Можно ли военнослужащему обменять квартиру по военной ипотеке и на каких условиях?
После оформления военной ипотеки и приобретения квартиры со временем может возникнуть вопрос с ее обменом.
Под понятием обмена квартиры по военной ипотеке подразумевается, конечно же продажа и приобретение нового жилья.
Если военнослужащий полностью закрыл свой ипотечный кредит перед банком-кредитором, то квартира, купленная по военной ипотеке становится его полноправным имуществом, которым он может полностью распоряжаться: продать, сделать перепланировку, сдавать в аренду подарить.
Что делать, если военная ипотека оформлена совсем недавно, но возник вопрос обмена квартиры?
Согласно закону, недвижимость, приобретенная с использование целевого жилищного займа, выделенного государством и и ипотечного займа, выданного банком-кредитором до момента погашения кредита является залогом у банка и Министерства обороны.
Залог снимается после полного погашения займа и после достижения срока службы, равного 20 годам. Согласно закона, получается, что продать жилье, которое военнослужащий приобрел по программе Военная ипотека, можно лишь в случае полного погашения займа и снятия обременения. (ФЗ-117).
Осуществить продажу недвижимости с обременением не получится. И тогда можно поступить следующим образом:
• Найти средства для погашения и кредита и целевого жилищного займа, для этого можно привлечь собственные средства иди взять потребительский кредит в банке.
• Письменно уведомить кредиторов: банк, выдававший ипотеку и ФГКУ Росвоенипотека о намерении продать квартиру и снять обременение.
• Командиру военной части подать рапорт на получение второго свидетельства участника НИС.
• Уточнить в банке сумму оставшегося долга и погасить.
• После получения документов о снятия обременения, заказать выписку из Единого госреестра в МФЦ и заняться продажей квартиры.
Если военнослужащий только начал военную службе и не совсем уверен, нужно ли будет осуществлять обмен, рекомендуем покупать квартиру в новостройке на незавершенной стадии строительства. В будущем стоимость квартиры хорошо вырастет, и тогда затраты на переоформления и возможное получение кредита могут окупиться за счет разницы в цене.
Отличие недвижимости, купленной по военной ипотеке, от жилья, приобретенного на свои средства, состоит в том, что квартира, будучи собственностью военнослужащего, до полной выплаты ипотеки продолжает оставаться залоговой недвижимостью с точки зрения государства и банка.
Основным препятствием, мешающим военному распорядиться такой недвижимостью по своему усмотрению, является именно обременение квартиры, как банковское так и государственное. И если найти способ снять обременение (а это значит – найти средства, чтобы расплатиться и с банком, и с государством), то проблема будет решена.
Однако эти соображения скорее касаются продажи квартиры, купленной по военной ипотеке, с целью приобретения новой, так как редко удается собрать такой объем свободных финансовых средств, и приходится брать еще один кредит, который затем тоже придется выплачивать.
Разумный вариант в данном случае – выплатить долг Министерству обороны и банку, снять обременение, продать квартиру, и из этих средств выплатить заем, потраченный на возврат средств по военной ипотеке. После этого становится возможным приобретение новой квартиры на средства, вернувшиеся на счет военного в накопительно-ипотечной системе Министерства обороны.
Этот вариант является гораздо более целесообразным, чем обмен квартиры по военной ипотеке, так как в случае обмена недвижимости, с которой снимается обременение, на другую квартиру, в активе военного в результате оказывается квартира и средства в накопительно-ипотечной системе.
Воспользоваться данными средствами напрямую, без оформления ипотеки можно будет только после выхода на пенсию. Это означает, что ничто в ближайшей перспективе не компенсирует деньги, ушедшие на выплату долга по военной ипотеке Министерству обороны и банку.
Что касается такой возможности, как сдача квартиры, купленной по военной ипотеке, юридически для осуществления такой возможности нужно опять же разрешение банка и государства, налагающих обременение на квартиру. В сущности, можно попробовать получить разрешающие документы или на свой страх и риск сдать квартиру, не афишируя этого официально. Однако такая сдача в аренду социальной недвижимости – довольно рискованное дело.
Поскольку военная ипотека является системой, основанной на сотрудничестве государства и военнослужащего, вовлечение сюда внешних финансовых и имущественных отношений (обмен, продажа, аренда) – очень непростое дело.
Здравствуйте! В 2014 году купили с мужем квартиру по военной ипотеке. Теперь у нас дети и стало тесно. Хотим продать нашу однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Готовы обменять с доплатой. Посоветуйте, что нам делать!
Ирина.
Юрист в сфере недвижимости — Кузнецова М.М.
Ирина, к сожалению, любые операции по распоряжению недвижимостью (продажа, обмен, дарение) невозможны при наличии обременения.
В случае, если квартира приобретена толька за счет накоплений, то она имеет только одно обременение — перед государством.
В случае, если квартира приобретена с использованием ипотечных средств, то она находится под двойным обременением (перед государством и банком).
Для продажи(обмена) квартиры Вам необходимо снять обремнения с квартиры за счет собственных средств.
Обременение в пользу государства автоматически снимается с квартиры после 20 лет общей(календарная + льготная) выслуги военнослужащего. Обременение перед банком после полного погашения кредита.
Мы рекомендуем не приобретать жилье в районе прохождения службы, чтобы не утратить право на получение служебного жилья.
По вопросу снятия обременения Вы можете обратиться к нашим специалистам.