Реализация ипотечной квартиры осуществляется двумя способами:
- на первичном рынке залоговая недвижимость продается по договору переуступки прав, так как владелец незавершенного строительства не является собственником (при этом потребуется согласие банка и компании-застройщика);
- на вторичном рынке квартира реализуется по договору купли-продажи с получением разрешения кредитора.
Если ипотека еще не выплачена, то факт обременения недвижимости зарегистрирован в Росреестре. Но квартиру можно продать самостоятельно или с помощью кредитора. Основные сложности при этом связаны с проведением расчетов между покупателем, продавцом и банком.
Для продажи залоговой недвижимости владелец может пойти четырьмя путями:
- погасить ипотеку в процессе купли-продажи за счет средств покупателя;
- реализовать квартиру вместе с долгом, который будет переоформлен на другого заемщика;
- досрочно выплатить ипотечный кредит за счет собственных средств до продажи жилья;
- подать в банк заявление о продаже заложенной квартиры с публичных торгов.
Рассмотрим, как реализовать обремененную квартиру с погашением задолженности в процессе сделки. Данный вариант подойдет, если покупатель выплачивает ипотечный долг за счет собственных средств, то есть часть денег получает банк, а остаток – продавец.
В зависимости от размера задолженности сделка может быть проведена двумя способами.
| Продажа без участия банка (при долге небольшого размера) | Продажа квартиры с участием банка |
| 1. Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи.
2. Владелец получает аванс и погашает ипотеку. 3. Продавец квартиры снимает с нее обременение и продает, получая остальную часть суммы. 4. Закрытие ипотеки за счет аванса отражается в договоре купли-продажи. |
При наличии значительного долга сложно получить большой аванс, поэтому стороны привлекают к делу банк.
|
Многие кредиторы для этого предлагают услуги депозитария. Расчеты ведутся безналичной форме через аккредитивы. После подписания договора стороны получают доступ к деньгам на счетах.
Для проведения расчетов с использованием аккредитива потребуется помощь юриста. Вместо типовых соглашений составляется договор об авансе с учетом погашения долга, который разрабатывается на основе всех особенностей сделки.
Покупатель залоговой квартиры сможет взять на себя ипотечный кредит, если он платежеспособен. В процессе сделки передается не только право собственности на недвижимость, но и обязательства. По сути, кредитор продает долговой остаток по ипотеке новому заемщику под тот же залог. Данная сделка выгодна банку, так как позволит продолжать зарабатывать на процентах.
Продажа квартиры с передачей ипотечных обязательств реализуется следующим образом:
- покупатель и продавец заключают два соглашения – цессии и купли-продажи (по договору цессии осуществляется уступка прав и обязанностей по кредиту, договор купли-продажи предполагает передачу прав собственности);
- покупатель выплачивает продавцу разницу между стоимостью квартиры и остатком задолженности по ипотеке;
- банк переоформляет кредитные обязательства на покупателя, квартира остается в залоге.
Вместо перевода остатка задолженности может быть оформлен новый кредитный договор с покупателем. Иногда продавцы предлагают скидку на ипотечную недвижимость.
Реализовать квартиру после закрытия кредита проще всего. После снятия залога в отделении Росреестра недвижимость можно продавать обычным способом. Зарегистрировать сделку и снять обременение можно одновременно. За счет вырученных денег бывший владелец выплатит ипотеку и штрафы за досрочное погашение. Данный вариант позволяет продать недвижимость по рыночной стоимости, но при этом продавец рискует понести существенные затраты.
Квартира с обременением может быть продана покупателю, оформившему для ее приобретения ипотечный кредит. Данная сделка проводится только с согласия залогодержателя. Покупатель получает одобрение от своего банка и выбирает ипотечную недвижимость. После покупки банк-кредитор погашает остаток долга банку-залогодержателю. Продавец получает оставшиеся средства. Таким образом, в процессе сделки происходит перекредитование, задолженность и залог переводятся в другой банк.
Если заемщик не имеет возможности погашать кредит, банк обращается в суд для взыскания задолженности и реализации имущества. Ипотечная квартира в таком случае будет продана, даже если является единственным жильем должника.
Реализация на публичных торгах является наименее выгодным вариантом, так как предполагает быструю продажу недвижимости и большим дисконтом.
Продать ипотечную квартиру можно с переоформлением кредитного договора, с досрочным погашением займа за счет собственных средств или аванса, внесенного покупателем.
Важно, чтобы купля-продажа была грамотно оформлена. Любая сделка должна быть заключена после получения письменного согласия кредитора. В противном случае Росреестр не снимет с недвижимости обременение, по решению суда договор купли-продажи будет признан недействительным.
Покупая квартиру в ипотеку, мы чаще всего не думаем о том, что в скором времени захотим поменять ее на другую.
Но случаются разные ситуации, и вот уже двушка становится слишком мала для большой семьи или, наоборот, жилплощадь слишком велика и дорого обходится.
Разберем, можно ли продать свою ипотечную квартиру и купить в кредит другую.
Если жилплощадь куплена в кредит, который еще не погашен, то продать ее будет не так просто. Но, при соблюдении некоторых условий, возможно.
Статья 29. Пользование залогодателем заложенным имуществом
- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. - Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Идеальным решением стала бы ситуация, когда покупатель смог бы оплатить всю сумму залога и, таким образом, долгосрочно погасить задолженность по квартире. Однако на практике такое происходит нечасто, поскольку данный способ сопряжен с большими рисками для этого лица.
Однако в некоторых случаях банки могут пойти навстречу заемщику и разрешить на продажу жилья, находящегося в ипотеке. Например, когда покупатель вашего имущества, который собирается также брать кредит, оформит его в том же банке, что и вы.
В любом случае необходимо известить своего кредитора и получить его согласие на продажу. Если банк одобрит вашу просьбу, необходимо будет рассчитать оставшуюся сумму задолженности, после чего подписать предварительное соглашение.
Если покупатель согласен на оформление кредита в вашем банке, то шансы на то, что кредитор одобрит предлагаемую сделку, высоки. Таким образом банк хоть и теряет одного заемщика, но взамен приобретает нового. Поэтому чаще всего банки довольно лояльны в подобных ситуациях.
Хуже, когда покупатель жилья берет кредит в другом банке. В таком случае ему необходимо самостоятельно получить разрешение на выдачу кредита на приобретение жилья. Но такие случаи не слишком распространены, поскольку банку-держателю залога крайне невыгодно терять свой доход.
Операции с покупкой жилой недвижимости нередко сопряжены с рисками быть обманутыми. Однако непосредственное участие банков в этом деле наоборот сводят все возможные риски к нулю, поскольку все подобные операции строго регламентированы законом и их правомерность контролируется на высшем уровне.
Можно также продать не само имущество, а кредит. Для этого необходимо переоформить кредитные обязательства на другое лицо, то есть на того, кто в дальнейшем станет собственником жилья и будет выплачивать кредит.
Таким образом владелец квартиры официально избавляется от своих кредитных обязательств, но жилье все еще остается в банковском залоге. Тут покупателю жилья и будущему заемщику нужно быть очень внимательным и подробно изучить все условия договора, чтобы не оказаться в невыгодном положении.
Для этого нужно лишь найти покупателя, который сможет покрыть ваш долг по кредиту, и составить новый договор на ипотечное кредитование. Но нередко случается, когда банки отказываются от подобных манипуляций, если не видят в этом существенной выгоды для себя.
Продажа имущества — дело непростое и требующее терпения и сил, а имущества, находящегося в ипотеке, — особенно. Поэтому важно заранее изучить все нюансы и не спешить с этим ответственным и серьезным вопросом.
Продажа ипотечной квартиры даст возможность избавиться от квартиры или поменять её, не дожидаясь окончания кредитного договора.
Квартиры с дисконтом
Какой выбрать кредит
Успеть продать
Времени у собственников ипотечной квартиры мало, стоит заранее выставить её на продажу. Срок экспозиции жилья на вторичном рынке составляет около трех месяцев, столько же действует решение кредитора , но продажа может и затянуться.
Можно выбрать одну из двух схем по продаже квартиры с обременением. В каждом варианте будут участвовать покупатель, продавец и банк, у которого в залоге находится недвижимость. В одном случае используются две депозитные ячейки в банке-кредиторе. В первой должны находиться деньги на погашение кредита, а во второй – остаток стоимости жилья. После одобрения кредитором соглашения стороны подписывают документы и отправляют их на регистрацию.
После завершения сделки покупатель принимает залоговое обязательство, продавец забирает деньги из ячейки и гасит кредит. Также покупатель получает у банка погашенную закладную, которая ему нужна для получения выписки об отсутствии обременения из ЕГРН. Далее продавец получает доступ ко второй ячейке с оставшимися деньгами. По мнению Натальи Кругловой, данный вариант является наименее рискованным для всех трех сторон сделки.
Есть и альтернативный вариант, он сгодится на случай, если банк откажет заемщику на продажу квартиры под залогом. Покупатель берет на себя кредит и частью платежа погашает долг банку. В данном случае, чем меньше осталось выплачивать денег по ипотеке, тем проще будет осуществить сделку. Для подстраховки между сторонами заключается предварительный договор, где прописываются условия сделки. Покупатель должен закрыть ипотеку владельца квартиры. Этот платеж отражается в договоре купли-продажи как аванс или задаток. После получения денег банк снимает обременение с квартиры. Стороны заключают договор, а после регистрации продавцу приходит оставшаяся часть денег.
Схема может быть рискованной для покупателя, считает Круглова. После снятия обременения с квартиры продавец может поменять решение и отменить сделку. В этом случае покупателю нужно будет добиваться продажи в суде. Все это может затянуть сделку на неопределенное время. Однако эксперт уточняет, что подобная схема используется при продаже залогового имущества. Все происходит, как правило, без ущерба для сторон.