Как не изменяя условий ипотечного кредитования

Кризис внес свои коррективы абсолютно во все сферы жизни не только каждого отдельно взятого человека, но и государства в целом. В частности, существенные изменения претерпели правила выдачи ипотечных кредитов.
С момента увеличения Центробанком в 2104 году ключевой ставки многие банки заметно ужесточили условия для выдачи ипотечных кредитов. При чем, касается это не только самих потенциальных заемщиков, но и застройщиков. Кредиторы начали самым тщательным образом проверять их и объекты, возводимые ими.

Основные общие нововведения:
— повышение порога величины первоначального взноса;
— отказ от программ кредитования заемщиков, не имеющих официального легального дохода в объеме, необходимом для своевременного и полного выполнения своих обязанностей по кредитному договору, который планируется подписать;
— повышение уровня процента строительной готовности объекта для аккредитации;
— расширение списка требований к финансовой отчетности, авторитету и имиджу застройщика.

Ниже представлены самые значимые практические изменения на рынке ипотечного кредитования

1. Размер первоначального взноса увеличился. До момента повышения Центробанком ключевой ставки он составлял 10-20%. Но с конца 2014 года этот показатель вырос до 20-50%! При этом максимальный размер кредита не изменился. Как и прежде он составляет 20 млн руб. Срок кредитования пока что тоже остается без изменений (20-30 лет). Требования к возрасту потенциальных заемщиков не менялись: если вам от 18 до 65 лет, вы имеете право на получение ипотечного кредита.

2. Документы, подтверждающие доход. Требование о предоставлении стандартного пакета документов в банк действует по прежнему. Например, для подтверждения своего дохода необходимо предоставить справку 2-НДФЛ, а также — справку по банковской форме. Одновременно с этим, некоторыми банками были закрыты программы выдачи ипотеки по нескольким документам. К примеру: банком ВТБ 24 была отменена программа для жилья в новостройках. Для сравнения: в Сбербанке она действует до сих пор.

3. Строительная готовность объектов. В этом аспекте условия в большинстве банков стали намного жестче. Так, например, ВТБ 24 аккредитует объекты с минимальной строительной готовностью от 70% и выше. Сбербанк в этом плане более лоялен. Пока что его устраивает готовность объекта от 30%.

4. Имидж компании. Теперь все без исключения банки обращают на него особое внимание. Финансовые показатели застройщика, его надежность, опыт в сфере строительства — все это проверяется довольно щепетильно. По всем этим параметрам банки формируют списки застройщиков, исходя из их надежности. Далее они (списки) могут быть использованы при аккредитации объектов. Например, надежные застройщики могут предоставлять для аккредитации объекты со степенью готовности от 30%, менее надежные (по рейтингу банка) — от 70%. Ставки кредитования тоже в некоторой степени будут зависеть от надежности компании-застройщика.

Читайте также:  Можно ли получить налоговый вычет по ипотеке если квартира еще строится

5. Размер процентной ставки. Он существенно вырос! Из-за этого спрос на ипотеку резко упал. Были предприняты реанимационные мероприятия, в том числе и снижение ставки до 15%. Но, не смотря на них, рынок пока не показывает каких-либо позитивных тенденций. Сбербанком была продлена акция, подразумевающая выдачу ипотеки по ставке 14,5%. Разные коммерческие банки пошли на снижение ставки на 0,1-0,5%. Однако, на фоне прежних ставок в 18-22% это не очень повлияло на оживление рынка.

На фоне ужесточения процедуры выдачи ипотечных кредитов и общего падения платежеспособности населения, рынок ипотечного кредитования функционирует очень вяло. Если в ближайшие месяцы ситуация кардинально не изменится, то он имеет все шансы обвалиться полностью.

Эксперты отмечают, что самым отталкивающим фактором в данной ситуации является уровень процентной ставки. Она непосильна даже для сравнительно платежеспособных клиентов. Так может банкам стоит задуматься над этим и пойти на снижение процентной ставки? Таким образом можно оживить рынок, более того — спасти его от краха. Отказавшись от части потенциальной прибыли можно обрести шанс получить хоть что-то!

Условия ипотечного кредита часто считают определенными однажды и до полного погашения. Однако существуют способы изменение ставки, срока или суммы кредита уже после его получения

Первый способ – реструктуризация имеющегося кредита. Применяется она в случае, если заемщик по каким-либо причинам не может выплачивать ежемесячные взносы по кредиту в полном объеме: его понизили в должности, уволили, у него (и это банки тоже называют в числе распространенных причин резкого снижения дохода заемщика) родился ребенок. Возможно, курс валюты, в которой был взят кредит, серьезно вырос по отношению к рублю. Много таких заемщиков было в начале кризиса, особенно из числа тех, кто брал привлекательные долларовые кредиты или лишился хорошей работы в конце 2008-го. Трудности не избавляют заемщика от обязательства вносить ежемесячные платежи, а просрочки чреваты штрафными санкциями, которые только увеличивают задолженность. Специалисты по ипотеке советуют не скрывать проблемы от банка: он больше заинтересован в восстановлении платежеспособности заемщика и графика платежей, чем в разрыве отношений и изъятии квартиры.

Читайте также:  Какая процентная ставка по ипотеке в россельхозбанке на вторичное жилье

Другое дело – замена валюты кредита. Если кредит взят в долларах, а его курс серьезно вырос, но зарплату заемщик получает в рублях, банк может перевести кредит в рубли. Кроме того, можно изменить ставку с плавающей на фиксированную, если индекс, к которому она привязана, существенно вырос, и с фиксированной на плавающую (в случае стабилизации ситуации на рынке). Наконец, банк просто может снизить процентную ставку по кредиту, что уменьшит соответственно и ежемесячные платежи. Но, признаться, это редкий способ реструктуризации кредита.

Рефинансирование кредита – процедура более сложная, поскольку здесь речь идет о предоставлении второго кредита для выплаты первого. И вторым кредитором часто выступает совсем другой банк. Обычно этим вариантом пользуются заемщики, желающие всерьез сэкономить на выплатах и процентах, а также те, кто хочет заменить одно заложенное жилье другим. Если, скажем, квартиру, взятую в ипотеку, нужно по каким-то причинам продать (залогом по второму кредиту может стать другая недвижимость) или если кредит был взят в период кризиса под 16% годовых (тогда это была очень выгодная ставка), а сейчас банки предлагают ипотеку под 11-13% годовых.

На деле процедура выглядит так. Заемщик получает второй кредит, гасит задолженность по уже имеющемуся, снимает обременение с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту, после чего передает данный объект в залог второму банку.

Этот процесс прост на словах, но очень сложен на деле. По сути, заемщику приходится проходить через процедуру получения ипотечного кредита с нуля: собирать документы, оценивать жилье, страховаться от рисков утраты и повреждения жилья как залога. Все это требует не только времени, но и денег. И тут нужно серьезно высчитать возможную выгоду.

Правда, во всех этих трудностях есть и положительный момент. Эксперты признаются, что нередки случаи, когда банки идут навстречу своим заемщикам, узнав, что те собрались перекредитоваться в другом банке: сейчас, на растущем рынке, заемщиков терять никому не хочется.

Ипотечный кредит оформляется на долгий срок. За это время могут измениться и доходы заемщика, и процентные ставки на рынке кредитования. Поэтому вполне естественно, что заемщика интересует, как снизить процентную ставку по ипотеке.

Пересмотр процентной ставки в меньшую сторону абсолютно невыгоден для банка. Тем не менее, есть несколько случаев, когда это возможно и актуально:

  • когда появляются более выгодные предложения от кредитных учреждений;
  • когда человек уже не в состоянии регулярно вносить установленный ежемесячный платеж.
Читайте также:  При погашении ипотеки материнским капиталом нужно ли выделять долю детям

Поэтому каждый заемщик выбирает наиболее приемлемый для себя вариант, исходя из текущего положения.

Такая процедура означает получение, часто в другом банке, нового кредита, средства которого будут направлены на погашение старого долга. Казалось бы, человек только меняет одну ипотеку на другую. Но если новый кредит оформляется под более низкий процент, то и общая переплата по займу уменьшается.

Разбираемся, как снизить процент по ипотеке в данном случае. Сначала нужно найти более выгодные предложения банков, затем:

  • — направить в учреждение онлайн-заявку с указанием персональных данных и необходимой суммы для погашения существующего долга;
  • — подготовить необходимые документы при положительном одобрении заявки;
  • — уведомить банк, в котором оформлена текущая ипотека, о желании досрочного погашения – некоторые учреждения требуют писать соответствующее заявление за месяц до даты внесения средств;
  • — получить новый кредит, средства которого будут зачислены на расчетный счет предыдущего банка-кредитора.

После этого нужно будет платить уже по новому счету.

Важно, что рефинансирование позволяет добиться сразу нескольких выгод:

  1. Можно уменьшить размер ежемесячного платежа. Если новый заем будет оформлен под процент, ставка по которому на 5 и более позиций ниже предыдущего, то это повлияет на размер ежемесячной выплаты.
  2. Снизить общую переплату по ипотеке. При заключении нового кредитного договора можно даже увеличить размер ежемесячных взносов. Тогда погасить долги удастся быстрее. И общая переплата по займу значительно уменьшится. Ведь проценты начисляются за фактический срок пользования кредитом.

Одним словом, если человек интересуется, можно ли переоформить ипотеку под меньший процент, то ему стоит выбирать рефинансирование. Ведь это выгодный способ для реальной экономии собственных средств.

Реструктуризация может рассматриваться заемщиком даже не столько в качестве инструмента, как уменьшить процент по ипотеке, сколько для улучшения условий выплаты займа. Это возможно, если финансовое состояние человека ухудшилось и платить за кредит становится попросту нечем.

Самое главное – не затягивать с обращением в банк. Как бы неприятно не было говорить о своей неплатежеспособности, нужно как можно раньше уладить вопросы с ипотекой. В противном случае долги и штрафы вырастут невероятно быстро.

Менеджеры кредитного отдела могут предложить заемщику:

  • — уменьшить размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредитования;
  • — предложить кредитные каникулы, чтобы улучшить материальное положение или найти новую работу.

Adblock
detector