Мы с мужем 3 года в браке в этот период приобрели в ипотеку квартиру, которую муж оформил на себя, ипотека еще не выплачена, но мы решили развестись, а квартиру оформить на нашего 3 летнего сына, какие документы нам надо собрать.
Ответы юристов (2)
Здравствуйте! Для того, чтобы распорядиться (подарить, продать) имуществом, находящимся в залоге (ипотеке), необходимо получить разрешение на это залогодержателя (в Вашем случае — банка). Однако банк вряд ли пойдет на это, поскольку квартира в залоге является гарантией банка в случае невыплаченного кредита. А в случае переоформления ее на несовершеннолетнего банк будет лишен такой гарантии.
Здравствуйте. Самый главный для Вас документ — согласие банка на смену собственника заложенного имущества. Без него дальше ничего не сделать. Банк согласие вряд ли даст, потому что после того как собственником
станет несовершеннолетний, квартиру без согласия органа опеки нельзя
будет продать, а опека такое согласие банку не даст. Если чудо произойдет и у Вас будет согласие банка, то свои доли в праве на квартиру вам нужно будет подарить ребенку. Госпошлина — 2000 рублей, нотариус не нужен. Договор можно сделать один, а можно и на каждого из Вас отдельно, но при этом пошлина платится с каждого договора. Налогами эта сделка облагаться не будет. Согласие органов опеки также не потребуется. При смене собственника квартира останется в залоге у банка, а продолжать платить обязан будет тот, на кого оформлен кредитный договор. В Вашей ситуации можно попробовать заменить предмет залога или погасить кредит досрочно.
Для снижения рисков банк может потребовать увеличения первоначального взноса или предоставления дополнительного обеспечения. Если все же удалось найти банк, согласившийся выдать ипотеку с включением в число собственников ребенка, то несовершеннолетний вместе с родителями выступает правоприобретателем по договору ипотеки. Какие могут возникнуть сложности Оформление квартиры на несовершеннолетнего ребенка в 2018 году происходит по тем же правилам, что и для взрослого дееспособного гражданина. Сложности возникают в процессе распоряжения имущества. Государство строго следит за соблюдением детских интересов. Потому любая операция с недвижимостью, принадлежащей ребенку, потребует привлечения органов опеки. Если родителям потребуется продать жилье, оформленное на ребенка, то им придется доказывать, что права несовершеннолетнего не будут ущемлены.
Конечно, распоряжаться недвижимостью до совершеннолетия ребенка будет законный представитель (родитель, опекун). Но любое отчуждение без согласия органов опеки запрещено.
- ребенка оттуда нельзя выселить по закону;
- продажа части жилья сопровождается значительными трудностями и не компенсирует всех убытков банку.
Однако если малолетний ребенок только прописан в квартире, то согласия в органах опеки получать не требуется. Кроме того, по законодательству несовершеннолетний гражданин ограничен в распоряжении имуществом, и приобрести жилье он может только с согласия своих родителей или законных представителей.
Отказ базируется на Законодательстве Российской Федерации, которое поддерживает права ребенка перед возможность рисков. Они связаны не только с продажей имеющегося жилья, но и с выплатой долгосрочного ипотечного кредита.
Федеральный закон № 102 от 1998 года содержит основные моменты взаимоотношений банка и заемщика в ипотечных сделках. В 2004 и 2017 годах в статью 77, которая регулирует эти взаимоотношения при наличии несовершеннолетних детей, были внесены корректировки.
По этому закону запрещается заключать сделки по ипотечному кредитованию в том случае, когда несовершеннолетний ребенок является одним из владельцев залоговой недвижимости. По ст. 37 Гражданского кодекса РФ при продаже имущества необходимо заручиться согласием государственного исполнительного органа, на который возложены обязанности по опеке.
Далеко не все соглашаются идти на такую рискованную сделку, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами профессионального риэлтора, чтобы оформить ипотеку с максимальной выгодой для себя. Документы Заявитель предоставляет в органы опеки и попечительства определенный список документов:
- согласие от банка на получение кредита по ипотеке с участием несовершеннолетнего;
- разрешение от банковской компании на установление прав одного из владельцев кредитованной недвижимости для малолетнего ребенка;
- договор купли-продажи на каждую недвижимость в начальном варианте;
- полный список правоустанавливающих документов на обе квартиры.
Здесь можно скачать образец заявления на получение ипотеки.
Органы опеки очень тщательно оценивают возможные перспективы. Недостаточно просто представить аналогичную площадь.
Должны быть соблюдены санитарные нормы, условия проживания не должны ухудшаться, приобретаемое жилье не может иметь меньшую ценность. Несоответствие хотя бы одному значимому параметру ведет к отказу в продаже.
Разрешение от органов опеки потребуется и на сдачу квартиры ребенка, и на передачу имущества во временное безвозмездное пользование, и на оформление недвижимости в залог. Важный момент, упускаемый многими родителями, это и возможная эмансипация ребенка.
По общим нормам несовершеннолетний не может распоряжаться своим имуществом самостоятельно до восемнадцати лет. Но в отдельных случаях ребенок может обрести дееспособность досрочно.
Только при погашении и снятии ограничений у заемщика появляется право полного распоряжения – подарить, продать. Такие действия могут быть получены заемщиком и до погашения, но только при предоставлении иного объекта залога.
Варианты оформления недвижимости на другого человека
-
В качестве альтернативы, чтобы привлечь другого человека к ипотечному кредитованию, можно взять созаемщика, на которого и будет выполнено оформление недвижимости. Ипотека будет рассчитываться исходя из общего дохода, а выплачиваться будет кем-то одним, т.е.
фактическим владельцем. Для того, чтобы осуществить задуманный план, необходимо чтобы второй владелец имел подтвержденный официальный доход по правке 2НДФЛ и соответствующий возраст – до 55-60 лет. Такие условия в банках различны, поэтому уточнять их стоит по месту обращения и оформления.
По российским законам выделяется две категории среди граждан, не достигших восемнадцати лет: Малолетние, то есть дети до четырнадцати лет ст.28 ГК РФ Несовершеннолетние, в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет ст.26 ГК РФ Для каждой группы предусмотрены разные права. Малолетние дети считаются недееспособными. То есть они не могут осознать своих интересов и не могут принимать верных решений.
От их имени действуют законные представители. Это родители, опекуны, попечители или органы опеки. В любых сделках, в том числе и с недвижимостью, принимает решение и ставит подпись за ребенка его полномочный представитель. Несовершеннолетние от четырнадцати лет признаются ограниченно дееспособными. Они уже способны отчасти осознавать последствия своих поступков. Значит, они могут принимать решение в сделках с недвижимостью и ставить свою подпись под договором.
Использование материнского капитала Десять лет назад государство, в целях стимулирования рождаемости, предприняло программу материнского капитала. Один из возможных путей реализации этих средств — улучшение жилищных условий. То есть им можно выплатить первоначальный взнос при ипотечном кредитовании, так как изначально он предоставляется всей семье, а не конкретно ребенку, который родился. Материнский капитал можно использовать:
- На жилье.
Приобрести, построить, внести первоначальный взнос или погасить долг или проценты по кредиту на жилье может не только мать, но и отец ребенка. - На образование.
Эта государственная программа поддерживает такие семьи и помогает добиться предоставления отсрочки платежа до того времени, когда ребенку исполнится 3 года. Существует еще одна государственная программа «Помощь молодым семьям», которая субсидирует молодые малоимущие семьи.
При наличии в семье одного и нескольких детей, родители могут получить от государства по этой программе до 40% стоимости приобретаемой недвижимости. Использовать право на получение такого сертификата можно лишь один раз. Возраст одного из родителей при этом не может превышать 35 лет. Через Пенсионный фонд можно оплатить этим сертификатом первоначальный взнос.
Для этого необходимо обратиться в Пенсионный фонд, где подскажут, как правильно составить заявление.
Поскольку недвижимость в этом случае выступает залогом, а выплата кредита растягивается не на один десяток лет, возможны проблемы в случае утраты родителями основного источника доходов. Но самая главная проблема заключается в препятствиях, которые создают органы опеки и попечительства. Приняв решение и заручившись поддержкой банка, нельзя быть уверенным на 100% в согласии этих органов. Выходом из подобной ситуации могут стать различные государственные программы.
В 2017 году также будут запущены программы поддержки молодых семей. Если супруги привыкли ни на кого не рассчитывать, то при покупке жилья или рождении ребенка не нужно делать его собственником.
Это обеспечит гарантию улучшения жилищных условий для молодых семей и их несовершеннолетних детей.
Развод в любой семье обычно сопровождается не только вопросом, с кем станут теперь жить дети, но и разделом всего, что нажито, в том числе недвижимого имущества. Именно при «дележе» квартиры при разводе часто возникают конфликты, решить которые удается только с помощью вмешательства юристов или даже судебного разбирательства.
Мы постараемся сегодня более подробно осветить все основные вопросы, связанные с разделом имущества при разводе, а конкретно – ипотечной квартиры. Особенно важно выяснить, каким образом будет делиться такое жилье между супругами, когда в семье уже есть дети.
В тех случаях, когда супруги официально не оформляли брак, а просто сожительствовали, у них не должно возникать вопросов, что дальше делать с ипотекой. Владельцем квартиры и плательщиком кредита при разводе станет тот расстающийся человек, на кого был оформлен кредитный договор. Второй разводящийся супруг, конечно же, может обратиться в суд и попытаться доказать, что хоть ипотека оформлена не на него, а на жену или мужа, он все равно имеет причастность к покупке жилплощади (для этого нужно предъявить чеки и квитанции об оплате кредита). Но, как показывает судебная практика, сделать это бывает крайне проблематично.
Когда в семье есть несовершеннолетние дети, по закону их нельзя оставить без регистрации. Супруга может в судебном порядке обязать военнослужащего прописать детей в ипотечную квартиру, апеллируя ст. 54 Семейного кодекса. Сделать это может и сам военнослужащий, если хочет, чтобы дети проживали с ним. Это представляется возможным лишь в том случае, когда кредит полностью выплачен.
С одной стороны родители, готовые ради детей улучшить жилищные условия посредством договора с банком и взять на себя ответственность по выплате долгосрочного кредита. С другой — государство, которое посредством своих исполнительных органов, забирает подобную инициативу у родителей из-за возможных рисков.
Но очень важно учесть, что ст.7 ФЗ «Об ипотеке» от 1998 г. указывает, что только имущество, приобретенное в супружестве и находящееся в общей собственности мужа и жены, можно установить как ипотеку только в том случае, если на это представлено письменное согласие всех собственников данного имущества.
Не все дети являются собственниками, поскольку по закону имущество родителей не принадлежит их детям. Как и взрослое лицо, ребенок может получить право собственности на квартиру в результате ее приватизации (если фактически проживает или прописан в ней к этому моменту), покупки, дарения или наследования.
Если Вы не будете возражать против позиции мужа, то Вы можете свести доли к равному размеру, сославшись на то, что с Вами будет проживать ребенок и такое деление нацелено на обеспечение прав ребенка. Но муж может потребовать вместо увеличения доли компенсацию. Вы окажитесь в невыгодной ситуации.
Во многих случаях банк соглашается на продажу ипотечной квартиры, поскольку это позволяет снизить риск по невыплате долга разведенными супругами. Если согласие банка получено, супругам нужно на свое ипотечное жилье найти покупателя, согласившегося приобрести квартиру с обременением.
- часто родителям отказывают в получении ипотеки, ведь никто не хочет брать на себя ответственность за судьбу малолетнего ребенка;
- это объясняется тем, что в случае невозможности супругов оплачивать кредит, их ребенок может оказаться без необходимого жилья.
- Предварительно обратиться за помощью к практикующему адвокату, чтобы профессионал смог проконсультировать, как вести себя с банком. Возможно, юрист сразу предложит наиболее приемлемые варианты разрешения назревающего конфликта, споров и судебных разбирательств;
- Узнать все нюансы относительно действующего законодательства РФ (включая Семейный Кодекс РФ, ст. 39, п. 1);
- Оформленную ипотеку при разводе бывшим супругам-созаемщикам, для погашения долга перед банком, разделить в одинаковых частях.
Доводить до аукциона крайне нежелательно, так как квартира будет продана по цене гораздо ниже своей реальной стоимости. Не исключено, что этой суммы не хватит даже на погашение ипотеки и супруги при разводе останутся должны, но уже за несуществующую собственность.
Судебное постановление по ипотеке, полученное до свадьбы относится только к тому супругу, который это постановление получил. Например: супруг оформил ипотеку в первом браке, после развода суд установил долю, которую он должен выплачивать. При повторном вступлении брак кредитные обязательства, равно как и право на долю в ипотечной квартире на новую супругу не распространяются.
Еще один момент, который упускают из виду многие родители и другие законные представители несовершеннолетних — существующие нюансы ограничения дееспособности ребенка. Да, полностью распоряжаться имеющейся в собственности недвижимостью он может только при достижении восемнадцати лет, а до этого времени законодательство гласит: все действия с недвижимостью совершаются с согласия родителей.
Кроме того, сама Иванкина не работала, семейный бюджет не пополняла. И хотя данное обстоятельство не влияет на признание всего нажитого совместным (статья 34), на ситуацию это повлияет кардинально. Если ипотека оплачивалась подаренными средствами, то взыскать их часть будет довольно сложно. Юрист посоветовал женщине оставить эту идею. Так как судебное разбирательство вряд ли приведет к положительным результатам.