Как определяют стоимость доли при ипотеке

Оценка доли в квартире необходима при осуществлении имущественных сделок с недвижимостью, однако как рассчитать долю в квартире, так и определить её стоимость довольно сложно.

Обычно данной процедурой занимаются квалифицированные специалисты-оценщики, так как только они смогут точно учесть ряд факторов, влияющих на цену части жилья, и установить соответствующий понижающий коэффициент, требующийся при расчёте стоимости.

При продаже части имущества могут возникать некоторые трудности, так как покупателям доли жилья придётся проживать в одном помещении с посторонними людьми.

Стоит прочесть — материал-инструкция по продаже доли в квартире читайте здесь.

Исключением может являться сделка с родственниками или совладельцами долевой собственности, так как они имеют право преимущественной покупки, на основании 250 статьи ГК РФ. Именно поэтому покупателю доли важно получить от продавца письменное и заверенное у нотариуса согласие от каждого, кто владеет данной квартирой по праву долевой собственности.

В некоторых случаях возможно выделение доли в качестве комнаты, если стороны пришли к взаимному согласию и жилое помещение является многокомнатным.

Оценка доли в квартире требуется в следующих ситуациях:

при страховании;
при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
при использовании в качестве уставного капитала организации;
для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Следует отметить, что оценка стоимости части недвижимости невозможна без предварительного определения рыночной стоимости имущества целиком.

Правильно рассчитать долю жилого помещения и её стоимость может только квалифицированный специалист. Ошибочно полагать, что исчисление величины суммы за часть жилья происходит путём умножения доли на рыночную стоимость всей квартиры.

Подобный вариант может быть использован при продаже жилого помещения целиком и дальнейшего распределения денег между совладельцами. Однако сам алгоритм расчёта стоимости доли несколько сложнее.

Во-первых, если отчуждается только часть имущества, её рыночная цена несколько ниже, чем оценочная стоимость всей квартиры. Во-вторых, чтобы рассчитать долю, требуется учесть множество факторов, оказывающих существенное влияние на цену.

Специалисты проводят оценку стоимости части жилья по формуле РСД = (РСН х РД) : К, где:

РСД – это рыночная стоимость доли;
РСН – рыночная стоимость недвижимости;
РД – размер отчуждаемой доли;
К – понижающий коэффициент, определяемый расчётным способом и представляющий степень реализации имущества.

Данный коэффициент зависит от нескольких факторов (к примеру, от количества комнат в жилье и размеров отчуждаемой при продаже доли). Чтобы определить его величину, также понадобятся услуги профессионального оценщика.

Рассмотрим пример оценки стоимости 1/2 доли однокомнатной квартиры в центре Москвы в девятиэтажном новом доме, рыночная цена которой составляет 6 000 000 рублей.

Стоимость в данном случае составит около 2 500 000 (снижающий коэффициент должен определяться оценщиками в соответствии со всеми обстоятельствами, влияющими на сумму).

Существенно уменьшить размер стоимости может наличие нескольких собственников и удалённое расположение дома от станции метро. Также немаловажное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. Если же в этом жилом помещении продаётся 1/3 доля, её сумма составит приблизительно 1 800 000 рублей с учётом тех же факторов.

Перед тем как оценить долю в квартире, первоначально следует ознакомиться с факторами, существенно влияющими на размер понижающего коэффициента и стоимости отчуждаемой части жилого имущества, а именно:

отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
наличие несовершеннолетних совладельцев;
общая стоимость жилого помещения целиком;
проведение ремонтных работ и степень износа;
размер отчуждаемой части жилья;
тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
уровень экономического развития в районе;
этажность и месторасположение дома;
порядок пользования общей собственностью.

При оценке стоимости возможно выделить несколько существенных факторов, которые способны стать основанием для увеличения общей цены жилья и его части:

наличие свободного доступа к жилому помещению, в котором происходит оценочная процедура;
присутствие нескольких комнат (желательно по числу совладельцев) или большая площадь квартиры;
один совладелец (особенно если имеет другое место проживания);
возможность осмотреть жильё перед покупкой;
хорошее состояние помещения.

Перечисленные выше обстоятельства имеют важное значение при определении цены доли, особенно если речь идёт об её отчуждении, так как любой покупатель отдаст предпочтение той квартире, в которой он сможет проживать на более выгодных условиях.

При обращении к специалистам, оценка доли в квартире требует предоставления некоторых бумаг, без которых оценщики не смогут вычислить точную величину. К основной такой документации относятся:

справки об имеющихся обременениях по жилью;
сведения из БТИ (например, о количестве прописанных по адресу граждан, их возрастной категории и т. д.);
ксерокопия свидетельства из Росреестра о государственной регистрации прав собственности на долю либо жильё;
паспорт владельца;
доверенность и удостоверение личности представителя (если необходимо);
кадастровый паспорт помещения;
справки о проведении перепланировки (если имела место);
документ, на основании которого гражданин является хозяином (к примеру, договор дарения или купли-продажи).

Уточнить точный перечень необходимых специалисту бумаг возможно в организации, предоставляющей услуги по оценке.

Обладание долями в квартире сопряжено с некоторыми неприятностями. Они начинаются, когда собственники этих долей намереваются распорядиться ими, задумав провести с ними сделку по отчуждению. Многие ошибочно считают, что им удастся выручить от продажи своей доли несколько больше денег, чем на самом деле они могут рассчитывать. Когда же дело доходит до разговора и торга с потенциальными клиентами, те предлагают цену за долю в квартире, значительно меньшую, чем рассчитывал продавец. И при этом потенциальные покупатели оказываются правы. Итак, как определяется стоимость доли в квартире?

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Если применить понижающий коэффициент, то получим, что долю в квартире для приведенного случая можно продать за 500-700 тысяч рублей. Разительная разница, не правда ли?

Учтите, что на величину понижающего коэффициента влияет большое количество факторов. В вопросе оценки доли в квартире именно эти факторы играют основную роль в определении ее стоимости.

Для правильной оценки стоимости доли квартиры , специалисты должны учесть много разных факторов, каждый из которых оказывает влияние на конечную стоимость недвижимости. Простая арифметика в таких случаях подходит только для первого этапа оценки, когда узнается номинальная стоимость. На этом этапе, как показано выше, происходит простое арифметическое соотношение площади доли к общей рыночной стоимости всей квартиры. Но для этого нужно еще установить рыночную стоимость самой квартиры, что должны делать тоже специалисты.

Получив номинальную стоимость, специалисты приступают к учету различных факторов, из-за чего конечная цена доли квартиры меняется. Возьмем на заметку некоторые из них.

Нужно учесть, определен ли у владельцев долевой собственности порядок пользования общей жилой площадью. На практике практически во всех подобных случаях по объективным причинам невозможно определить порядок пользования общей квартирой. А вот наличие такого порядка положительно сказывается на стоимости доли квартиры, увеличивает ее. Закрепить порядок пользования общей жилой площадью можно либо посредством судебного решения, либо письменного соглашения. К первому случаю прибегают, если дольщики не смогли между собой договориться. В таком случае, кто-то из них обращается с исковым заявлением в суд, выступает в качестве истца, в то время, как другие дольщики выступают в качестве ответчиков.Лучший вариант, если им удается решить спорные вопросы в досудебном порядке и закрепить достигнутые соглашения в письменном договоре.

Есть ли свободный доступ в квартиру или ему будут препятствовать остальные жильцы квартиры. Тут речь ведется о степени адекватности этих жильцов, их реакции на появление нового владельца доли в общем жилье. Ошибочно считать, что если жильцы не имеют ничего против вселения нового жильца, то цена на долю повышается. Это является само собой разумеющимся, стоимость на жилье от этого не меняется. А вот если велика вероятность того, что покупатель столкнется с неадекватным поведением остальных жильцов, то стоимость на долю в квартире падает. В таком случае возникает риск того, что такую недвижимость будет вообще сложно продать, либо придется сильно уступать в цене.
Объем жилой площади, который положен дольщику. Не всегда доли в квартире распределены между жильцами равномерно. По разным причинам у кого-то из жильцов в собственности может оказаться большая, чем у других дольщиков, площадь. Этот фактор будет увеличивать стоимость жилья. И наоборот, если его доля меньше, чем у других, то это значительно понижает ее номинальную стоимость. Но тут есть один нюанс. Если доля квартиры очень большая, например, 5/6 или ¾, то это может производить обратный эффект. Владельцы таких больших долей рассчитывают их продать практически за цену всей квартиры. А потенциальный покупатель понимает, что какой бы большой ни была приобретаемая им доля, жилье все равно придется делить с посторонним человеком. Более того, если практически за эту же цену он может купить отдельное жилье, то зачем тогда ему покупать только его часть? Вопрос риторический.
Стоимость части квартиры может увеличиться в том случае, если в ней есть несколько комнат с отдельными входами в каждую из них. Это справедливо для продажи ½ доли в двухкомнатной квартире или 1/3 доли в трехкомнатной квартире. В таких случаях покупатель рассчитывает на проживание в отдельной комнате, которая изолирована от других. И наоборот, продать третью часть в однокомнатной квартире сильно снизит шансы ее продажи. В таких случаях на сделку можно рассчитывать, только если сильно уступить в стоимости продаваемой недвижимости.
Значительный фактор, оказывающий существенное влияние на стоимость доли квартиры, это количество остальных дольщиков. Чем их больше, тем стоимость каждой отдельной доли в этой квартире ниже. Наилучшим вариантом является наличие только одного дольщика помимо самого продавца. В таком случае можно рассчитывать не только на стоимость, максимально приближенную к номинальной. Цена доли может быть и выше, достигая 120% от номинальной стоимости.
Помимо количества собственников имеет большое значение и количество жильцов. Не обязательно быть одним из владельцев квартиры, чтобы иметь право проживать в ней. Прописка не дает право собственности, но предоставляет законное право для проживания. Наличие таких жильцов значительно снижает стоимость доли. Если окажется, что помимо остальных дольщиков ему придется общаться и с жильцами, то вероятность покупки такого жилья сводится к нулю.
Если среди собственников доли в квартире есть несовершеннолетние, то это обстоятельство также снижает стоимость доли. Дело в том, что это обстоятельство сильно затрудняет, а в некоторых случаях делает невозможным в дальнейшем разменять эту квартиру, потому что нужно будет обязательно получать разрешение от органов опеки и попечительства, которое позволит переселить детей в другое жилье. Из-за этого цена доли квартиры снижается почти в два раза.
Продать часть дорогой квартиры будет возможно только при сильном снижении ее стоимости, потому что проще будет купить целую квартиру, которая не относится к дорогому жилью, чем делить элитные квадратные метры с одним, двумя и более жильцами.

Помимо перечисленных факторов могут быть и другие, которые снизят стоимость продаваемой части квартиры, либо повысят на нее цену. Именно по этой причине, как подмечено выше, очень сложно высчитать ее рыночную стоимость. Тем не менее, многие эксперты для вычисления этой стоимости прибегают к математической формуле, которую мы и рассмотрим.

Для применения математической формулы нужно знать:

рыночная стоимость квартиры, которая обозначается как Скв;
размер доли, который обозначается как Д;
коэффициент учета параметров, который обозначается как К.

Как раз последний параметр формируется с учетом всех вышеприведенных факторов. Если первые два параметра относительно не сложно высчитать, то вот над точным значением коэффициента придется потрудиться. И без специальных знаний и профессиональных навыков здесь не обойтись.

Узнав все эти цифры, подставляем их в формулу Скв×Д/2 ×К.

Прогресс дал возможность провести оценку стоимости доли квартиры с помощью онлайновых интерактивных калькуляторов. Для этого на специальных сервисах необходимо ввести следующие данные:

месторасположение недвижимости;
где она находится в здании, на каком этаже;
тип строения;
год постройки;
вид внутренней отделки помещения.

Учтите, что никакие формулы, советы и оценка доли квартиры через онлайн калькулятор неспособны заменить грамотного специалиста-эксперта. Услугами по оценке стоимости доли в квартире можно воспользоваться как у экспертных компаний, так и частных экспертов. У них должна быть соответствующая лицензия, которая позволяет им предоставлять подобные услуги. Оценка стоимости предоставляется в виде отчета(справка о стоимости доли в квартире), в котором указываются исходные данные и факторы, влияющие на конечный результат. Оспорить эту оценку можно на основании другой оценки, проведенной экспертом.

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.

Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.

Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.

Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.

Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.

Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.