Как не узаконивать перепланировку для ипотеки

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой
Как сделать перепланировку законной в 2017 году
Как переоформить ипотеку

Самовольная перепланировка помещений – незаконная деятельность, если произведенный действия на согласованы с надзорными органами. В дальнейшем такие квартиры становятся настоящей проблемой. Особенно если планируется продать объект.

Несколько лет назад у покупателей, использующих ипотеку, не было возможности приобретать жилье даже с незначительными изменениями. Сегодня банки, функционирующие при поддержке государства, тоже не всегда готовы выдать средства.

Сегодня, в борьбе за своего клиента, стали появляться коммерческие банки, готовые выдать средства на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой. Главное требование – новый владелец должен в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк. Финансовые учреждения настаивают на соблюдении сроков, поскольку объект при ипотеке выступает в качестве залога.

Если нарушить требование, то есть риск столкнуться с последствиями:

Финансовое учреждение имеет право провести проверку. Если условие не выполнено, то придется досрочно оплатить кредит.
При наступлении страхового случая страховщики могут отказать в выплатах.
Кредитная организация может наложить штраф.
В редких случаях через суд квартира отходит банку, поскольку является залогом.

Это обстоятельство никак не сказывается на процентной ставке, но заемщик может сэкономить, поскольку недвижимость с перепланировкой продается всегда по сниженным ценам. Покупатель может потребовать и дополнительную скидку, соразмерную сумме, временным затратам на согласование преобразований во всех государственных органах.

Сделать это можно, пригласив техника. Он производит независимую оценку, которая позволяет установить, какие именно скрытые и явные работы были произведены. Если перепланировка сделана в допустимых местах, проблем с оформлением документов не возникнет. Если же затронуты несущие стены, был перенос кухни или санузла, могут возникнуть проблемы. Техник поставит красные линии в БТИ. Это может стать причиной того, что никаких сделок с таким объектом совершено не может быть.

снос стен;
изменение границ санузлов;
корректировка параметров квартиры за счет создания пристроек;
разрушение вентиляции;
перенос водопровода и канализации.

Если вы решили купить в ипотеку квартиру, где были проведены такие работы, лучше отказаться от сделки. Кроме указанных, нарушением может считаться объединение комнаты и кухни, если для приготовления применяется газовая плита. Перепланировка не должна затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям. Кроме этого, под запретом установка батареи и системы теплого пола на балконе или лоджии. Если в процессе ремонтных работ никакие правила не были нарушены, жилье остается безопасным, не нарушает конструктивные особенности всего дома, в БТИ примут заявление и сделают законной перепланировку. Вам останется:

получить в руки новые документы на квартиру;
обратиться в архитектурный отдел администрации;
предоставить документы в банк.

Если вы берете ипотеку, банк с большей долей вероятности согласиться оформить договор при наличии простой перепланировки. Она включает перестановку сантехники, передвижение газовой плиты или батарей, разбор не несущих перегородок. В этом случае согласование происходит по эскизу, занимает не больше 4 месяцев в БТИ.

При сложной перепланировке потребуется около 6 месяцев. При этом придется много времени потратить на организацию проведения проверки различными службами. Учитывайте это: если в ипотечном договоре прописано, что узаконить работы нужно в срок до 6 месяцев, вы можете просто не успеть это сделать.

В заключение отметим: ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником в настоящее время. Поэтому перед покупкой квартиры изучите кадастровый паспорт и план квартиры, получите консультацию у агента по недвижимости или юриста. В некоторых случаях легче найти новую квартиру, отвечающую вашим требованиям, чем заниматься решением вопроса, связанного со сложной перепланировкой.

Незаконная перепланировка квартиры — внесение изменений в конфигурацию помещений, перенос существующих или обустройство новых дверных проемов, обустройство новых подсобных помещений и т.п., выполненные без согласования с надзорными органами. Наличие такой планировки усложняет покупку недвижимости в ипотеку — для банка это серьезный повод отказать заемщику в кредите.

Нужно различать перепланировку и переустройство квартиры. Переустройство не требует согласования, так как вносимые при его проведении изменения не являются существенными. Это может быть изменение размеров дверных проемов (если они не располагаются в несущих стенах), перенос электропроводки и т.п.

Неузаконенная перепланировка увеличивает риски для банка, выдающего кредит. Она может стать причиной отказа в ипотеке, если:

покупатель пытается скрыть факт внесения изменений;
перепланировка выполнена с грубыми нарушениями;
восстановить исходное состояние или согласовать внесенные изменения невозможно.

Не подлежат согласованию:

частичный демонтаж или полный снос несущих стен в панельном доме;
монтаж теплого пола, подключенного к общедомовой сети;
перемещение кухни, санузла так, что они оказываются над жилыми комнатами соседей снизу;
перенос стояков канализации, водопровода, отопления, газоснабжения;
в однокомнатной квартире запрещается объединять жилую комнату с кухней, если в ней установлена газовая плита;
не допускается демонтаж стены между жилым помещением и балконом, лоджией с одновременным выносом радиатора отопления на них;
формирование жилых помещений шириной менее 2,25 м или площадью меньше 9 м 2 ;
демонтаж вентканалов;
на лоджиях, балконах заваривание противопожарных люков.

При наличии таких изменений покупка квартиры в ипотеку возможна только при условии, что заемщик обязуется привести помещения в исходное состояние.

Оценка квартиры при оформлении ипотеки — обязательное требование банка. Ее может проводить выбранный банком оценщик или независимая организация. В любом случае отчет об оценке будет содержать информацию о неузаконенной перепланировке или о переустройстве, если они проводились.

не пытаться скрыть от оценщика имеющиеся несоответствия между данными техпаспорта и состоянием квартиры;
проводить оценку в независимой экспертной организации;
настаивать на тщательной и объективной оценке — точное определение цены недвижимости в интересах покупателя.

При оформлении ипотеки оценка квартиры с незаконной перепланировкой проводится следующим образом:

оценщик фиксирует незаконно внесенные изменения, а также имеющееся переустройство, отражая в отчете фактическое состояние квартиры (в виде описания и фотографий);
стоимость недвижимости рассчитывается с учетом этих недостатков (как правило, они снижают цену жилья);
дополнительно при оценке могут быть рассчитаны затраты на легализацию или устранение внесенных изменений.

При выдаче ипотечного кредита на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой банк обяжет заемщика согласовать либо устранить внесенные изменения. На это дается фиксированный срок (обычно 1 год). По его истечении банк может провести проверку. Если его требование не было выполнено, он может обязать заемщика вернуть кредит досрочно.

Для заемщика покупка такой недвижимости несет в себе определенные риски, но, с другой стороны, ее стоимость будет ниже рыночной. Если перепланировку удастся согласовать после оформления ипотеки, это, напротив, увеличит цену квартиры: считается, что такие изменения всегда направлены на улучшение жилищных условий.

Такая ситуация: купил три года назад хрущевку с небольшой перепланировкой (построена гипсокартонная перегородка, а в другой перегородке перенесен дверной проем). Продавцы утверждали, что перепланировка узаконена, имеется отчет оценщика с пометкой «неузаконенные перепланировки отсутствуют», однако сейчас выяснилось, что БТИ про это не в курсе.
В связи с этим два вопроса:
1. Как теперь эту перепланировку узаконить
2. Как подать в суд на оценщика и, возможно, продавца с целью компенсировать затраты на это узаконивание?

PS: Куда смотрел, когда покупал, не знаю.

Такая ситуация: купил три года назад хрущевку с небольшой перепланировкой (построена гипсокартонная перегородка, а в другой перегородке перенесен дверной проем). Продавцы утверждали, что перепланировка узаконена, имеется отчет оценщика с пометкой «неузаконенные перепланировки отсутствуют», однако сейчас выяснилось, что БТИ про это не в курсе.
В связи с этим два вопроса:
1. Как теперь эту перепланировку узаконить
2. Как подать в суд на оценщика и, возможно, продавца с целью компенсировать затраты на это узаконивание?

PS: Куда смотрел, когда покупал, не знаю.

Стены не капитальные в кадастровом плане ныне не отражаются и могут где угодно быть.
Или что-то поменялось?

Ну вот, насколько я понимаю, зелёное — добавленная перегородка, красное — заложен дверной проём, синее — пробит новый дверной проём.
Что самое неприятное, почему-то когда составляли этот план, получилось, что общая площадь квартиры на полквадратного метра БОЛЬШЕ, чем должна быть, чего быть, конечно, не должно.

всё правильно написано про отсутствие перепланировок.
почитай, что такое «перепланировка». эти алебастровые перегородки можешь почти все вынести и новые настроить (не трогая санузел).

У автора цель — рефинансировать ипотеку. А банки в этом случае требуют (по крайней мере в нашем регионе) точное соответствие квартиры проектной документации.

Оценщик не прав. Надо понять суть, почему он не увидел очевидных нарушений. Оценщик как заинтересованное лицо, зафиксировав незаконную перепланировку, получит максимум 200р., дорожных расходов. )

ст. 25 ЖК РФ
Постановление Госстроя №170 п.1.7.1.

У нас считают перепланировкой снос встроенного шкафчика (одна стенка из дсп и дверь). Правда не заставляют обратно ставить.

Ты не прав , выполнена перепланировка.

По мне оценщик отскочит сказав , что когда он смотрел все было как положено
Странно , что банк пропустил расхождение в планах бти.

ТС узаконить не чего сложного в принципе и не так дорого как говорят ..

Если дверь не в несущей стене 🙂

PS: Куда смотрел, когда покупал, не знаю.

а смысл?
несущие стены если не затронуты, и даже мокрые зоны не перенесены, порадуйся, что оценщики вошли в ситуацию, и позволили одобрить понравившийся тебе вариант.

По мне оценщик отскочит сказав , что когда он смотрел все было как положено
Странно , что банк пропустил расхождение в планах бти.

ТС узаконить не чего сложного в принципе и не так дорого как говорят ..

оценщик да скажет именно так.
банк тут причем? он ориентируется на отчет оценщика.
хотя есть у нас в крае один банк из соседнего региона, где и их представитель выезжает сверить отсутствие перепланировок, но это исключение из правил)

ну немного не так.
при ипотеки, так и при рефинансирование — одинаковые критерии.
просто у разных банков они разные.
и даже если оценка выявила бы указанные расхождения (без затронутых несущих стен и мокрых зон), то
1)часть банков без проблем кредитуют
2)часть банков кредитуют беря письменное, а иногда нотариальное обязательство привести в соответствии с планом (в случае дефолта или вообще)
3)часть банков не хотят кредитовать такой объект.
кстати, у ТС, вполне возможно была ипотека в банке с подходом 1 (и соответствующим отражением перепланировок в отчете оценщика), а рефинансирование сейчас в банке 3.

имхо, с юридической точки зрения скорее не прав, а по житейскому смыслу — ровно наоборот.

Последний раз редактировалось Blemandr; 01.10.2018 в 18:56 .