Как мы купили квартиру в ипотеку в испании

27 сентября 2012 года

Евгений искал спокойное место в Испании для круглогодичного отдыха с семьей. И остановился на городке Миами, который часто называют на американский манер – Майами. О своем опыте покупки, а также о том, сложно ли иностранцу взять кредит в банке, сколько можно заработать на аренде и как надо воспитывать детей, он рассказал читателям портала Prian.

Именно на зарубежных покупателях сейчас держится спрос на недвижимость на побережье Испании. Банки это прекрасно понимают и выдают займы нерезидентам.
По-английски в Миами вообще никто не говорит. Это их принципиальная позиция.
В сезон апартаменты с двумя спальнями в Миами можно сдать за €600-650 в неделю.

— Евгений, расскажите, какую недвижимость в Испании вы приобрели?
— Я купил апартаменты, площадью около 80 квадратных метров, с двумя спальнями и просторной гостиной в небольшом городишке Миами, что на побережье Коста-Дорада. Наш жилой комплекс состоит из трех малоэтажных зданий, всего около 20 квартир. Все дома огорожены общей территорией, во дворе находятся аккуратные газоны с пальмами и большой бассейн, длиной 15 метров. Последнее обстоятельство особенно порадовало – дети целыми днями плескаются в воде.

— Как далеко от моря находится ваш дом?
— Я сознательно отказался от первой линии моря. Одним из главных факторов при выборе недвижимости для меня было спокойствие. А на первой линии в сезон постоянно толкутся туристы, поэтому уединиться с семьей там было бы сложно. В итоге мы выбрали дом, расположенный где-то на третьей линии моря. Однако до пляжа можно дойти пешком всего за пять минут.

— Евгений, сколько прошло времени с тех пор, как вы приняли решение о покупке, до того, как получили документы на собственность?
— Мы покупали квартиру в ипотеку, поэтому сделка проходила долго. Зимой 2011-го я приехал в Испанию и выбрал эти апартаменты, и только в мае получил документы о собственности. Все это время мы собирали различные справки, необходимые для кредита, а банк принимал решение по нашему делу. Из-за кризиса в Испании сроки выдачи ипотечных займов растянулись. Здесь хочу сказать отдельное спасибо нашему риэлтору, который помог получить выгодный кредит.

— И на каких же условиях банк предоставил деньги?
— Мы получили кредит на 65% стоимости недвижимости, что сейчас для Испании редкость. Ставка кредита плавающая: 3,5% годовых плюс EURIBOR. По-моему, очень гуманно. К тому же я был просто ошарашен, когда банк решил предоставить деньги сроком на 30 лет. В России, например, ипотеку на такой период могут взять только очень молодые люди, а мне уже сорок с лишним лет.

Все бумаги предоставлял по списку. Нужны были, например, документы о собственности и справки о зарплате. Перевел все на испанский язык и переслал банку. Им даже не потребовались оригиналы документов, сканы подошли.

Помимо оплаты стоимости жилья кредитные деньги пошли на различные дополнительные платежи по сделке – услуги риэлтора, нотариуса, государственная регистрация покупки. Всего набежало около 11% о цены объекта. В итоге, я очень доволен: удалось взять дешевые деньги на долгий срок.

— Говорят, что из-за кризиса испанские банки ужесточили требования к заемщикам, особенно иностранным … Сложно ли было вам пройти этот этап? Вы боялись, переживали?
— Риэлторы нам сказали, что доступность кредитов в Испании для иностранцев в связи с кризисом не снижалась. Наоборот, именно на зарубежных покупателях сейчас держится спрос на недвижимость на побережье, так как местные жители не могут себе позволить совершать дорогие покупки. Банки это прекрасно понимают и выдают займы нерезидентам. Единственное, что изменилось, – выросли сроки рассмотрения заявок. В нашем случае тоже так получилось. Но мы были предупреждены и готовы к этому.

Опасения были, но другого плана. Мы внесли задаток – около 10% от стоимости объекта – и потом долго ждали, пока банк примет решение о выдаче кредита. Тогда и началась нервотрепка: наши деньги где-то лежат, что скажет банк – неизвестно, сможем ли мы вернуть залог… Мне кажется, многие россияне меня поймут.

— А почему вы выбрали недвижимость именно в Миами?
— Для меня важным фактором при выборе объекта был бюджет. В крупных городах, например Салоу, за те деньги, которыми я располагал, можно было купить только небольшую однокомнатную квартиру. А в Миами – любые апартаменты. Кроме того, я сразу отсек все крупные туристические города, так как искал спокойное место. Каждому свое: кто-то стремится к тусовкам, а я предпочитаю размеренный отдых.

Еще один важный для меня плюс Миами состоит в том, что это обычный испанский городок, а не просто курортный центр. В последних зимой совершенно нечего делать – они полностью вымирают. Вечерами там даже свет нигде не горит. А здесь местные живут круглый год, работают магазины, рестораны и прочая инфраструктура. Я специально приезжал выбирать квартиру зимой, чтобы учесть этот момент. Кстати, зимой в Испании великолепно: температура воздуха где-то +15 градусов, нет никаких туристов, можно гулять, отдыхать, разве что не поплаваешь…

Языковой барьер конечно возникал. Простые бытовые задачи решали, объясняясь с местными буквально на пальцах. А если возникало что-то более серьезное, например, у нас как-то бойлер для нагрева воды сломался, звонили нашему риэлтору. Он с сантехником общался по телефону, а потом нам все переводил.

— В Миами вообще иностранцев нет?
— Например, в нашем жилом комплексе круглый год живут только испанцы. А на лето съезжается много иностранцев. В основном, это французы и немцы. Россиян здесь мало.

— Евгений, как вы пользуетесь своей квартирой? Сдаете ли в аренду?
— Я думал об этом. С экономической точки зрения сдача недвижимости в аренду — очень привлекательная идея, но, честно говоря, нам пока жалко пускать чужих людей в нашу квартиру. Возможно, когда-нибудь мы к этому придем. В сезон апартаменты с двумя спальнями в Миами можно сдать за €600-650 в неделю. Таким образом, за три месяца аренды вы отобьете всю годовую задолженность по ипотеке.

Смотреть каталог недвижимости на Коста Дорада:

— Вы рассматриваете возможность переезда в Испанию на постоянное жительство?
— Потенциально да. Именно поэтому мы сразу искали не просто курортный центр, а обычный город, в котором можно было жить круглый год, чтобы детей в школу можно было отдать…

Я узнавал насчет обучения детей. В Испании в этом плане никаких социальных проблем нет, возможно, только бюрократия еще хуже, чем у нас. В нашем городе есть бесплатные муниципальные школы или платные учебные заведения с каким-нибудь уклоном. Ваш ребенок может учиться в любой из них. При этом опекун на время обучения ребенка может
постоянно находиться в Испании, в то время как нам по шенгенской визе можно оставаться в стране лишь 180 дней в году.

Для получения вида на жительство в первую очередь надо подтвердить свою финансовую состоятельность, доказать, что ваша семья не будет там нищенствовать. Кроме того, я слышал, что сейчас в Испании разрабатывается закон, по которому ВНЖ будут выдавать людям, купившим недвижимость на сумму от €250 тыс. Если изменения примут, мы, например, сможем приобрести еще одну квартиру для сдачи в аренду, благодаря чему общей суммы инвестиций хватит для получения резиденции.

С медициной в Миами я не сталкивался. Некоторые ругают местных врачей, другие наоборот говорят, что в платных клиниках Испании работают настоящие профессионалы.

С дорожной полицией я также не встречался. После того, как я узнал, какие у них штрафы, например, €700 за непристегнутый ремень безопасности, сразу расхотелось что-либо нарушать.

— Евгений, и последний вопрос: в чем, на ваш взгляд, главное отличие жизни в Испании от жизни в России?
— Первое, что бросается в глаза, – это жизнерадостность испанцев. Наверное, это количество солнечных дней в году на них так влияет. В России, на мой взгляд, такие позитивные люди реже встречаются.

В целом, они очень гостеприимные люди. К русским относятся по-разному, я на себе лично никакого негатива не чувствовал. Особенно мне понравилось их отношение к детям. Подобное я раньше встречал только у японцев. Когда они видят ребенка, искренне радуются, хотят его потеребить, по голове погладить, игрушку какую-нибудь подарить… Никто не ругается, если ребенок шалит, кричит или бегает. Все считают, что это естественно.

На своих детей они голос повышают только в крайнем случае, если ребенок уж совсем какую-нибудь шалость вытворил. И знаете, что интересно: эта методика дает плоды. Испанские дети намного послушнее российских. Нашим часто приходится по десять раз повторять, а местные ребятишки после одного слова слушают своих родителей.

Смотреть каталог недвижимости на Коста Дорада:

История эта началась 3 года назад. Летали несколько раз в отпуск в Испанию и неоднократно посещала нас с супругой мысль, а не прикупить ли хоть какую-нибудь квартирку там? Собственно, почему нет (хорошая страна, тепло, море и все такое). С чего только начать? Да и финансов-то не особо, примерно 20к. Может в какую-нибудь ипотеку удастся войти, или студию какую прикупить маленькую. Вопросов было больше, чем ответов.

Приехали в регион Коста дель Соль (классное место, много зелени). И направились в ближайшее агентство недвижимости, говорящее по–русски. Узнали про цену, ипотеку и все такое, цены, скажем так, не самые дешевые, за студию 120000 – 150000 евро. Кредит только если вносишь сам 50-60% от стоимости. Условия не очень. Да и денег таких не было. Но варианты посмотрели. Квартирки все большей частью б\у и маленькие, но, конечно, то, что везде много зелени, бассейн, настраивало на позитив.

Вернулись в Москву, увидев все прелести Родины, в Испанию захотелось еще сильнее. Стали искать в интернете другие агентства. Другие условия. На это потратили 3 года. Так как найти адекватное агентство в Москве не реально, т.к. цены у всех на порядок выше реальных, испанских цен. Несколько раз были на выставках недвижимости в Москве. Где нам предлагали «прекрасные квартиры « в г.Торривьеха, тоже б\у. Когда потом увидели этот город были ужасе. В общем, это не город моей мечты. Да и квартиры с выломанными дверями и выкорчеванной сантехникой в непонятных районах утомили. Потом было еще одна компания, которая обещалась продать хорошую квартире на Коста дель Соль, но присылала варианты только из Торривьехи. И еще, и еще.

Потом посчастливилось познакомиться с людьми, которые купили квартиру на Тенерифе. Взяли у них контакты фирмы и начали переписку. Решили, может повезет на этот раз, пусть будет Тенерифе. Но увы… То что нам нравилось, было дорого и не было хороших условий ипотеки, а что нет, было не в лучших районах, хотя и новостройка и 90% ипотека. Но цена была завышена.

Испания нас встретила, как всегда теплом и красотой. Встретили нас в аэропорту, отвезли в гостиницу.

Как купить квартиру в Испании в ипотеку и дают ли кредиты на покупку жилья испанские банки? Это самый популярный вопрос, который задают нашей компании жители России, Украины, Казахстана и других стран СНГ и Балтии (и другие нерезиденты Испании).

Забегая вперед скажем, что любые иностранцы (нерезиденты), включая россиян, украинцев, белорусов и жителей любой другой страны, могут получить ипотечный кредит на покупку жилья в Испании от испанского банка.

Для этого нужно предоставить комплект документов, оформленный определенным образом, и подтвердить свою кредитоспособность. Поручители или залог при этом не требуются.

Средняя ставка по ипотечному кредиту в Испании – от 2,8 до 3,2%, кредит можно получить на срок от 5 до 30 лет с возможностью досрочного погашения. Максимально можно получить кредит на 60% от стоимости жилья для неграждан ЕС, и до 70% — для резидентов Евросоюза.

Теперь рассказываем обо всем подробнее. Вся информация обновлена с учетом реалий 2019 года.

Сама процедура получения ипотечного кредита несложная, и включает в 6 этапов, которые нужно пройти последовательно один за другим после того, как сам объект для покупки уже выбран. Перечислим их:

Открытие счета в испанском банке;
Процедура оценки объекта недвижимости, который планируется к покупке (занимает от 5 до 10 рабочих дней);
Подготовка и отправка в банк комплекта документов для ипотечного кредита;
Ожидание решения банка о возможности и сумме выдаваемого кредита (обычно это не более 60 процентов от стоимости объекта);
В случае принятия положительного решения – перечисление покупателем на счет в банке денег, необходимых для первого взноса, а также для покрытия дополнительных расходов, связанных с покупкой (налогов, нотариата и других, подробнее читайте в этой статье);
Оформление и подписание ипотечного договора и купчей, а также оформление сделки в государственном регистре;

Если вы решили купить дом или квартиру на берегу теплого средиземного моря, а собственных средств не хватает, то ипотека – лучший способ претворить свои мечты в жизнь. При оформлении ипотеки в Испании покупаемая недвижимость находится в залоге у банка и является гарантом выплаты кредита. Поэтому процентная ставка у ипотечного кредита намного ниже, чем у других видов кредита.

Поручительство не требуется

Следует отметить, что гражданину другой страны, покупающему испанскую недвижимость, не требуется поручительство по ипотечному кредиту, и это основное отличие в процедуре получения ипотеки между резидентами и нерезидентами Испании. Несмотря на такое солидное преимущество, максимально запрашиваемая сумма может быть не более 60% (крайне редко 70%) стоимости жилья, тогда как гражданин Испании может претендовать на 100%-е покрытие ипотеки банком.

Внимание! В июне 2019 года в Испании вступил в силу новый закон об ипотеке. Теперь банк обязан предоставить клиенту полный текст контракта минимум за 10 дней до подписания договора. Все детали сделки клиент обсуждает с нотариусом и подтверждает, что ему понятны все условия.
Как известно, если погасить ипотеку заранее, банк потеряет часть прибыли. Чтобы себя обезопасить, испанские банки взимают с клиентов штрафы. Отныне законодательно установлен лимит комиссии за досрочное погашение кредита. Теперь (для ипотеки с фиксированной ставкой) это 2% от общей суммы, если займ был погашен за десять или меньше лет, 1,5% — больше десяти лет.
Ограничен размер неустойки за неуплату: установленная процентная ставка +3% до того момента, пока долг не будет “закрыт”.
Также, чтобы защитить банковских клиентов, в новом законе прописано увеличение срока неуплаты, после которого банк может начать процедуру эмбарго и досрочно расторгнуть контракт. Теперь этот период равняется 12 месяцам.
Отменены любые подпункты (вроде cláusula suelo), устанавливающие минимальное значение плавающей ставки на весь срок выплаты.
Упрощена процедура смены типа ипотеки (переменная или фиксированная ставка) а также перевода кредита из иностранной валюты в евро.
Банки больше не имеют права навязывать клиентам дополнительные финансовые продукты: страхование и другие.
Теперь клиент платит только за проведение оценки жилья, больше ничего оплачивать для оформления ипотеки не требуется.