Как можно продать квартиру взятую по военной ипотеке

Жильем, приобретенным в ипотеку, нельзя распоряжаться по личному усмотрению, потому что на него имеются права третьих лиц. Эти ограничения действуют до момента снятия обременений. Законодательство допускает освобождение недвижимости от притязаний третьих лиц и дальнейшее осуществление прав собственника в полном объёме, включая снятие обременения с военной ипотеки в установленном законом порядке .

Механизм снятия обременений с недвижимости, приобретенной в ипотеку, регулируется:

Законами установлен трехдневный срок для исключения регистрационной записи об обременении. Процедура не облагается госпошлиной.

Особенностью военной ипотеки является то, что жилье, приобретенное таким образом, обременено правами:

государства в лице Минобороны РФ;
кредитного учреждения.

Порядок освобождения от их залоговых прав различный.

Эти действия регулируются:

Продать квартиру, взятую по военной ипотеке можно:

Сняв обременение для покупки новой квартиры.
в порядке стандартной сделки после снятия обременения.
путем уступки прав на объект.

Если военнослужащий принял решение об отчуждении такой квартиры, для освобождения ее от обременений потребуется вернуть сумму займа залогодержателям. Эта схема будет выглядеть так:

Военнослужащий получил жилье по военной ипотеке за 2.5 млн. рублей в 2008 г.

В программе НИС участвовал с 2004 года, за этот период (4 года) накопления составили около 600 тыс. рублей, плюс был взят кредит на сумму 1.9 рублей. Через два года решил продать ее и купить другую за 3 млн. Таким образом затраты на освобождение от обременений составят:

В пользу государства необходимо произвести выплату накопившихся средств в размере 600 тыс. и сумму уже произведенных платежей по ипотеке-за два года примерно 300 тыс. Итого 900.
В пользу банка примерно 1,1-1,2 миллиона, так как в первую очередь платежи поступают на оплату процентов.

Всего необходимо будет внести около 2 000 000 рублей. При успешной продаже квартиры за 3 миллиона, если при этом были использованы и возвращены заемные деньги, остаток составит приблизительно 1 млн. рублей.

Учитывая, что деньги, которые были выплачены для аннулирования обременений государства, попадают на индивидуальный счет в системе НИС, у военнослужащего имеется примерно 2 млн. рублей, из которых 1-это личные средства, и 1- целевые заемные (ЦЖС). Последние можно использовать вновь для приобретения более подходящего варианта недвижимости по военной ипотеке.

Третий вариант осуществляется без использования личных и кредитных средств. На недвижимость просто передаются права другому человеку, который может и не быть участником программы НИС. Этот способ самый оперативный, для покупателя выгоден сниженной ценой (из-за срочности), простотой оформления и гарантией подлинности сделки, поскольку ее совершение происходит под контролем банка.

У военнослужащего когда-нибудь может возникнуть потребность в улучшении жилищных условий путем:

покупки большей по площади недвижимости;
приобретения другого жилья при переезде в иной регион.

Тогда возникает вопрос: как избавиться от квартиры по военной ипотеке? Самый простой способ продать квартиру, которая куплена по военной ипотеке, и купить другую. Но этот вариант возможен лишь тогда, когда военнослужащий полностью приобрел право собственности на жилье, то есть квартира свободна от прав третьих лиц. Если это условие не соблюдено, то прежде, чем продать такую квартиру, придется пройти процедуру снятия с нее обременений.

Для того, чтобы освободить недвижимость от прав третьих лиц, нужно обратиться в непосредственно в территориальный отдел Росреестра, так как именно это ведомство уполномочено регистрировать права и обременения на недвижимое имущество. Осуществить эту процедуру можно, обратившись в МФЦ (многофункциональный центр) своего региона. Перечень необходимых документов для этого в МФЦ или в Росреестре аналогичен:

Документ, удостоверяющий личность.
Закладная.
Документ, удостоверяющий право на объект.
Доверенность, если лицо обращается через представителя.
Заявление о снятии обременения.

Важно помнить, что на закладной должна быть резолюция о выполнении обязательств по ипотеке в полном объёме.

В случае, если нет возможности предоставить закладную, вместе с заявителем при обращении в МФЦ должен присутствовать представитель банка-залогодержателя.

Военная ипотека – это отличный способ стать владельцем собственного жилья для всех служащих вооруженных сил РФ. Однако, несмотря на все ее преимущества, нередко возникает необходимость продать такое жилье. Как это можно сделать и при каких условиях – читайте в этой статье.

Военная ипотека доступна всем военнослужащим, которые отслужили не менее трех лет. Для этого формируется специальный счет, на который регулярно выплачиваются определенные суммы, размер которых увеличивается из года в год. Более того, эти накопления активно участвуют в инвестициях, что также дает определенный уровень дохода.

Через некоторое время, когда на счету накопится достаточная сумма, военнослужащий имеет право приобрести квартиру в военную ипотеку. Средства на счету могут использоваться как первоначальный взнос или применяться для частичного погашения долга. Однако самое главное тут то, что ежемесячные платежи по ипотеке также списываются с этого счета и, фактически, военнослужащий получает квартиру бесплатно. За него все выплачивает государство.

Подобная система очень выгодна и удобна, однако имеет существенный недостаток: на квартиру накладывается не одно, а сразу два обременения – со стороны банка и со стороны Министерства обороны. Как следствие, просто так продать ее практически невозможно.

Если долг за жилье погашен в полном объеме и срок службы уже более 20 лет, значит человек становится полноценным собственником квартиры. С нее снимаются все обременения. Теперь владелец получает право продавать ее кому угодно и как угодно.

Найти подходящих покупателей (самостоятельно или через агентство недвижимости/риэлтора).
Подготовить документы (см.ниже).
Обсудить условия сделки.
Заключить договор купли-продажи.
Подписать акт передачи жилья.
Написать расписку о получении денег.

Для оформления договора купли-продажи от продавца требуется достаточно обширный пакет документов:

Паспорт собственника.
Правоустанавливающие документы, на основании которых человек стал владельцем квартиры.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая факт наличия права собственности и отсутствия обременений.
Техпаспорт на жилье, исходя из которого становится понятно, что в квартире не производилась неузаконенная перепланировка.
Выписка из домовой книги, в которой указаны все жильцы, прописанные в этой квартире.
Справка из управляющей компании об отсутствии или наличии долгов по коммунальным платежам.
Разрешение от органов опеки, если в квартире прописан или является ее совладельцем несовершеннолетний ребенок.
Согласие от супруги/супруга на продажу жилья, без которого сделка не будет считаться законной.

В самом удачном варианте, продавец не несет никаких особых расходов, однако чаще всего дополнительные затраты возникают:

Тип расходов	Возможная сумма
Свежая выписка из ЕГРН	350 рублей
Новый техпаспорт	От 10 тысяч рублей
Оценка жилья	От 2 тысяч рублей
Услуги агентства недвижимости	От 2% от стоимости квартиры
Нотариальное заверение договора купли-продажи	От 5 тысяч рублей
Оформление доверенности	От 2 тысяч рублей
Составление и заверения согласия супруги	От 2 тысяч рублей

Если абсолютно все готово, включая сюда документы и покупатель готов сразу же все оплатить, то, формально, сделку можно закрыть всего за 1 день. Однако на практике, учитывая длительность оценки, поиски покупателя, подготовку документов, переговоры и многие другие моменты, процедура купли-продажи может растягиваться примерно на 1-2 месяца.

В той ситуации, когда кредит за квартиру еще не выплачен в полном объеме или если военнослужащий не отслужил положенный срок, напрямую совершить продажу жилья невозможно из-за обременений. В такой ситуации можно воспользоваться одним из вариантов, описанных ниже.

Продать квартиру по военной ипотеке в том случае, если долг еще не погашен полностью можно тремя основными способами: закрыть задолженность и продать жилье на общих основаниях или же передать квартиру по договору цессии (переуступка прав) другому военнослужащему или вообще третьему лицу. Первый сложнее, зато выгоднее, второй проще и быстрее, но зато менее выгоден.

Суть данного метода заключается в том, чтобы самостоятельно погасить ведь долг перед банком и государством (которое совершает выплаты) и продать жилье на общих основаниях. Нужно помнить о том, что ежемесячные платежи совершает государство, потому собственник будет вынужден компенсировать абсолютно всю стоимость жилья, а не только ту часть, которая остается на данный момент.

Так как накопить нужную сумму для погашения долга за квартиру в полном объеме (фактически, выкупить жилье за его полную стоимость) очень сложно, среди военнослужащих очень распространено оформление потребительского кредита на нужную сумму, погашение за счет этих денег всей суммы долга и последующая продажа жилья. Далее останется только использовать вырученные с продажи деньги для погашения потребительского кредита.

При такой сделке военнослужащий ничего не получает и даже немного теряет в деньгах, однако это позволит высвободить деньги на специальном счету и за их счет приобрести другое жилье. Может быть актуально в том случае, когда срочно нужно расширять жилплощадь или, наоборот, появилось понимание, что такая большая квартира не нужна.

Собрать нужную для погашения сумму или оформить потребительский кредит.
Закрыть долг перед банком.
Проконтролировать снятие обременений с квартиры (обычно банк это делает самостоятельно).
Найти подходящего покупателя.
Продать жилье.
Погасить потребительский кредит (если требуется).

Общий перечень документов тут аналогичен указанному выше, однако нужно учитывать еще и оформление потребительского кредита. В этой ситуации дополнительно могут понадобиться документы, подтверждающие факт нахождения на военной службе, а также справка о доходах.

Помимо указанных выше расходов в данном случае нужно добавить еще и затраты на погашение потребительского кредита. Даже если вернуть долг практически сразу, все равно будет начислена определенная сумма процентов (зачастую банки не позволяют досрочно погашать кредит в первый месяц его использования). Как следствие, придется немного переплатить.

Сроки в данном случае также увеличиваются, ведь помимо подготовки документов и поиска покупателя придется тратить время на оформление потребительского кредита, снятие обременений и так далее. В среднем, все это может занять около 2-3 месяцев или больше.

Самый простой из всех способ, который основан на том, что один военнослужащий-владелец квартиры передает по договору цессии (переуступки прав) права и обязанности на квартиру другому военнослужащему. Оплата производится по договоренности между сторонами.

После переуступки прав, погашать долг будет должен уже покупатель. Фактически, он берет на себя все права и обязанности, связанные с данным жильем, начиная от права собственности и заканчивая обязательством погашать военную ипотеку. Для этого военнослужащий будет использовать деньги с собственного специального счета (платит государство) или же свои личные деньги (платит сам военнослужащий). А продавец возвращает на свой счет всю сумму, которая ранее была выплачена банку.

Дополнительных расходов нет. Срок также будет сокращен до минимума, так как от сторон практически ничего не требуется. В среднем, такую сделку можно закрыть буквально за несколько дней или, максимум, одну неделю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Банк	% и сумма	Заявка
Банк Открытие ипотека	от 9,3% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредит	от 8,2% до 70 млн. руб.	Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредит	от 9,2% до 60 млн. руб.	Подробнее
ГАЗПРОМБАНК ипотека	от 9,5% до 42,5 млн. руб.	Подробнее

Ситуации, когда военнослужащим необходимо реализовать жилье, приобретенное по проекту военной ипотеки, могут случиться с каждым.

Причиной может стать потребность в увеличении или уменьшении площади, отправка по службе в другой город, переезд на новое место жительства или более перспективная программа кредитования в другом учреждении. Схема имеет множество нюансов, о которых мы поговорим ниже.

До последнего платежа имущество находится в обеспечении у Министерства обороны России и банка. Это предусмотрено законом о целевом расходовании средств по программе.

Снять обременение можно только после полного погашения долга и достижения 20-летнего срока службы. Таким образом продать его можно, но следует выполнить все обязательства перед двумя заинтересованными сторонами: кредитором и государством.

Военнослужащим необходимо найти деньги, и погасить задолженность. Как правило, в ход идет новый потребительский заем.

Следует подойти в отделение и объяснить ситуацию.
Уведомить Росвоенипотеку об изменении ситуации, когда нужно закрыть долг и снять обременение по жилью.
Дабы не потерять драгоценное время, после продажи квартиры по военной ипотеке, желательно подать рапорт на оформление второго свидетельства участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения.
Уточнить остаток кредита.
Найти самостоятельно деньги.
Закрыть заем.
Подыскать покупателя на кредитное жилье.
Подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Получить на руки выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним без пометки об обременении.

Следует подать заявление соответствующего образца. Выписку выдают в течение 5 рабочих дней, а вот новое свидетельство придется ждать в течение месяца. Этот порядок несложный, и каждый бывший заемщик может пройти его самостоятельно.

Камень преткновения во всей этой процедуре – снятие обременения. В силу закона на имущество выдается 2 отягощения: в пользу банка и государства.

Способов снятия пометки на недвижимости несколько:

Во втором случае есть еще возможность снова участвовать в программе для военнослужащих. Опять все по старой схеме, где подается рапорт на получение средств с личного счета участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения. Все это с учетом того, что человек вернул использованные деньги на свой счет обратно.

Стоит помнить так же о следующем: