Доброго дня ! 9 лет назад купили квартиру в ипотеку как солидарные созаемщики, будучи в браке. Через год развелись. Первую пятилетку от начала покупки ипотечные платежи вносил бывший супруг, после чего отказался, сославшись на неплатежеспособность. С 2014г и по сей день платежи вношу я. Вид права в свидетельстве о регистрации- ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ. Ребенок (уже совершеннолетний) лишь с правом прописки в этой квартире. Могу ли я обратиться с иском на определение долей согласно выплаченным средствам? Ведь получается, что до конца ипотечного договора платежи вносить мне, а по его окончанию квартира будет принадлежать равноправно обоим созаемщикам и «пропорционально размеру общей площади указанной квартиры» (согласно договору купли-продажи).С момента покупки квартиры бывший супруг в ней не проживал и квартплату не вносил.
Или необходимо выплачивать ипотеку до конца, а потом доказывать свой больший вклад для определения своей доли пропорционально выплатам и содержанию квартиры.
Заранее благодарна. Татьяна (Извините, пишу с профиля друга)
Ответы юристов ( 1 )
- 7,2 рейтинг
- 3733 отзыва
Раздел недвижимости, находящейся в залоге у банка в связи с её приобретением на кредитные (ипотечные) средства может быть произведен по взаимному согласию, а в его отсутствие — в судебном порядке. При этом раздел такой недвижимости имеет свои особенности.
- Разделить такое недвижимое имущество при наличии согласия сторон можно путем заключения брачного договора (если супруги еще в браке) или путем соглашения о разделе имущества супругов. Условия такой сделки выбираются сторонами самостоятельно. При этом любая из указанных сделок подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Поскольку недвижимое имущество находится в залоге у банка, то нотариус потребует, чтобы стороны предоставили согласие банка на заключение такой сделки, поскольку подобная сделка влечет изменение прав собственности на имущество и обязательства по кредитному договору, что без согласия и при участии банка произвести нельзя.
- Если же договориться о разделе такой недвижимости у супругов не получается, то она может быть разделена в судебном порядке. По общему правилу, при разделе совместно нажитого имущества суд исходит из принципа равенства долей. То есть такое имущество будет разделено между супругами в равных долях. При этом если, например, право собственности на данное недвижимое имущество зарегистрировано только на одного из супругов, то внести изменения в реестр прав на недвижимое имущество и зарегистрировать право собственности на долю можно будет только при согласии и участии банка или только после снятия обременения в результате погашения ипотечного кредита.
Аналогичные правила раздела действуют и для недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия в строительстве, за исключением той особенности, то предметом раздела является не объект недвижимости, а право требования по договору долевого участия в строительстве.
Николай, если у вас остались вопросы, задавайте, с радостью отвечу. Также вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!
Спасибо, Евгений, что откликнулись.Право собственности данной квартиры зарегистрировано на обоих (теперь уже бывших супругов). В моей ситуации происходит большая доля выплат по ипотечному кредиту- 5 лет платил бывший супруг, оставшиеся 10 лет достались мне в связи с его устным отказом выплачивать. Соответственно, я хочу претендовать и на большую долю жилплощади. Как я поняла, действовать надо через суд с привлечением банка-залогодателя? На мирные соглашения экс-супруг не идет.
В настоящем случае имеет место быть определение долей супругов и детей в праве собственности на квартиру.
Согласие банка при определении долей не требуется и не может влиять на правоотношения, установленные договором ипотеки, так как квартира находится в общей собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 353 ГК РФ если предмет залога остался в общей собственности приобретателей имущества, такие приобретатели становятся солидарными залогодателями.
Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за счет средств материнского (семейного) капитала объект недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного имущества и определении долей детей в праве собственности на это имущество.
При этом, если банк будет оспаривать такое решение по мотивам того, что квартира обременена ипотекой и, следовательно, определение долей в праве общей собственности на квартиру могло быть произведено только с согласия банка, то банку будет отказано.
Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подп. 3 п. 2 ст. 351, подп. 2 п. 1 ст. 352, ст. 353 ГК РФ.
Однако при определении долей в общей совместной собственности отчуждения не происходит.
Указанная позиция высказана в Обзоре судебной практики ВС РФ от 22 июня 2016 года по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал.
Таким образом, Вы имеете право определить доли в ипотечной квартире (осуществить раздел), приобретенной с использованием средств материнского капитала, без согласия банка.
Ипотечное кредитование с каждым годом набирает популярность. Для многих семей это единственный шанс стать владельцами собственного жилья.
Процедура получения ипотечного кредита имеет свои сложности и ссуду одобряют не всем, а взять ипотеку на долю в квартире ещё трудней.
Однако если знать все подводные камни, то их можно легко обойти. В статье подробно описано все, что важно знать при оформлении ипотеки на долю в квартире.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Юридическое толкование понятия доли в квартире раскрыто в главе 16 Гражданского Кодекса (Общая собственность). Согласно части 2 статьи 244 квартира может находиться в общей собственности нескольких лиц с определением доли каждого из них. При таком типе владения доля каждого собственника выражается арифметически, например, как ½ часть в праве на общую собственность.
Стоит отметить, что при долевой собственности доля каждого из участников не выражена в натуральном виде, например, в количестве квадратных метров или в конкретной комнате. Каждый собственник имеет долю в общем праве собственности на всю квартиру.
В определённых условиях банки идут навстречу своим клиентам, однако, делают это весьма осторожно. Дело в том, что недвижимость, при выдаче ипотечного кредита, выступает в качестве залога возврата денег, выданных банком. Кредитная организация заинтересована в возможности быстро продать залоговое имущество, в случае несостоятельности заёмщика, а найти желающих приобрести долю в квартире не так легко как может показаться.
Кроме того, чтобы продать долю банк будет обязан получить согласие от других собственников жилья, что не всегда возможно.
Подробнее о том, можно ли взять ипотеку на выкуп доли квартиры, говорится в нашем материале.
Для получения ипотечного кредита на долю в квартире необходимо выбрать банк и пройти стандартную процедуру сбора документов и подачи заявки. Для оформления кредита понадобится:
- справка 2-НДФЛ;
- копия трудовой книжки;
- копия трудового договора;
- диплом;
- свидетельство о заключении брака;
- СНИЛС;
- ИНН;
- копия свидетельства о рождении детей, если они есть;
- паспорт.
За получением ипотечного кредита на долю в квартире можно обращаться в следующие кредитные организации:
Дельтакредит банк.- ФК Открытие.
- Сбербанк.
- Газпромбанк.
- Азиатско-Тихоокеанский банк.
- Тинькофф Банк.
- Банк Зенит.
Список банковских учреждений может меняться в зависимости от региона проживания клиента.
О том, в каком банке выгоднее оформлять ипотеку на долю в квартире, читайте здесь.
Клиентам, которые соответствуют минимально необходимым требованиям и имеют постоянный официальный доход, Сбербанк предлагает следующие условия ипотеки:
- Сумма кредита от 300 тысяч до 15 млн рублей.
- Размер ссуды не может превышать 80% от стоимости недвижимости.
- Ставка около 12% годовых.
- Срок кредитования составляет до 30 лет.
- В качестве залога может быть оформлена вся квартира целиком, но не её часть.
Положительно на решение банка повлияет выступление супруга в качестве созаёмщика по кредиту. Для этого ему или ей желательно иметь официальный подтверждённый доход и имущество в собственности.
О том, как оформить ипотеку на долю в квартире в Сбербанке, мы рассказывали в этой статье.
Как правило, клиенты банков, желающие взять ипотеку на долю в квартире, находятся в одной из двух ситуаций:
- Потенциальный заёмщик уже владеет долей в квартире и собирается выкупить в собственность оставшуюся часть.
- Заёмщик собирается купить долю одного из собственников квартиры, но сам при этом на момент обращения в банк не владеет никакой её частью.
В первом случае вероятность получить одобрение банка высокая, так как действует принцип последней доли. То есть, выкупая последнюю не принадлежащую ему долю, заёмщик становится единственным собственником недвижимости. Как следствие этого, банк в качестве залога будет иметь целый неделимый объект недвижимости, имеющий большую ликвидность на рынке, чем его доля.
Второй вариант, как упоминалось ранее, неудобен для кредитной организации из-за малой ликвидности залогового имущества.
Заёмщику помимо основных документов придётся предоставлять в кредитную организацию нотариально заверенное согласие от всех совладельцев на продажу доли. Но главное для банка то, что в случае если заёмщик не сможет расплатиться по кредиту, кредитной организации необходимо:
- во-первых, придётся получать согласие на продажу от совладельцев квартиры, чтобы покрыть свои убытки от невозврата;
- во-вторых, найти покупателя на долю в квартире на порядок сложнее, чем на целый объект недвижимости.
Как правило, на такой риск банки не идут.
Подводя итог можно сказать, что взять кредит на покупку доли в квартире задача несложная, если потенциальный заёмщик учитывает вышеперечисленные нюансы. В остальных случаях, когда финансовые организации не идут навстречу, можно попробовать получить кредит под залог другого имущества, квартиры, машины, гаража и использовать его для выкупа доли в квартире.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.