Это большое дело. Так называемое « творческое финансирование « вышло в 1970-х годах вместе с колоколом. Если впоследствии кредитор обнаруживает, что какая-либо часть вашей заявки на кредит ложна, банк не только может потребовать немедленную полную оплату вашего кредита, но вы можете заплатить шестизначные штрафы и найти ФБР, звонящего в ваш звонок, потому что вы собираетесь в тюрьму.
Вот несколько примеров мошеннических схем ипотечного кредитования:
- Нераскрытые откаты
Если вы намереваетесь заключить сделку с продавцом жилья, чтобы дать вам большой кучу денег или пропустить чек через закрывающий стол, скажем, , чтобы заплатить за новую крышу, и если кредитор не знает об этом — потому что он не раскрывается в контракте на покупку или добавлении, ни в вашем оценочном заключительном заявлении — это мошенничество с ипотекой.
- Тихая вторая закладная
Заемщик без авансового платежа может совершить ипотечное мошенничество путем заимствования авансового платежа от продавца в обмен на предоставление продавцу молчаливого второго ипотечного кредита, который не зарегистрирован (или записи после закрытия) и , скрытых от кредитора. - Фальсификация доходов от найма
Заявленные ссуды на получение дохода были первоначально созданы для самозанятых лиц, чей доход трудно проверить, но некоторые занятые заемщики раздувают свой доход выше и выше W-2.
- Заместитель, не являющийся владельцем, требующий проживания
Кредиторы предлагают более высокие процентные ставки и менее выгодные условия для лиц, не являющихся владельцами, поскольку риск кредитора выше. Если вы не намерены жить в собственности, не обещайте, что вы это сделаете. - Подарочные взносы, которые вы будете выплачивать
Обе стороны, получатель и получатель, совершают мошенничество с кредитами, если подарок должен быть погашен. Подарки не могут быть погашены. - Завышенная цена покупки
Если у вас есть два договора купли-продажи и присылайте кредитору ложный контракт с более высокой продажной ценой в надежде получить более высокую оценку, это мошенничество с ипотекой. - Фальсификация депозитов
Нечестные заемщики, у которых нет залогового депозита, могут заявить в договоре, что депозит был оплачен за пределами условного депонирования, что является мошенническим.
Газеты заполнены подобными историями.
Я помог молодой паре купить дом в Сакраменто, штат Калифорния, который ушел в выкупа и, случайно, наткнулся на схему ипотечного мошенничества. Было не так сложно собрать предыдущий сценарий.
Предположим, что последний продан в ноябре за 600 000 долларов. Листинговым агентом был ипотечный брокер, не имеющий прослеживаемого опыта продажи недвижимости. Он также представлял покупателя. Хотя я не располагаю конкретными знаниями о том, что ипотечный брокер организовал финансирование, казалось бы, с учетом того факта, что организация займов была его основным бизнесом.
Я бы рискнул догадаться, что заработка обеих сторон комиссии по недвижимости, а также забивание кредитных пунктов, сумма которых легко составляет более 40 долларов США, могла быть денежным фактором для ипотечного мошенничества.
Дом был зарегистрирован на четыре месяца без каких-либо предложений по цене 550 000 долларов, но он внезапно продался по цене 600 000 долларов на рынке покупателя, когда стоимость имущества падала, а не повышалась. Покупатель никогда не занимал собственность при закрытии, а вместо этого снимал ее.
Разница в размере $ 50 000 выровняла чьи-то карманы. Это может быть ипотечный брокер, оценщик, продавец, покупатель или все четыре из них.
Покупатель собрал арендную плату и никогда не выплачивал один ипотечный кредит по своим 100% -ным кредитам на общую сумму 600 000 долларов. Это было легко понять, поскольку закрытие в ноябре означало, что первый платеж по ипотеке был выплачен в январе. Кредиторы обычно ожидают два-три месяца после того, как заемщики дефолт, прежде чем подать Уведомление о невыполнении обязательств.
В марте было опубликовано Уведомление о невыполнении обязательств, и дом был исключен в июне. Кредитор выселил арендаторов и разместил дом на рынке в июле. Мои покупатели купили этот дом в августе примерно за 400 000 долларов.
Если к вам обратился специалист по недвижимости, который просит вас стать частью схемы ипотечного мошенничества, сообщите об этом исполнителям ФБР. Помните, если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, это, скорее всего, мошенничество. Более того, знайте, что мошенничество с ипотекой противоречит закону и уголовному преследованию. Если вы подозреваете, что вас просят нарушить закон, по крайней мере, поговорите с уважаемым юристом по недвижимости или лицензирующим органом в вашем штате, прежде чем двигаться вперед с вашими планами.
На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.
Рынок недвижимости с каждым годом только разрастается, а вместе с ним появляется и огромное количество мошеннических схем по незаконному завладению чужим имуществом. Государство упорно борется со злоумышленниками, но и они не сидят на месте, выдумывая новые, более изощренные способы обмана, как простых граждан, так и государственных учреждений.
Многие адвокаты и юристы знакомы со схемами обмана и с удовольствием рассказывают о них с целью предупредить граждан и помочь им избежать сетей любителей легкой наживы. Очень часто злоумышленники используют, как околомошеннические, так и мошеннические схемы, но как бы там ни было все это нарушение прав приобретателя, а значит, такие действие влекут гражданско-правовые и уголовно-правовые последствия.
Не совсем мошеннической, но наиболее распространенной в России схемой является обналичивание материнского капитала. Так как государство делать это запрещает и разрешает использовать сертификат только на определенные цели, то молодые родители все свои силы бросают на поиск обходных путей.
Во многих печатных изданиях и среди объявлений в Интернете можно встретить огромное количество предложений по обналичиванию материнского капитала. Желающих тоже очень много, стоит лишь зайти на популярные доски объявлений или тематические форумы. Так как государственную помощь можно потратить на приобретение жилья, то данная схема предполагает заключение договора купли-продажи.
Продавцом может выступать знакомый или родственник. Такая сделка в первую очередь регистрируется в Росреестре, затем все документы переходят в Пенсионный Фонд с целью погашения сертификата. Деньги материнского капитала перечисляются продавцу жилья. Существует вариант с обналичиванием сертификата, когда его обладатель покупает жилье, но оценка квартиры значительно завышена и отличается от рыночной стоимости. В самом договоре стороны прописывают пункт, что продавец обязан вернуть покупателю излишне уплаченную сумму. В большинстве случаев эта сумма равна материнскому капиталу за минусом услуг агента.
В таком случае стороны вступают в сговор, но нередко обманутыми остаются обладатели сертификата, так как нельзя исключить мошенничества со стороны агентства, ведь сделка нелегальна. Но в некоторых случаях обманутой стороной выступает банк. На ипотеку выдается сумма, указанная независимым оценщиком, которая исходит из среднерыночной стоимости недвижимости.
В этом случае сговор с целью обмана может состояться между оценщиком и покупателем. Если покупателю не хватает суммы для первоначального взноса, то он может попросить оценщика завысить стоимость жилья на 15% от стоимости, требуемой продавцом. Банк не может проконтролировать, сколько заплатил покупатель продавцу. Но в этом есть и объективные стороны, потому что рыночная стоимость рассчитывается оценщиком исходя из стоимости объектов, которые поступили в продажу. Ни один оценщик не знает реальной цены, по которой продается недвижимость, а большинство продавцов изначально завышают цену.
Но ситуация становится более серьезной, когда оценка квартиры совершенно не соответствует действительности и отличается от рыночной стоимости в два, а то и больше раз. Во избежание афер, многие банковские учреждения самостоятельно нанимают независимого оценщика, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости. На самом деле это очень разумное решение, так как банк пользуется оценочными услугами по сниженной стоимости за счет оптового заказа, а также минимизирует риски сговора между оценщиком и заемщиком.
От завышенной оценки объекта недвижимости в первую очередь страдают банки. Например, если заемщик не может по каким-либо причинам выполнить свои обязательства, то банк продает заложенную недвижимость. Реально квартира не стоит тех денег, на которые была выдана ипотека, а значит, банк несет прямой убыток, конечно, в случае, если у заемщика нет другого имущества.
На сегодняшний день наблюдается недостаточное регулирование рынка недвижимости, что является серьезной проблемой. В России по сделкам деньги передаются еще до регистрации права собственности, а вот в Европе сначала идет регистрация, а уж потом передаются деньги. Для ограничения возникновения рисков все больше и больше граждан используют депозитарные банковские ячейки, которые гарантируют взаиморасчеты.
Лишь определенный круг лиц имеет доступ к данной ячейке. Арендуется она одной из сторон договора. Арендатором выступает тот, у кого находятся деньги. Арендатором выступает продавец, если все взаиморасчеты проводятся до регистрации, если после регистрации, то покупатель.
Перед тем, как положить в ячейку деньги, покупатель или продавец должен заключить с банком некое соглашение и подписать такие документы, как договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописаны сроки и условия доступа к ячейке. В большинстве случаев ячейка сдается в аренду на один месяц. Месяца вполне достаточно, чтобы завершить регистрацию, а в случае возникновения проблем устранить ошибки в документах или внести нужные исправления.
Доступ к ячейке возможен только после исполнения или неисполнения всех условий соглашения. Если будет предоставлена копия зарегистрированного договора купли-продажи, то доступ к ячейке предоставлен продавцу. Если право собственности на недвижимость не будет зарегистрировано в уговоренный срок, то доступ к ячейке имеет покупатель.
Не следует думать, что банковское учреждение заинтересовано в полном исполнении всех обязательств по договору купли-продажи покупателем и продавцом. Банк – это нейтральная сторона, которая предоставляет доступ к ячейке определенным лицам при исполнении условий, указанных в соглашении. С 1 сентября 2012 года к нотариусу переходит право регистрации. Но такая законодательная инициатива не совсем эффективна и не может полностью защитить граждан от различных махинаций, связанных с жильем. Более действенно было бы создать систему контроля над системой регистрации права собственности, которая действует сегодня.
На самом деле, передача нотариусу полномочий по регистрации является действенным шагом, но он не в состоянии решить абсолютно всех проблем. Клиент получит полноценную защиту лишь тогда, когда на нотариуса будет возложена максимальная ответственность за совершаемые сделки. Дело в том, что сегодня не требуется получать лицензию на осуществление деятельности по выдаче кредитов, поэтому этим может заниматься кто угодно. Чтобы избежать проблем, стоит оформлять кредит, подписывая договора залога недвижимости не у случайных малознакомых людей, а в финансовом учреждении. Так собственник обезопасит себя от потери имущества, конечно, в случае если вернет заем в срок.
Также стоит серьезно отнестись к изучению договора. В первую очередь необходимо верно определить его предмет. Можно и самостоятельно заняться изучением пунктов договоров, но все же юридически не подкованный человек вряд ли сможет распознать различные уловки. Поэтому правильнее обратиться за помощью к адвокатам или юристам, которые оценят договор, а также выявят возможные риски.
При этом предложила в договоре указать другую стоимость квартиры, выше. Чтобы хватило денег на ремонт, якобы. Ремонт в квартире действительно требуется.
На встрече агент рассказала подробности схемы.
Цену в договоре агент предложила указать выше на 525 тыс. рублей, чтобы под неё брать ипотеку в Сбербанке. От меня они бы взяли 2 расписки, где я якобы подтверждаю получение излишка в двух частях: 325 и 200 тыс. И третью расписку по третьей, нормальной части в размере настоящей цены продаваемой квартиры.
Вопрос:
1. Завышение цены в договоре для ипотеки – это нарушение каких законов и какая ответственность ложится на участвующих в схеме Продавца, Покупателя и Агента?
3. Стоит ли как-то обозначить координаты этой агентши, чтобы с ней не имели дел? Есть ли черный список агентов?
1. Сокрытие истинной цены сделки по предварительному сговору сторон.
2. Практика существует, но сказать, что вот прям распространена не могу. Именно для предотвращения такой практики банку в обязательном порядке необходим отчет об определении рыночной стоимости подготовленный независимой рыночной компанией. Повлиять на цену в отчете конечно можно, но в разумных пределах. Если речь идет о полумиллионе рублей, то квартира должна быть достаточно дорогой (от 10-ти млн. руб).
3. Ничего критичного в действиях агента нет. Согласиться или отказаться добровольное дело каждого. Иногда бывают ситуации, когда действительно очень надо и других вариантов решения вопроса просто нет.
Сергей, отвечаю на ваши вопросы:
1. это действительно нарушение, только с вас как продавца подтянуть практически нереально, вся ответственность тут у покупателя, так как именно он заёмщик, а вы этих механизмов знать не можете. тут опасности для вас практически нет.
2. да это последние пару лет очень распространённая практика, связано это с тем что у многих людей действительно не хватает денег на первоначальный взнос или ремонт или закрыть потреб кредит необходимо. то есть это рельно существующий вид ипотечных клиентов, вам тут рисков мало, они все на покупателе. единственное что я обозначу, завышать цену в ДКП если у вас уже есть собственность и покупатель ипотечник сбера, не нужно, банк в этом случае смотрит не на цену в ДКП а на цену в оценочном альбоме, и на вашу расписку по которой вы как бы получили суму аванса, как правило равную первоначальному взносу, а от покупателя у вас расписка что он от вас получил таку юже сумму (встречные расписки), таким образом вы оба как бы вышли в ноль, и никому ничего не должны, а после сделки такие расписки как правило уничтожаются! тут всё нормально если грамотно всё это оформить, и риски минимальны.
3. нет смысла, она вам предложила работающий механизм взаимодействия.
По пункту 1 – это всё-таки УК или ГК?
вопрос с подвохом ) но если сухо, то УК для покупателя, но банк этого не допустит! если такая схема вскрывается то банк действует исключительно по ГК (репутационные издержки, и риск потери лицензии) для банка это страшнее чем огласка, поэтому банк сам всё замнёт. а если заёмщик платит ипотеку вовремя, и без просрочек, то банк и бровью не пошевелит, что бы что то делать. в худшем случае просто по суду заберёт предмет залога (квартиру) и всё, банку это выгоднее чем инициировать любой процес по УК. более того все банки и сами прекрасно знают эти схемы и идут на них (не напрямую конечно). ведь как я выше писал банк при наличии собственности смотрит не на цену в ДКП а на оценочный альбом, и это не просто так, они это делают прекрасно зная что многие продавцы занижают цену дабы уйти или минимизировать налоги, и молчаливо потворствуют этому. почему так происходит: потому как реалии сегодняшнего рынка недвижимости таковы, что у людей банально нет денег, и 9 из 10 покупателей влезают в долговую яму (ипотека), банки всегда выбирают наименее затратные по деньгам и времени решения проблемных ситуаций (это бизнес). а по поводу серых и мутных схем, да это мутная и серая схема, и она существует, и банки понимая что происходит, этому не мешают, таковы сегодняшние реалии, а агент по недвижимости это специалист который обязан давать своим клиентам решения их вопросов и ситуаций, люди нанимают риелтора для результата, а вопрос морали это дело священников. ИМХО.
кстати по поводу возмещения, это то же нормальная практика, представте вы покупатель, покупаете квартиру, делаете оценочный альбом 5-6 т.р., делаете там БТИ и ещё что надо, заказываете элементарные проверки от 3 до 7 тысяч, всё это после того как вы внесли аванс, и вдруг продавец ни с того ни с сего отказывается от продажи, а вы уже 10-20 тысяч потратили после согласия продавца на продажу, как бы вы на это отреагировали? так что это то же вполне нормальная просьба со стороны покупателей.
А вот такой пунктик в доп-соглашении страхует Покупателя на случай отказа в ипотеке за счёт Продавца. Хотя при чём тут Продавец?
задаток в данной ситуации не выгоден покупателю, так как банк может не пропустить объект хотя и это можно зафиксировать в задатке.
а вот про пунктик надо прописывать грамотно, что расходы продавец оплачивает только в том случае если он (продавец) отказывается от продажи когда условия согласованные с покупателем не изменялись покупателем.
а так смотрите сами, покупателей сейчас на рынке не так много, и если у вас нету очереди из них, то такой вариант очень даже не плохой, самое главное грамотно всё зафиксировать и подготовить сделку.
Я бы тоже отказался просто по принципу того, что мне неприятны мутные агенты, лживые покупатели и их мухоморные схемы.
Практика-то может и распространенная, только вам это к чему? От того, что в стране много алкоголиков, это не повод пить горькую.
Такое встречается, мы такие сделки не делаем, не известно где и когда, и при каких обстоятельствах всплывут эти расписки (копии которые будут у банка). Ставьте свои условия или найдите другого покупателя.