При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать как приобретаемое жилье, так и любая другая недвижимость, которая устроит банк. Как следствие, на объект накладывается обременение. В теории, квартиру можно попробовать продать, однако для этого требуется получить согласие банка.
Обременение – это запрет на выполнение ряда действий для владельца. И в то же время, это одно из основных условий оформления ипотеки, благодаря которому банк может получить права на данную квартиру при наличии просроченной задолженности или других нарушений со стороны залогодателя.
Таким образом, квартира хоть и остается в собственности владельца, но фактически распоряжаться он ею практически не имеет права: максимум прописать кого-то или сделать ремонт (и чаще всего, то и другое тоже нужно делать только после получения согласия банка).
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно выгодная система, при которой покупатель выплачивает часть стоимости жилья продавцу и становится заемщиком по ипотечному договору.
Разумеется, реализовать подобное можно только при наличии согласия от банка. Так как выплачивать кредит придется с учетом процентов и всевозможных дополнительных платежей, общая стоимость будет существенно ниже рыночной. Так что – это отличный вариант получить жилье и сэкономить. Более того, раз в сделке будет участвовать банк, это практически на 100% исключает любые мошеннические операции.
Но есть и риски при покупке такой недвижимости:
| Риск | Описание |
|---|---|
| Двойное обременение | На квартиру может быть наложено 2 и более обременений. Погасив кредит в одном банке, потом придется разбираться с другими долгами. Этот момент нужно проверять. |
| Штрафы и пени | Продавец может умолчать о том, что помимо основного долга и процентов, придется оплачивать еще и штрафы. Их сумма может быть даже больше базовой задолженности. Для проверки нужно обращаться в банк. |
| Снятие обременения | Этим придется заниматься лично или, как минимум, контролировать процесс. Может занять некоторое время. |
В зависимости от ситуации, могут возникать и другие проблемы. Например, продавец может требовать авансовый платеж, якобы с целью расплатиться с долгом, чтобы это не пришлось делать покупателю из собственных средств. Вроде бы благородный порыв, но нередко он является откровенно мошенническим.
Несмотря на возможные риски, если их тщательно контролировать и перепроверять всю информацию, покупка квартиры с обременением по ипотеке может стать отличным решением для любой семьи.
- Узнать всю доступную информацию от продавца.
- Уточнить данные в банке (особенно относительно обременений и долгов).
- Получить согласие банка (обычно этим занимается продавец).
- Переоформить на себя договор ипотеки, залога и обременение. Одновременно с этим заключается договор купли-продажи и передача суммы продавцу.
Далее придется выплачивать ипотечный кредит. Лучше всего сделать это сразу, досрочным погашением, так переплата будет минимальной. Кроме того, после погашения долга нужно проконтролировать, чтобы обременение было снято. И только когда это будет сделано новый владелец квартиры наконец получит возможность распоряжаться своей недвижимостью в полном объеме.
В отличие от стандартного договора купли-продажи, при покупке квартиры с обременением по ипотеке придется учитывать еще и требования банка. Многое зависит от ситуации и финансовой организации, но примерный перечень документов будет выглядеть так:
- Паспорта покупателя и продавца.
- Документы на недвижимость (например, договор дарения и выписка из ЕГРН).
- Договора ипотеки и залога.
- Справка 2-НДФЛ или аналоги.
- Копия трудовой книжки, заверенная руководителем компании, где работает покупатель.
Помимо непосредственно той суммы, которая нужна на покупку квартиры, дополнительные расходы обычно зависят от банка. Например, может потребоваться оформить страховой полис. Кроме того, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Стоимость такой услуги может варьироваться от 2-5 тысяч рублей и выше. Сильно влияет регион проживания.
В среднем, на всю процедуру может уйти около 2-3 месяцев из которых значительная часть времени уйдет на согласование сделки в банке. Если же все готово, то все стороны будут заинтересованы в том, чтобы произвести покупку-продажу как можно быстрее – буквально за 1 день. Если планируется досрочное погашение ипотеки, придется подать заявление об этом заранее (обычно дней за 14, но тут тоже все зависит от условий обслуживания в банке). Отказать в досрочном погашении банк не имеет права, однако он вполне может требовать оповещения за определенный срок (п.4, ст.11, закона №353-ФЗ).
Договор купли-продажи обычно составляется нотариусом и проверяется всеми сторонами. Особенно в этом упорствует банк, желающий подстраховаться от любых спорных ситуаций. Как следствие, покупатель должен только изучить документ и, если какие-то пункты не устроят – потребовать их изменить. Примерная форма может выглядеть так:
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Покупка квартиры с обременением по ипотеке является довольно распространенным способом приобретения жилья. Обычно такая квартира по стоимости ниже, чем аналогичная, но которая не находится в залоге у банка.
В чем особенности покупки жилплощади с обременением и стоит ли рассматривать такой вариант приобретения заветных квадратных метров?
Купить ипотечное жилье можно несколькими способами:
- Приобрести жилье у продавца, который погасил всю задолженность по ипотеке перед банком, а тот снял с недвижимости обременение.
- Приобрести квартиру с долгом, погасить задолженность продавцу наличными средствами.
- Получить ипотечный заем от продавца недвижимости (заемщика) и начать выполнять взятые по ипотечному договору обязательства, связанные с погашением задолженности.
Чтобы получить заветное жилье, обремененное ипотекой, потенциальному покупателю нужно сделать следующее:
Далеко не всегда у нового покупателя есть наличные, чтобы погасить задолженность банку, рассчитаться с продавцом и получить долгожданную квартиру.
Гораздо чаще покупателями квартиры с обременением становятся лица, которые хотят обзавестись жильем, тоже взятым в ипотеку. Банки одобряют такой способ выплат ипотеки в том случае, если новый владелец будет брать ипотеку в том же банке, что и прежний заемщик.
Также согласие на оформление ипотеки получают те заемщики, которые могут подтвердить свою платежеспособность, официально трудоустроены (срок работы на текущем месте должен быть не меньше 6 месяцев).
Такой способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке у банка, является самым безопасным, потому что сделку контролирует банк. К тому же новый владелец может получить дополнительные бонусы, например, банк может снизить для него размер первоначального взноса.
Если покупатель квартиры с обременением по ипотеке захочет взять ипотеку в другом банке, то, скорее всего, банк не одобрит ему такой ипотечный кредит.
Чтобы стать новым заемщиком при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, новому владельцу нужно соответствовать таким критериям:
- он должен быть гражданином РФ или иметь вид на жительство;
- возраст заемщика должен быть в пределах 21-60 лет;
- заемщик должен иметь официальную работу;
- он должен получать достойную зарплату.
Если покупатель жилья хочет приобрести жилплощадь, находящуюся в залоге у банка, то он должен сделать следующее:
- Собрать необходимый пакет документов (взять в банке перечень необходимых бумаг).
- Дождаться одобрения банка о получении ипотеки.
- Заключить с банком ипотечного соглашение.
- Заплатить первоначальный платеж, который впоследствии распределяется между банком и бывшим заемщиком. Когда новый заемщик погасит задолженность, то с бывшего владельца снимутся обязательства перед банком. Они перейдут новому владельцу.
- Зарегистрировать права собственности на квартиру.
Минус приобретения жилья, находящегося в залоге у банка, в том, что не каждый банк готов передать заложенную жилплощадь новому владельцу. Кроме того, для нового заемщика банк может установить другие условия ипотеки, которые могут оказаться для него невыгодными.
Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.
Минусы приобретения такого жилья:
Покупать квартиру, находящуюся на обременении по ипотеке, выгодно, но рискованно. Лучше всего оформлять сделку так, чтобы прежний заемщик передал свои права покупателю, то есть, новым заемщиком будет выступать покупатель. Для этого обязательно нужно получить согласие банка.
Важно помнить, что до момента погашения долга перед банком, новый хозяин будет признан полноправным владельцем только после полного погашения задолженности.
Перепланировка
Скрыть факт перепланировки не удастся. В банк необходимо предоставить план помещения, а оценщик должен его заверить. Так что если стены не на месте, ситуацию придётся исправлять. Продавцы в такой ситуации часто пасуют и отказываются от сделки, надеясь найти не ипотечного покупателя. Но если люди вам попадутся понимающие, можно договориться. Варианта здесь два – согласовать перепланировку или устранить изменения. Какой выберут хозяева, зависит от цены и сложности работ. Скорее всего, после того, как квартира приобретёт первоначальный вид, хозяева поднимут цену, чтобы покрыть свои расходы. Хотя и покупатель запросто может поторговаться.
Квартира в залоге у банка
Процесс оформления ипотеки может затянуться ещё и в том случае, если приобретаемая квартира сама находится в залоге у банка, т.е. хозяин ещё не выплатил за неё кредит. В таком случае для проведения сделки понадобится согласие банка, в котором оформлялась ипотека владельца квартиры. Как правило, проще проводить такие сделки в одном банке.
В квартире прописаны жильцы
Приобретаемую квартиру, как бы абсурдно это ни звучало, необходимо проверить на наличие жильцов. Даже если хозяева клятвенно уверяют, что прописанная в однушке бабушка давно уехала в деревню, с семьёй на связь не выходит и выпишется как-нибудь потом, соглашаться на покупку нельзя.
Если выяснится, что в квартире прописаны жильцы, то (в случае, если попался добросовестный продавец), банк может дать отсрочку.
Цена ошибки
Уберечься от всех неприятностей, конечно, не возможно, но всё-таки нужно постараться. Чем раньше вы получите о квартире полную информацию, тем меньше шансов потерять деньги и время на улаживание проблем с оформлением ипотеки.
Дело в том, что к моменту, когда эти всплывают все эти нюансы, покупатели обычно уже успевают оплатить оценку жилплощади и внести страховые взносы. Вернуть эти деньги в случае, если проблем не удастся решить, будет довольно сложно.