Наверно, страшна даже не сама ипотека, а первоначальный взнос. Наша зарплата на двоих позволяет нам обслуживать ипотечный кредит, но накопить хотя бы 10% на первоначальный взнос — уже проблема. А тут требуются все 20%.
Изначально мы знали, что существуют схемы, которые позволяют обойти первоначальный взнос. Просто происходит завышение стоимости объекта недвижимости. Стороны договариваются об одной цене, а банку говорят другую, которая выше как раз на сумму первоначального взноса. То есть мы в реальности покупали квартиру за 1,8 млн рублей. И банк выдал нам ипотечный кредит на те же 1,8 млн рублей. Потому что по документам наша квартира стоит 2,25 млн рублей и мы заплатили застройщику 450 тыс. рублей, то есть обеспечили 20%-ный первоначальный взнос.
Как это реализуется на практике? Когда ипотека уже одобрена, а квартира подобрана, заключается два разных договора, каждый из которых при этом ссылается на другой.
Во-первых, это договор участия в долевом строительстве между застройщиком и участником долевого строительства. В нем как раз и указана завышенная цена квартиры. В нашем случае — 2,25 млн рублей. Там же прописано, что участник долевого строительства из собственных средств вносит на счет застройщика 450 тыс. рублей, оставшиеся 1,8 млн рублей должен перечислить банк на основании кредитного договора.
Это и есть второй договор — на этот раз между банком и заемщиком. В нем также содержится ссылка на сумму 1,8 млн рублей из договора участия в долевом строительстве.
В будущем уже в обход банка между заемщиком и застройщиком заключается допсоглашение к договору участия в долевом строительстве. В нем прописывается, что цена квартиры меняется и составляет 1,8 млн рублей. Их уплата производится за счет кредитных средств в соответствии с кредитным договором. Там также прописывается, что участником долевого строительства уплачена сумма в размере 450 тыс. рублей и что застройщик обязуется ее вернуть в течение 20 дней.
После в кассе застройщика мы получаем приходник и расходник на одну и ту же сумму — 450 тыс. рублей. Идем в банк, показываем приходник. Естественно, допсоглашение и расходник остаются при нас. После банк выдает ипотеку и перечисляет заемные деньги в размере 1,8 млн рублей застройщику. Квартира куплена!
Банк, кстати, в курсе реального положения вещей. Например, наш риэлтор постоянно работает с одним и тем же кредитным менеджером. Так вот: сотрудница банка прекрасно знала, что первоначального взноса у нас нет и мы завышаем цену квартиры. Получается, что формально кредитное учреждение требует от ипотечного заемщика 20% от стоимости жилья, но фактически это требование можно обойти. Видимо план по выдаче кредитов надо выполнять, поэтому и идут на такие меры.
Большого секрета не делают из этого и застройщики. Риэлтор напрямую спрашивает, идут ли они на повышение цены. Одни компании сразу дают отрицательный ответ, другие — отвечают положительно, просто кто-то берет за эту услугу ощутимую комиссию, а кто-то — нет.
Саратовская область заняла 48-е место из 85-и в рейтинге российских регионов по популярности ипотеки, который был составлен агентством РИА Новости и опубликован. Показателем ранжирования в рейтинге является соотношение числа выданных кредитов за последние 12 месяцев (с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019.
На Вологодчине заработала расширенная областная программа льготной ипотеки. Отныне купить жилье на льготных условиях могут молодые и многодетные семьи вне зависимости от даты рождения ребенка, а также родители первенцев. За консультацией уже обратилось более 300 жителей области. Региональная программа.
Оренбуржцы, желающие воспользоваться льготной ипотекой, могут обращаться в кредитные организации.
Ипотеку с пониженной ставкой в 5% на Дальнем Востоке ежегодно смогут брать почти 10 тыс. семей, у которых родился второй и последующие дети. Об этом сообщил министр по развитию Дальнего Востока и Арктики Александр Козлов в интервью, размещенном в официальном журнале Восточного экономического форума (ВЭФ).
Сегодня ипотека — это тема, которая касается практически каждой семьи. Поэтому всем интересно следить за развитием этого направления: сохранит ли ипотечное кредитование тенденцию прошлого года? Как государство помогает заемщикам?
Как выяснили аналитики, просроченная задолженность физических лиц по ипотечным жилищным кредитам в России составила по итогам первого полугодия 2019 года 72,5 млрд рублей. Более 70% от всей просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам в РФ приходится на 20 регионов.
Программы кредитования по ипотеке в Сбербанке привлекают заёмщиков адекватными условиями и относительно низкой процентной ставкой. Огромным преимуществом для клиентов является наличие специальных продуктов, нацеленных на определённых граждан: например, это военная ипотека или ипотека под материнский капитал.
В банк передаётся только приходник (якобы вы оплатили застройщику первоначальный взнос) и документы на квартиру с завышенной стоимостью. По результатам этого банк начисляет в счёт застройщика полученную вами ипотеку – 2 млн. рублей, а первоначальный взнос уплачен только на бумаге.
В будущем уже в обход банка между заемщиком и застройщиком заключается допсоглашение к договору участия в долевом строительстве. В нем прописывается, что цена квартиры меняется и составляет 1,8 млн рублей. Их уплата производится за счет кредитных средств в соответствии с кредитным договором. Там также прописывается, что участником долевого строительства уплачена сумма в размере 450 тыс. рублей и что застройщик обязуется ее вернуть в течение 20 дней.
Сбербанк предлагает ипотечный кредит без первоначального взноса россиянам, имеющим стаж работы не менее 12 месяцев, причем на последнем месте они должны протрудиться не менее полугода. Помимо этого, сотрудники банка потребуют справку о доходах. Условия кредитного договора предусматривают, что до того момента, пока вы полностью не расплатитесь за квартиру, ее залогодержателем будет являться Сбербанк России.
Необходимо отметить, что сегодня заемщик вправе рассчитывать на получение ссуды, размер которой эквивалентен 100-процентной стоимости новых апартаментов, но только с оговоркой: если их цена не дороже девяноста процентов стоимости закладываемого недвижимого имущества, оценкой которого занимается независимый эксперт. Такой вариант оптимален для тех, кто хочет приобрести квартиру экономкласса.
Суть программы заключается в том, что вы оформляете обычную ипотеку, а застройщик или АН выдает вам беспроцентный или процентный займ в размере первоначального взноса. Его вы отдаете в банк, а далее возвращаете займ на тех условиях, которые были прописаны в договоре.
Пример. Стоимость квартиры 4 млн. руб. Первоначальный взнос должен быть по требованию банка 15% (600 тыс.). Если таких денег на руках нет, то подаем в банк заявку на следующих условиях: стоимость квартиры с учетом завышения 4 706 тыс. руб., сумма кредита 4 000 100, первоначальный взнос 705 900 руб. Банк одабривает нужную сумму (4000 100 руб.), а дальше предоставляется расписка о том, что якобы продавец получил от покупателя 706 000 рублей в качестве первоначального взноса. Банк перечисляет продавцу всю сумму 4 млн.
Раньше требование закона банки обходили, рефинансируя кредиты с маленьким первоначальным взносом за границей. Однако теперь заграничный финансовый рынок схлопнулся. И единственные кредитные возможности остались только на российском облигационном рынке. Но здесь кредиты с маленьким первоначальным взносом рефинансировать раньше запрещал закон. Именно поэтому большое количество банков ужесточило условия выдачи ипотечных кредитов.
Первоначальный взнос в 20% можно внести средствами военного жилищного сертификата;
- Ипотека с участием средств семейного сертификата. Семьи, владеющие материнским капиталом, могут оформить любую из ипотек, направив деньги сертификата на погашение основного долга или на первый взнос.
Одним из требований к ипотечному заемщику сегодня является наличие первоначального взноса для оформления ипотеки. Если до кризиса 2008-2009 года клиенты получали ипотеку с нулевым первым взносом, то сейчас таких предложений практически не встретить на рынке. Даже если и они встречаются, то условия по ним гораздо жестче: клиент должен быть состоятельным, чтобы выдерживать долговую нагрузку, оформляется дополнительное страхование и проч. По статистике, больше всего дефолтных плательщиков наблюдается именно из тех, кто оформлял ипотеку с нулевым взносом. Рассмотрим подробнее, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен и когда вносится, как он может повлиять на условия, стоит ли делать большой первоначальный взнос?
ПВ вносится при оформлении договора между кредитором и заемщиком. Как только средства поступают на счет, кредитор продолжает оформлять договор на оговоренных условиях. Если ПВ оказывается меньше, чем было заявлено до этого, то решение по ипотеке отправляется на пересмотр. Если ПВ оказывается больше, то нужная сумма вносится на счет, а остаток может быть использован для частичного погашения.
Теперь по поводу того, как банк определяет, сколько выдать вам на новое жилье. У банка есть доверенные оценщики, чья оценка может отличаться от той суммы, которую требует продавец жилья. Так вот, банк выдаст вам кредит в размерах оценочной стоимости и не больше. Следовательно, разницу между оценочной и продажной стоимостью вам придется платить не из кредита, а из своего кармана. И это — помимо погашения займа.
Ипотечный кредит — дело крайне накладное. Если вы впервые заинтересовались этой темой, то вам следует знать, что банк выдает деньги при условии, что клиент со своей стороны вносит определенную часть суммы, требуемой для покупки жилья. Эта сумма может колебаться в широких пределах: от 0 до 90 процентов, чаще всего — 20-30 процентов и именно она получила название первоначального взноса при ипотеке. Помимо этой суммы вы должны предоставить банку ликвидное залоговое имущество, то есть, нечто, например, недвижимость, которая может быть продана в случае, если вы окажетесь не в состоянии расплатиться с кредитом. Поэтому стоимость залогового имущества должна быть оценена как сопоставимая с размерами кредита. Чаще всего приобретаемое по ипотеке жилье выступает в качестве залога. Следует еще знать вот что: чем больше вы платите по первоначальному взносу при ипотеке, тем ниже ставки годовых процентов, так же верно обратное, то есть, чем ниже взнос, тем выше ваши ежемесячные выплаты.
Это основные моменты, на которые сразу обращают внимание кредитные специалисты. Также при рассмотрении заявки учитывается уровень дохода клиента, его кредитная история, наличие или отсутствие положительных взаимоотношений с банком или льготного статуса (молодая семья, участник зарплатного проекта).
Если вы раздумываете, как можно взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса, учтите, что ставка по кредиту зависит от размера аванса. Если вы внесете 50% от цены квартиры, то сможете претендовать на ставку 13%, если только 20% – вам предложат деньги в долг под 14% годовых. Эта разница существенна, если учитывать, как высоки сегодня цены на недвижимость.