Как оформить ипотеку на долевое строительство

Ипотека на долевое строительство существенно отличается от обычной ипотеки. Для регулирования участия в долевом строительстве был утвержден отдельный закон в 2004 году, а в 2008 году появилась возможность оформить ипотеку на долевое строительство. Простыми словами участие в долевом строительстве – это возможность приобрести еще несуществующее жилье. То есть квартиры в строящихся домах.

Покупка такой недвижимости привлекает по той причине, что ее стоимость ниже стоимости готового жилья, разница может доходить до 30%. В ипотеке на долевое строительство есть ряд нюансов. Основным является возможный риск. Не исключена вероятность, что здание так и не будет достроено – следовательно, и квартиры не будет. Поэтому первое, на что стоит обратить внимание – это застройщик. Застройщик должен быть надежным.

У фирмы, строящей здание:

  • должны быть оформлены все договоры;
  • должны быть получены все разрешения;
  • строительство должно уже идти на момент взятия кредита.

Банкам необходимо быть абсолютно уверенными в том, что строительство завершится. А вышеперечисленные пункты являются одними из основных гарантий этого. В противном случае, с получением ипотеки на долевое строительство могут возникнуть проблемы. Ни один банк не желает потерять деньги.

Следующий нюанс исходит из желания банка снизить риски. Процентная ставка по кредиту во время строительства и после его завершения, по условиям кредитного договора различаются. Пока строительство не закончено, проценты могут быть в два раза выше, чем после сдачи объекта. Для уменьшения рисков сделка должна быть зарегистрирована в Росреестре.


Важный момент при покупки строящегося жилья — выбор застройщика. Следует внимательно изучить все документы и разрешения.

Несмотря на все негативные нюансы, взятие ипотеки на долевое строительство имеет ряд весомых преимуществ по сравнению с приобретением готового жилья:

  • Итоговая сумма значительно меньше. Разница стоимостей может доходить до 30%.
  • Покупка квартиры в новостройке сопровождается налоговым послаблением.
  • Квартира, которую приобретает покупатель, совершенно новая, следовательно — по ней не будет числиться никаких юридических проблем.

В совокупности все эти факторы говорят об определенных рисках, но при этом и об ощутимой экономии.

Немногие банки соглашаются на выдачу кредита такого рода, как уже говорилось ранее, это связано с возможными рисками. Выдать ипотеку на долевое строительство может Сбербанк. В сфере ипотечного кредитования Сбербанк является флагманом, вследствие чего является участником государственных программ по обеспечению граждан доступным жильем.

При оформлении ипотеки на долевое строительство может понадобиться внести под залог уже имеющуюся недвижимость. Кредит на первое жилье предоставляется гражданам, имеющим льготы, к которым относятся: молодые семьи, военнослужащие, люди в очередях на получение квартир, многодетные семьи, а также молодые учителя и ученые.

При этом для льготных категорий граждан процентная ставка по кредиту снижена и будет составлять 11,4%, для остальных ставка будет 13%. Также у льготных категорий граждан ставка в период стройки здания не изменится, для остальных она увеличится на 1%.

Сбербанк предоставляет выгодные условия по ипотеке на долевое строительство. Кредит выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос составляет от 15% и выше. В качестве первого взноса может быть использован материнский капитал.


Одним из основных документов при подаче заявки на ипотеку является договор, заключенный с застройщиком

Решающим фактором является надежный застройщик, который должен быть одобрен банком. С этим связан один важный документ, который понадобится при оформлении кредита – договор с застройщиком. Он обязан быть зарегистрирован в Росреестре. Без него сделка не совершится ни при каких обстоятельствах.

В договоре должны быть указаны:

  • Данные о строящемся объекте;
  • Стоимость жилья, порядок оплаты и ее сроки;
  • Дата передачи квартиры собственнику;
  • Согласие супруга или супруги;
  • План квартиры.

Участник долевого строительства должен быть в возрасте 21-75 лет, ему необходимо будет предоставить справку о доходах.

Еще одним важным условием станет залог уже имеющейся недвижимости. Это выступит для Сбербанка или любого другого банка, гарантией сохранения финансов. Залог можно оформить и на жилье приобретаемое, но в таком случае есть вероятность потерять квартиру, если застройщик окажется недобросовестным.

Получение ипотеки является ответственным решением, которое необходимо тщательно обдумывать. Оформление ипотеки на долевое строительство требует особого внимания и осторожности в силу высоких рисков: при возможности сэкономить значительную сумму существует вероятность остаться без квартиры. Тщательно обдумывайте свое решение. Главный совет в этом деле – найдите хорошего застройщика и надежный банк.

Читайте также:  Как происходит оплата по ипотеке в сбербанке

Одним из вариантов улучшить жилищное положение стало долевое строительство и ипотека. Как они связаны? Строительные компании получают денежные средства от дольщиков, за их счет строят новостройки, а после передают квартиры в собственность лиц, вложивших свои доли. Такие приобретения позволяют сэкономить, ведь стоимость квартиры оказывается значительно дешевле готовых. Для того, чтобы совершить свой вклад, граждане нередко берут кредиты в банках. Поэтому такое явление как ипотека под долевое строительство набирает популярность в России.

Как при выборе банка, так и строительной организации, следует обращать внимание на их юридически чистые документы, устав, отсутствие процедуры банкротства.

При обращении в банк, убедитесь, что застройщик аккредитован. После прохождения процедуры одобрения банком вашей кандидатуры и потенциального объекта строительства, заключается договор с ипотекой. После чего можно составлять контракт со строительной организацией. Существует вариант, когда первоначально дольщик обращается к застройщику, и потом с заключенным договором обращается в банк за кредитом.

Главным документом по сделке будет договор долевого участия. Он должен соответствовать всем требованиям к типовым договорам, и имеет свои специфические особенности. Обязательно в договоре содержатся:

  • информация о сторонах сделки, наименование, адрес, паспортные данные, устав;
  • объект строительства, его характеристики, на каком земельном участке он стоит, и в чьей собственности он находится;
  • план квартиры;
  • цена, порядок внесения платежей;
  • сведения об ограничениях в правах, ипотечном кредитовании банком;
  • передача застройщиком квартиры;
  • гарантийные сроки;
  • согласие супруга на заключение договора, заверенное нотариально;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • ответственность сторон;
  • возможности расторжения договора и разрешения споров.

Также, некоторые строительные организации предпринимают следующее. Чтобы в будущем заполучить понравившуюся квартиру, дольщик должен ее забронировать. В среднем стоимость брони колеблется в 1-2 % от стоимости квартиры. В случае расторжения договора по инициативе дольщика, деньги, переданные в качестве брони, не возвращаются.

После заключения договора, его необходимо зарегистрировать в регистрирующем органе, и предоставить в банк, который начнет перечисление средств для застройщика. В отличие от договора купли-продажи жилья, при заключении которого регистрируется право собственности на квартиру, в сделке долевого участия в строительстве регистрируется право залога на жилье.


Важно оговорить, что с участием в долевом строительстве и составлении ипотечного договора, ставка по кредиту будет отличаться до и после получения собственности. После оформления квартиры в залог банка, ставка будет пересчитана до минимальной. К примеру, до завершения строительства процентная ставка составляет 11-16 % годовых, а после – 7-12%.

После завершения строительства, квартира переходит в залог к банку. До момента полной постройки, в качестве обеспечения выполнения обязательств, банк получает право требования заемщика на квартиру.

В среднем ипотека предоставляется на 30 лет с первоначальным взносом в 10 %. Размер процентной ставки зависит от срока кредита, дополнительного залога, цены, указанной в договоре (ДДУ).

Ипотека на долевое строительство – дело рискованное, но этот риск оправдывается выгодным положением.

Рассмотрим лучшие стороны сделки:

  1. Цена квартиры значительно снижена;
  2. При оформлении кредита под ДДУ не нужны поручители;
  3. Получение жилья желаемой усовершенствованной планировки.

Как и для участника долевого строительства, таки для застройщика существуют свои плюсы: появляется возможность привлечь дополнительные деньги от вкладов участников.

К минусам относят:

  1. Риски по договору — нарушение сроков сдачи в эксплуатацию, непредсказуемые доплаты, возможные проблемы с получением права собственности;
  2. Завышенные кредитные ставки;
  3. Дефекты строения;
  4. Период времени ожидания для вселения.
Читайте также:  Можно ли взять ипотеку если работаешь неофициально с материнским капиталом

В государственной программе участвуют лишь некоторые банки, и они выдают ипотечные кредиты населению, которые можно погасить за счет субсидий на жилье. Также в последнее время набирает обороты использование средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий. Одним из способов реализовать его средства является перечисление денег в кредит под долевое строительство. В данном случае перечислением денежных средств банковской организации занимается Пенсионный Фонд.

Выгодно приобрести жилье возможно путем покупки еще не построенной квартиры. Ипотека по договору долевого участия всегда несет за собой риски, но их можно уменьшить, правильно подойдя к выбору кредитного учреждения и строительной организации. Если застройщик не желает сотрудничать с банком, это может указывать на то, что его документы не в порядке. В случае, если банк отказывает в выдаче ипотечного кредита, основанием тому может быть ненадежность застройщика. Выбирая банк, обращайте внимание на условия договора, проценты, сроки и порядок их уплаты.

Ипотека на еще не построенное жилье стабильно держится на рынке, а количество заемщиков только растет. Тщательно подобрав условия сделки и обезопасив себя от рисков можно выгодно приобрести жилье.

Одной из распространённых банковских услуг является ипотека на долевое строительство. Приобретать недвижимое имущество в строящемся объекте на ипотечное кредитование становится всё популярнее.

Это связано с тем, что цена за квадратный метр на строящуюся квартиру гораздо ниже чем, на готовое жильё. Каждый банк способен оформить ипотеку на долевое строительство, в том числе и Сбербанк.

Приобретать недвижимость в строящемся доме привлекательнее, чем покупать квартиру на вторичном рынке. Дело в том, что дом оснащён новыми коммуникациями и с облагороженной территорией. К тому же будущий собственник имеет право поменять планировку своей квартиры. В основном такие дома идут в комплексе с магазинами и прочими центрами. Будущие владельцы стараются заключить сделку, потому что цена жилья на этапе строительства ниже.

Ещё одним из преимуществ недвижимости на первичном рынке является отсутствие прошлых владельцев. Этот плюс исключает признание сделки недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних.

После того, как государство обязало оформлять сделку через долевое строительство, мошеннических схем стало в несколько раз меньше.

Банки выдают ипотеку на новостройку на тех же условиях, что и на недвижимость на вторичном рынке.

Обычно, банковские организации дают кредит на долевое строительство только в том случае, если постройки были аккредитованы ими раньше.

Аккредитация застройщиков связана с повышенными рисками. Суть в том, что заёмщик сможет оформить право собственности на покупаемое недвижимое имущество только после сдачи дома в эксплуатацию. Залогом служат имущественные права поэтому, если дом не будет сдан, то у банка не будет обеспечения. Этим и объясняется высокая процентная ставка на ипотеку, в сравнении с кредитами на квартиру на вторичном рынке.

Банки охотнее оформляют ипотеку тем, кто приобретает жильё у застройщика, чьё строительство стремится к завершению, в отличие от заёмщиков, чьи застройщики только начинают работу.

Для многих финансовых организаций необходимо предоставить поручителей, либо оформлять ипотеку за залог другой собственности. Преимуществом залога служит то, что большинство людей улучшаю жилищные условия подобным способом. Они оформляют ипотеку на свою квартиру. После приобретения нового жилья, заёмщики, с разрешения банка продают свою старую квартиру и погашают заём.

Многие банки предусматривают две процентные ставки по ипотеке. Первая – высокая, заёмщик платит такую ставку до тех пор, пока не получит права собственности и не предъявит документы банку. После процентная ставка понижается.

Банковские организации оформляют заём, основываясь на многих государственных программах, например, материнский капитал, военная ипотека и прочее.

Прежде чем идти в банк, человеку требуется заключить договор с застройщиком, затем осуществить регистрирование бумаг в Росреестре.

Читайте также:  Как платить меньше процентов по ипотеке

В договоре требуется указать все пункты, а также контролировать соответствие документов. Прежде чем оформлять ипотечный кредит на долевое строительство требуется учитывать несколько требований:

  • Большинство банков оформляют заём при условии первоначального взноса, который составляет 20% от суммы ипотеки.
  • Ставка по кредиту может составлять 14% годовых при условии оформления займа под залог имущества.
  • При отсутствии залогового имущества, процентная ставка варьируется от 15 до 18% годовых.
  • В основном ипотеку оформляют на тридцать лет. Но можно найти банк, где продолжительность выплат по ипотеке составит 50 лет.

Для того, чтобы банк одобрил ипотеку на долевое строительство, заёмщик должен соответствовать основным требованиям:

  • Возраст старше 21 года;
  • Гражданство Российской Федерации;
  • Прописка в этом регионе;
  • Постоянное место работы;
  • Чистая кредитная история;
  • Стаж на последнем месте работы не должен быть менее 6 месяцев.

Оформить ипотеку на долевое строительство можно в Сбербанке. Для участников этого банка процентная ставка составляет 12%, для других лиц – 13% годовых.

Заёмщик должен предоставить следующий перечень документов:

  • ксерокопии учредительных бумаг;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на землю или долгосрочную аренду;
  • ксерокопии актов, в которых указано разрешение на строительство от государства;
  • технические бумаги на строительство;
  • проект договора участия в долевом строительстве.

Процесс может длиться некоторое время.

Когда заёмщик выбрал жильё, то он оформляет договор с застройщиком или строительной компанией акт долевого участия, в котором рекомендуется указать следующее:

  • подробное описание недвижимости и его идентификатор;
  • сроки передачи недвижимого имущества заёмщику/покупателю;
  • вариант обеспечения требований строительной компании;
  • стоимость договора, продолжительность и способ оплаты.

Если покупатель собирается воспользоваться государственной программой, то это требуется указать в договоре.

Подписанные вышеуказанные бумаги заёмщик предоставляет в банк, и на его основании оформляется ипотека. После само учреждение предоставляет денежные средства строительной компании. Однако, как только дом сдан в эксплуатацию, заёмщику необходимо оформить договор страхования недвижимости. Это требование обязательно, поскольку ипотечное кредитование подлежит страхованию.

Государственная программа по ипотечному кредитованию военных началась с 2005 года. К ней относится и возможность долевого участия в строительстве. Однако предельная сумма кредита по данной программе составляет 2 миллиона 200 тысяч рублей. Однако преимуществом подобной программы является то, что первоначальный взнос и ежемесячные платежи берёт на себя государство.

Рефинансирование – это процесс смены старого ипотечного кредита на новый. На первый взгляд процедура бесполезна, однако её достоинство заключается в том, что банк предоставляет вам новый кредит с меньшей процентной ставкой. Однако учреждение, в которым вы получили ипотечное кредитование на долевое строительство оформляет рефинансирование в редких случаях. Чтобы вам этот процесс одобрили, необходимо обратиться в другой банк. Если Сбербанк оформил вам ипотеку на долевое строительство, то рефинансирование вам одобрят в другом банке, например, ВТБ.

Чтобы пройти переоформление, требуется предоставить новому банку следующий список документов:

  • документ, удостоверяющий личность заёмщика;
  • заявление на рефинансирование;
  • заверенная ксерокопия трудовой книжки;
  • справка о доходах;
  • ксерокопия кредитного свидетельства;
  • история погашения вашего ипотечного кредита;
  • дополнительно соглашение к свидетельству о понижении процентной ставки;
  • выписка по счёту, с которого оформлялось погашение кредита;
  • акт участия в долевом строительстве;
  • документы от строительной компании, в которых указана оплата жилища;
  • свидетельство приёма-передачи недвижимого имущества.

Обычно владельцы продают такую квартиру в трёх случаях: потеря дохода, требуемого для погашения кредита, возникновение необходимости в приобретении более просторного жилья, способ заработка на ипотеке.

Однако, чтобы продать подобную недвижимость, требуется получить согласие банка.

Способы продажи недвижимости в ипотеке:

  • досрочное погашение ипотечного кредитования;
  • самостоятельная продажа;
  • продажа с помощью банка;
  • продажа долговых обязательств.

Ипотека на долевое строительство – это удачная возможность получить недвижимость за приемлемую цену в случае отсутствия скопленных средств. Однако прежде чем принимать самостоятельные решения, требуется проконсультироваться с квалифицированным специалистом, который подскажет вам правильное решение.

Adblock
detector