Обмен квартиры с доплатой ипотекой представляет собой один из вариантов улучшения жилищных условий, при котором граждане одновременно с продажей своего жилья приобретают новый объект недвижимости с помощью средств ипотечного кредита. Прямая сделка мены не практикуется в качестве предмета ипотеки, поэтому гражданам фактически предстоит совершить одновременно две сделки.
Программа ипотечного кредитования предусматривает возможность использовать заемные средства для покупки нового объекта недвижимости. Если граждане решили расширить свои жилищные условия, они смогут использовать ипотечный кредит в качестве доплаты только если предварительно продадут имеющееся жилье.
В этом случае порядок действий будет состоять из следующих этапов:
- обращение в банковское учреждение для выбора программы ипотечного кредитования и оформление заявки на получение кредита;
- при наличии одобренного кредита – поиск покупателя на свою квартиру и одновременный поиск жилого помещения большего размера;
- составление проектов обоих договоров и согласование условий сделки;
- представление в банк проекта договора приобретаемого жилого помещения;
- оценка рыночной стоимости покупаемой квартиры для представления отчета об оценке в банк;
- одобрение кредита со стороны банковского учреждения;
- получение денежных средств за продаваемую квартиру и одновременная уплата части цены приобретаемой недвижимости;
- регистрация обоих сделок в органах Росреестра и официальное оформление залога на приобретенную недвижимость в пользу банка;
- оформление страхового полиса в соответствие с требованием банка.
Таким образом, банк не будет интересоваться подробностями продажи квартиры, определение условий этой сделки осуществляется гражданами самостоятельно.
Основной особенность такого обмена с использованием средств ипотечного кредита является практически одновременное проведение обеих сделок. Прежде чем выбирать варианты продажи и покупки, необходимо удостовериться, что банк одобрит кредит. Отказ в кредитной заявке изначально заставит искать иные источники для осуществления доплаты.
Одновременное проведение двух самостоятельных сделок, да еще и оформление ипотечного кредита, заведомо представляет сложность. Поэтому наиболее оптимальным вариантом станет обращение к опытному специалисту по недвижимости. С его помощью можно не только быстро найти подходящие варианты для продажи и покупки квартир, но и проверить юридическую чистоту обеих сделок.
На стадии расчетов по обеим сделкам также необходимо учитывать нюансы, которые позволят снизить риски потери денежных средств и имущества:
- по возможности нужно минимизировать временную разницу между регистрацией обоих договоров, так как продав одну квартиру граждане фактически остаются без жилого помещения до момента вселения в новый объект;
- так как проведение покупки недвижимости подразумевает использование средств от продажи, оптимальным вариантом передачи денег станет аренда банковской ячейки, а не наличный расчет.
Зарегистрировав право собственности и залог в учреждении Росреестра, нужно не забыть обратиться в страховую компанию и оформить полис, предусмотренный условиями кредитования. Банковские учреждения включают требование о страховании обязательным условием для выдачи ипотечного кредита, а его нарушение может повлечь досрочное расторжение договора и обращение взыскания на квартиру.