Как написать в объявлении что квартира в ипотеке

Реализация залогового имущества, которое находится в ипотеке, может понадобиться в различных ситуациях. Юридически данный процесс достаточно сложный, поэтому следует внимательно отнестись ко всем деталям. В данной статье мы расскажем о том, в каких случая заемщик может продать квартиру обремененную ипотекой и возможных вариантах ее реализации.

Заемщик с ипотекой может продать жилье с обременением в случае:

неплатежеспособности (утрате основного места работы, сокращении уровня доходов, получении инвалидности, пр.);
смены места жительства (переезд в другой город или страну);
необходимости в расширении жилой площади (покупка жилья больших габаритов);
наличии задолженности по кредиту (по ипотеке или другому крупному займу);
вынесении постановления суда о принудительной реализации (в случае длительной неуплаты долга и штрафных санкций по заявлению кредитора).

На практике существует несколько способов продажи имущества, которое находится в ипотеке:

Реализация жилья за наличные средства. Заемщик находит покупателя, переоформляет документы, получает денежные средства в обусловленном размере. Полученную часть суммы должник вносит на счет банка в качестве погашения основного долга, а остальными деньгами распоряжается на свое усмотрение.
Переоформление кредитного договора на покупателя (при условии выплаты им уже уплаченной части кредита продавцу). По соглашению банка имущественные права и финансовые обязательства официально передаются новому покупателю квартиры.
Данный способ предусматривает некоторые нюансы в оформлении документов. Перед продажей жилья кредитор оценивает платежеспособность покупателя, после чего принимает решение о передаче или запрете передачи имущества третьему лицу.
Передача права на реализацию ипотечного имущества кредитору. Заемщик может обратиться с заявлением (о досрочном погашении кредита путем реализации квартиры) к руководству финансово-кредитного учреждения. В данном случае банк самостоятельно ищет покупателя.

Для заемщика такой вариант продажи невыгодный в связи с массовыми злоупотреблениями и коррупционными деяниями со стороны должностных лиц кредитных организаций. По предварительному сговору жилье продают по заниженной цене, а банк, в свою очередь, получает крупную сумму денежного вознаграждения от покупателя.

Продать ипотечную квартиру, дом находящийся в обременении, третьим лицам без уведомления и разрешения банка невозможно. Имущество является залоговым, поэтому перед его продажей необходимо получить специальное разрешение у кредитора.

Участвуют в ней несколько лиц:

1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.

3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.

Приняв решение продать ипотечное недвижимое имущество самостоятельно, следует осуществить ряд процедур:

Уведомить банк о решении продажи жилья. На имя руководителя ипотечного сектора банка написать заявление с указанием причины желания досрочного погашения долга и реализации имущества.
Найти покупателя. Поиск можно осуществлять путем изучения информационных интернет-порталов, объявлений в СМИ, обращения в агентства недвижимости или через знакомых.Следует знать, что существует большой риск наткнуться на мошенников, подыскивая потенциального покупателя через непроверенные источники.При обращении в агентства владелец квартиры сможет получить квалифицированную консультацию и помощь в подборе покупателя, но за их услуги придется заплатить некоторый процент от сделки.
Покрыть полную сумму по кредиту. Для этого покупатель передает оставшуюся сумму долга банку для закрытия договора. Передача средств оформляется в качестве задатка и нотариально заверяется. После внесения средств на счет банка участники процесса получают справку о закрытии ипотеки и закладную на жилой объект, находящийся в обременении.
Обратиться в Регистрационную палату для снятия обременения с жилья, поставить в свидетельстве о праве собственности соответствующую печать. Продавец совместно с представителем банка предоставляет государственному органу документы для отчуждения имущества.Порядок отчуждения залогового имущества регламентирован законами и нормативно-правовыми актами.

Если нашелся покупатель, который желает приобрести жилье, но не имеет для этого достаточной суммы средств, можно оформить новый ипотечный договор. Процесс достаточно затратный по времени и не всегда дает положительный результат.

Что для этого необходимо сделать:

Обратиться к кредитору с заявлением о досрочном погашении долга путем продажи жилья, получить разрешение.
Предоставить банку покупателя с паспортом для оценки его платежеспособности. Банк может потребовать дополнительные документы от нового заемщика (справку о доходах, поручителя, пр.). Далее кредитная организация принимает решение о переоформлении ипотечного договора на его имя.

Если же банк разрешил покупателю оформить ипотеку:

Покупатель при необходимости вносит всю сумму задолженности с учетом штрафных санкций или же очередной платеж по кредиту, после чего осуществляется процедура по оформлению ипотеки (предоставление выписки из ЕГРП, из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам; оценка квартиры; подписание договора).
Далее происходит процедура купли-продажи жилья и передача средств продавцу.

Заемщик обращается в банк с просьбой продать объект недвижимости, находящийся в качестве залога, для погашения долга.
Банк самостоятельно подыскивает покупателя.
Финансово-кредитной организацией осуществляется подготовка необходимых документов.
После внесения средств в банковскую ячейку между покупателем и продавцом заключается сделка купли-продажи жилья.
Продавец получает денежные средства за квартиру, а покупатель — жилье.

Реализацию ипотечного жилья, которое находится в залоге, можно осуществить несколькими способами. Какой наилучший вариант, каждый решит индивидуально: все зависит от ситуации.

И все же, как продать квартиру по ипотеке? Пошаговая инструкция в этом случае точно не помешает. Вообще, существует 3 основных способа продажи жилья с обременением:

Досрочное погашение долга (за счет средств покупателя) с последующей его продажей без участия банка.
Покупка ипотечного жилья за наличные с полным погашением задолженности через банк.
Перепродажа долговых обязательств продавца клиенту, то есть оформление на покупателя ипотеки на приобретаемое жилье.

Все три варианта имеют право на жизнь, у каждого из них есть свои плюсы и минусы. По сути, к какому из них вам придется прибегнуть, зависит от конкретного покупателя, который заинтересуется вашим жильем. А также какими средствами он располагает и насколько в нем жив дух авантюризма.

В банковском отделение необходимо узнать полную сумму задолженности и написать заявление о досрочном погашении.
Продавцу и покупателю у нотариуса надо составить предварительный договор и расписки о предоставлении и получении денежных средств.
В случае составления расписки, продавец получает от покупателя деньги и гасит задолженность. Также сам покупатель на основании предоставленных продавцом документов может погасить за него задолженность по ипотеке.
После этого, банк выдает справку о снятии обременения, с которой необходимо направиться в Росреестр, чтобы официально зарегистрировать документы из банка и стать полноправным владельцем недвижимости.
Продавец и покупатель вновь направляются к нотариусу, чтобы оформить договор сделки купли-продажи.

Какие документы нужны? На самом деле, не так уж и много: паспорта обеих сторон, кредитный договор и выписка о состоянии задолженности. Остальные документы будут составлены нотариусом, выданы банком и Росреестром.

Решая, как продать квартиру под ипотекой, большинство останавливается, все же, на менее рискованном способе, когда все операции проходят через банк и с его непосредственным участием. В этом случае, заемщику необходимо просто обратиться в финансовую организацию с уведомлением о желании избавиться от залогового жилья. После одобрения сделки от руководства банка, сотрудники самостоятельно готовят документы для продажи квартиры, ищут покупателя и занимаются снятием обременения. Какие документы нужны? По сути, от продавца необходим лишь паспорт, уведомление о желании продать квартиру и досрочно погасить кредит. Остальные бумаги готовят банк и покупатель.

Если вы нашли покупателя на жилье, но он не располагает достаточными для его приобретения средствами, стоит рассмотреть вопрос продажи квартиры по ипотеке. Это означает, что с вас долговые обязательства будут сняты и перепроданы покупателю. Также вам может достаться прибыль, в том случае, если реальная стоимость квартиры выше долга и возможных процентов. Как продать жилье в ипотеке по ипотеке? На самом деле, ничего сложного нет, у крупных банков уже давно выработана четкая схема взаимодействия с заемщиками и покупателями.
Главное, чтобы потенциальный покупатель прошел проверку банка и получил одобрение для получения кредита. Выбирая такой вариант, как продажа квартиры через ипотеку, стоит рассказать потенциальным покупателям, что оформить кредит они могут не только в том банке, в котором клиентом является продавец. Крупные игроки финансового рынка уже давно отработали схему действия по перепродаже долгов, поскольку ставки и условия кредитования в разных организациях примерно одинаковые, что облегчает взаимодействие.
Какие нужны документы для продажи квартиры по ипотеке? От продавца требуется паспорт и заявление о желании продать жилье, в конце подписывается еще и заявление о переуступке долга. Большую же часть бумаг готовит финансовая организация, что позволяет не беспокоиться о безопасности сделки. А вот какие нужны документы покупателю, вопрос другой. Потенциальному заемщику потребуется подготовить полный комплекс бумаг по списку банка, чтобы пройти стандартную процедуру оценки его платежеспособности.
Как продать квартиру по ипотеке – пошаговая инструкция:

Владелец жилья обращается в банк с заявлением для продажи квартиры в ипотеку. Какие документы нужны для этого, определяют сотрудники конкретной финансовой организации.
Покупатель предоставляет полный комплект бумаг для рассмотрения заявки банком.
В случае положительного решения, банк проводит процедуру продажи долговых обязательств.
Покупатель отдает деньги, а проданный объект недвижимости переходит в его собственность.
Вопросы с Росреестром решает банк без участия бывшего и нынешнего заемщиков.

Чтобы сделка прошла максимально безопасно и безболезненно, главный совет, который можно дать: четко следуйте букве закона и сделайте банк своим партнером, а не заклятым врагом, ведь, по сути, у вас общая цель – погасить проценты по ипотеке. Уведомляйте банк о своих намерениях относительно продажи недвижимости и следуйте их рекомендациям.
Наибольшие риски при таких сделках несет, все-таки, покупатель, который может погасить за продавца долг, а квартиру в итоге не получить или приобрести не полностью. Главный подвох, который может быть – наличие прописанных в квартире несовершеннолетних, которых, в случае покупки, выписать будет невозможно. Поэтому, внимательно проверьте все выписки и документы. А еще лучше – доверьте это профессиональному нотариусу, который проследит за чистотой сделки.

Подводя итог, отметим, что продать недвижимость с обременением не только реально, но и достаточно просто. Заниматься поисками покупателя можно самостоятельно или при помощи банка, то же касается и процесса оформления сделки. Ограничений для продавца практически нет, поэтому шанс на успех более чем велик.

Это финансовый актив, которым можно воспользоваться. Процедура продажи ипотечной недвижимости имеет множество нюансов. В итоге продавец получает свободу от кредита и деньги — если стоимость жилья превышает долг перед банком.

Причины, по которым человек решается на продажу квартиры по ипотеке, бывают разными:

развод и раздел имущества;
переезд в другой регион;
семейные обстоятельства;
заработок — продажа строящегося жилья по переуступке;
нет денег платить по кредиту.

Как проходит купля-продажа квартиры по ипотеке? Какие действуют законодательные ограничения на сделки с залоговой недвижимостью? По закону продать купленную в ипотеку квартиру можно только с согласия банка-кредитора. Если это условие соблюдается, никаких юридических препятствий отчуждению собственности в пользу покупателя не будет.

В некоторых ситуациях банк вправе выставить залоговое жилье на торги против воли владельца:

просрочена оплата ипотеки;
заемщик содержит помещение в ненадлежащем виде или самовольно произвел перепланировку;
в помещении проживают третьи лица (заемщик сдал ипотечную квартиру в аренду);
в помещении произошел пожар или потоп.

В данной статье речь идет о продаже по инициативе заемщика, потому что такой вариант встречается чаще.

Способы продажи залоговой квартиры:

досрочное погашение;
доверить продажу квартиры банку;
продать самостоятельно;
продать долг за квартиру.

У каждого метода есть свои сильные и слабые стороны, разберем их подробно.

Досрочное погашение возможно при наличии денег. Заемщик продал другое жилье, дачу или машину или накопил, теперь он может себе позволить расплатиться по кредиту. Минус — часто в договоре ипотеки указывается сумма штрафа за досрочное погашение. Однако пени всегда меньше, чем переплата с погашением процентов и страховки. После того, как заемщик досрочно выплачивает долг, банк снимает обременение, и квартира становится полноценной собственностью гражданина. Теперь ее можно продавать, менять, дарить и сдавать в аренду — кредит погашен, банк не имеет на собственность экс-заемщика никаких прав. В этом способе хорошо все, кроме одного — не у всех есть необходимая сумма наличными. Можно взять другой кредит для погашения ипотеки — потребительский, без залога.

Если процедуру продажи осуществляет банк, скорее всего цена на жилье будет занижена. Нередко имущество выставляется на торги, где цену сбивают ниже рынка. Реализация залоговой квартиры в связи с длительными сроками оформления права собственности и без того происходит с дисконтом.

Порядок продажи квартиры через банк не требует активного участия должника. Но сделка может затянуться из-за формальностей в работе кредитной организации. Сколько времени потребуется, сказать трудно. Однако любое ускорение будет означать уменьшение конечной стоимости квартиры.

Самостоятельная продажа не противоречит законодательству: покупатель и продавец в любом случае уведомляют банк о своих намерениях. На всех этапах банк активно участвует в судьбе квартиры, пока долг за нее не будет погашен.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи квартиры по ипотеке:

оцениваем квартиру и готовим ее к продаже — делаем косметический ремонт при необходимости, освобождаем от мебели;
ищем покупателя. Подаем объявления на бесплатных площадках (ЦИАН, Авито, Юла, Из рук в руки). Если нет времени общаться с потенциальными клиентами, заключите договор с агентством недвижимости. Но учтите — услуги риелторов не бесплатны;
когда найден покупатель, отправляемся с ним в банк;
покупатель заключает с банком нотариальный договор о том, что он готов погасить долг продавца и стать собственником недвижимости;
если квартира приобретается за наличные, покупатель размещает в банковских ячейках две суммы. Одна сумма в счет погашения долга перед банком, вторая — остаток для продавца;
в день сделки банк снимает обременение для проведения купли-продажи;
в Росреестре происходит регистрация прав нового собственника;
после перехода права собственности банк и продавец могут получить свои деньги из ячеек.

Сроки сделки несколько дольше, чем для обычной продажи — до 2-х месяцев, о чем необходимо заранее уведомить покупателя. К тому же на время регистрации права покупатель находится в подвешенном состоянии: деньги у него уже забрали, а право собственности он еще не получил. Но это психологический барьер: если сделка не пройдет регистрацию, покупатель просто заберет свои деньги из ячеек без потерь.

Таковы в общих чертах этапы самостоятельной продажи ипотечной квартиры.

Последний вариант — продажа долговых обязательств. Если квартира приглянулась покупателю, но у него нет наличных, ему следует подать заявку на ипотеку в ваш банк. Если кредитор одобрит нового заемщика, останется только переоформить документы и забрать разницу между задолженностью и вырученной стоимостью квартиры.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке с точки зрения покупателя связана с хлопотами и ожиданием. Зато есть плюсы:

скидка от 5 до 30%;
квартира юридически чиста — банк проверяет жилье перед выдачей ипотеки.

Не забудьте, что если жилье в собственности находилось менее 5 лет (или 3-х лет для тех, кто стал владельцем ипотечной квартиры до 2016 года), придется заплатить подоходный налог 13%. Подсластить эту пилюлю может возврат излишне уплаченного налога от выплаты ипотеки за предыдущие годы.

Если в приобретении жилья был задействован материнский капитал, недвижимость по закону должна в равных долях принадлежать всем членам семьи. Материнский капитал может быть использован для погашения части или всего жилищного кредита в любое время — при оформлении ипотечного договора или позже.

Доли несовершеннолетним детям в ипотечном жилье не выделяются сразу, как только капитал уходит на погашение части или всего долга. Банки плохо относятся к обременению залоговой недвижимости правами несовершеннолетних собственников. Выход из ситуации простой: при использовании материнского капитала родители пишут нотариально заверенное обязательство о передаче детям долей в квартире после выплаты долга банку. Этот документ предоставляется Пенсионному Фонду, после чего материнский капитал перечисляется в счет ипотеки.

Из этого следует, что при продаже залоговой квартиры родители должны получить разрешение от органов опеки на проведение сделки без выделения детям долей в продаваемой квартире. Это необходимо для того, чтобы взрослые не могли оставить детей без законной жилплощади. Опека выдаст одобрение, если детям будут выделены соответствующие доли в другом жилье. Это может быть квартира родственников, главное, чтобы право собственности несовершеннолетних было зарегистрировано. Если доли оформляются в квартире, которую только предстоит купить, придется сделки проводить одновременно.

Для получения разрешения родителям придется доказать следующее:

после продажи квартиры дети переедут в другое жилье без ухудшения жилищных условий;
дети получат в другом жилом помещении аналогичные доли в праве собственности, то есть их имущественные права будут соблюдены.

Для проведения купли-продажи потребуется письменное разрешение от органов опеки или личное присутствие работника опеки при совершении сделки. Помните, что с момента получения разрешения до дня купли-продажи не должно пройти более месяца. Если срок пропущен, придется получать повторный разрешительный документ.

Возможен вариант, когда вместо долей дети получат денежные суммы. Для этого также необходимо получить соответствующее разрешение органов опеки.

Для покупателя квартира, купленная с участием материнского капитала, но без выделения долей детям — это сомнительное удовольствие. Следует убедиться, что дети в дальнейшем не подадут в суд на расторжение сделки купли-продажи из-за халатности родителей. Для большей уверенности можно приобрести полис титульного страхования на покупаемое жилье, чтобы спокойно спать в ближайшие три года. Заметим, что три года — срок исковой давности, после которого претензии детей будут несущественны.

Особенности продажи ипотечной новостройки по договора переуступки:

договоренность о продаже заключается между четырьмя сторонами — продавцом, покупателем, застройщиком и банком;
если покупатель приобретает квартиру по переуступке в ипотеку через кредит в другом банке, процесс оформления усложняется;
без разрешения застройщика банк не разрешит продажу новостройки по переуступке.

Разница в стоимости новостройки на этапе котлована и накануне сдачи дома составляет до 30% от рыночной цены квартиры. Поэтому продажа ипотечной недвижимости по переуступке для наиболее предприимчивых граждан стала хорошим источником дохода.

В связи с грядущими в 2018 году переменами в секторе продаж новостроек схема продаж ипотечных квартир по переуступке потеряет свою актуальность в ближайшие годы. Дело в том, что после вступления в силу поправок к закону о долевом строительстве россияне больше не смогут выгодно покупать жилье на стадии строительства. В продажу будут поступать уже сданные в эксплуатацию дома, что приведет к подорожанию нового жилья.