Как оформляются сделки по продаже квартиры по ипотеке

Сегодня самым популярным способом приобретения недвижимости является оформление ипотечного кредита. Для большинства граждан ипотека является единственной возможностью обзавестись родным уголком в кротчайшие сроки. По сравнению с обычным кредитом ипотека имеет массу преимуществ, позволяющих выбрать именно её. Однако, она не лишена и недостатков, которые следует учитывать при заключении сделки купли-продажи квартиры в ипотеку.

В данной статье мы ответим на следующие поставленные вопросы: каковы риски продавца и покупателя при заключении сделки купли-продажи по ипотеке? как выглядит процедура оформления пошагово? как получить ипотеку? какие документы следует собрать для одобрения? Ответы на эти и другие вопросы ищите далее.

Заключение сделки купли-продажи квартиры по ипотеке — крайне ответственное мероприятие, требующее особого подхода. Перед обращением в банк следует как можно тщательней изучить все плюсы и минусы данного вида кредитования и только после принимать взвешенное, обдуманное решение.

Так, к преимуществам ипотечного кредита можно отнести следующие:

  • возможность в максимально сжатые сроки обзавестись собственным жильём, не откладывая деньги и не дожидаясь, пока накопится необходимая денежная сумма;
  • срок, на который выдается ипотечный кредит, может достигать тридцати лет;
  • безопасность оформления сделки купли-продажи квартиры, поскольку перед выдачей ипотеки банк подвергнет тщательной проверке как сам недвижимый объект, который хочет приобрести клиент, так и личность и финансовые возможности заёмщика;
  • возможность получить часть выплаченных по ипотеки денежных средств обратно, посредством оформления налогового вычета;
  • выгодное вложение денежных средств. Учитывая постоянный рост стоимости недвижимости, через 10 лет выплаченная по ипотеке сумма окупится в несколько раз;
  • экономия за счет участия в различных государственных программах. Например, ипотека для молодых семей/военнослужащих. Кроме того, часть стоимости квартиры по ипотеке можно погасить за счет материнского капитала, полученного за первого (с 2017 года), второго и последующих детей.

Что касается недостатков данного вида кредитования, то они заключаются в следующем:

  • большой процент переплаты. Чем дольше срок, на который оформляется ипотека, тем больше переплата. Так, переплата по кредиту может составить пятикратную стоимость квартиры;
  • дополнительные траты помимо оплаты ипотеки, которые предусмотрены при её оформлении. Например, ежегодная оплата страховки недвижимости /жизни и здоровья заемщика;
  • ограниченные возможности пользования недвижимым объектом. Так, в период погашения ипотечного кредита заемщик не вправе продавать, завещать, дарить или обменивать квартиру, т.к. она находится в залоге банковской организации, выдавшей кредит;
  • большой перечень необходимой документации для одобрения ипотеки;
  • риск потери квартиры в случае возникновения серьезных финансовых трудностей и невозможности погашать ипотеку.

Решив приобрести квартиру по ипотеке, следует придерживаться следующей пошаговой инструкции:

  • выбрать банк, в котором можно оформить ипотечный кредит на выгодных условиях;

Так, каждая банковская организация предлагает различные программы ипотечного кредитования, например: ипотека для молодых семей/военнослужащих и проч.

Следует выбрать сразу несколько банков, а после подать заявку на одобрение в каждый из них, заполнив типовую форму заявления, взятого в самом учреждении или скачанного на официальном сайте конкретного банка.

  • собрать необходимый перечень документации. Точный перечень следует уточнять в банковском учреждении, в которое подавалась заявка;
  • подача заполненной заявки и документации в выбранное банковское учреждение;
  • ожидание результатов рассмотрения заявки, срок которого может составить как несколько дней, так и несколько месяцев. Независимо от принятого решения банк уведомит о нем заявителя;
  • выбор квартиры, в случае, если банк одобрит оформление ипотеки. Как правило, банком отводится определенный срок для поиска объекта приобретения;
  • передача в банк документации на квартиру;
  • оформление страховки, которую потребует банк;
  • заключения договора купли-продажи в банке. При заключении должны присутствовать обе стороны сделки;
  • получение свидетельства о праве собственности на квартиру (регистрация права) в Росреестре.

При вынесении решения об ободрении ипотечного кредиты большинство банков выдвигают следующие требования к недвижимости, которую они собираются спонсировать:

  • отсутствие несогласованной перепланировки. В случае, если она присутствует, следует как можно скорее её узаконить, либо ликвидировать её (вернув всё в первоначальный вид);
  • отсутствие обременений (арест, долго, залог) и посягательств потенциальных собственников (несовершеннолетних наследников, супругов и проч.), иначе говоря юридическая чистота квартиры;
  • многоквартирный дом, в котором находится квартира потенциального заемщика, не должен находится на капитальном ремонте;
  • наличие письменного заключения независимого оценщика, которое определит точную стоимость квартиры и, как следствие, и самого кредита.
Читайте также:  Можно ли аннулировать брачный договор при ипотеке

Как видно из перечисленного перечня требований банка, которые обязан удовлетворить заемщик для повышения шансов ободрения по ипотеке, они не такие уж и жесткие.

Каждый банк предъявляет свои требования относительно перечня необходимой документации. Предлагаем ознакомиться со стандартным перечнем документации, которую необходимо предоставить в банк при оформлении ипотеки на покупку квартиры:

  • заполненная анкета на получение кредита;

Образец анкеты можно получить при обращении в сам банк или же скачать его на официальном сайте организации.

  • документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт РФ);
  • ксерокопия трудовой книжки;
  • справка 2-НДФЛ, в которой указана информация об уровне среднемесячного заработка за последние 6 и более месяцев;
  • свидетельство о браке/расторжении брака (при наличии);
  • документы на ребенка/детей (при наличии), например, свидетельство о рождении/паспорт РФ;
  • заключение независимого эксперта оценочной компании, подтверждающей конкретную стоимость квартиры;
  • другие дополнительные документы.

Содержание Этапы сделки купли продажи квартиры по ипотекеВыбор банка и получение одобренияВыбор недвижимостиОценка квартирыСоставление предварительного договора с продавцомЗаключение кредитного договора и договора купли продажиЗа что дополнительно придется заплатить при оформлении сделки купли продажи квартиры по ипотеке?Как приобрести или продать жилье по ипотеке выгодно и безопасно? Приобретение недвижимости в ипотеку сегодня актуально как никогда. Ритм жизни […]

Приобретение недвижимости в ипотеку сегодня актуально как никогда. Ритм жизни возрос в разы и далеко не все готовы годами копить деньги в ожидании собственного жилья. Уже сейчас хочется обустраивать свой дом и заводить семью, а лучше ежемесячно платить взносы за свою квартиру, чем отдавать деньги арендодателю. Сегодня я расскажу об особенностях сделки купли продажи квартиры по ипотеке — от выбора банка до оформления договора.

Для начала предлагаю отдельно рассмотреть все этапы процесса приобретения жилья со стороны покупателя.

Именно так. Для начала покупатель выбирает банк и подходящую ипотечную программу. Если вы хотите приобрести жилье по ипотеке максимально выгодно, то вам придется не один час провести за изучением и сравнением банков и их программ. Либо вы можете обратиться за консультацией к специалисту, который поможет в выборе и даст рекомендации как с финансовой, так и с юридической точки зрения. Особенно важно, чтобы юрист тщательно проверил все условия и рассказал вам об имеющихся подводных камнях. Помните, что сделка купли продажи квартиры через ипотеку — это не только само заключение договора! Важно внимательно подходить к каждому шагу, если вы хотите получить достойное жилье на хороших условиях.

Вот примерный список документов, которые необходимо будет предоставить в выбранный банк:

  • копия всех (!) страниц паспорта заемщика и созаемщика;
  • копия свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
  • копии паспортов детей в возрасте от 14 до 18 лет;
  • копия ИНН;
  • копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с обеих сторон;
  • для мужчин до 27 лет копия военного билета (все страницы);
  • копии документов об образовании;
  • заявление;
  • анкета клиента;
  • копия водительского удостоверения или справка из психоневрологического и наркологического диспансера (главное здесь — это подтвердить, что вы не состоите на учете);
  • заверенная копия трудовой книжки;
  • справка о размере дохода по форме 2НДФЛ за полгода или год;
  • копии документов на имеющиеся кредиты (договора, график платежей).

Вы состоите или состояли в браке? Тогда необходимо будет также приложить свидетельство о заключении или расторжении брака, согласие супруга/супруги на передачу имущества под залог и ряд других документов, точный список которых лучше выяснить заранее.

Если вы хотите приобрести жилье по ипотеке, придется подбирать недвижимость в соответствии с требованиями выбранного банка. У разных финансовых организаций они могут отличаться друг от друга, но я приведу самые распространенные.

Для новостроек банки предлагают обращаться к застройщикам, в обязательном порядке прошедшим официальную аккредитацию. То есть основное требование здесь — это надежность компании. В этом случае оформлять сделку купли продажи по ипотеке вы будете с застройщиком.

Для квартир на вторичном рынке:

  • это должна быть отдельная квартира;
  • по расположению она должна входить в зону, определенную ипотечной программой;
  • квартира должна соответствовать требованиям по коммуникациям (отопление, канализация, водоснабжение должного уровня);
  • жилье должно не относится к аварийному и не стоять на учете по капремонту, реконструкции или в очереди на снос.
Читайте также:  Как получить ипотеку для покупки квартиры на вторичке

Банк выдает точное количество денег, необходимое для покупки конкретного жилья. Поэтому квартиру предварительно необходимо оценить.

Я уже писал о важности составления предварительного договора при купле продаже дома. С квартирой все то же самое. При ведении сделки от начала и до конца я помогу его составить или дам свои рекомендации.

В назначенный день покупатель вместе с продавцом приезжает в банк, где подписываются оба договора и продавец получает залог. После этого обе стороны договариваются о дате похода в регистрирующий орган. Только после того, как регистрация договора купли продажи квартиры по ипотеке состоялась вы приезжаете со всеми документами в банк, где продавец получает остальную сумму.

Вам нужно будет учесть следующие дополнительные расходы:

  • оплата за выписку из государственного реестра;
  • оплата за регистрацию сделки;
  • при необходимости услуги нотариуса.

Актуальные цены лучше уточнять непосредственно перед сделкой, т.к. они могут меняться.

Пригласить персонального юриста на сопровождение сделки! Профессиональный юрист поможет вам на каждом этапе, расскажет обо всех подводных камнях и требованиях и предупредит о рисках.

Позвоните мне по указанному телефону или оставьте свои контакты в форме обратной связи — я проконсультирую вас подробнее по вопросу ипотеки и мы сразу договоримся о начале работ!

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки. Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности. И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

  1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
  2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
  3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

  1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
  2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
  3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
  4. Подписание основного договора купли-продажи.
  5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

  • паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
  • кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
  • технический паспорт на квартиру;
  • документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
  • справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

Читайте также:  Как взять ипотеку по программе жилье российской семье

Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

  1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
  2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

Квартира на рынке мож ет продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи. В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

  1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
  2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
  3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
  4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Adblock
detector