Собираюсь приобрести жилье в ипотеку. Порекомендовали обратиться в Сбербанк России так как там наиболее выгодные условия и требования к клиенту не высокие. Подскажите, какой размер первоначального взноса по ипотеке в Сбербанке? Существует ли возможность обойти первый взнос и не платить его?
Также, хотелось бы узнать о том, существуют ли более выгодные программы кредитования чем в Сбербанке. Если да, то подскажите в какие банки лучше обратиться за ипотекой? Спасибо.
«Platiza» — до 15 000 рублей — займ на карту |
«Альфа-Банк» — до 150 000 рублей — 0% до 100 дней |
Приобретение личной жилплощади, наверное, самый актуальный и проблемный вопрос для большинства Россиян. В текущие экономических условиях просто накопить получится вряд ли, поэтому единственным рациональным и правильным решением является получение ипотечного кредита.
Программы кредитования по ипотеке в Сбербанке привлекают заёмщиков адекватными условиями и относительно низкой процентной ставкой. Огромным преимуществом для клиентов является наличие специальных продуктов, нацеленных на определённых граждан: например, это военная ипотека или ипотека под материнский капитал.
Размер первого взноса при ипотеке в Сбербанке зависит от выбранной вами программы кредитования. На данный момент существует семь основных продуктов, с которыми вы можете ознакомиться на официальном сайте (здесь).
Первый взнос по ипотеке в Сбербанке:
- «Акция на новостройки» – от 15%
- «Приобретение готового жилья» – от 20%
- «Приобретение строящегося жилья» – от 20%
- «Ипотека плюс материнский капитал» – от 20%
- «Строительство жилого дома» – от 25%
- «Загородная недвижимость» – от 25%
- «Военная ипотека» – от 20%
В зависимости от выбранной Вами ипотеки, вида приобретаемой недвижимости, стоимости жилплощади, а также наличия дополнительного страхования определяется сумма первоначального взноса. В условиях кредитования обычно указывается минимальный порог первого взноса, на практике при оформлении кредита он может немного возрасти.
Используйте — ипотечный калькулятор Сбербанка, чтобы рассчитать переплату, размер ежемесячного платежа и итоговую стоимость недвижимости приобретённой в ипотеку.
Одной из главных проблем ипотечного кредитования является обязательный пункт об уплате первоначального взноса заёмщиком. Как правило, его размер составляет 15-20% от стоимости приобретаемого жилья.
Даже если у Вас достаточная заработная плата для того, чтобы обслуживать кредит в течении всего срока выплаты, накопить сумму стартового платежа может быть весьма и весьма проблематично, поэтому многие заёмщики ищут вариант как обойти и не платить первоначальный взнос.
Риелторы и застройщики не понаслышке знакомы с данной проблемой и могут предложить Вам одно единственное решение, которое как правило и применяется на практике. Это решение заключается в искусственном завышении стоимости приобретаемого жилья в обход банка.
Делается это следующим образом:
Предположим, вы хотите приобрести квартиру стоимостью 2 млн. рублей и по существующим условиям кредитования вы должны оплатить наличными 20% от этой суммы (т.е. 400 тыс. рублей), но вы не хотите платить первоначальный взнос.
Вы договариваетесь с застройщиком и указываете цену на приобретаемую недвижимость не 2 млн. рублей, а 2,5 млн рублей. После согласования документов и утверждение кредита в банке, вы идёте к застройщику и заключаете доп. соглашение, что стоимость жилья изменилась с 2,5 млн. рублей на 2 млн. рублей, а также получаете приходник (о том, что вы якобы оплатили застройщику первоначальный взнос) и расходник (о том, что якобы застройщик получил от вас первоначальный взнос, но т.к. жилье стало дешевле вы получили обратно свои деньги).
В банк передаётся только приходник (якобы вы оплатили застройщику первоначальный взнос) и документы на квартиру с завышенной стоимостью. По результатам этого банк начисляет в счёт застройщика полученную вами ипотеку – 2 млн. рублей, а первоначальный взнос уплачен только на бумаге.
Такая схема является не совсем честной, однако по информации из открытых источников (форумы клиентов банков, новостные издания и т.д.) и застройщики, и банки закрывают на это глаза, потому что и первым, и вторым нужны клиенты. К тому же, в результате таких действий все остаются в плюсе: и банк, и застройщик, и вы — заёмщик.
С живым примером можно ознакомиться в этой статье, на городском портале Перми, где рассказывается реальная история заёмщиков, получивших ипотеку без первоначального взноса.
Подобный способ скорее всего не актуален для Сбербанка т.к. в данном банке на данный момент уделяется особое внимание. Также, при оформлении договора может потребоваться экспертное заключение о стоимости недвижимости.
Ситуация примерно такая: снимаем квартиру, аренда равна сумме платежа если бы была ипотека, естественно чужому дяде платить не хочется. Поэтому решили взять ипотеку, но вот незадача, на первоначальный взнос нет денег. Вопрос вот в чем, может ли продавец завысить стоимость квартиры при оценке ее банком, на 10%, то есть примерно: квартира стоит 1 800 000, а для оценки 2 000 000. Может ли сработать такая схема?
В принципе по договоренности с продавцом можно назначить любую стоимость квартиры, но не забывайте, что после того как Вы сообщаете банку о том что нашли квартиру по такой то стоимости, банком проводится независимая оценка стоимости квартиры и вот на этом этапе может оказаться так что стоимость квартиры по результатам независимой оценки будет несколько ниже той цены о которой Вы договоритесь с продавцом. В этом случае банк известит Вас либо о том, что он отказывает в финансировании покупки этой квартиры, либо о том, что банк готов финансировать покупку этой квартиры по более низкой стоимости.
3 года назад мы с женой брали ипотечный кредит и после этого досконально знаем весь процесс покупки квартиры через ипотеку, а в некоторых ответах выше представлена недостоверная информация. И так попробую рассказать как все происходит.
- После предоставления в банк заявления-анкеты на выдачу ипотечного кредита и пакета документов согласно перечня банка, банк оценивает Вашу платежеспособность и принимает решение о максимальной сумме, которую он готов предоставить заемщику. При этом в заявлении-анкете заемщик указывает конкретную сумму предполагаемого кредита и она может быть совершенно любая. На этом этапе банк только оценивает Вашу платежеспособность и способность к погашению ипотечного кредита.
- После принятия решения банком, он ставит заемщика в известность и если решение положительное то заемщику сообщается на какую максимальную сумму кредита он может рассчитывать.
- После этого начинается этап подбора квартиры, стоимость которой должна соответствовать максимальной сумме кредита (которую одобрил банк) плюс 10% (которые заемщик оплачивает при сделке из собственных средств). Важно отметить что стоимость квартиры должна быть не больше указанной выше стоимости, меньше или значительно меньше — пожалуйста. В разных банках выделяется разный срок на поиск квартиры, в одних банках срок до месяца, в других до 3-х месяцев. Более длительного срока я не встречал.
- После того как Вы найдете подходящую Вам квартиру Вы передаете в банк пакет документов на квартиру (ксерокопии) с указанием стоимости квартиры.
- После этого банк проверяет все документы на квартиру и если с ними все в порядке, то заказывает проведение независимой оценки стоимости квартиры. В нашем случае оплату проведения оценки квартиры оплачивал покупатель, а документы по оценке передавались сразу в банк. Всегда ли оплачивает покупатель оценку квартиры я не знаю, но в нашем случае было именно так.
- После того как банк получает документы независимой оценки стоимости квартиры, он принимает решение готов ли он именно под эту квартиру выдать ипотечный кредит. Если да, то он сообщает об этом покупателю с указанием какая именно сумма будет указываться в договоре купли-продажи квартиры и в договоре ипотечного кредитования. Если банк отказывает в выдаче ипотечного кредита на покупку именно этой квартиры, то покупатель приступает к поиску новой квартиры. Эта итерация на усмотрение банка может быть повторена несколько раз. Нам в этом случае повезло, банк одобрил первую квартиру которую мы подобрали.
- После того как банк одобрил выдачу ипотечного кредита на покупку конкретной квартиры назначается дата проведения сделки.
- В дату проведения сделки покупатель и продавец приходят в банк. Во время проведения сделки подписывается трех-сторонний договор купли-продажи квартиры (продавец, покупатель, банк) и двух-сторонний договор ипотечного кредитования (покупатель, банк). В договоре купли-продажи квартиры указывается стоимость квартиры, а в договоре ипотечного кредитования указывается сумма кредита, которая в Вашем случае будет меньше стоимости квартиры на 10%. Одновременно с этим банк потребует застраховать недвижимость, его титул, а так же жизнь и здоровье заемщика и созаемщиков. Специально для этого в день сделки либо банк приглашает представителя своей страховой компании, либо по договоренности с банком может быть приглашен представитель страховой компании которую подберет заемщик. После этого банк выдает в кассе заемщику сумму денег указанную в договоре ипотечного кредитования. После этого подписывается трех-сторонний (продавец, покупатель, банк) договор аренды банковской ячейки. После чего продавец, покупатель и представитель банка осуществляют закладку денег в банковскую ячейку с обязательным пересчетом закладываемой суммы. При этом покупатель предоставляет средства полученные в банке + 10% собственных средств. Ключ от ячейки выдается покупателю и продавцу. Согласно условий аренды ячейки с момента закладки денег в ячейку покупатель лишается возможности доступа к банковской ячейке, а продавец получит право доступа только после того как сделка купли-продажи квартиры будет зарегистрирована в регистрационной палате. Согласно закона срок регистрации купли-продажи ипотечной квартиры в регистрационной палате не должен превышать 5 дней. После того как сделка будет зарегистрирована покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности на купленную квартиру, копия которого передается в банк и продавцу. Продавец с копией свидетельства приходит в банк и на основании этого документа и аналогичной копии в банке получает право доступа к банковской ячейке, где и осуществляет выемку причитающейся ему суммы в присутствии представителя банка. Если по каким либо причинам регистрационная палата откажет в регистрации сделки купли-продажи квартиры, то она выдает покупателю соответствующий документ с указанием причин отказа, копия которого предоставляется в банк. На основании отказа в регистрации сделки купли-продажи имеющегося на руках покупателя и копии аналогичного документа в банке покупателю предоставляется право доступа к банковской ячейке в присутствии представителя банка для изъятия денежных средств. После изъятия покупатель отдает сумму кредита в кассу банка. Случаев отказа в регистрации сделки очень мало, но они все таки случаются хотя и крайне редко.
- После того как сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована по закону продавец в течении 10 дней должен освободить квартиру и передать ее покупателю по акту вместе с ключами.
Поскольку процесс проведения сделки очень нервозный, то я рекомендовал бы Вам нанять риэлтора на проверку юридической чистоты покупаемой квартиры и проведение сделки. Стоимость такой услуги в 3 раза ниже по сравнению со всем комплексом услуг риэлтора в которую входит в том числе подбор квартир для покупки. Лично нам это очень помогло т.к. во время сделки столько всего происходило, что практически перестал соображать и если бы не наш риэлтор, то я даже и не знаю чем бы это все закончилось. В Москве услуги риэлтора нам обошлись в 50 тыс. руб.
А на первоначальный взнос я бы Вам рекомендовал взять потребительский кредит лет на 5-7, платежи там получатся не очень большим, а по возможности Вы его всегда сможете досрочно погасить.
Программы кредитования по ипотеке в Сбербанке привлекают заёмщиков адекватными условиями и относительно низкой процентной ставкой. Огромным преимуществом для клиентов является наличие специальных продуктов, нацеленных на определённых граждан: например, это военная ипотека или ипотека под материнский капитал.
В банк передаётся только приходник (якобы вы оплатили застройщику первоначальный взнос) и документы на квартиру с завышенной стоимостью. По результатам этого банк начисляет в счёт застройщика полученную вами ипотеку – 2 млн. рублей, а первоначальный взнос уплачен только на бумаге.
В будущем уже в обход банка между заемщиком и застройщиком заключается допсоглашение к договору участия в долевом строительстве. В нем прописывается, что цена квартиры меняется и составляет 1,8 млн рублей. Их уплата производится за счет кредитных средств в соответствии с кредитным договором. Там также прописывается, что участником долевого строительства уплачена сумма в размере 450 тыс. рублей и что застройщик обязуется ее вернуть в течение 20 дней.
Сбербанк предлагает ипотечный кредит без первоначального взноса россиянам, имеющим стаж работы не менее 12 месяцев, причем на последнем месте они должны протрудиться не менее полугода. Помимо этого, сотрудники банка потребуют справку о доходах. Условия кредитного договора предусматривают, что до того момента, пока вы полностью не расплатитесь за квартиру, ее залогодержателем будет являться Сбербанк России.
Необходимо отметить, что сегодня заемщик вправе рассчитывать на получение ссуды, размер которой эквивалентен 100-процентной стоимости новых апартаментов, но только с оговоркой: если их цена не дороже девяноста процентов стоимости закладываемого недвижимого имущества, оценкой которого занимается независимый эксперт. Такой вариант оптимален для тех, кто хочет приобрести квартиру экономкласса.
Суть программы заключается в том, что вы оформляете обычную ипотеку, а застройщик или АН выдает вам беспроцентный или процентный займ в размере первоначального взноса. Его вы отдаете в банк, а далее возвращаете займ на тех условиях, которые были прописаны в договоре.
Пример. Стоимость квартиры 4 млн. руб. Первоначальный взнос должен быть по требованию банка 15% (600 тыс.). Если таких денег на руках нет, то подаем в банк заявку на следующих условиях: стоимость квартиры с учетом завышения 4 706 тыс. руб., сумма кредита 4 000 100, первоначальный взнос 705 900 руб. Банк одабривает нужную сумму (4000 100 руб.), а дальше предоставляется расписка о том, что якобы продавец получил от покупателя 706 000 рублей в качестве первоначального взноса. Банк перечисляет продавцу всю сумму 4 млн.
Раньше требование закона банки обходили, рефинансируя кредиты с маленьким первоначальным взносом за границей. Однако теперь заграничный финансовый рынок схлопнулся. И единственные кредитные возможности остались только на российском облигационном рынке. Но здесь кредиты с маленьким первоначальным взносом рефинансировать раньше запрещал закон. Именно поэтому большое количество банков ужесточило условия выдачи ипотечных кредитов.
Первоначальный взнос в 20% можно внести средствами военного жилищного сертификата;
- Ипотека с участием средств семейного сертификата. Семьи, владеющие материнским капиталом, могут оформить любую из ипотек, направив деньги сертификата на погашение основного долга или на первый взнос.
Одним из требований к ипотечному заемщику сегодня является наличие первоначального взноса для оформления ипотеки. Если до кризиса 2008-2009 года клиенты получали ипотеку с нулевым первым взносом, то сейчас таких предложений практически не встретить на рынке. Даже если и они встречаются, то условия по ним гораздо жестче: клиент должен быть состоятельным, чтобы выдерживать долговую нагрузку, оформляется дополнительное страхование и проч. По статистике, больше всего дефолтных плательщиков наблюдается именно из тех, кто оформлял ипотеку с нулевым взносом. Рассмотрим подробнее, что такое первоначальный взнос по ипотеке, зачем он нужен и когда вносится, как он может повлиять на условия, стоит ли делать большой первоначальный взнос?
ПВ вносится при оформлении договора между кредитором и заемщиком. Как только средства поступают на счет, кредитор продолжает оформлять договор на оговоренных условиях. Если ПВ оказывается меньше, чем было заявлено до этого, то решение по ипотеке отправляется на пересмотр. Если ПВ оказывается больше, то нужная сумма вносится на счет, а остаток может быть использован для частичного погашения.
Теперь по поводу того, как банк определяет, сколько выдать вам на новое жилье. У банка есть доверенные оценщики, чья оценка может отличаться от той суммы, которую требует продавец жилья. Так вот, банк выдаст вам кредит в размерах оценочной стоимости и не больше. Следовательно, разницу между оценочной и продажной стоимостью вам придется платить не из кредита, а из своего кармана. И это — помимо погашения займа.
Ипотечный кредит — дело крайне накладное. Если вы впервые заинтересовались этой темой, то вам следует знать, что банк выдает деньги при условии, что клиент со своей стороны вносит определенную часть суммы, требуемой для покупки жилья. Эта сумма может колебаться в широких пределах: от 0 до 90 процентов, чаще всего — 20-30 процентов и именно она получила название первоначального взноса при ипотеке. Помимо этой суммы вы должны предоставить банку ликвидное залоговое имущество, то есть, нечто, например, недвижимость, которая может быть продана в случае, если вы окажетесь не в состоянии расплатиться с кредитом. Поэтому стоимость залогового имущества должна быть оценена как сопоставимая с размерами кредита. Чаще всего приобретаемое по ипотеке жилье выступает в качестве залога. Следует еще знать вот что: чем больше вы платите по первоначальному взносу при ипотеке, тем ниже ставки годовых процентов, так же верно обратное, то есть, чем ниже взнос, тем выше ваши ежемесячные выплаты.
Это основные моменты, на которые сразу обращают внимание кредитные специалисты. Также при рассмотрении заявки учитывается уровень дохода клиента, его кредитная история, наличие или отсутствие положительных взаимоотношений с банком или льготного статуса (молодая семья, участник зарплатного проекта).
Если вы раздумываете, как можно взять ипотеку в Сбербанке без первоначального взноса, учтите, что ставка по кредиту зависит от размера аванса. Если вы внесете 50% от цены квартиры, то сможете претендовать на ставку 13%, если только 20% – вам предложат деньги в долг под 14% годовых. Эта разница существенна, если учитывать, как высоки сегодня цены на недвижимость.