Рынок недвижимости с каждым годом только разрастается, а вместе с ним появляется и огромное количество мошеннических схем по незаконному завладению чужим имуществом. Государство упорно борется со злоумышленниками, но и они не сидят на месте, выдумывая новые, более изощренные способы обмана, как простых граждан, так и государственных учреждений.
Многие адвокаты и юристы знакомы со схемами обмана и с удовольствием рассказывают о них с целью предупредить граждан и помочь им избежать сетей любителей легкой наживы. Очень часто злоумышленники используют, как околомошеннические, так и мошеннические схемы, но как бы там ни было все это нарушение прав приобретателя, а значит, такие действие влекут гражданско-правовые и уголовно-правовые последствия.
Не совсем мошеннической, но наиболее распространенной в России схемой является обналичивание материнского капитала. Так как государство делать это запрещает и разрешает использовать сертификат только на определенные цели, то молодые родители все свои силы бросают на поиск обходных путей.
Во многих печатных изданиях и среди объявлений в Интернете можно встретить огромное количество предложений по обналичиванию материнского капитала. Желающих тоже очень много, стоит лишь зайти на популярные доски объявлений или тематические форумы. Так как государственную помощь можно потратить на приобретение жилья, то данная схема предполагает заключение договора купли-продажи.
Продавцом может выступать знакомый или родственник. Такая сделка в первую очередь регистрируется в Росреестре, затем все документы переходят в Пенсионный Фонд с целью погашения сертификата. Деньги материнского капитала перечисляются продавцу жилья. Существует вариант с обналичиванием сертификата, когда его обладатель покупает жилье, но оценка квартиры значительно завышена и отличается от рыночной стоимости. В самом договоре стороны прописывают пункт, что продавец обязан вернуть покупателю излишне уплаченную сумму. В большинстве случаев эта сумма равна материнскому капиталу за минусом услуг агента.
В таком случае стороны вступают в сговор, но нередко обманутыми остаются обладатели сертификата, так как нельзя исключить мошенничества со стороны агентства, ведь сделка нелегальна. Но в некоторых случаях обманутой стороной выступает банк. На ипотеку выдается сумма, указанная независимым оценщиком, которая исходит из среднерыночной стоимости недвижимости.
В этом случае сговор с целью обмана может состояться между оценщиком и покупателем. Если покупателю не хватает суммы для первоначального взноса, то он может попросить оценщика завысить стоимость жилья на 15% от стоимости, требуемой продавцом. Банк не может проконтролировать, сколько заплатил покупатель продавцу. Но в этом есть и объективные стороны, потому что рыночная стоимость рассчитывается оценщиком исходя из стоимости объектов, которые поступили в продажу. Ни один оценщик не знает реальной цены, по которой продается недвижимость, а большинство продавцов изначально завышают цену.
Но ситуация становится более серьезной, когда оценка квартиры совершенно не соответствует действительности и отличается от рыночной стоимости в два, а то и больше раз. Во избежание афер, многие банковские учреждения самостоятельно нанимают независимого оценщика, чтобы узнать реальную стоимость недвижимости. На самом деле это очень разумное решение, так как банк пользуется оценочными услугами по сниженной стоимости за счет оптового заказа, а также минимизирует риски сговора между оценщиком и заемщиком.
От завышенной оценки объекта недвижимости в первую очередь страдают банки. Например, если заемщик не может по каким-либо причинам выполнить свои обязательства, то банк продает заложенную недвижимость. Реально квартира не стоит тех денег, на которые была выдана ипотека, а значит, банк несет прямой убыток, конечно, в случае, если у заемщика нет другого имущества.
На сегодняшний день наблюдается недостаточное регулирование рынка недвижимости, что является серьезной проблемой. В России по сделкам деньги передаются еще до регистрации права собственности, а вот в Европе сначала идет регистрация, а уж потом передаются деньги. Для ограничения возникновения рисков все больше и больше граждан используют депозитарные банковские ячейки, которые гарантируют взаиморасчеты.
Лишь определенный круг лиц имеет доступ к данной ячейке. Арендуется она одной из сторон договора. Арендатором выступает тот, у кого находятся деньги. Арендатором выступает продавец, если все взаиморасчеты проводятся до регистрации, если после регистрации, то покупатель.
Перед тем, как положить в ячейку деньги, покупатель или продавец должен заключить с банком некое соглашение и подписать такие документы, как договор аренды банковской ячейки и дополнительное соглашение, в котором прописаны сроки и условия доступа к ячейке. В большинстве случаев ячейка сдается в аренду на один месяц. Месяца вполне достаточно, чтобы завершить регистрацию, а в случае возникновения проблем устранить ошибки в документах или внести нужные исправления.
Доступ к ячейке возможен только после исполнения или неисполнения всех условий соглашения. Если будет предоставлена копия зарегистрированного договора купли-продажи, то доступ к ячейке предоставлен продавцу. Если право собственности на недвижимость не будет зарегистрировано в уговоренный срок, то доступ к ячейке имеет покупатель.
Не следует думать, что банковское учреждение заинтересовано в полном исполнении всех обязательств по договору купли-продажи покупателем и продавцом. Банк – это нейтральная сторона, которая предоставляет доступ к ячейке определенным лицам при исполнении условий, указанных в соглашении. С 1 сентября 2012 года к нотариусу переходит право регистрации. Но такая законодательная инициатива не совсем эффективна и не может полностью защитить граждан от различных махинаций, связанных с жильем. Более действенно было бы создать систему контроля над системой регистрации права собственности, которая действует сегодня.
На самом деле, передача нотариусу полномочий по регистрации является действенным шагом, но он не в состоянии решить абсолютно всех проблем. Клиент получит полноценную защиту лишь тогда, когда на нотариуса будет возложена максимальная ответственность за совершаемые сделки. Дело в том, что сегодня не требуется получать лицензию на осуществление деятельности по выдаче кредитов, поэтому этим может заниматься кто угодно. Чтобы избежать проблем, стоит оформлять кредит, подписывая договора залога недвижимости не у случайных малознакомых людей, а в финансовом учреждении. Так собственник обезопасит себя от потери имущества, конечно, в случае если вернет заем в срок.
Также стоит серьезно отнестись к изучению договора. В первую очередь необходимо верно определить его предмет. Можно и самостоятельно заняться изучением пунктов договоров, но все же юридически не подкованный человек вряд ли сможет распознать различные уловки. Поэтому правильнее обратиться за помощью к адвокатам или юристам, которые оценят договор, а также выявят возможные риски.
Сделки купли-продажи недвижимости всегда имеют определенную долю риска, независимо от того, приобретается ли жилье на вторичном рынке или у застройщика. Как купить квартиру и обезопасить себя в ходе сделки от мошенников – об этом пойдет речь ниже.
Для того чтобы обезопасить себя от приобретения квартиры по поддельным документам, рекомендуется внимательно ознакомиться со свидетельством о праве собственности, данными продавца, доверенностью, если продажа осуществляется с помощью представителя.
Недействительной может быть признана и сделка, совершенная собственником, лишенным дееспособности или имеющим ограниченную дееспособность. Повсеместно в практику риэлторов входит истребование у продавца справки о нахождении или отсутствии на учете в психоневрологическом медицинском учреждении. Такая справка поможет снизить риск заключения договора купли-продажи квартиры с лицом, не имеющим права в силу наличия психического заболевания участвовать в сделках такого рода.
Сделка купли-продажи считается заключенной только с момента ее регистрации в органах Росреестра. Если продавец уклоняется от скорейшей регистрации договора купли-продажи, предлагает подписать предварительный договор, оформить залог и т.д. – это повод задуматься о добросовестности контрагента.
Как уже говорилось выше, переход права собственности, а именно сам факт покупки жилья подтверждается только государственной регистрацией сделки. Именно поэтому оплату стоимости приобретаемой квартиры рекомендуется производить только в день госрегистрации договора. В противном случае сохраняется риск того, что продавец исчезнет вместе с внесенной ему предоплатой.
Согласно действующему законодательству, продажа квартиры в случае, если на отчуждаемой жилплощади прописаны несовершеннолетние, возможна только с согласия органов опеки и попечительства и соблюдением продавцами условий по предоставлению несовершеннолетним равнозначного жилья. Другими словами, если в покупаемой квартире прописаны дети, это может создать дополнительные трудности при регистрации сделки. Получив выписку из домовой книги, можно обезопасить себя от подобных трудностей.
Незаконная перепланировка – это снос, перемещение или демонтаж стен, перекрытий, оконных проемов и т.д. Подобные работы требуют разрешения и согласования с уполномоченными органами, а незаконная перепланировка может являться источником проблем при отчуждении квартиры, или приобретения ее, например, в ипотеку. Проверить соответствие жилья документам и наличие перепланировок можно по документам БТИ – имя их на руках, можно судить о том, имело ли место переустройство и согласовано ли оно надлежащим образом.
Закон предусматривает случаи, когда недвижимость не может быть отчуждена ввиду наличия запретов и обременений. Обременения также подлежат внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Получить информацию о том, имеются ли в отношении приобретаемого жилья запреты и обременения, можно из актуальной выписки из ЕГРП.
Причина продажи квартиры – это еще одно обстоятельство, которое следует выяснить у продавца. Насторожить покупателя должен еще и факт частой смены владельцев жилплощади – как правило, это обусловлено неблагоприятными условиями для проживания. Сделать выводы и принять решение поможет специальный документ – история перехода права собственности и обременений с 1993 года.
Насторожить покупателя должна и срочная продажа. Ситуации, конечно, бывают разные, но срочная продажа недвижимости зачастую связана с перспективой ареста жилого помещения. Следует учитывать, что сделка купли-продажи в ряде случаев, особенно отчуждение жилья в срочном порядке в процессе рассмотрения гражданского или уголовного дела, может быть признана недействительной и расторгнута судом.
Безусловно, цена квартиры – один из основных факторов, определяющих решение о покупке. Вместе с тем цена, которая существенно ниже рыночной, может быть обусловлена не только недобросовестностью продавца, но и неблагоприятными характеристиками жилья – старыми коммуникациями, некачественной постройкой, тонкими стенами и очень хорошей слышимостью и т.д.
Покупка квартиры – очень ответственная процедура, и относиться к приобретению жилья следует со всей серьезностью. Статистика свидетельствует о том, что случаи мошенничества с куплей-продажей недвижимости только учащаются. Избежать проблем и недобросовестных продавцов можно только следуя всем указанным выше советам, не лишней будет и консультация профессионального юриста.
На кризисном рынке процент криминальных сделок всегда выше, чем в спокойной экономической ситуации.
Одна из главных причин — в том, что многие желающие приобрести жилье экономят на собственной безопасности.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Из этой статьи вы узнаете, какими схемами пользуются аферисты, чтобы оставить несведущих покупателей без денег и без квартиры.
Существует множество видов мошеннических схем, выявить которые не так-то просто даже опытным специалистам по правовым вопросам.
Прежде всего, стоит помнить — обычно мошенники завлекают доверчивых покупателей необычайно низкой ценой.
Второй важный фактор — отношения с агентствами. Известно, что мошенники как огня боятся профессиональных агентств недвижимости, способных вывести их на чистую воду еще при первом знакомстве.
Поэтому криминальные квартиры никогда не продаются по эксклюзивным договорам с серьезными агентствами. Мы предлагаем ряд рекомендаций, которые помогут обезопасить сделку.
Банк проверяет подлинность документов и сведений, которые в них значатся, но и только. К моменту оформления кредита и регистрации сделки риски заемщика уже не являются проблемами банка — его риски перекрывает страховая компания.
А кредит заемщику придется выплачивать независимо от того, насколько удачной оказалась покупка. Поэтому надежная защита от рисков мошенничества возможна только со стороны покупателя, его собственными силами.
В последние годы риски при покупке первичного жилья сократились, но не исчезли.
Поэтому при подборе новостройки через серьезные агентства недвижимости проводится такая же проверка, как и на вторичном рынке. Но объектами проверки являются сами застройщики.
Если же вы приобретаете жилье самостоятельно, следует задаться следующими вопросами:
- Как давно работает данный застройщик? Что пишут в отзывах о купленном жилье?
- Соответствует ли разрешительная документация требованиям, необходимым инвестору?
- На основании каких законов проводится сделка с данным застройщиком?
- Как производятся расчеты? Сможет ли впоследствии инвестор доказать, что покупка оплачена надлежащим образом?
В этом случае покупатель приобретает не право собственности, а право требования — поскольку жилье еще не построено.
Такие сделки считаются высокорисковыми, потому что несут в себе:
И в том и в другом случае вероятность отдать деньги аферистам довольно высока, и без грамотного юридического сопровождения заключать такие сделки небезопасно.
Риск столкнуться с махинациями при операциях с недвижимостью всегда наиболее высок в крупных городах.
Более всего ему подвержены участники, не пользующиеся профессиональным юридическим сопровождением сделок. Однако минимизировать риски, можно, придерживаясь следующих правил.
Заключайте договор только с самим продавцом или его законным представителем (при ограничении или отсутствии дееспособности продавца). Любые продажи по доверенности всегда сопряжены с высокими рисками.
Именно по доверенности чаще всего приобретаются криминальные квартиры у собственников, которые такие доверенности никогда не оформляли .
Кроме того, собственник может аннулировать доверенность во время сделки или даже оформить у нотариуса, лишенного лицензии.
На рынке немало благонадежных, но несведущих участников, не понимающих рисков покупателя.
Стоит попытаться убедить доверенное лицо в необходимости присутствия доверителя при подписании договора купли-продажи.
По обычаю делового оборота в нашей стране гарантией получения денег за проданное жилье служит расписка.
Но надежной гарантией она может считаться, только если написана продавцом от руки, без исправлений и в присутствии представителя другой стороны.
Поэтому для гарантии безопасности расчетов каждая сторона должна выполнить свои обязательства по сделке одновременно с другой стороной.
Именно для этого расчеты обычно производятся через банковскую ячейку или аккредитив, на котором средства блокируются до момента регистрации перехода права собственности.
Любые перечисления средств до регистрации или на имя третьих лиц сопряжено с риском потери покупателем всех перечисленных средств.
В этом случае сделка может быть расторгнута без каких-либо шансов возместить убытки покупателя.
Зная о практике ухода продавцов от налогов, банки иногда согласны на проведение сделок с указанием неполной суммы.
Но банк в этом случае ничем не рискует, а вот заемщик может дорого поплатиться за свою доверчивость.
Известны случаи, когда неполная стоимость указывалась продавцами вовсе не ради уменьшения налогового бремени.
Под видом ухода от налогов может преследоваться цель последующего расторжения сделки по суду с возвратом покупателю суммы, указанной в договоре.
Стоимость квартиры оценивалась в 9 млн. рублей, в договоре указывалась сумма в 1 млн, которая по решению суда возвращалась пострадавшим. Остальные средства мошенники оставляли себе.
Видео: как избежать обмана
Для этого нужно заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой можно увидеть историю переходов права и основания для смены владельцев. Слишком частые смены владельцев квартиры насторожат даже самого доверчивого участника рынка.
Стоит насторожиться, увидев в истории одинаковые фамилии собственников, вступивших в права собственности не по дарению или наследству, а по договору купли-продажи .
Переходы права между членами семьи могут квалифицироваться как ничтожные или притворные и расторгаться без участия суда.
Приобретая такую квартиру, вы рискуете тем, что расторгнута будет даже не ваша сделка, а предыдущая по цепочке в истории. А это может лишить вас всех шансов на благополучное разрешение ситуации.
Как добросовестный приобретатель вы можете надеяться лишь на то, что продавец когда-нибудь выплатит всю сумму, положенную по решению суда.
Безусловно, все причины предусмотреть невозможно — их слишком много. Но избежать наиболее частых рисков возможно, если воспользоваться следующими рекомендациями:
Очевидно, что перечисленные схемы — далеко не весь арсенал мошенников. Поэтому при юридической проверке разумно пользоваться услугами тех, кто умеют ее проводить и успешно предотвращают риски опасных сделок.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.