Как оформить ипотеку для выкупа доли в квартире

Специальной программы по приобретению доли в квартире или в доме в Сбербанке нет. Однако заемщики могут получить кредит на общих условиях, как если бы они покупали целый объект. Ипотека на выкуп доли в квартире от Сбербанка сегодня предоставляется по ставке от 10,2% годовых. Подробные условия программы рассмотрены ниже.

Единственным условием выкупа является то, что в результате заемщик должен стать полноправным собственником квартиры или дома. Например, в настоящий момент гражданин владеет половиной двухкомнатной квартиры, а владельцем второй половины выступает его родственник. В таком случае он может обратиться в Сбербанк и подать заявку на ипотеку.

Если же в результате остается еще один собственник, кредит не может быть оформлен. Например, в квартире зарегистрировано 3 собственника, которые владеют по 1/3. Тогда необходимо будет выкупать сразу 2/3, иначе кредит не будет предоставлен.

Ставка и другие условия Сбербанка для выдачи ипотеку на покупку доли во вторичном жилье описаны в таблице.

Процентная ставка	10,2%-11,0% годовых
стартовый взнос	не менее 15%
минимальный срок кредита	1 год
максимальный срок кредита	30 лет

Процентную ставку можно снизить при выполнении нескольких условий.

*Официальный партнер Сбербанка.

**Достаточно соответствовать 1 критерию – хотя бы 1 супруг младше 35 лет или у одинокого родителя младше 35 лет есть 1 ребенок или несколько детей.

Обратите внимание! Также ипотеку можно получить по льготной ставке 6% при условии участия в программе господдержки – специально для семей с маленькими детьми. Достаточно соответствовать единственному критерию: в любой день с 2018 до 2022 гг. родился 2 или 3 ребенок.

Получить кредит может совершеннолетний дееспособный гражданин РФ, который отличает всем установленным требованиями:

Минимальный возраст 21 год.
Максимальный – 75 лет (на день предполагаемого погашения кредита).
Общий стаж работы от 12 мес. (официально).
Официальное трудоустройство на текущем месте и стаж от 6 мес.

Гражданин также может привлечь и созаемщиков (до 3 человек), что существенно увеличивает шансы на одобрение кредита. При этом официальный супруг становится созаемщиком в обязательном порядке, даже если он не соответствует описанным выше требованиям. Исключение составляют только 2 случая – между мужем и женой заключен брачный договор или супруг не является гражданином РФ.

Чтобы подать заявку на ипотеку, необходимо предоставить такие документы:

паспорт;
второй документ на выбор – это может быть военный билет, права, СНИЛС, загранпаспорт, удостоверение личности работника ФСБ или военнослужащего;
заявление (бланк выдают в отделении Сбербанка);
копия трудовой книжки (каждая страница заверена печатью и подписью работодателя);
справка 2-НДФЛ (необходимо подтвердить доходы за последние полгода).

Решение принимается банком за 1-8 рабочих дней, после чего можно предоставить документы по приобретаемому объекту:

договор, на основании которого квартира перешла в собственность (чаще всего это договор купли-продажи);
свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
технический паспорт;
отчет экспертизы по оценке рыночной стоимости объекта.

Важно! В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы – свидетельство о браке, о рождении детей, разрешение со стороны органов опеки и др.

Обратиться за ипотекой для выкупа доли достаточно просто:

Сначала клиент подает заявку в отделении или онлайн.
Затем необходимо прийти в офис Сбербанка и предоставить все указанные документы.
После получения одобрения нужно ознакомиться с условиями кредитного договора и точным значением ставки.
Затем продавец и покупатель отправляются на сделку, которая также происходит в офисе Сбербанка. Покупатель передает продавцу первоначальный взнос.
После этого происходит государственная регистрация сделки.
Наконец, спустя 3-5 рабочих дней (бывает и ранее) продавец получает весь остаток суммы (на счет или наличными через банковскую ячейку).

С этого момента покупатель становится заемщиком кредитных средств, а квартира переходит в залог Сбербанку. По окончании выплат (досрочно или по графику) необходимо снять обременение с квартиры. После этого гражданин становится полноправным собственником своего помещения.

Последние изменения: Июнь 2019

Не всегда удается найти достаточно средств на покупку целой квартиры или дома, и даже ипотека не позволяет надеяться на получение крупной суммы из-за низкой заработной платы. Иногда покупка доли требуется для полного выкупа квартиры в единоличную собственность от другого совладельца. Ипотека на долю в квартире является разновидностью программ финансирования банком покупки жилья, и предоставляется далеко не всеми.

Перед тем, как обращаться, рекомендуется уточнить, какие банки работают с выкупом части жилья, а также узнать особенности оформления.

Таким образом, доля в квартире признается таким же объектом недвижимости, как и целая квартира, наделяя владельца правом распоряжаться ею: продавать, дарить, наследовать. Единственное отличие выкупа доли установлено ст. 246 ГК РФ – перед тем, как зарегистрировать сделку, стороны должны получить согласие от других сособственников при их наличии.

Поскольку юридические права собственника доли не отличаются от владельцев других видов недвижимости, закон считает допустимым и получение ипотеки на часть жилплощади. Кредиторы, в свою очередь, вольны самостоятельно определять необходимость кредитования или отказывать заемщикам в этом.

Банки не делают особых отличий между покупателем части или целого объекта, за исключением их платежеспособности и предоставления дополнительных бумаг.

Общий перечень характеристик ипотечного заемщика выглядит следующим образом:

Возраст 21-65 лет. Последний платеж стараются рассчитать до наступления пенсионного возраста.
Трудоустройство со стажем на последнем месте работы от 6 месяцев.
Наличие официального дохода, с подтверждением 2-НДФЛ.
Гражданство или статус резидента РФ.

Перед тем, как вынести решение, кредитор обязательно проверит репутацию плательщика, отправив запрос в БКИ.

просрочек за последние годы; непогашенные долги и размер платежей по кредитам; проблемные долги, исполнительные производства в отношении неплательщика.

При оценке платежеспособности клиента, банк учтет трудовые доходы и все финансовые обязательства клиента. Ипотеку одобрят, если после вычета всех расходов, останется не менее 40-60% от заработанных средств.

Некоторые банки, предоставляя ипотеку на долю, попросят показать справку с пропиской по адресу расположения квартиры, в которой выкупают жилплощадь.

Если сделка не совершается между двумя сособственниками, от остальных совладельцев потребуют письменное согласие на сделку и отказ от выкупа.

Не все доли могут быть выкуплены по ипотечной сделке. Банк, разрешая такую покупку, потребует оформления залогового обеспечения. Если выкупаемое жилье будет неликвидным, в согласовании заявки откажут.

Перечень общих характеристик доли:

Выкупается помещение в жилом объекте недвижимости.
Не должна располагаться в доме из ветхого или аварийного дома.
В понятие входит не только комната для проживания, но и общая площадь кухонь и санузлов.
Выкупаемая комната должна иметь окно и коммуникации, делающие пригодным площадь к проживанию.
Должна соответствовать СанПину.
На жилье на наложено ограничений, регистрационных запретов, залоговых обременений.

Могут быть и иные ограничения, установленные каждым кредитором индивидуально – по размеру доли, площади комнаты, цены объекта и т.д.

Получив одобрение, у клиента есть 3-4 месяцев, чтобы довести сделку до логического завершения, придерживаясь следующей последовательности:

Поиск жилья и согласование условий сделки с продавцом. Важное условие – согласование сделки с остальными совладельцами квартиры. Продавец направляет письменное уведомление всем остальным хозяевам квартиры с предложением выкупить долю. Если предложение отклонено или проигнорировано, через месяц после отправки уведомления, продавец получает право заключать сделку с третьим лицом, т.е. с заемщиком.
Документы на долю собирают и передают в банк для проверки. Одновременно проходят экспертизу по оценке стоимости выкупаемой части. Если документы на объект в порядке и не установлено препятствий к сделке, банк назначает дату сделки.
На сделку предоставляют полный пакет документов – на заемщика, продавца, выкупаемую часть жилья. Одновременно с договором купли-продажи часто подписывают ипотечное соглашение и закладную, а также договор со страховщиком по всем трем видам ипотечного страхования.

Работа с ипотечными сделками по выкупу долей осложняется необходимостью предварительного получения согласия с остальными сособственниками квартиры. Однако при выкупе последней доли действовать проще. Банки охотнее идут на подобные сделки, если в залог оформляется вся квартира полностью.

Ипотека – это многолетние кредитные обязательства перед банком, и даже небольшая ставка влечет за собой серьезную переплату по процентам. Процедура подбора кредитора осложняется тем, что список структур, готовых предоставить займ, ограничен.

Из актуальных предложений будущему заемщику рекомендуется обратить внимание на следующие варианты:

Сбербанк. Сумма ипотечной сделки – не менее 300 тысяч рублей. Период погашения – до 30 лет. Взимая по 8,6% годовых, Сбербанк позволяет снизить ставку для зарплатных клиентов, а для клиентов, не имеющих официальной работы, предоставляется уникальная возможность согласовать ипотеку с учетом неподтвержденного дохода. Газпромбанк. Купить в банке можно только последнюю долю в квартире по ставке 11% годовых. Для работников газовой отрасли предоставляют скидки. Срок погашения – до 30 лет, сумма займа – от полумиллиона рублей. Тинькофф Банк. Дистанционное оформление ипотеки на выкуп доли возможно под 13,35% годовых, однако для согласования заявки необходимо иметь 25% от стоимости. Особенность сотрудничества с Тинькофф банком – сотрудничество с другими российскими финансовыми структурами. ФК Открытие. Банк разрешает выкупать последнюю долю в квартире по ипотеке под 12% годовых, при наличии не менее пятой части от стоимости из личных накоплений и справки 2-ндфл, подтверждающей доход. Дельтакредит. Низкие ставки и доступные условия ипотечного кредитования – отличительные особенности банка. Выкупают любую долю, не только последнюю. Ставка – одна из наиболее выгодных – 8,25% с погашением в течение 25 лет. Чем больше размер первого взноса, тем ниже ставка.

На сегодняшний день такое явление, как ипотека, стало очень распространенным. Мало кто знает, что можно оформить в ипотеку не только квартиру, но и долю в ней. Несмотря на то, что этот вид сделок имеет много нюансов и особенностей, он также пользуется спросом. Самый главный вопрос – это сколько собственников будет у недвижимости после выкупа ее части. Сам процесс оформления жилищного кредита на долю в квартире точно такой же, как и в стандартных случаях. Итак, давайте узнаем, как же оформить ипотеку на долю в квартире и где это можно сделать.

Процентная ставка – 13,45% в год;
Минимальная сумма займа – 300 тыс. рублей;
Максимальная сумма – 15 млн. рублей;
Срок кредитования – до 30 лет;
Первый взнос – от 15%;
Чем больше первый взнос – тем меньше ставка процентов;
Без справки о доходах – повышается ставка на 0,5%;
Заемщик не клиент Сбербанка – повышается ставка на 0,5%;
Понадобится паспорт заемщика и второй документ из списка.

Недвижимость, приобретаемая за счет средств банка, должна быть обязательно застрахована. При этом страхуется не только доля в квартире, но и жизнь, и работоспособность заемщика. Если клиент отказывается от страховки, то процентная ставка по кредиту увеличивается еще на 1%. При желании и такой возможности, заемщик может погасить ипотеку досрочно. За это ему не будут начислены штрафы и комиссии. Кроме того, для него это будет выгодно, так как он сэкономит на процентах.

Не все банки кредитуют доли в квартирах. Есть факторы, которые мешают оформить ипотеку на долю в квартире. Вот некоторые из них:

Когда собственник квартиры не один человек, а несколько. Например, брат, сестра, отец, мать, второй из супругов;
Когда доли в недвижимости принадлежат супругам, находящимся в разводе;
Когда заемщик не становится единственным собственником после осуществления покупки доли в квартире.

Часто доли в квартирах оформляют в кредит именно близкие родственники. Однако банки неохотно соглашаются на такие сделки, так как заемщики могут потратить деньги на другие свои нужды. Например, заемщик оформляет ипотеку на комнату в квартире, а по факту получает ее от владельца в наследство. При этом он получает деньги от банка на выгодных условиях (по сравнению с потребительским займом) и распоряжается ими в своих целях.

Бывают случаи, когда доля в квартире выкупается у бывшего супруга или супруги. В данной ситуации специалисты рекомендуют подождать полгода или год после бракоразводного процесса, чтобы за это время разрешились все споры с разделом имущества. Иначе банки не захотят кредитовать недвижимость, которая может в ближайшем времени участвовать в судебных процессах.

Если заемщику отказали банки в ипотеке на долю недвижимости, то он может воспользоваться одним из следующих предложений:

Попросить помощи в оформлении у посредников (брокеров);
Оформить кредит в небанковской компании;
Взять потребительский займ на любые цели.

Брокеры направят заявки во многие банки одновременно и займутся вашей ситуацией. Однако им за работу придется заплатить фиксированную комиссию в виде процента от суммы кредита. В этом варианте есть один большой плюс – вы экономите время на поиски банка и на сбор всех документов. Брокер сам выберет для вас самую оптимальную программу и поможет добиться одобрения банка. Выбор брокерских агентств велик, поэтому есть возможность выбрать настоящего специалиста своего дела.

Вот список основных документов, которые могут понадобиться для оформления доли в квартире:

Паспорт заемщика;
ИНН;
Документы о праве собственности;
Бумаги из БТИ;
План квартиры;
Технические документы.

Человек, покупающий в кредит часть квартиры, должен за свои деньги оплатить оценку недвижимости. По отчету об оценке банк установит на долю жилья свою цену. Обязательно нужно принести в банк технический паспорт квартиры, в котором будет указана ее планировка. Неотъемлемой процедурой будет составление письменного согласия всех владельцев квартиры на продажу доли в ней.

Перед тем, как бежать в банки и подавать заявки на покупку доли в квартире в кредит, самостоятельно оцените все риски этой сделки. Если есть такая возможность, обсудите предстоящую сделку с другими собственниками покупаемой недвижимости. Если хоть один из владельцев квартиры не даст своего письменного согласия, то получить ипотеку или любой другой кредит на такую недвижимость не получится. Когда все владельцы будут согласны, можно начинать искать банковскую программу для этих целей. Если у вас совсем нет времени, посещать лично офисы банков, то воспользуйтесь профессиональной помощью. Профессиональные брокеры не только найдут для вас выгодную кредитную программу, но и соберут немало документов для предстоящей сделки.

Нередки случаи, когда родственники дарят друг другу недвижимость или ее часть. Такая сделка заключается с помощью договора дарения. В нем содержится информация по дарителю и одариваемому лицу, а также по самой недвижимости. Лица, участвующие в сделке:

Физические лица (дееспособные);
Родственники;
Несовершеннолетние лица. Только при наличии опекуна или родителя. Если несовершеннолетнее лицо является дарителем, то нужно согласие органов опеки.

Сделка дарения доли в квартире происходит на условиях безусловности и безвозмездности. То есть, одариваемое лицо не несет никаких обязательств при получении недвижимости. Дарение может происходить:

Между ближайшими родственниками (по дарственной);
Посредством перехода права собственности на жилье к несовершеннолетнему лицу;
Путем дарения доли в квартире.

Процесс дарения доли в квартире имеет некоторые особенности. Например, согласие остальных собственников жилья на факт дарения доли в квартире требуется только тогда, когда сделка касается дальних родственников или посторонних людей. Если все собственники — ближайшие родственники, то согласие остальных владельцев необязательно.

Порядок сделки следующий:

Собираются необходимые документы, и заключается договор дарения на долю недвижимости;
Если одариваемое лицо – не член семьи, то нужно письменное согласие на сделку от всех остальных собственников;
В Росреестре подписывается соглашение и заявление на переход права собственности;
Документы регистрируются и проверяются в течение одного месяца;
После этого срока участники сделки получают документы и производят передачу недвижимости новому владельцу.

Вот так, в общих чертах, выглядит сделка по дарению доли в квартире.