Квартирный вопрос всегда стоит остро перед разными слоями населения. Для покупки собственного жилья необходимы средства, накопление которых может занимать десятки лет. Выходом из ситуации является ипотечный кредит. Особой популярностью в 2019 году пользуется ипотека на строящееся жильё. Но если для заёмщиков такое кредитование обычно выгодное, то для банков выдача ссуды связана с дополнительными рисками.
В первом случае банки оформляют в залог приобретаемое сооружение. Заёмщик получает средства и покупает недвижимость. При этом он хоть и становится собственником, его право на распоряжение квартиры ограниченно. Чтобы прописать людей, выполнить перепланировку или сдать её в аренду, заёмщику нужно будет получить разрешение финансовой организации, выдавшей кредит.
Взятое в кредит жильё считается обременённым залогом. В случае нарушения заёмщиком обязательств, банк может отобрать у него право собственности и далее распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Таким образом, риски кредитора в этом случае невысоки.
Во втором случае как такового жилья ещё нет, поэтому фактически и залога тоже нет, поэтому оформление ипотеки на этапе строительства для финансово-кредитного учреждения довольно рискованная операция. Ведь заёмщик предоставляет в качестве залога не имущество, а право требования к застройщику.
Результат решения о предоставлении займа будет зависеть не только от кредитной истории и финансовых возможностей берущего в долг, но и от рейтинга надёжности застройщика. Обычно у каждого банка имеется свой список объектов, под строительство которых он готов выдать ссуду.
Ипотечная программа является довольно эффективным решением жилищных проблем и находится под пристальным вниманием государства. Его роль — обеспечить законодательную и нормативную базу для создания социальных гарантий. Именно государство создаёт оптимальное сочетание прав для кредиторов и заёмщиков, делая ипотечное кредитование доступным и безопасным инструментом.
Правовая база в РФ представляет собой комплекс документов и актов, регулирующих правовые отношения между сторонами операции. Основным является Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В нём указано про обеспечение исполнения взятых обязательств, путём выплат неустоек, залога, удержания имущества должника и других способов, предусмотренных законами и договором.
Кроме ГК РФ, к основным документам, регулирующим отношения при оформлении ипотеки, относят следующие законы:
Законы имеют разные редакции и дополнения, направленные на обеспечение справедливости в отношении ипотечного займа. При этом существенную роль в ипотечных отношениях играют Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ.
На 2019 год средняя базовая ставка по такому виду кредитования составляет порядка 10,2% годовых. Сумма кредита может выдаваться от 500 тыс. до 60 млн рублей, что должно составлять 80–90% от стоимости квартиры. Срок кредитования возможен до 30 лет. А также в некоторых организациях существует возможность взятия займа без документов, подтверждающих финансовую платёжеспособность. Например, Сбербанк и Газпромбанк. Но при этом требования к заёмщику становятся жёстче. В частности, заёмщик должен выплатить первоначальный взнос не менее 40% от стоимости квартиры.
Порядок оформления ипотеки на строящееся жильё можно разделить на два этапа. На первом понадобится подготовить необходимый пакет документов и подать его на рассмотрение в банк. После того как кредитор примет положительное решение о предоставлении займа, банку подаются документы по застройщику и описание недвижимости.
Стандартный пакет документов, который обязан предоставить потребитель на первом этапе:
- ксерокопия всех страниц паспорта;
- справка по форме 2-НДФЛ или анкета-запрос банка, направленная работодателю заёмщика для подтверждения сведений о получаемых им доходов;
- заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки (для военнослужащих — справка);
- свидетельство о браке или его расторжении (если есть);
- если в паспорт вписаны дети — свидетельства об их рождении;
- заявление на предоставление кредитования (оформляется в банке).
В определённый день заёмщику будет необходимо приехать в банк и подписать договор, а затем заключить договор с застройщиком на организацию участия в долевой стройке и соглашение с агентством, связанным с государственной регистрацией. Кроме того, банк наверняка потребует документы, подтверждающие внесение должником части собственных средств и акт оценки имущества.
После того как стройка будет завершена, заёмщик должен получить документы о передачи квартиры от застройщика в его собственность. Потребителю также будет необходимо подписать акт приёма-передачи. Останется только зарегистрировать право собственности.
Договор на ипотеку — основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения между участниками сделки. В нём указывается описание, характеристика и местонахождение объекта, достаточное для идентификации. Кроме этого, должны содержаться сведения об оценке, размере и сроках исполнения обязательств.
Сам договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Несоблюдение этих пунктов ведёт к признанию соглашения ничтожным (недействительным). Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, берущего заём.
Такого рода ипотека является залоговой, в качестве гаранта выступает земельный участок, на котором ведётся стройка. Заёмщик не сможет переоформить договор, пока строительство не будет окончено. В случае затягивания строительства заёмщик вынужден будет продолжать погашать долг по высокой ставке. Согласно законам РФ, застройщик будет обязан компенсировать расходы, связанные с нарушением соглашения о долевом строительстве.
Подыскивая надёжный банк, будущий заёмщик нередко обращается за информацией к различным рейтинговым изданиям или специализированным сайтам. Согласно рейтингу, на середину 2019 года первая восьмёрка лучших банков по минимальной ставке платежа выглядит следующим образом:
- Тинькофф Банк.
- Джей энд Ти Банк.
- ДОМ.РФ.
- Транскапиталбанк.
- ДельтаКредит.
- ИнтерПрогрессБанк.
- Альфа-Банк.
- Сбербанк.
Таким образом, приобретение недвижимости, находящейся ещё на стадии постройки, позволит сэкономить средства. Но вместе с тем это рискованная операция, прежде всего для банка, поэтому заключить ипотечный договор можно будет лишь на ту недвижимость, застройщика которой одобрит кредитор.
| Банк | % и сумма | Заявка |
| Банк Открытие ипотека | от 9,3% До 150 млн. руб. |
Прямая заявка |
| Сбербанк России ипотечный кредит | от 8,2% до 70 млн. руб. |
Подробнее |
| ВТБ 24 ипотечный кредит | от 9,2% до 60 млн. руб. |
Подробнее |
| ГАЗПРОМБАНК ипотека | от 9,5% до 42,5 млн. руб. |
Подробнее |
Кредиты на приобретение квадратных метров в строящемся объекте имеют свои плюсы и минусы. Для начала очевиден факт, что банковских программ на такой вид обеспечения немного, есть сложности с оформлением, зато цена квадратного метра выгодна. Рассмотрим процесс получения ипотечного займа на строящуюся недвижимость.
Процедура выдачи денег для покупки незавершенного строения рисковая для банка. Если при выборе жилья на вторичном рынке оно сразу поступает в залог, то в этом случае ликвидного обеспечения нет, так как здание появится только в будущем.
Схема получения делится на 2 этапа:
- Подача документов в отделение, рассмотрение анкеты на кредит.
- При положительном решении в учреждение подаются документы по застройщику и квартире.
- Кредитор тщательным образом станет проверять компанию, оценивать ликвидность сделки. И это долговременный и дорогостоящий процесс.
Только после этого будет утверждена программа кредитования, индивидуальные условия покупки для клиента.
- Возможно придется внести деньги на оплату первого взноса. Часто учреждение принимают деньги от участников НИС, владельцев материнского капитала.
- ДДУ придется зарегистрировать в федеральной регистрационной палате, а после показать банкирам.
- Только после этого будет подписан договор залога, который также придется зарегистрировать.
- После этого выдается заем, и средства переводятся на счета застройщика.
Когда процесс возведения находится на стадии котлована, то с такими предложениями к кредитору лучше не подходить. Ни один банк не станет даже рассматривать документы. Объект должен быть отстроен хотя бы на 20%.
Под проверку попадает и инвесторы девелопера. В идеале главным инвестором должен быть кредитуемый банк, выбранный плательщиком. Это позволит человеку получить деньги на самых выгодных условиях и в максимально сжатые сроки.
В отличие от стандартных залоговых займов в этом типе кредитования можно выделит 2 главных этапа:
- Период возведения квартиры, дома.
На время постройки между клиентов и банком подписывается соглашение под более высокий процент, где-то на 1,5-3% в год выше, в отличие от стандартной ставки. Тем самым банкиры пытаются снизить риски отсутствия формального залога.
Многие учреждения требуют на этот период времени еще и альтернативное обеспечение. Но такой вариант развития событий возможен только том случае, если банк не является главным инвестором проекта, изучает документы на сделку впервые.
- Переход права собственности на недвижимость от застройщиков к заёмщику
На этом этапе возможно заключение дополнительного соглашения к основному договору, где уже будет указан новый %. И он будет гораздо ниже ранее указанной ставки. Этап оформления ссуды состоит в подписании акта приема-передачи жилья, оформлении технического паспорта, оценке имущества.
Для всех этих действий банки выделяют до 10 рабочих дней с момента подписания акта. В это же время регистрируется ипотечное соглашение.
Необходимо различать сделки на покупку объекта в строящемся здании и получение денег на постройку дома. При всей схожести названия эти программы имеют существенные различия:
- Ипотека на строительство дома является залоговой, где обеспечением сначала выступает земля без обременений. Участок должен находится в собственности заёмщика.
- Необходимо дать менеджеру полученное разрешение на строительство, готовый проект, смету и прочую документацию, подтвердить наличие всех подведенных коммуникаций.
- Сумма займа ограничена на первом этапе только стоимостью участка, поэтому выгоднее предоставить альтернативный залог.
Можно сделать вывод, что процедура получения займа на строящийся объект довольно трудоемкая. Но зато позволяет сэкономить средства и получить жилье по цене на 20-30% ниже рыночной.
Ипотека на квартиру в новостройке или в строящемся доме в банках Москвы
Сегодня доступно оформление ипотеки на новостройку в Москве на выгодных условиях: уровень применяемых процентных ставок начинается от 6 % годовых. Банки предлагают своим клиентам различные программы жилищного кредитования, в том числе:
Заемщик имеет право выбрать квартиру как в сданном доме, так и в здании, которое только строится. Для подбора подходящего для сделки объекта лучше привлечь сотрудников агентства недвижимости. Опытный риелтор поможет найти оптимальный вариант в короткие сроки.
Подписание соглашения о предоставлении займа происходит параллельно с заключением договора купли-продажи. Деньги передают после регистрации права собственности на приобретенное имущество в Росреестре.
Наш портал относится к крупнейшим медиаресурсам, освещающим события финансовой сферы. Мы регулярно обновляем размещенные сведения и публикуем последние новости, чтобы вы всегда имели доступ к актуальной информации.
Для расчета размера аннуитета, воспользуйтесь удобным калькулятором. Так вы будете знать, какую долю в вашем бюджете будут занимать ежемесячные платежи по кредиту.