Если Вы решились на досрочное погашение ипотеки, то нужно максимально ознакомиться с этим вопросом, дабы избежать ненужных трат и возможных неприятностей. В этой статье Вы найдете подробный перечень действий для досрочного погашения ипотечного кредита и узнаете о подводных камнях, которые могут Вам встретиться в процессе.
Возможность досрочного погашения долга по ипотеке напрямую зависит от того, какая система кредитования была применена именно в вашем случае. Дело в том, что в настоящее время может быть использован один из вариантов:
- сумма рассчитывается аннуитетными платежами. Аннуитет – это способ погашения долга, при котором взносы имеют равный размер в течение всего срока действия кредита. К минусам такого способа расчетов можно отнести то, что первое время (а при ипотеке это первые несколько лет) клиент практически не погашает сумму основного долга, отдавая лишь проценты банку. Эта схема ипотечного кредитования очень выгодна для кредитных организаций, так как позволяет банку получить максимальную прибыль и свести к минимуму риски;
- дифференцированные платежи. Эта схема предусматривает внесение равного количества процентов и суммы долга, что, несомненно, более выгодно для клиента, однако первое время требует больших затрат. Дело в том, что, так как риски банка возрастают, так же как риск упустить возможность получить полную прибыль, поначалу ежемесячный взнос будет гораздо больше, чем в первом случае. Однако с течением времени, размер платежа будет снижаться и таким образом меньше отягощать семейный бюджет.
Погасить ипотеку раньше срока также можно двумя способами:
- Полностью закрыть сумму долга;
- Внести сумму, покрывающую часть основного долга.
При первом варианте Вам будет предоставлена возможность полного погашения займа при условии оплаты процентов за текущий месяц использования кредита. Остальная сумма процентов будет автоматически пересчитана и сведена к нулю.
При втором варианте гашения, выгодность вложения будет зависеть от того, какой вариант расчетов предусмотрен ипотечным договором должника.
Как уже было сказано выше, то, насколько выгодно будет досрочно закрыть ипотеку, напрямую зависит от системы расчетов. Таким образом, если говорить о дифференцированной системе расчетов (понятие раскрыто выше), то досрочное погашение ипотеки выгодно на любом этапе кредитования, причем как полностью, так и частично. Дело в том, что в случае если должник решает полностью загасить ипотеку, например, через 2 года после оформления, то он еще не успел оплатить существенную сумму процентов, при этом соразмерно уменьшив сумму основного долга. Следовательно, внести Вам потребуется меньше в счет уплаты основного долга, а переплата будет минимальной. То же самое и при использовании кредита в течение 10 лет, конечно, сумма уплаченных процентов будет ощутимой, но и основной долг заметно уменьшится.
При частичном погашении, уменьшится сумма основного долга, что позволит снизить ежемесячный платеж. Проценты при такой системе начисляются на оставшуюся сумму долга, что позволяет уменьшать взнос по мере его погашения.
Досрочно гасить выгодно в любом случае, но при аннуитетном платеже выгода не столь очевидна. Как мы уже объясняли, при этом способе гашения первое время банк начисляет большие проценты, незначительно сокращая сумму основного долга. После этого, клиент начинает гасить уже фактически взятую сумму.
Таким образом, получается, что в тот период, пока клиент решился на досрочное погашение кредита, он уже выплатил банку такой процент, что в принципе разница, досрочно он будет погашать ипотеку или в срок, будет небольшой.
Однако если должник все же решиться выплатить долг быстрее, то банк будет обязан произвести перерасчет, после чего, возможно два варианта развития событий:
- клиент оставляет за собой первоначальный срок ипотеки, но уменьшаются его ежемесячные платежи;
- уменьшается срок кредита, однако размер ежемесячных взносов остается прежним.
Ипотечные программы практически всегда предусматривают страхование либо самого долга по кредитному договору, либо имущества, являющегося предметом ипотеки, а то и оба вида страхования вместе.
В случае если Вы полностью погасили сумму долга, то Вы имеете право требовать от страховщика пересчитать стоимость страхования по кредиту. Если у Вас договор страхования заключен еще и на квартиру, то Вы можете досрочно расторгнуть его, с соблюдением условий, предусмотренных страховым договором (обычно это выплата небольшой суммы неустойки или определенной части необходимого страхового взноса). В любом случае, отказ от страхования или требование пересчитать его стоимость помогает должнику значительно сэкономить.
Одним из способов изменить способ ипотечного кредитования – это рефинансирование в другом банке. Клиент имеет право в любой момент обратиться в сторонний банк для того чтобы переоформить ипотеку на более выгодных для себя условиях. Это позволяет изменить способ расчета платежей (с аннуитетных на дифференцированные и наоборот), срок кредитования, процентную ставку и т.д.
Важно понимать, что изменение банка-кредитора не влечет за собой снятия обременения с имущества, то есть квартира из залога в одном банке переходит в залог в другом.
Если Вам нужно снять ипотечное обременение, например, для того чтобы без лишних проблем продать, обменять или подарить квартиру, а сумма основного долга не превышает 1,5 миллиона рублей, то вариантом может быть потребительский кредит. Однако с учетом уже имеющейся ипотеки, взять кредит можно только при условии залога другого имущества (например, дорогостоящего автомобиля) или поручительства третьих лиц.
Если Вы решились на досрочное погашение ипотеки, то нужно максимально ознакомиться с этим вопросом, дабы избежать ненужных трат и возможных неприятностей. В этой статье Вы найдете подробный перечень действий для досрочного погашения ипотечного кредита и узнаете о подводных камнях, которые могут Вам встретиться в процессе.
Возможность досрочного погашения долга по ипотеке напрямую зависит от того, какая система кредитования была применена именно в вашем случае. Дело в том, что в настоящее время может быть использован один из вариантов:
- сумма рассчитывается аннуитетными платежами. Аннуитет – это способ погашения долга, при котором взносы имеют равный размер в течение всего срока действия кредита. К минусам такого способа расчетов можно отнести то, что первое время (а при ипотеке это первые несколько лет) клиент практически не погашает сумму основного долга, отдавая лишь проценты банку. Эта схема ипотечного кредитования очень выгодна для кредитных организаций, так как позволяет банку получить максимальную прибыль и свести к минимуму риски;
- дифференцированные платежи. Эта схема предусматривает внесение равного количества процентов и суммы долга, что, несомненно, более выгодно для клиента, однако первое время требует больших затрат. Дело в том, что, так как риски банка возрастают, так же как риск упустить возможность получить полную прибыль, поначалу ежемесячный взнос будет гораздо больше, чем в первом случае. Однако с течением времени, размер платежа будет снижаться и таким образом меньше отягощать семейный бюджет.
Погасить ипотеку раньше срока также можно двумя способами:
- Полностью закрыть сумму долга;
- Внести сумму, покрывающую часть основного долга.
При первом варианте Вам будет предоставлена возможность полного погашения займа при условии оплаты процентов за текущий месяц использования кредита. Остальная сумма процентов будет автоматически пересчитана и сведена к нулю.
При втором варианте гашения, выгодность вложения будет зависеть от того, какой вариант расчетов предусмотрен ипотечным договором должника.
Как уже было сказано выше, то, насколько выгодно будет досрочно закрыть ипотеку, напрямую зависит от системы расчетов. Таким образом, если говорить о дифференцированной системе расчетов (понятие раскрыто выше), то досрочное погашение ипотеки выгодно на любом этапе кредитования, причем как полностью, так и частично. Дело в том, что в случае если должник решает полностью загасить ипотеку, например, через 2 года после оформления, то он еще не успел оплатить существенную сумму процентов, при этом соразмерно уменьшив сумму основного долга. Следовательно, внести Вам потребуется меньше в счет уплаты основного долга, а переплата будет минимальной. То же самое и при использовании кредита в течение 10 лет, конечно, сумма уплаченных процентов будет ощутимой, но и основной долг заметно уменьшится.
При частичном погашении, уменьшится сумма основного долга, что позволит снизить ежемесячный платеж. Проценты при такой системе начисляются на оставшуюся сумму долга, что позволяет уменьшать взнос по мере его погашения.
Досрочно гасить выгодно в любом случае, но при аннуитетном платеже выгода не столь очевидна. Как мы уже объясняли, при этом способе гашения первое время банк начисляет большие проценты, незначительно сокращая сумму основного долга. После этого, клиент начинает гасить уже фактически взятую сумму.
Таким образом, получается, что в тот период, пока клиент решился на досрочное погашение кредита, он уже выплатил банку такой процент, что в принципе разница, досрочно он будет погашать ипотеку или в срок, будет небольшой.
Однако если должник все же решиться выплатить долг быстрее, то банк будет обязан произвести перерасчет, после чего, возможно два варианта развития событий:
- клиент оставляет за собой первоначальный срок ипотеки, но уменьшаются его ежемесячные платежи;
- уменьшается срок кредита, однако размер ежемесячных взносов остается прежним.
Ипотечные программы практически всегда предусматривают страхование либо самого долга по кредитному договору, либо имущества, являющегося предметом ипотеки, а то и оба вида страхования вместе.
В случае если Вы полностью погасили сумму долга, то Вы имеете право требовать от страховщика пересчитать стоимость страхования по кредиту. Если у Вас договор страхования заключен еще и на квартиру, то Вы можете досрочно расторгнуть его, с соблюдением условий, предусмотренных страховым договором (обычно это выплата небольшой суммы неустойки или определенной части необходимого страхового взноса). В любом случае, отказ от страхования или требование пересчитать его стоимость помогает должнику значительно сэкономить.
Одним из способов изменить способ ипотечного кредитования – это рефинансирование в другом банке. Клиент имеет право в любой момент обратиться в сторонний банк для того чтобы переоформить ипотеку на более выгодных для себя условиях. Это позволяет изменить способ расчета платежей (с аннуитетных на дифференцированные и наоборот), срок кредитования, процентную ставку и т.д.
Важно понимать, что изменение банка-кредитора не влечет за собой снятия обременения с имущества, то есть квартира из залога в одном банке переходит в залог в другом.
Если Вам нужно снять ипотечное обременение, например, для того чтобы без лишних проблем продать, обменять или подарить квартиру, а сумма основного долга не превышает 1,5 миллиона рублей, то вариантом может быть потребительский кредит. Однако с учетом уже имеющейся ипотеки, взять кредит можно только при условии залога другого имущества (например, дорогостоящего автомобиля) или поручительства третьих лиц.
Мы решили рассказать, как избежать штрафа, если вы берете ипотеку за рубежом, получаете арендные платежи или деньги за продажу зарубежной недвижимости.
Заёмщики с большим количеством долгов станут для банков проблемными. Неужели людям с огромными долгами придётся обращаться в МФО или чёрным кредиторам, если банк откажет в рефинансировании?
Молодые родители, которые решились на ипотеку, не должны упускать свой шанс: сегодня в российских банках мамы и папы могут получить кредит под 6%, 5% и даже 4,5% годовых.
- Уменьшить срок ипотечного кредита. Т. е. ваш ежемесячный платеж остается таким, каким он был и раньше, но общий срок ипотеки при этом уменьшается.
- Уменьшить месячный платеж по ипотеке. Иными словами, срок кредита не меняется, но уменьшается ваш ежемесячный платеж, как следствие, уровень обязательств по уплате ежемесячного платежа становится меньше.
Оба варианта досрочного погашения ипотеки с уменьшением срока или уменьшением месячного платежа равноценны по величине переплаты. Если учесть, что второй вариант обладает дополнительной особенностью в части уменьшения рисков: снижая величину обязательного ежемесячного платежа по ипотеке, ваша финансовая устойчивость становится выше: в случае наступления каких-либо непредвиденных обстоятельств, когда доход может уменьшиться, риски по невыплате ипотечного кредита меньше из-за уменьшенного обязательного ежемесячного платежа. В таких условиях второй вариант погашения ипотеки кажется идеальным: одновременно снижая риски, вы не переплачиваете дополнительно кредитору.
Бывают ограничения, которые могут повлиять на желание его производить. Сюда могут относиться следующие особенности: