Покупая квартиру, мы преисполнены чувством радости и оптимизма. Наконец-то мечта осуществилась и мы стали собственниками долгожданного жилья. Однако, прожив некоторое время в браке, может наступить момент, когда квартиру и нажитое имущество приходится делить. В данной статье мы расскажем о том, как происходит раздел имущества (квартиры), если она куплена в официальном браке, но собственник только один из супругов.
Согласно гражданскому кодексу (статья 256), все имущество, приобретенное супругами в официальном браке, считается совместной собственностью и при разводе делится поровну, если это не оговорено отдельным письменным соглашением (брачный договор). В этом случае недвижимость делится согласно прописанному в нем алгоритму.
Если купленная в браке квартира оформлена на одного из супругов, то она все равно считается общей совместной собственностью и продать ее без нотариального согласия жены (мужа) вы не сможете (статья 35 п.3 СК). Согласие супруга или супруги не потребуется, если с момента развода прошло более трех лет.
- Собственность. Если квартира оформлялась в собственность до брака или в гражданском браке, то она является единоличным имуществом и не требует каких-либо дополнительных разрешений на продажу. При покупке в официальном браке квартира считается совместной собственностью и при продаже потребуется нотариальное согласие второй половины.
- Общая совместная собственность. Может быть оформлена только в официальном браке и при продаже потребуется присутствие обоих собственников. Если один из супругов не может присутствовать на сделке, то оформляется нотариальная доверенность на продажу. Супруги имеют равные права и при разводе квартира делится поровну.
- Общая долевая собственность. Может быть оформлена как в официальном, так и в гражданском браке. При этом собственность возникает на определенную долю в квартире, согласно договоренности, которая прописывается в основном договоре. При продаже потребуется присутствие всех участников сделки и согласно ФЗ №172 от 02.06.2016 она попадает под категорию нотариальной.
Определенные обстоятельства покупки квартиры позволяют не делить ее при разводе со второй половиной:
- Право собственности на жилое помещение получено до брака. В этом случае квартира не подлежит разделу.
- Собственные средства. При покупке квартиры использовались личные сбережения или средства, полученные от продажи другой недвижимости. В этом случае придется доказывать это в суде и подтверждать документально.
- Право собственности досталось в результате приватизации.
- Квартира оформлена через договор дарения.
- Недвижимость получена в наследство.
- Если после развода прошло три года, то квартиру можно продать без согласия второй половины.
- Если при покупке недвижимости составлялся брачный договор и согласно ему купленная квартира оформлена в собственность на одного из супругов, то претендовать на нее другая сторона не может.
Покупая квартиру на свои собственные средства, вы можете обезопасить себя от притязаний второй половины. В этом случае существуют определенные схемы покупки жилья, чтобы оно не досталось мужу или жене после развода.
Квартира оформляется на ближайшего родственника (мать, отец, брат, сестра). После регистрации и получения прав собственности на квартиру составляется договор дарения.
Сделка регистрируется в МФЦ и право собственности на объект переходит к вам. Такое оформление потребует определенного времени и денежных затрат. В этом случае ваша вторая половина не имеет законных оснований претендовать на жилплощадь.
Оформляя квартиру через договор дарения, вы обезопасите себя от притязаний второй половины при разводе, но можете заплатить налог. После получения дарственной на жилое помещение необходимо составить декларацию и отнести в налоговую на проверку. Если квартира досталась от постороннего лица, то придется заплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости объекта.
При оформлении договора дарения налог не платится, если квартиру подарил ближайший родственник:
При этом необходимо доказать родственные связи.
Если вы являетесь единственным ребенком, то квартира может быть оформлена на одного из родителей.Рано или поздно квартира станет вашей собственностью, но муж или жена претендовать на нее не смогут.
Покупая квартиру на свои личные средства, вы не можете гарантировать себе полную безопасность в сохранении недвижимости. По закону, квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью и при разводе делится между супругами в равных долях.
Если не удастся договориться со своей второй половиной, то придется доказывать свое право в суде. И не факт, что суд встанет на вашу сторону. Скорее всего, придется выплатить денежную компенсацию.
Если вы состоите в официальном браке, но проживаете раздельно, то приобретенное жилье не подлежит разделу (статья 38 ч.4 СК). Для этого необходимо подтвердить в суде факт раздельного проживания (прописка, показания соседей и т.д).
При продаже жилья вам потребуются паспорта и правоустанавливающие документы на объект, к которым относятся:
- свидетельство о государственной регистрации права или выписка из единого государственного реестра недвижимости;
- документ, но основании которого было зарегистрировано право собственности (договор о безвозмездной передачи квартир в собственность граждан, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д).
Наиболее частые случаи:
- Наследство. Ближайшие родственники умершего могут претендовать на долю в квартире.
- Завещание. Лица включенные в завещание могут рассчитывать на законную долю в квартире.
- Ипотека. Если квартира куплена в ипотеку, но муж или жена оформлены в качестве созаемщика, они могут быть включены в число собственников жилого помещения.
- Общее хозяйство. При ведении совместного хозяйства на протяжении длительного времени (более 3 лет).
- Ремонт. Если потрачены собственные средства на дорогостоящий ремонт.
- Брачный договор. Если в брачном договоре есть пункт о включении лица в число собственников.
- Продажа квартиры. При продаже приватизированной квартиры и покупке другой недвижимости всех граждан должны включить в число собственников нового жилья.
Рассмотрим случаи, когда один из супругов может претендовать на долю в квартире или денежную компенсацию:
- если один из супругов вкладывал собственные средства и сможет доказать это в суде;
- ведение общего совместного хозяйства и проживание на одной площади на протяжении длительного времени;
- если лицо является созаемщиком при ипотечном кредитовании, то может претендовать на долю в квартире, даже не находясь в официальном браке.
Видеообзор раздела добрачной квартиры:
Если один из супругов не желает делить недвижимость и хочет, чтобы при разводе она оставалась его, то необходимо:
- Заключить брачный договор. В нем прописать условия, при которых квартира остается за одной из сторон и не подлежит разделу.
- Оформить договор дарения квартиры через третьих лиц, чтобы она не делилась при разводе.
- Открытие банковского счета. При покупке квартиры проводить операции со своего счета. При судебном разбирательстве будет легче доказать, что используются личные средства.
Покупка квартиры в браке требует определенных знаний и навыков. Перед покупкой проконсультируйтесь у опытного юриста по недвижимости. Он подскажет вам как лучше поступить в той или иной ситуации. И помните, что делить квартиру не придется, если вы правильно ее оформите.
Да, из-за ипотеки трудно что-то придумать.
Самое надежное было бы оформить и квартиру и кредит на кого-нибудь их Ваших близких родственников, а после погашения кредита переоформить на себя. Если такой возможности нет, то может быть есть смысл не ипотечный, а потребительский кредит взять, раз не хватает всего 10% от стоимости квартиры, и тогда можно будет заключить брачный договор.
Еще можно взять от мужа что-нибудь типа нотариально заверенного заявления, в котором он подтвердит, что в покупке этой квартиры участвуют Ваши личные денежные средства, но это худший из перечисленных вариантов.
Мария, его можно и на мужа оформить, вообще-то, т.к. это не помешает брачный контракт сделать. А что касается ипотеки по двум документам, то да, такая есть, но там опять же возникнут вопросы с брачным контрактом, который банк сделать не разрешит, как и сейчас не разрешает — у них установка такая, что если в браке, то совместная собственность должна быть.
«его можно и на мужа оформить» — имела ввиду потребительский кредит. А еще можно взять рассрочку у застройщика и не связываться с ипотекой — это тоже не будет мешать оформить брачный контракт.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75 . Это быстро и бесплатно !
По семейному кодексу РФ все совместное имущество, приобретенное в браке, делится поровну в случае развода. Приобретенная недвижимость, независимо от того, на кого она записана, подлежит продаже только с разрешения супруга.
Разрешение должно быть заверено нотариально, только после этого можно выставлять квартиру ли иное имущество на продажу. Возможно ли такое, что один из супругов мог купить себе квартиру без согласия второй половины? Об этом попробуем разобраться далее.
Другой вопрос, как доли делятся. Если зарегистрирован брачный контракт или присутствует иной вид сделки, определяющий основания для выделения большей доли прав на собственность (дарственная на добрачное имущество, договор продажи добрачного жилья – для покупки совместного имущества), доли распределяются согласно вложенным средствам в совместную собственность.
Можно выделить условно несколько форм собственности:
Частная собственность подразумевает владение одним человеком. Обычно это владение бывает до вступления в брак или замужество.
- Общая недвижимость – становится, когда появляется совместное имущество. При приватизации учитываются все члены, кто принимал в ней участие, на всех устанавливается равная доля.
- Совместная – при не указании долей, собственность делится в одинаковых долях между членами семьи (конкретно на супругов и несовершеннолетних детей).
Когда квартира находится в собственности одного владельца, тогда в случае развода имущество остается в собственности одного из супругов. Если второй супруг не согласен, можно подать в суд исковое заявление с подробным описанием причины признать свое право на долю или проживание.
В любом случае не может подлежать разделу:
- квартира, приобретенная супругом до брака
- в результате дарения или наследства
- при приватизации оформления, если второй участник отказался от своей доли в пользу первого
В Семейном кодексе РФ есть статья, которая конкретно рассматривает формы и полномочия брачного контракта. В быту, чаще всего брачный контракт называют брачным договором. Что он из себя представляет?
Брачный договор – это форма заключения брачных отношений между супругами. В котором прописаны все имущественные и не только. Заключить договор можно до вступления брак или после него.
Семья, решая приобрести жилье в ипотеку, должна соответствовать ряду требований выставляемых чаще всего большинством банков, а именно:
- Возраст от 18- 60 лет
- Гражданство Российской Федерации
- Стаж последнего места работы 6 месяцев
- Доход семьи, позволяющий не ниже прожиточного минимума
При соблюдении этих условий, нужно собрать пакет документов:
- Паспорта участников
- Свидетельство о рождении детей
- Свидетельство о заключении брака
- Документы о собственности (если имеется)
Еще один немаловажный фактор – это первоначальный взнос. В зависимости от банка проценты могут быть разными. Средний взнос колеблется от 10 до 30 процентов. Купленная и оформленная в ипотеку, остается под обременением банка до конца выплаты долга.
- Паспорта всех участников
- Свидетельство о рождении детей
- Свидетельство о браке
- Свидетельство на имеющую собственность (договор купли – продажи, дарственная, свидетельство о наследстве)
- Справка о составе семьи (можно получить в управляющей компании)
- Договор купли — продажи на приобретаемую недвижимость
- Свидетельство о праве собственности продавца квартиры
- Доверенность, заверенная нотариально (если кто-то из членов семьи не может представлять свои интересы)
- Квитанция о госпошлине
Приобретенная квартира в семейную собственность дает право на получение налогового вычета. Вычет можно получит один раз в год, после подачи декларации в налоговую инспекцию. Если остается неиспользованный остаток, право выплаты переходит на следующий год.
Правом воспользоваться вычетом можно один раз в жизни. Получить денежную выплату может собственник строящегося жилья, квартиры, или иного имущества. Если имущество находится в собственности обоих супругов, каждый из них имеет право на получение
По закону согласие на продажу недвижимости одним из супругов не требуется в следующих случаях:
- Имущество получено в результате дарения или получения наследства
- Получено или приобретено до вступления в брак
- Приватизировано на одного из супругов, с согласием второго (заверенного нотариально)
- Имеется брачный договор, в котором прописаны пункты отказа или согласия
В других случаях, когда квартира приобретена в совместную собственность, согласие или отказ заверяется нотариально.
Для оформления у нотариуса требуется:
- Паспорта супругов
- Свидетельство о собственности на квартиру
- Согласие других собственников (если имеются)
- Свидетельство о браке
Доверенность, нужна будет, когда кто-то из супругов не может представить свои интересы.
Это может быть:
- Длительная болезнь одного из супругов
- Имущество находится в другом регионе, и покупать едет один из супругов
- Вторая половина дает право полностью распоряжаться от своего имени
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург)