Каждый, кто заключил сделку на ипотечное кредитование, сталкивался с тем, что он должен подписать дополнительное соглашение на залоговое обеспечение, в качестве которого, как правило, выступает приобретаемая недвижимость. Данный договор означает, что квартира или дом, которые приобрел заемщик, являются залоговым имуществом и остаются ими до той поры, пока новый владелец полностью не выплатит кредитный долг.
Покупатель, который приобрел недвижимость по такой схеме, конечно же, задумывается над тем, что он в любой момент может лишиться своего жилья по причине конфискации его банковской организацией. Если заемщик исправно выплачивает ежемесячные платежи по кредиту, то ему не нужно ни о чем беспокоиться. Но, как только он перестает погашать свой долг, у него могут изъять его недвижимость.
Впрочем, нужно заметить, что кредитная организация прибегает к конфискации имущества, только в крайних случаях, когда уже не остается иного способа добиться от должника выполнения взятых обязательств по кредитному договору.
Что происходит при не выплате долга?
Каждый кредитор понимает, что в жизни заемщика могут возникнуть различные обстоятельства, когда финансовая стабильность может пошатнуться и у него образуются долги по ипотеке. Ни одна финансовая организация не стремится сразу же наложить арест на имущество. Банкирам проще договориться с заемщиком и довести ситуацию до того, чтобы человек самостоятельно стал справляться со своими обязательствами, чем заниматься процедурой продажи недвижимости для покрытия долга.
Вот почему кредитная организация всеми силами пытается наладить общение с должником, которому лучше всего не пытаться уйти от взаимодействия с банкирами. Как только банк предлагает встретиться в своем офисе, нужно сразу же назначить удобное время для переговоров. В большинстве случаев кредиторы при возникновении проблем с выплатой ипотеки советуют решить их с помощью реструктуризации долга, которая позволяет увеличить период кредитования. При этом сумма ежемесячного платежа уменьшается и финансовая нагрузка заемщика становится более приемлемой для его бюджета.
Конфискация залогового объекта
Как только кредитор использовал все способы для связи с заемщиком, который не идет на контакт для решения вопроса с просрочкой платежей по ипотеке, банк может пойти на крайние меры. Это значит, что финансовая организация переходит от слов к делу: она запускает процедуру конфискации имущества. Как только заемщик получит по почте уведомление о конфискации залога, банк через месяц приступит к изъятию недвижимости.
За этот срок должник еще может успеть самостоятельно связаться с банком, для того чтобы приостановить процесс конфискации и решить все вопросы по ипотечному кредиту. В случае, если заемщик не сможет полностью погасить свой долг, кредитор направит заявление в суд для удовлетворения его ходатайства о конфискации имущества судебными приставами.
Со стопроцентной вероятностью суд удовлетворяет просьбу банка, ведь кредитор предоставляет договор залога, в котором стоит личная подпись должника. После изъятия недвижимости, она выставляется на торги и после продажи из вырученной суммы проводится погашение ипотечного кредита. В тех случаях, когда размер выручки от реализации квартиры удается больше, чем задолженность, остаток средств перечисляются бывшему должнику.
Любой заемщик не застрахован от ситуаций, при возникновении которых возможность методично выплачивать проценты по ипотечному кредиту отсутствует. Потеря работы, временная или постоянная нетрудоспособность, крупные затраты на лечение и прочие незапланированные нужды могут поставить в трудное положение. Результатом утраты платежеспособности по кредиту может стать не только потеря ипотечной квартиры, но и дополнительные крупные взыскания в случае длительной просрочки платежей.
Какие же действия следует предпринять, для того чтобы сохранить драгоценную жилплощадь или по крайней мере не понести более значительные убытки? В действительности ситуация не настолько критична, как кажется на первый взгляд.
Если кредит не застрахован, прежде всего заемщику необходимо своевременно обратиться в банк-кредитор для уведомления о временной неплатежеспособности (требуется документальное подтверждение) и разработки программы реструктуризации долга. Ни в коем случае не стоит тянуть с обращением — платить рано или поздно все равно придется. Кроме того, за просрочку по кредиту банком предусмотрены штрафные санкции, размер которых устанавливается кредитным договором. Компания может обратить взыскание на предмет залога (т. е. квартиру) либо потребовать от плательщика досрочного погашения кредита. В рамках реструктуризации заемщику может быть предложена отсрочка погашения долга, а иногда и процентов по кредиту. Правда, после завершения отсрочки сумма ежемесячного платежа возрастет.
В любом случае, перед тем как брать ипотечный кредит, заемщику стоит застраховать трудоспособность, а также риски утраты права собственности на жилье (титул). На страховку придется потратиться, но зато при наступлении страхового случая компания-страховщик погасит весь ипотечный долг перед банком за заемщика, если же страховая сумма окажется больше задолженности перед банком, вернет заемщику разницу между страховой суммой и остатком задолженности.
Если клиент брал заем с минимальным первоначальным взносом, т. е. сумма кредита составляет достаточно большую долю стоимости квартиры, возможно, будет выгоднее попросту отказаться от залоговой недвижимости, ведь накапливающиеся платежи могут привести к существенному увеличению кредитной нагрузки и даже реализация квартиры не сможет покрыть задолженность. Существует порой очень выгодный вариант заключения с банком соглашения об отступном. В этом случае залоговая недвижимость переходит к банку и долг считается погашенным. Если стоимость квартиры превышает сумму долга, банк возвращает разницу. Заемщик, уверенный в том, что сможет самостоятельно выгодно продать квартиру, с согласия банка может самостоятельно реализовать недвижимость. Денежные средства, полученные при совершении такой сделки, должны быть направлены на погашение кредита до регистрации жилплощади управлением Росреестра.
В заключение напомним, что следует заранее спланировать свои действия при различных жизненных ситуациях и быть к ним готовыми. При получении кредита лучше подойти к вопросу несколько консервативно и не брать на себя непосильные выплаты: ежемесячные платежи должны быть комфортными. Пусть вы не сразу купите именно то жилье, о котором мечтали, а сделаете это в несколько этапов (например, сначала однокомнатная квартира, потом квартира большей площади или квартира в лучшем районе). Ипотека, как и автомобиль, одежда и отдых, должна быть по средствам.
Способ № 1. Продать квартиру и полностью погасить кредит за счет покупателя
Павел Комолов приводит упрощенный пример такой сделки. Сначала продавец находит покупателя, желающего приобрести квартиру. Предположим, что квартира его стоит $100 тыс., а на данный момент остаток ссудной задолженности составляет $80 тыс. Покупатель закладывает в две разных ячейки суммы $80 тыс. и $20 тыс., первая сумма причитается банку, а вторая – продавцу. Как правило, условием доступа к ячейке для банка и продавца может быть зарегистрированный договор купли-продажи и новое свидетельство о праве собственности, где в качестве собственника значится покупатель. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Таким образом, через две недели или месяц (в зависимости от срока регистрации) сделка купли-продажи квартиры считается совершенной.
Теоретически возможна и такая схема: заемщик продает квартиру покупателю, последний с согласия банка становится на место заемщика в кредитном договоре (такое явление называется переменой лиц в обязательстве на стороне должника), как комментирует Светлана Аюшеева, юрист ипотечного банка DeltaCredit. Однако практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает.
Способ № 2. Погасить кредит самостоятельно и продать квартиру
В действительности сейчас, при развитии рынка потребительского кредитования, занять $20-30 тыс. без залога не представляет труда. Если квартира покупалась несколько лет назад, то вполне возможно, именно этой суммы хватит, чтобы погасить кредит и вывести ее из-под залога. И тогда можно совершенно спокойно продавать квартиру, как обычную.
Способ № 3. Передать квартиру в уставной фонд предприятия
Способ № 4. Купить себе другое жилье – дешевле или дороже
Способ № 5. Перестать платить по кредиту