Как определяется стоимость объекта недвижимости по ипотеке

Сумма кредита для покупки жилья всегда довольно крупная и банк, по сути, рискует, выдавая ее. Поэтому, чтобы при наступлении ситуации неплатежеспособности клиента не потерять выданную сумму, кредитное учреждение требует оформить объект недвижимости в качестве залога на весь срок кредитования. После того, как заемщик полностью погасит ипотеку вместе с полагающимися процентами, банк снимает с квартиры обременение.

Следует отметить, что информация об ограничениях в сделках с такой недвижимостью находится в базах Росреестра. Это значит, что без разрешения банка собственник не вправе совершать с ней любые виды сделок.

При рассмотрении документов на получение ипотеки банк должен владеть информацией о рыночной стоимости квартиры, на которую заемщик берет кредит. Сумма к одобрению не может превышать этой стоимости. Поэтому документ об оценке недвижимости является обязательным в пакете, который предоставляется для получения займа.

В отчете независимого оценщика указывается рыночная стоимость жилья. Она дает представление:

• покупателю – о том, насколько цена квартиры реальна на рынке недвижимости;
• банку – на какую сумму кредита заемщик сможет претендовать и сколько возможно выручить при нарушении им условий кредитного договора.

Независимая оценка не даст возможности искусственно завысить стоимость квартиры по договору для получения большей суммы по ипотеке. А банку она необходима, чтобы покрыть свои убытки при продаже жилья, если заемщик не сможет полностью исполнить условия договора. Т.е. оценка – это страховка для обеих сторон сделки.

Процесс определения стоимости объекта недвижимости начинается только после того, как он найден и существует договоренность с продавцом о его продаже на условиях, которые устраивают обе стороны.

Сам алгоритм действий можно описать следующим образом:

1. Покупатель находит квартиру, которую собирается приобрести. Предварительно обговариваются все детали сделки с продавцом.
2. Определяется компания, которая будет заниматься независимой оценкой стоимости квартиры.
3. Собирается пакет необходимых документов для проведения оценки.
4. При выходе на объект оценщик обязан сверить схему техпаспорта с фактическим состоянием и определить, имела ли место перепланировка.
5. После осмотра и замера комнат составляется отчет о проделанной работе с результатом рыночной стоимости квартиры.

Какой срок действия отчета об оценки недвижимости?

Согласно статье 12 закона 135-ФЗ документ об оценке будет действителен в течение шести месяцев от даты его составления.

Что делать при перепланировки квартиры?

Если проведена перепланировка, то рекомендуется предварительно обговорить это с менеджером кредитного учреждения. Все изменения описываются в отчете. Незначительная перепланировка не станет поводом для отказа в выдаче кредита банком. В ином случае читайте как узаконить перепланировку квартиры.

Для оценки потребуются документы:

1. Правоустанавливающий документ в отношении объекта оценки (например, договор купли-продажи), выписка из ЕГРН или договор долевого участия с передаточным актом;
2. Технический (кадастровый) паспорт или план квартиры с экспликацией помещений;
3. Копия паспорта заказчика оценки.

Для старых домов потребуется также справки об отсутствии дома в списках определения под снос и материале перекрытий. Жилье, под которое выдан ипотечный кредит, обязательно должно быть застраховано. Страховые компании часто отказывают в оформлении страховки на квартиры в домах застройки ранее 1960 года с деревянными перекрытиями, потому что они признаны пожароопасными. Поэтому банк не может выдать кредит на такое жилье.

Если нет технического плана квартиры, то его можно заказать в БТИ, где будут указаны точные размеры и площадь помещения. Стоимость зависит от площади квартиры и дней изготовления начинается от 1500 рублей.

Документы для получения техпаспорта:

1. Копия поэтажного плана квартиры — заказывается в управляющей компании, срок до 5 дней.
2. Выписка из ЕГРН.

Банки обычно сотрудничают с оценочными компаниями и могут порекомендовать клиенту одну из них на выбор. Чаще всего претенденту на получение ипотеки проще работать именно с такими организациями. Они уже проверены банком, и он не сможет подвергнуть их отчет сомнению. У банков как ВТБ или Сбербанк, есть рекомендованные оценочные компании, в городе, где приобретается жилье.

Список оценочных компаний аккредитованных в банках на 2019 год:

Если банк разрешает заключать договор об оценке недвижимости с любой организацией, то следуйте рекомендациям.

1. При выборе оценочной организации следует знать, что ее деятельность должна быть аккредитована и застрахована на срок более 1 года, что подтверждается соответствующими документами.
2. У оценщика должен быть полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.
3. Дополнительно компания или частное лицо обязаны являться членом саморегулируемой организации и уплачивать взносы в компенсационный фонд. Банк обязательно проверяет также наличие родственных связей между заемщиком и оценщиком. В положительном случае в ипотеке будет отказано.

Заметим, что любой отказ банка в выдаче кредита должен быть письменным и мотивированным. Если причина отказа будет признана необоснованной, заемщик сможет обратиться в суд, который своим решением обяжет банк выдать ипотеку в нужной сумме.

Оплачивать услуги оценщика для получения ипотеки обязан сам клиент, в основном это покупатель квартиры. При отказе банка в выдаче кредита рассчитывать на возмещение и компенсацию расходов не следует. Отказы случаются довольно редко, поскольку банк предварительно анализирует все представляемые клиентом документы и только при успешной проверке направляет на оценку.

Чаще всего не возникает нареканий отчета оценщика от организаций – партнеров банка. Сотрудничество с ними уже проверено, и кредитное учреждение доверяет проведенной оценке.

Стоимость услуги может значительно отличаться в зависимости от региона и места нахождения квартиры, а также тарифов оценочной компании.

Цена оценки стандартной квартиры, составляет:

• самыми дорогими являются Москва, 5000 — 6000 рублей;
• Санкт-Петербург от 3000 рублей;
• в других регионах России от 1500 рублей.

Если говорить о средней цене, то она определяется в пределах 2-3 тысяч руб. за стандартную городскую квартиру.

Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.

Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:

Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.

Самостоятельно рассчитать примерную стоимость квартиры можно при помощи онлайн-калькулятора. Задав основные параметры, которые участвуют в оценочном расчете, можно вычислить не только рыночную стоимость жилья, но и ориентироваться на сумму ипотечного кредита.

Калькулятор позволит также сверить цифры с теми, которые будут даны в отчете оценщика. Результат онлайн-расчета можно распечатать или направить в виде ссылки, если вы не согласны с оценкой.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите нашему консультанту.

8 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Ранее мы уже отметили, что от правильной оценки и достоверности отчета напрямую зависят риски кредитной организации.

оценочная компания (независимый оценщик) работает на рынке не менее 3 лет;

в штате оценочной компании должно состоять не менее 2 оценщиков со стажем работы более 3 лет;

профессиональная ответственность каждого оценщика должна быть застрахована на сумму более 3 млн рублей;

на оценщиков ни разу не было возложено никаких дисциплинарных взысканий;

оценщики обязаны иметь документ о профильном высшем образовании и состоять в СРО оценщиков (с ежегодной переаттестацией).

В свою очередь, в интересах заёмщика очень желательно, чтобы квартира, приобретаемая по ипотеке, была оценена не больше суммы, которую планируется получить по кредиту. Если в ходе процедуры оценки будет указана более низкая стоимость, то заёмщику придется привлекать дополнительные средства для совершения сделки, т.к. банк выделит ему меньше средств.

Важно помнить, что оценку недвижимости может и должна проводить только незаинтересованная сторона. В противном случае сложно рассчитывать на достоверность информации.

Действующее законодательство РФ устанавливает, что, при получении ипотечного кредита, оценка жилой недвижимости (и нежилой тоже) является обязательным условием сделки. Но получателям ипотечного залога не обязательно выбирать оценщиков только из предложенного банком перечня аккредитованных компаний и лиц. Они вправе воспользоваться услугами в другой оценочную организацию, если она отвечает требованиям, которые выдвигает банк-кредитор.

паспорт гражданина РФ;

техпаспорт объекта недвижимости;

план жилого помещения;

Для квартиры, приобретаемой в строящемся доме, необходимо дополнительно представить договор долевого участия (ДДУ). В свою очередь, если квартира приобретается в доме, построенном до 1970 года, нужно документальное подтверждение, что данный объект жилой недвижимости не определен под снос или реконструкцию.

Как проходит процесс оценки стоимости недвижимости

Для проведения оценочных действий по определению рыночной стоимости жилой площади любому клиента банка, решившему оформить ипотечный кредит, нужно совершить ряд действий.

В случае, если оценочная компания выбирается заемщиком банка самостоятельно, а не из аккредитованного перечня, то обязательно следует проверить соответствие выбранной компании критериям банка. Практика показывает — если оценка объекта недвижимости проводится аккредитованной банком организацией, то выше вероятность одобрения кредита.

Алгоритм таких действий довольно прост и универсален:

заключение договора об оказании услуг;

оплата услуг оценочного эксперта;

посещение вместе с сотрудником оценочной компании планируемого к приобретению объекта жилой недвижимости;

получение экспертного заключения о рыночной стоимости объекта.

Прежде всего специалисту специалисту-оценщику важно удостовериться в соответствии реального состояния жилого объекта той информации, что содержится в технических и правовых документах на данную недвижимость. Процесс оценки требует учета всех факторов (в их совокупности), которые имеют или могут иметь отношение к оцениваемому жилому имуществу. Для этих целей сотрудники оценочных компаний в обязательном порядке обязаны фотографировать жилое помещение. Ведь наличие в квартире каких-либо дефектов, повреждений или иных конструкционных проблем напрямую влияет на снижение цены.

После проведения анализа, оценщиком (в соответствии с установленными требованиями) подготавливается специальный отчёт, в котором и дается заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет передается заемщику. Заёмщик, в свою очередь, направляет его кредитору. Банк, после изучения представленного отчета, оформляет ипотечный кредит.

Агентство недвижимости. Краснодарский край, Анапа

Агентство недвижимости в Анапе Фортуна Юг — это актуальный каталог жилья в Анапе и в Анапском районе. На сайте компании собственные фото и видео обзоры недвижимости каждый день!

Анализ и исследование рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Подробные цветные фотографии квартиры, сделанные специалистом оценочной компании при личном осмотре.

Описание используемого оценочного подхода — сравнительного и/или затратного.

Сведения об обременениях (с их перечислением).

Информацию о несанкционированных перепланировках (если таковые имеют место быть). В этом случае для оформления ипотеки оценка квартиры для банка проводится с указанием стоимости восстановления до первоначального вида.

Указание разрешенного и текущего использования квартиры.

Если дом построен до 1970 года — заключение об осмотре здания с выводами о дефектах, которые могут привести к признанию его ветхим или аварийным. В отчете об оценке квартиры для ипотеки должен быть указан процент физического износа дома.

Анализ качества придомовой инфраструктуры (наличие/отсутствие парковки, зеленых насаждений, детской площадки и т.д.).

Экспертную оценку качества транспортной доступности.

Анализ инженерных коммуникаций (подключение к газо-, электро-, водоснабжению и канализации с указанием степени износа).

Стоимость проведение оценки зависят как субъекта РФ (крупного населенного пункта), так и от специфики территориального расположения жилой недвижимости и особенностей самого объекта.

Если требуется срочное проведение оценочных процедур, то необходимо внести дополнительную оплату.

На практике, по факту одобрения заявки, в банках заемщикам предоставляется 3-месячный срок на поиск подходящего жилья. При этом отчёт оценочной компании действителен в течение 6 месяцев.

#Жилая недвижимость #Юридический справочник

Оценка квартиры для ипотеки

Часто банки при ипотечной сделке заключают два договора:

• Договор залога на недвижимость
• Кредитный договор со ссылкой на то, что заём обеспечен предметом залога

Чтобы гарантировать возврат займа в полном объёме, при любых обстоятельствах в процессе долгосрочного кредитования, финансовая организация предпринимает ряд мер:

• обязывает страховать предмет залога от гибели и утери права собственности
• устанавливает обязательный первоначальный взнос
• требует независимой оценки недвижимости

Зачем банку знать актуальную стоимость жилья, какова процедура её определения, и кто оплачивает услугу?

Расчет оценки недвижимости

Владение актуальной информацией о цене недвижимости позволяет кредитору рассчитать:

• возможный срок ипотечного договора;
• максимальный размер займа.

Расходы на привлечение эксперта несёт будущий заёмщик. Процедура может предшествовать выдаче кредита либо выполняться после заключения договора.

Типичные случаи представлены в таблице:

Залог	Порядок действий
Квартира на вторичном рынке, уже находящаяся в собственности	Предоставить первичный пакет документов в банк, получить одобрение в качестве заёмщика, узнать приблизительную сумму кредита Исходя из этой суммы, подобрать недвижимость (если планируется заложить приобретаемую квартиру) Произвести оценку собственного или приобретаемого жилья Предоставить Отчёт в банк и страховую компанию для одобрения объекта и суммы кредитором, расчёта тарифов страховщиком Провести ипотечную сделку
Объект строительства	Получить одобрение кредита на основании пакета документов, подписать договор о долевом участии с застройщиком Подписать кредитный договор По окончании строительства, принять квартиру от застройщика по Акту. Произвести оценку Предоставить Отчёт в банк для оформления закладной.

Оценка необходима для любого залога: как для имеющейся, так и для приобретаемой квартиры, независимо от того, идёт речь о покупке готового жилья на вторичном рынке или о долевом участии в строительстве новой недвижимости. Только во втором случае процедура происходит уже в процессе действия ипотечного договора.

Есть различия в необходимом перечне документов:

Для проведения процедуры оценки квартиры на вторичном рынке, понадобится:

• удостоверение личности (паспорт) заёмщика;
• выписка Росреестра (или Свидетельство о собственности);
• документы, на основании которых возникло право собственности (покупка, наследование, приватизация);
• технический паспорт;
• кадастровый паспорт или Справка ф.7 от ТСЖ, ЖКС.

• ДДУ с актом приёма-передачи;
• кадастровый паспорт;
• удостоверение личности (паспорт) заёмщика.

Согласно законодательству, оценщик:

• является частным лицом или наёмным работником у юридического лица – оценочной компании и не состоит в родстве с заказчиком услуги
• проходит обучение и сдаёт квалификационный экзамен раз в три года (ФЗ № 172 от 02.06.2016)
• страхует профессиональную ответственность. Полис является финансовой гарантией удовлетворения обоснованных претензий клиента.
• входит в состав профессиональной саморегулируемой организации (СРО. Членство подтверждается наличием Свидетельства).

На основании этих критериев заёмщик вправе выбрать любого оценщика индивидуального предпринимателя или оценочную компанию для составления отчёта.

Важно! На практике выбор в пользу оценщика, рекомендованного банком, экономит время и деньги. Так как он уже проверен службой безопасности, знает тонкости работы с конкретным кредитором и соблюдает общие требования к оценке, предъявляемые Агентством ипотечного жилищного кредитования и Ассоциацией Российских Банков.

Цена на услуги оценочной компании зависит от региона, класса жилья, срочности подготовки заключения и дальности выезда. Стоимость оценки квартиры колеблется в пределах 4 000 – 8 000 рублей.

Эксперты владеют различными методиками определения стоимости недвижимости. При заключении договора с оценщиком следует указать, что требуется рассчитать именно рыночную стоимость для целей ипотечного кредитования.

Важно! Кредитора не устроит инвентаризационная или кадастровая стоимость. Ему необходимо понимать, какую цену можно получить на рынке за объект залога. И как быстро удастся реализовать недвижимость в случае необходимости. Для оценки последнего параметра к средней по рынку стоимости аналогичных квартир, применяется понижающий коэффициент (дисконт) за срочность продажи. Полученную сумму называют ликвидационной стоимостью. Именно она определяет максимальную сумму доступных заёмных средств.

При определении рыночной стоимости оценщик учитывает:

Расчёту предшествует личный визит в квартиру, обмер и фотофиксация, получение копий технических и правоустанавливающих документов на квартиру.

Ипотека и оценка залога

Процедура занимает от 2 до 5 дней, включая осмотр, расчёт и оформление отчёта. Многие оценочные компании бонусом предлагают услугу курьерской доставки готового документа в банк, куда потом явится клиент для оформления закладной.

Основные разделы документа:

• Сведения о заказчике, исполнителе, его квалификации
• Информация об объекте, задачах и методе оценки с обоснованием
• Анализ локации в данный момент, её перспективы
• Фото дома, подъезда, квартиры
• Подробные характеристики жилища в сравнении с аналогами
• Расчёт цены 1 квадратного метра в аналогичных квартирах, её корректировка с помощью повышающих, понижающих коэффициентов
• Определение рыночной и ликвидационной стоимости, исходя из площади квартиры и цены за квадратный метр
• Приложения, содержащие копии правоустанавливающих, технических документов на квартиру и копии дипломов, сертификатов оценщика, свидетельства о членстве в СРО, лицензии оценочной компании

Клиент должен знать, что существует как минимум три вида стоимости квартир:

Заёмщика должно насторожить, если в отчёте об оценке величина рыночной стоимости приближается к инвентаризационной, либо она существенно меньше кадастровой. Возможно, квартира не представляет интереса для покупателей, значит получить ипотеку на неё будет проблематично. Либо оценщик допустил ошибки в расчётах.

Основной метод, применяемый экспертами при расчёте рыночной стоимости, – сравнение с аналогами. Возможно, были выбраны некорректные примеры (например, цена аналогичных объектов занижена из-за срочной продажи), или не учтены индивидуальные особенности оцениваемой квартиры.

По закону оценщик обязан не только сделать расчёт, но и представить в отчёте подробное обоснование со ссылками на опрошенных экспертов и использованные источники.

Для залоговой недвижимости нужно учитывать её перспективы, ведь ипотека выдаётся не на один год. Что повлияет на цену в будущем, есть ли факторы, вынуждающие снижать цену при срочной продаже:

• возведение в районе большого количества аналогичных по классу жилых объектов усилит конкуренцию
• строительство шумной транспортной развязки поблизости приведёт к падению привлекательности
• проведение в квартире перепланировки без согласования вынудит идти на финансовые уступки при продаже
• возведение новой станции метро, другой инфраструктуры, напротив, повысит рыночную стоимость

Оценщики, сотрудничающие с банками, знают все требования кредитных организаций. Если клиент считает итоговую стоимость чересчур низкой, он вправе заказать оценку у другого специалиста.

• увеличивать размер первого взноса
• подбирать иной объект ипотеки
• искать дополнительное залоговое обеспечение

Закладывая строящуюся или готовую квартиру в банк для получения целевого жилищного кредита, заёмщик обязан привлечь оценщика для определения рыночной стоимости. Оценку следует проводить сравнительным методом. Эффективнее всего выбрать эксперта из списка аккредитованных банком.

При обнаружении в заключении ошибок, повлиявших на отказ банка в выдаче ипотеки, клиент может обратиться в суд. В случае успеха, все издержки и финансовые потери будут компенсированы оценщиком или его страховой компанией.

Понравилась статья?
Сохраните, чтобы не потерять!