Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Покупка квартиры – одна из наиболее сложных сделок. Во многих случаях она может быть оспорена в судебном порядке, в результате чего покупатель останется и без имущества, и без денег. Чтобы этого не случилось, надо знать, как себя обезопасить при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году.

Разобраться, как обезопасить себя при покупке вторичного жилья, не сложно. При проведении подобной сделки нужно обратить особое внимание на оформление документов, право собственности продавца и перечень лиц, прописанных в квартире, также до подписания договора и внесения залога требуется выяснить, есть ли на имуществе обременение, и не ведутся ли в отношении собственника жилья судебные процессы по банкротству, так как при таких разбирательствах имущество может быть конфисковано.

Отдельно стоит говорить о том, как обезопасить себя при покупке квартиры в браке. Если супруга или супруг продавца также выступает владельцем квартиры, обязательно получите у него письменное разрешение на продажу, скачать образец можно по ссылке.

Следует помнить, что супруга или супруг могут иметь права на недвижимость, не будучи официальным владельцем – такие права возникают, если имущество было куплено в браке. Чтобы обезопасить себя, нужно потребовать разрешение на продажу имущества и в этом случае тоже. Если же оно приобреталось до брака, требуйте у продавца документ, подтверждающий это.

Говоря о том, как себя обезопасить при покупке квартиры у пожилого человека, нужно отметить, что у подобного продавца всегда следует требовать справку из психоневрологического диспансера. Может оказаться, что человек недееспособен и находится под опекой. В таком случае сделка будет признана ничтожной. Также, чтобы избежать оспаривания сделки, нужно будет сделать следующее:

убедиться, что после продажи имущества жилищные условия продавца не ухудшаться. Если он после продажи жилья будет вынужден вести бродяжнический образ жизни, сделку могут расторгнуть как такую, которая нарушила права собственника;
стоит узнать фактический адрес проживания человека после продажи имущества. Если он переедет жить к своим детям, следует согласовать вопрос о недвижимости с ними, чтобы потом не возникало претензий;
следует также заранее позаботиться о прописке человека. При сделках с пожилыми людьми важно убедиться, что они выписались из жилья еще до его продажи и прописались по новому адресу.

Также следует проинформировать о сделке как можно больше людей, поставить в известность участкового. Если возникнут спорные вопросы, вы можете попросить их стать свидетелями, чтобы обезопасить себя.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос, как обезопасить себя при покупке квартиры по наследству в 2019 году. Такие договора являются наиболее проблемными. Перед тем, как приобретать по ним имущество, необходимо установить количество возможных наследников (обычно это наследники первой очереди), уточнить, все ли они получили свою долю, не будут ли оспаривать наследство в дальнейшем. Если у них нет претензий, покупать объект можно. Если же наследников первой очереди нет, лучше не приобретать имущество, так как установить всех дальних родственников, которые могут иметь на него права, будет сложно.

Сделку при установленном количестве наследников можно проводить только через 6 месяцев после смерти бывшего владельца. Это срок вступления в наследство.

Отдельно нужно говорить о том, можно ли покупать имущество, полученное по завещанию. Само завещание имеет преимущество перед наследованием по закону, его не оспаривают. Однако, может случиться так, что родственники не были о нем проинформированы. Образец завещания квартиры представлен здесь.

Чтобы не ошибиться при покупке жилья, рекомендуется изначально подать запрос о наличии завещания в областную нотариальную палату. Приобретать объект следует только у того владельца, который указан в завещании, в обязательном порядке согласовав приобретение с другими возможными претендентами на него.

Для проведения любой сделки с недвижимостью нужно знать, как себя обезопасить от мошенников при покупке квартиры. Для этого при заключении сделки нужно обратить внимание на следующее:

стоимость жилья. Низкая цена обычно указывает на проблемную сделку (в особенности, если продавец хочет получить крупный аванс). В этих случаях после получения первых денег мнимый владелец объекта исчезает. Как подстраховаться при покупке квартиры по заниженной стоимости? Проводите сделку через банк и составляйте договор на аванс отдельно.
статус продавца. Большинство мошенников работает по доверенности. Насторожить покупателя должен тот факт, что продавец категорически отказывается знакомить его лично с владельцем. Как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности? Надо требовать непосредственного владельца и проверять доверенность у нотариуса. Если что-либо вызовет сомнения, от сделки надо отказаться.

Особое внимание нужно обращать на то, как давно новый собственник получил объект. Если жилье перепродавалось много раз, либо сделка была совершена совсем недавно, от приобретения также лучше воздержаться.

При подозрении относительно достоверности правоустанавливающих документов, нужно обратиться в Росреестр и запросить там информацию по праву собственности недвижимости.

Рынок первичной недвижимости традиционно считается более безопасным, нежели рынок вторичного жилья. Однако и он имеет свои риски, связанные с исполнением застройщиком своих обязательств, которые могут привести к утрате покупателем недвижимости даже при своевременной и полной оплате ее стоимости. Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? Для этого нужно сделать следующее:

запросить у налоговой службы выписку по юридическому лицу, ведущему стройку. Эта информация доступна всем гражданам, включая тех людей, которые пока не сотрудничают с застройщиком;
поискать информацию о застройщике на сайте Арбитражного суда. Так вы узнаете, ведутся ли в отношении данной компании дела по банкротству;
изучить портфель застройщика. Чтобы обезопасить себя, нужно выяснить, какие объекты компания успешно сдала, ознакомиться с отзывами на них, проверить сроки сдачи объектов, соответствие их заявленным в документации характеристикам;
проверить кадастровый номер участка, на котором ведётся строительство. Запросить его можно на портале Росреестра в разделе «Справочная информация online». Здесь можно уточнить, за кем закреплен участок, какова его площадь и назначение.

Также желающим знать, как подстраховаться при покупке квартиры, стоит обратить внимание на список компаний, с которыми сотрудничает застройщик. Если среди них есть крупные государственные банки, шанс, что компания обанкротится, не закончив строительство, очень низок.

Если же с фирмой, ведущей строительство, работают только мелкие банки, а сама она имеет сомнительную репутацию, работать с ней не стоит. Именно такие организации нередко объявляют о банкротстве после продажи большей части квартир в долевом строительстве.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку? В данном случае надо проверить статус жилья и количество собственников, как во всех стандартных случаях, а также уделить максимум внимания условиям кредита.

Обязательно нужно изучить вопрос о том, можно ли прописать в новом жилье себя и своих родственников (банк может иметь ограничения по данному вопросу), какие санкции предусмотрены при просрочках, при каких условиях недвижимость может быть полностью передана банку.

Следует помнить, что до момента внесения последних выплат юридически недвижимость является банковской собственностью. Ни в коем случае не следует приобретать ее под высокие проценты или по договорам, предусматривающим большие штрафные санкции, иначе вы сможете лишиться имущества даже при незначительной просрочке платежей.

Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

для начала следует выяснить на какой стадии находится строительство, то есть, степень готовности к сдаче дома;
проверка аккредитации застройщика в банковских учреждениях;
заключение договора, так как указанный документ поможет свести к минимуму степень возможных рисков, о чем регламентирует ФЗ № 214.

Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
Отсутствие неузаконенных перепланировок.
Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно.

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

Риск «купить» квартиру у лица, не являющегося собственником квартиры (или по доверенности, или по поддельным документам). Доверенность может быть просроченной, оформленной на другого человека, не иметь нотариального заверения или быть попросту поддельной. Практика знает неоднократные случаи, когда мошенники оформляли доверенности на свое имя от неблагополучных граждан (страдающих от алкогольной или наркотической зависимости, психических расстройств, юридически неграмотных или социально незащищенных граждан). На момент сделки собственник может быть уже мертв, а заранее приготовленная доверенность будет находиться на руках у мошенника;
Порядок приватизации квартиры был нарушен. Раньше распространено было нарушение приватизации, которое заключалось в том, что несовершеннолетние, проживавшие в приватизируемых квартирах, не включались в собственники;
Некоторые зарегистрированные в квартире лица сначала обещают выписаться после сделки, а по факту отказываются это делать;
Сомнительная история сделок с интересующим объектом недвижимости. Речь идет о том, что в случае признания какой-либо из сделок недействительной, это автоматически повлечет за собой в рамках исковой давности пересмотр законности остальных сделок;
Квартира была реализована после принятия ее по наследству. Здесь риск заключается в том, что могут появиться другие наследники, которые докажут свою несвоевременную информированность о смерти родственника, восстановят пропущенный срок и будут претендовать на часть наследственной массы, в том числе, и на недвижимость. Это уже не говоря о лицах, которые имеют право на обязательную долю;
Если был нарушен порядок получения квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В связи с тем, что материнский капитал должен быть направлен на реализацию прав ребенка, купленная квартира должна быть оформлена не только на родителей, но и на детей в общую долевую собственность. Так вот, если родители не указали как собственников несовершеннолетних детей, то впоследствии, это может стать причиной судебных разбирательств, которые могут затронуть и покупателя квартиры на вторичном рынке недвижимости. Причина данной проблемы кроется в двух аспектах – низкий уровень правовой культуры граждан и отсутствие должного уровня государственного контроля за использованием средств материнского капитала;
Также обратите внимание на «качественный» состав собственников – среди них могут быть ограниченно дееспособные и недееспособные лица. Несмотря на то, что в большинстве случаев, они могут осуществлять сделки от своего имени, иногда такие сделки могут быть оспорены из-за того, что собственник не понимал значения своих действий и не мог управлять ими;
Квартира может находиться в качестве залогового имущества по кредитным обязательствам продавца или право собственности на нее может быть оспариваемым в судебном порядке;
Если среди собственников объекта недвижимости есть лица, отбывающие наказание в виде лишения свободы, или граждане, проходящие службу в Вооруженных силах РФ, или безвестно отсутствующие лица, то сделка по продаже квартиры без их согласия не является законной. Проблемы могут возникнуть сразу после их информирования о сделке – все будет зависеть от отношения к продаже своих квадратных метров;
Если продажа вторичной квартиры, как совместно нажитого имущества, осуществляется одним из супругов без согласия второго;
Кроме квартир на вторичном рынке, продаются и отдельные комнаты. По закону сначала необходимо официально предложить купить комнату другим собственникам квадратных метров квартиры, а уже после получения письменного отказа, осуществлять поиск покупателей среди других лиц. Пренебрежение этим правилом может привести к проблемам;
Обратите внимание на личные документы продавца, а также их соответствие данным, указанным в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Мошенники среди средств незаконного получения денег с доверчивого покупателя используют поддельные документы: краденый паспорт с наклеенной сверху фотографией, недействительный паспорт, который был ранее утерян;
Не лишним будет поинтересоваться о самом доме – если он подлежит сносу и расселению, то покупатель окажется не в самом выигрышном положении, а продавец может быть и не в курсе о планах властей;
Если среди собственников есть несовершеннолетние, то требуется получение разрешения органов опеки и попечительства. Зачем? Все потому, что жилищные условия детей от продажи квартиры не должны ухудшаться. Без разрешения органа опеки, сделка может «проскочить», но если условная бабушка несовершеннолетнего собственника обратит внимание на то, что у внуков нет постоянной жилплощади и обратится в суд, то результатом разбирательств может стать факт признания сделки недействительной.

Для каждой организации ипотечный клиент – наиболее желанный, т.к. доход от него поступает в течение продолжительного срока и не только посредством получения процентов от суммы кредита, но и от партнерства с риэлторами, страховыми компаниями и т.д., без услуг которых не представляется возможным подписание соглашения по ипотеке. Подбирать банк следует по его благонадежности и хорошей репутации, а также размеру ставок по процентам и условиям выдачи ипотечных кредитов.

Приобретение жилья на таких условиях – рискованное мероприятие, требующее профессионального подхода. Если потенциальный покупатель не имеет опыта в совершении операций с недвижимостью, специалисты настоятельно рекомендуют ему или тщательно проверить квартиру перед тем, как приступить к оформлению договора, или обратиться к профильному юристу, который будет сопровождать все аспекты сделки. Дополняя материал, отметим квартиры Уфы, в том числе и вторичное жильё, доступны по адресу https://ufa.etagi.com, не пожалейте 5 минут и посмотрите цены, этот город многих манит.

Ещё одной сложностью здесь становится оформление ипотечных обязательств: новому владельцу жилья придётся внести ощутимых размеров первый взнос и затем регулярно выплачивать банку немалые суммы. И в таких условиях покупателю нужно обезопасить себя от любых попыток мошенничества со стороны продавцов, чтобы потом не оказаться в долгу перед финансовой организацией за квартиру, которая фактически ему не принадлежит или в силу внешних обстоятельств не может быть использована по назначению.

Нужно получить как можно больше сведений о следующих условиях:

Наличие у продавца полного пакета правоустанавливающей документации – у каждого владельца должны быть договора основания и свидетельства о собственности, кадастровый и технический паспорта на недвижимость.
Отсутствие временно выписанных лиц, которые имеют право проживания даже при смене владельца – это срочные военнослужащие, душевнобольные лица, проходящие лечение в соответствующих заведениях, отбывающие наказание заключённые, дети, воспитывающиеся в госучреждениях, пожилые в домах престарелых.
Отсутствие обременений перед третьими лицами – жильё не должно быть в аренде, залоге или под арестом, в ренте или судебном разбирательстве.
Была ли эта площадь куплена в браке, в этом случае потребуется нотариально заверенное согласие супруга.
Отсутствие несовершеннолетнего собственника, иначе потребуется разрешение на продажу из органов опеки.
Законность перепланировки. Вообще не желательно покупать квартиры с такого рода изменениями, потому что в большинстве случаев новым владельцам приходится потратить много времени и средств на ликвидацию последствий действий прежних жильцов. Именно в этом аспекте продавцы чаще всего обманывают потенциальных покупателей.
Если прежний владелец получил жилплощадь по наследству, следует с помощью нотариуса убедиться в том, что на неё больше никто не претендует.
В случае продажи по доверенности также следует обратиться к нотариусу, который проверит законность действий.

Одним из подводных камней, часто возникающих при заключении сделки купли-продажи квартиры с помощью ипотеки, является утаивание долгов по оплате работы коммунальных служб, поставщиков интернета и телефонной связи и пр. Продавец должен собрать и предоставить справки от каждой из указанных организаций, подтверждающие тот факт, что у него нет задолженностей вплоть до текущего месяца. В том случае, если предыдущий владелец не имеет возможности совершить эти платежи, он может заключить с покупателем соглашение, по которому последний погасит все долги в счёт стоимости квартиры.

Главным условием успешной покупки квартиры во вторичном секторе является внимательная проверка всех документов, справок, также важно вовремя подключить нотариуса, который сможет засвидетельствовать достоверность информации. Особое внимание нужно уделить изучению технического плана квартиры, который находится в техпаспорте – планировка должна ему соответствовать во всех пунктах. Если возникают сомнения в дееспособности продавца, покупатель имеет право потребовать соответствующие справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Posted on Aug 24, 2013 By Admin With 6 Comments