В настоящее время прямой обмен квартиры на квартиру редко встречается. Чаще всего речь идет о купле-продаже, потому как найти две практически равнозначные квартиры для обычного обмена в основном не представляется возможным. Высокая стоимость недвижимости и финансовые трудности не всем позволяют купить или обменять квартиру, используя в качестве доплаты личные финансы. Поэтому все большую популярность набирает обмен квартир с доплатой через ипотеку. Такая сделка имеет смысл, если человек хочет улучшить свои жилищные условия, обменяв маленькую квартиру на более просторную или, находящуюся в более престижном или удобном районе. Ипотечный кредит берут на сумму ценовой разницы между имеющейся и приобретаемой квартирой. Обмен, при котором происходит продажа квартиры с одновременной покупкой новой квартиры (с доплатой), принято называть альтернативным. Для таких обменов многие банки разрабатывают специальные программы ипотечного кредитования. Чтобы разобраться в сложных нюансах ипотечных схем, часто требуется помощь опытного специалиста.
Обмен квартир с доплатой по ипотеке возможен в нескольких вариантах
- Заемщик одновременно продает старое и покупает новое жилье, привлекая ипотечный кредит для уплаты разницы в стоимости квартир. Таким образом, квартира, которую заемщик покупает, будет находиться в залоге у банка. Если квартира, которую хочет купить заемщик, стоит больше, чем вырученные деньги от продажи старого жилья вместе с ипотечным займом, заемщик оплачивает недостающую сумму самостоятельно.
- Для обмена квартиры с доплатой ипотекой заемщик передает в залог банку свою старую квартиру. Банк, в свою очередь, выдаст заемщику около 70% от ее стоимости. Как и в первом случае, если приобретаемая квартира стоит больше, чем полученные от банка 70%, заемщик должен дополнительно изыскать недостающую сумму.
- Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры. Получается, что и старая, и новая квартира находятся под залогом. Это наиболее сложный вариант обмена квартиры с доплатой по ипотеке, и он больше подходит людям с прочным финансовым состоянием.
Заемщик может столкнуться с рядом сложностей и нюансов. Во-первых, банк может отказать в ипотечном кредитовании на обмен квартиры. Причем, заемщику могут даже не объяснить причину отказа в ипотеке. По этой причине перед продажей своей квартиры, сначала нужно подать документы в банк, и только после одобрения, браться за продажу жилья.
Во-вторых, у заемщика может не хватать времени, опыта и сил на оперативную продажу своего жилья. Чтобы снизить риски при обмене квартиры на квартиру с доплатой по ипотеке, продажа старой и покупка новой квартиры должна быть осуществлена в один день. В случае если это сделать невозможно, срок между продажей и покупкой должен быть сокращен до минимума.
Поэтому проще и безопаснее осуществить обмен квартир с доплатой по ипотеке с помощью риэлтерской компании. У таких фирм, как правило, налажены отношения с банкам, выдающими ипотечные кредиты, и вероятность получения кредита их клиентом выше, чем вероятность получения ипотечного кредита самостоятельного заемщика.
Стоимость услуг при обмене квартир:
- новостройки – от 2%;
- вторичное жилье – от 2%;
- загородная недвижимость – от 3%.
Наши специалисты окажут консультацию по вопросам обмена квартир с доплатой по ипотеке, помогут получить наиболее выгодный ипотечный кредит, подберут максимально подходящую Вам квартиру. Мы возьмем на себя продажу Вашей квартиры, в том числе, проведем оценочные работы для определения ее стоимости, найдем покупателя, подготовим документы для продажи.
Улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. Обмен с помощью ипотеки. Как произвести обмен в кредит.
Есть квартира.
Хорошая квартира (хотя бы потому, что это — Ваша квартира).
Но очень маленькая квартира.
Метраж, как Вы понимаете, — значения не имеет: важен не метраж, а ощущения.
А ощущения говорят, что квартира — мала, и жить с такими ощущениями — надоело!
Да не жить — надоело (зачем уж так-то понимать), а ощущения — надоели!
И есть желание произвести улучшение условий жизни: эту квартиру обменять на большую/лучшую (нужное подчеркнуть).
Казалось бы: нет ничего проще! Старую — продать, новую — купить!
Что, новая дороже стоит?
Ну и что?
Сунули руку в карман, взяли доплату и.
Стоп, стоп, стоп.
Как так нет доплаты?
А была?
Не было?
Ну, Вы прям, как дети малые, честное слово! Доплаты нет, а Вы — обмен квартиры затеяли!
Впрочем, стоп! А банк на что?
Деньги на доплату можно взять в банке.
Как это сделать — об этом я уже писал: повторяться не буду. Здесь же мы рассмотрим различные способы обмена квартиры с помощь банковских кредитов.
Начнем, обмен в кредит, как всегда, с запроса в банк.
Почему начинать надо с банка?
Потому что можно без денег по магазинам ходить: на экскурсию, а если захотите что-то купить, то о наличии денег надо позаботиться заранее.
Надеюсь, что не утомил Вас столь длинным предисловием.
Теперь перейдем непосредственно к обмену квартир.
Чтобы упростить задачу и сделать ее понятнее, длинные цепочки из нескольких квартир мы рассматривать не будем. Все просто: есть старая квартира, нужна более дорогая новая.
Вариант 2: Обмен с доплатой.
-
Плюсы:
- риск остаться с мешком денег, но без квартиры сводится к нулю: рискует покупатель Вашей квартиры, поскольку на его деньги происходит обмен.
- сложно найти покупателя на свою такую квартиру: либо покупатель должен быть очень сильно заинтересован в покупке именно Вашей квартиры. Это возможно в двух случаях:
- тогда, когда в Вашем доме (а лучше — подъезде) живет человек, с которым покупатель хочет жить рядом, во что бы то ни стало.
- Тогда, когда Ваша квартира стоит значительно дешевле аналогичных квартир.
-
Минусы:
Вариант 3: Сначала — покупка, затем — продажа. Обмен с помощью ипотечных кредитов.
В некоторых банках предоставляется кредит для улучшения жилищных условий. Пусть название Вас не смущает: чтобы обменять квартиру и свои жилищные условия ухудшить, — доплата не требуется. А вот на улучшение жилищных условий — нужна, как правило, доплата.
Большинство людей хочет иметь большое и просторное жильё. В однокомнатной квартире мало места для семьи с ребёнком. В этом случае семья сталкивается с необходимостью обмена маленькой квартиры на более просторную. Зачастую лишних денег для этого нет, поэтому людям приходится искать варианты обмена жилья с привлечением ипотеки. Не стоит спешить продавать свою однокомнатную квартиру, сначала необходимо всё просчитать – узнать цены на желаемое жильё, и условия ипотечного кредитования у разных банков, подсчитать свои доходы, рассмотреть все льготные возможности.
Есть несколько вариантов улучшения жилищных условий с использованием ипотечного кредита:
- Продажа старого жилья с одновременной покупкой нового с использованием ипотеки.
- Передача старой квартиры в залог банку под 70% её стоимости.
- Передача старой квартиры банку в залог под 70% её стоимости с одновременным взятием ипотеки под залог новой квартиры.
Все эти варианты осуществимы лишь в том случае, если доходы позволяют платить по ипотеке.
Прежде чем продавать или менять своё жильё, стоит узнать даст ли банк ипотеку и будет ли возможность её погасить.
Этот вариант возможен, если у семьи есть дополнительная жилплощадь, где можно жить всё время, пока будут оформляться документы по купле-продаже и ипотеке.
Желательно, чтобы квартира, предназначенная для обмена, была в собственности у одного члена семьи и на неё не претендовали третьи лица. Сложно продать квартиру, которая находится в ипотеке или купленную за материнский капитал. В первом случае необходимо будет найти покупателя, который согласится погасить банку остаток ипотеки. Во втором случае квартира будет принадлежать не только родителям, но и несовершеннолетним детям, продать её без разрешения органов опеки не получится. Для получения такого разрешения необходимо доказать, что детям есть где жить и это жильё соответствует всем санитарным нормам.
Перед продажей квартиры необходимо выписать из неё всех жильцов.
При таком варианте необходимо одновременно найти и покупателя на старую квартиру и подходящее по всем параметрам новое жильё, согласовать цены, вычислить разницу, а затем обращаться в банк с просьбой одобрить ипотеку на недостающую сумму. Если кредит разрешат взять, только тогда можно проводить операцию купли-продажи жилья.
Можно воспользоваться вариантом обмена – многие люди наоборот ищут более маленькое и бюджетное жильё. В этом случае не нужно будет искать покупателя на свою старую квартиру.
Для продажи жилья необходимо собрать следующие документы:
- Паспорта и ИНН всех собственников квартиры.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жильё.
- Техпаспорт квартиры.
- Договор купли-продажи.
- Согласие на продажу второго супруга (если квартира является совместно нажитым имуществом).
- Разрешение органов опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний.
- Выписка из единого государственного реестра недвижимости.
Кроме этих документов в некоторых случаях могут потребоваться справки, доверенности, отказ от права собственности.
Покупка квартиры будет проходить с привлечением ипотеки, поэтому важно, чтобы приобретаемый объект недвижимости удовлетворял кредитора. Все документы по приобретаемому жилью должны быть предоставлены в банк для составления кредитного договора. Далее можно оформить стандартную процедуру покупки жилья в ипотеку, а сумму, полученную при продаже старой квартиры, использовать как первоначальный взнос.
Это вариант подходит тем людям, у которых есть накопления на новую квартиру. Недостающую сумму средств можно получить, заложив имеющееся жильё. Главное условие – наличие права собственности на квартиру. Кроме того банки оценивают имеющуюся недвижимость на ликвидность. Отказать могут по нескольким причинам:
- Дом аварийный.
- Жилье подлежит реконструкции.
- Старая постройка.
- Дом имеет неудачное расположение.
Многие солидные банки, такие как Сбербанк, предпочитают брать в залог жильё, у которого только один собственник. Большую сумму сложно получить, если квартира:
- Малометражная.
- Расположена на первом или последнем этаже.
- Куплена пару месяцев назад.
Заложить квартиру в строящемся доме нельзя.
Важно знать пару особенностей залога:
- Одну и ту же квартиру можно заложить несколько раз, главное чтобы её стоимость была не меньше суммы полученных займов.
- Квартиру, находящуюся в залоге, можно сдавать в аренду и тем самым копить на приобретение нового жилья. Главное согласовать этот вопрос с банком.
- В квартиру можно прописать недавно родившегося ребёнка, без согласования с банком.
Такой вариант приобретения нового жилья предполагает, что большую часть суммы на новую квартиру придётся платить из личных сбережений, что не по карману большинству людей со средним достатком.
Заемщик закладывает в банк квартиру, получая от него 70% стоимости, на недостающую сумму оформляет ипотеку под залог уже новой квартиры.
Если оформить ипотеку на новое жильё невозможно из-за невысоких легальных доходов, можно попробовать заложить старую квартиру за 70% от её стоимости. Этих денег не хватит на покупку нового жилья, однако теперь новую ипотеку придётся брать на гораздо меньшую сумму.
Можно воспользоваться специальным кредитом на улучшение жилищных условий. Такую ипотеку можно получить при помощи разных государственных программ:
- Ипотека молодым семьям — подходит для пар в возрасте до 35 лет.
- Если в семье двое детей, можно использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий. При этом не нужно ждать три года.
Обмен жилья с привлечением ипотеки процедура довольно сложная. Она требует много времени и знаний в сфере финансов и законодательства. Кроме того, случаются ситуации, на которые просто невозможно повлиять.
Найти подходящее жильё это половина дела, главное, чтобы эта квартира устроила кредитора. В самый последний момент банк может отказать в ипотеке, если его не устроит жильё или доход заёмщика.
Причины отказа в ипотеке при обмене квартир:
- Возраст заёмщика (выплатить ипотеку нужно до 75 лет).
- Плохая кредитная история.
- Низкий уровень дохода.
- Плохое состояние здоровья заёмщика.
- Низкая ликвидность объекта залога.
- Невозможность проверить информацию о заёмщике.
Перед тем как продавать или обменивать квартиру, необходимо точно знать, даст ли банк ипотеку и на каких условиях.
Конечно, можно найти опытного риэлтора, юриста и финансиста, которые сами будут искать лучшие варианты для обмена жилья. Но человек со средними доходами не сможет оплачивать работу этих специалистов. Это значит, что всю информацию придётся искать самостоятельно. Плюс ко всему, собирать кучу справок, подписывать договора, консультироваться с менеджерами различных банков по поводу условий ипотеки, искать объявления по продаже и обмену жилья. Совмещать эти дела с официальной работой практически нереально. Важно заранее осознать всю сложность процедуры обмена квартиры с доплатой в ипотеку. Изучать информацию лучше заранее в интернете, а оформлением бумаг заниматься, находясь в отпуске.
Обмен квартиры с доплатой в ипотеку – это не дело одного дня, на это могут уйти месяцы, и даже годы.