке нет.

Действительно ничего страшного в ипотеке нет. Раньше все продавали по ипотеке дороже чем за наличку.

Но сейчас уже таких единицы, скоро и совсем исчезнут такие продавцы. Вообще не понимаю, на неделю дольше оформление (и то не всегда) и добавлять к стоимости 100-150 тыс? Люди копят, набираеют еле-еле на первонач. взнос, берут в ипотеку, многие на хлеб и воду садятся лишь бы жить в нормальных условиях. Ну в общем это уже дело совести продавцов. Самый максимум через сбер 21 день, дольше если кто оформляет, то это только по вине продавца, что не могут подойти или еще как ватокатничать начинают. Все зависеть будет от вас и от банка через который будут покупашки брать. Знаю,что сбер сразу бабки перечисляет на счет продавца и разблокирует их только когда квартира зарег. будет на покупателя, т.е. не надо ждать перечисления денег и проценты не берут никакие.

Это финансовый актив, которым можно воспользоваться. Процедура продажи ипотечной недвижимости имеет множество нюансов. В итоге продавец получает свободу от кредита и деньги — если стоимость жилья превышает долг перед банком.

Причины, по которым человек решается на продажу квартиры по ипотеке, бывают разными:

развод и раздел имущества;
переезд в другой регион;
семейные обстоятельства;
заработок — продажа строящегося жилья по переуступке;
нет денег платить по кредиту.

Как проходит купля-продажа квартиры по ипотеке? Какие действуют законодательные ограничения на сделки с залоговой недвижимостью? По закону продать купленную в ипотеку квартиру можно только с согласия банка-кредитора. Если это условие соблюдается, никаких юридических препятствий отчуждению собственности в пользу покупателя не будет.

В некоторых ситуациях банк вправе выставить залоговое жилье на торги против воли владельца:

просрочена оплата ипотеки;
заемщик содержит помещение в ненадлежащем виде или самовольно произвел перепланировку;
в помещении проживают третьи лица (заемщик сдал ипотечную квартиру в аренду);
в помещении произошел пожар или потоп.

В данной статье речь идет о продаже по инициативе заемщика, потому что такой вариант встречается чаще.

Способы продажи залоговой квартиры:

досрочное погашение;
доверить продажу квартиры банку;
продать самостоятельно;
продать долг за квартиру.

У каждого метода есть свои сильные и слабые стороны, разберем их подробно.

Досрочное погашение возможно при наличии денег. Заемщик продал другое жилье, дачу или машину или накопил, теперь он может себе позволить расплатиться по кредиту. Минус — часто в договоре ипотеки указывается сумма штрафа за досрочное погашение. Однако пени всегда меньше, чем переплата с погашением процентов и страховки. После того, как заемщик досрочно выплачивает долг, банк снимает обременение, и квартира становится полноценной собственностью гражданина. Теперь ее можно продавать, менять, дарить и сдавать в аренду — кредит погашен, банк не имеет на собственность экс-заемщика никаких прав. В этом способе хорошо все, кроме одного — не у всех есть необходимая сумма наличными. Можно взять другой кредит для погашения ипотеки — потребительский, без залога.

Если процедуру продажи осуществляет банк, скорее всего цена на жилье будет занижена. Нередко имущество выставляется на торги, где цену сбивают ниже рынка. Реализация залоговой квартиры в связи с длительными сроками оформления права собственности и без того происходит с дисконтом.

Порядок продажи квартиры через банк не требует активного участия должника. Но сделка может затянуться из-за формальностей в работе кредитной организации. Сколько времени потребуется, сказать трудно. Однако любое ускорение будет означать уменьшение конечной стоимости квартиры.

Самостоятельная продажа не противоречит законодательству: покупатель и продавец в любом случае уведомляют банк о своих намерениях. На всех этапах банк активно участвует в судьбе квартиры, пока долг за нее не будет погашен.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи квартиры по ипотеке:

оцениваем квартиру и готовим ее к продаже — делаем косметический ремонт при необходимости, освобождаем от мебели;
ищем покупателя. Подаем объявления на бесплатных площадках (ЦИАН, Авито, Юла, Из рук в руки). Если нет времени общаться с потенциальными клиентами, заключите договор с агентством недвижимости. Но учтите — услуги риелторов не бесплатны;
когда найден покупатель, отправляемся с ним в банк;
покупатель заключает с банком нотариальный договор о том, что он готов погасить долг продавца и стать собственником недвижимости;
если квартира приобретается за наличные, покупатель размещает в банковских ячейках две суммы. Одна сумма в счет погашения долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
в день сделки банк снимает обременение для проведения купли-продажи;
в Росреестре происходит регистрация прав нового собственника;
после перехода права собственности банк и продавец могут получить свои деньги из ячеек.

Сроки сделки несколько дольше, чем для обычной продажи — до 2-х месяцев, о чем необходимо заранее уведомить покупателя. К тому же на время регистрации права покупатель находится в подвешенном состоянии: деньги у него уже забрали, а право собственности он еще не получил. Но это психологический барьер: если сделка не пройдет регистрацию, покупатель просто заберет свои деньги из ячеек без потерь.

Таковы в общих чертах этапы самостоятельной продажи ипотечной квартиры.

Последний вариант — продажа долговых обязательств. Если квартира приглянулась покупателю, но у него нет наличных, ему следует подать заявку на ипотеку в ваш банк. Если кредитор одобрит нового заемщика, останется только переоформить документы и забрать разницу между задолженностью и вырученной стоимостью квартиры.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке с точки зрения покупателя связана с хлопотами и ожиданием. Зато есть плюсы:

скидка от 5 до 30%;
квартира юридически чиста — банк проверяет жилье перед выдачей ипотеки.

Не забудьте, что если жилье в собственности находилось менее 5 лет (или 3-х лет для тех, кто стал владельцем ипотечной квартиры до 2016 года), придется заплатить подоходный налог 13%. Подсластить эту пилюлю может возврат излишне уплаченного налога от выплаты ипотеки за предыдущие годы.

Если в приобретении жилья был задействован материнский капитал, недвижимость по закону должна в равных долях принадлежать всем членам семьи. Материнский капитал может быть использован для погашения части или всего жилищного кредита в любое время — при оформлении ипотечного договора или позже.

Доли несовершеннолетним детям в ипотечном жилье не выделяются сразу, как только капитал уходит на погашение части или всего долга. Банки плохо относятся к обременению залоговой недвижимости правами несовершеннолетних собственников. Выход из ситуации простой: при использовании материнского капитала родители пишут нотариально заверенное обязательство о передаче детям долей в квартире после выплаты долга банку. Этот документ предоставляется Пенсионному Фонду, после чего материнский капитал перечисляется в счет ипотеки.

Из этого следует, что при продаже залоговой квартиры родители должны получить разрешение от органов опеки на проведение сделки без выделения детям долей в продаваемой квартире. Это необходимо для того, чтобы взрослые не могли оставить детей без законной жилплощади. Опека выдаст одобрение, если детям будут выделены соответствующие доли в другом жилье. Это может быть квартира родственников, главное, чтобы право собственности несовершеннолетних было зарегистрировано. Если доли оформляются в квартире, которую только предстоит купить, придется сделки проводить одновременно.

Для получения разрешения родителям придется доказать следующее:

после продажи квартиры дети переедут в другое жилье без ухудшения жилищных условий;
дети получат в другом жилом помещении аналогичные доли в праве собственности, то есть их имущественные права будут соблюдены.

Для проведения купли-продажи потребуется письменное разрешение от органов опеки или личное присутствие работника опеки при совершении сделки. Помните, что с момента получения разрешения до дня купли-продажи не должно пройти более месяца. Если срок пропущен, придется получать повторный разрешительный документ.

Возможен вариант, когда вместо долей дети получат денежные суммы. Для этого также необходимо получить соответствующее разрешение органов опеки.

Для покупателя квартира, купленная с участием материнского капитала, но без выделения долей детям — это сомнительное удовольствие. Следует убедиться, что дети в дальнейшем не подадут в суд на расторжение сделки купли-продажи из-за халатности родителей. Для большей уверенности можно приобрести полис титульного страхования на покупаемое жилье, чтобы спокойно спать в ближайшие три года. Заметим, что три года — срок исковой давности, после которого претензии детей будут несущественны.

Особенности продажи ипотечной новостройки по договора переуступки:

договоренность о продаже заключается между четырьмя сторонами — продавцом, покупателем, застройщиком и банком;
если покупатель приобретает квартиру по переуступке в ипотеку через кредит в другом банке, процесс оформления усложняется;
без разрешения застройщика банк не разрешит продажу новостройки по переуступке.

Разница в стоимости новостройки на этапе котлована и накануне сдачи дома составляет до 30% от рыночной цены квартиры. Поэтому продажа ипотечной недвижимости по переуступке для наиболее предприимчивых граждан стала хорошим источником дохода.

В связи с грядущими в 2018 году переменами в секторе продаж новостроек схема продаж ипотечных квартир по переуступке потеряет свою актуальность в ближайшие годы. Дело в том, что после вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве россияне больше не смогут выгодно покупать жилье на стадии строительства. В продажу будут поступать уже сданные в эксплуатацию дома, что приведет к подорожанию нового жилья.