1. Оценку делает не банк, а независимый оценщик. Стоит это примерно $100 и занимает 3-4 дня.
2. Для оценки требуется набор копий документов по квартире. Продавец тебе, скорее всего, просто так эти копии не даст. 🙁 А даст только после аванса.
А без оценки, потом одобрения страховой и потом одобрения банка аванса давать нельзя, т.к. могут запросто не дать «добро». Оценка и одобрения, соответсвенно, идут последовательно и занимают примерно 2 недели. Нормальный вариант за это время «уйдет» .
1. Заяву на кредит пишешь «вообще», просто указываешь примерную квартиру, которую хочешь купить. Например, «В Кремле, 2 комнаты, 20 кв.м. общей, 3 кв. м. кухня» и т.п. 🙂
А также кучу документов (см. требования конкретного банка).
2. Твои документы рассмотрят, дадут одобрение на кредит. Допустим 2 млн.долларов.
3. Начинаешь искать квартиру. Когда нашел — копии документов в оценку. Оценщик квартиру осмотрит, делает оценку. Комплект документов с оценкой — в страховую. Страховая дает добро, тогда все документы в банк. Банк дает добро — можно вносить аванс за квартиру и начинать оформление сделки.
Банк дает денег в переделах одобренной суммы, но не больше 70% (Райффайзен, например) от стоимости оценки. Оценка стоимость может занизить (по твоей просьбе), но не завысить. 🙁
Сделка проходит в «Белую», т.е. вся сумма должна быть указана в договоре купли-продажи.
От момент начала сбора документов на кредит до момент заезда в квартиру лично у меня прошло 3.5 месяца.
1 Нужно подать заявку — а точнее заявление-анкету на получение кредитного продукта.
Мы брали ипотеку на мужа, я была поручителем. Собственно супруг или супруга заемщика всегда есть поручитель по ипотечному займу. вроде. Так что анкеты заполнили две, одну муж как заемщик, вторую я, как поручитель. И вперед в банк с паспортами, а там скажу какие документы могут им понадобиться, на данном этапе это моэет быть СНИЛС, или документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика, если последний не получает зарплату на счет Сбербанка. Мы оба получаем зарплату на счета Сбербанка, так что нам в этом отношении было проще, там просто нужно указать номер счета, на который мы получаем зарплату. Нам одобрили заявку примерно через три дня.
2 Документы, которые попросили предоставить после одобрения кредитной заявки.
На фото список документов, которые нас попросили предоставить.
Расскажу по пунктам что и где мы собирали.
1. Отчет об оценке стоимости недвижимости.
Он стоит первый пунктом, на самом же деле, если все документы остальные готовы, то тут остается только заказать ответ оценщику. Многие документы которые нужны в сбербанк — типа зеленки, нужны и для оценки. В Идеале оценщик должен приехать сфотографировать помещение, но у нас оценщик сказал что им далеко ехать, поэтому мы сами предоставили им ряд фотографий квартиры:
1 Общий вид дома
2 Адресный указатель
3 Вход в подъезд
4 Лестничная площадка
5 Входная дверь в квартиру
6 Все помещения по плану БТИ с двух сторон
9 Балкон с двух сторон
Также в агентстве по оценке недвижимости попросили отсканировать и прислать им на почту сканы следующих документов:
Зеленку — Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости.
Документ являющийся основнием возникновения права собственности продавца — договор купли продажи, по которому продавец покупал свою квартиру.
Кадастровый паспорт — в нашем случае мы заказывали его в Регистрационной палате, платили гос пошлину, ждали несколько дней — сейчас уже не помню то ли 3 дня, то ли 7.
Технический паспорт — заказывали в БТИ — об этом напишу подробнее ниже.
Паспорта всех собственником квартиры — Разворот с фото и прописка.
Дня через три отчет был готов, там сразу печатают два отчета — один поподробнее для банка, другой в регистрационную палату нужен будет для регистрации сделки купли продажи — но это много позже)
2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности Продавца на Объект недвижимости — «зеленка».
Тут и пояснять нечего — зеленка находится у продавца, и спрашивать её следует у него — в банк нужна копия зеленки.
3. Документ являющийся основанием возникновения права собственности продавца.
У наших продавцов это был договор купли продажи, оформленный на женщину и её дочь. — Также хранится у продавцов — в банк нужна копия.
4. Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним
5. Кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация объекта недвижимости, технический паспорт.
Кадастровый паспорт заказывается в регистрационной палате. [ссылка]
Остальное мы заказывали в БТИ — для этого нужно взять с собой зеленку и документ -основание возникновения права собственности Продавца — стоит около 2 тыс.р. — делали нам около месяца.
6. этот пункт для земельного участка — мы же покупали квартиру.
7. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) продавца Объекта недвижимости на отчуждение Объекта недвижимости — или заявление продавца о том что он на момент приобретения квартиры в браке не состоял — последний вариант наш, так как наш продавец женщина была на тот момент вдовой уже, а дочь была ещё маленькой девочкой.
8. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) заемщика (залогодателя) на передачу Кредитуемого объекта недвижимости в залог и на его возможное последующее отчуждение.
Мы оформляли кредит на имя мужа, квартиру тоже только на его имя делали, поэтому я ходила к нотариусу, который оформил мне данный документ — с собой я взяласвой паспорт и деньги — пошлина — в районе 1500 руб. стоило. Сделали сразу же.
9. Документы по продавцу — в нашем случае это были копии паспортов, свидетельство о браке дочери.
10. Договор — основание приобретения Объекта недвижимости.
Нам его составил знакомый юрист за 1 тыс. рублей — обычно это у него стоит чуть дороже.
11. Документы по первоначальному взносу.
Наш первоначальный взнос составил примерно 60 процентов от общей стоимости, мы их заплатили Продавцам о чем они составили расписку. Данную расписку мы и передали банку.
12. Справка о задолженности и справка о прописанных.
Эту справку наш продавец взяла в нашем ЖКХ.
Все документы по пунктам сдаем в сбербанк. Там они проходят проверку. то у нс было не правильно. Наш продавец делал в квартире перепланировку, ничего значительного, и она думала, то стена не несущая, а значит документально это оформлять не надо. Она убрала маленькую кладовку, слегка сдвинула стену и сделала другую кладовку на другом месте. В общем, получилось что сотрудники БТИ приехали, померили все и сделали на основании измерений технический паспорт. В техническом паспорте площадь квартиры получилась 59,7 кв. м. В её зеленке же 60,7 кв.м. В кадастровом же паспорте, выданном в регистрационной палате вообще 60,1 кв.м. Продавец у нас сама поехала приводить в порядок эти документы — т.к. это все было по её вине, в результате около 3 потраченных месяцев, и во всех документах площадь 59,7 кв.м., ну и ещё денежные вложения продавца — сколько не знаю.
Документы проходят проверку в Сбербанке около 2 недель. О результатах приходит смс, ну и сотрудник сбербанка нам позвонила и пригласила придти. Там она подготовила все документы, мы оба подписывали их, в том числе кредитный договор, заплатили страховку.
3 Отправляемся в регистрационную палату.
С документами на квартиру, кредитным договором, закладной, Продавцами, с их и нашими паспортами, со вторым экземпляром оценки стоимости квартиры мы отправились в регистрационную палату оформлять сделку купли -продажи квартиры.
4 Получаем денежные средства по ипотечному займу
Когда в регистрационной палате были готовы новые «зеленки», мы с этими «зеленками» и договором купли продажи отправились в сбербанк, где нашему продавцу перечислили остаток платы за квартиру.
Мы живем в маленьком городке, и взять ипотеку могли только в двух местных банках, один из них сбербанк, собственно он был выбран, за процентную ставку, которая была ниже, чем в другом банке. Также количество необходимых документов для нас было меньшим, так как мы получаем зарплату на счет в сбербанке, поэтому не нужно было приносить копию трудовой или справку о доходах.
Уважаемые эксперты, подскажите пожалуйста.
Продаём квартиру, стоимость 4450 000, наши покупатели ипотечники. Так вот, приезжала на днях оценка и они оценили нашу квартиру на 4117000, то есть меньше, чем нужно почти на 350 тысяч. У покупателей денег доплачивать нам нет, да и мы хотим чтоб в договоре была указана вся сумма. Есть ли шанс что Сбербанк (у них ипотека в Сбере) все таки пропустит сумму которая нам нужна, несмотря что оценка ниже? Поделитесь опытом, пожалуйста. Или может это как-то нужно оформить правильно, что-то указать в договоре дополнительно, или ещё как-то. В общем, помогите, подскажите, как быть?
Спасибо заранее всем откликнувшимся.
Кредит выдается 85% от стоимости квартиры.Стоимость квартиры — это или цена в дкп или оценка.Если в договоре цена больше (реальная), чем в оценке, то кредит рассчитывается исходя из стоимости, указанной в договоре. НО банк вправе урезать сумму кредита, опираясь на оценку.Поэтому, если оценку еще не отправили в банк, то лучше переделатьЕсли отправили — остается только ждать одобрения.
Вот прям выдержка с сайта сбера :Макс. сумма кредита не должна превышать меньшую из величин:85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.
Значит, если кредит не должен превышать меньшую из величин сумму, то они возьмут именно сумму оценки и выдадут кредит ориентируясь на неё.Вот как раз это то нас и не устраивает. Значит надо решать вопрос с оценочной компанией. Попробуем решить..
Либо брать больше кредитных средств, чем планировалось изначально, либо менять оценщика. Вообще, специалисты всегда на связи с оценщиками до передачи отчёта в банк, чтобы во время перехватить его, если цена будет не той, что нужно, проговаривают цену по триста раз, держат объект в рекламе, да много чего делают.
Ничего страшного нет в том что Вашу квартиру оценили ниже той стоимости, за которую Вы ее продаёте. Сбер допускает разницу до 20%, Вы попадаете в неё. Вашим покупателям не нужно ничего доплачивать , они получат кредит в полном объёме.
Я вот тоже была уверена, что оценка это всего лишь залог того,что банк в случае невыплаты кредита заёмщиком, продаст квартиру по цене указанной оценщиками и вернёт свои деньги. Главное, чтоб эта сумма перекрывала кредита. Но меня убедили,что при подаче документов в банк, они будут смотреть не на сумму в ДКП, а на сумму оценки и выдадут кредит исходя из неё.. а это нас совсем не устраивает. Получается, что это не так? Может эти 350 тысяч в договоре нужно как-то описать отдельно? Или достаточно указать полную сумму и ждать одобрения?
Обычно Сбер дает кредит до 85% от оценочной стоимости. У моего клиента сейчас такая же ситуация, оценку переделываем у других оценщиков.
Ага)))), попробуйте, интересно получится?
А в чем проблема? Оценочных на рынке полно, если эта нас не устроила, мы можем выбрать другую. Разве не так!?
У Вас нет проблем, Вы всё можете! В добрый путь!
На всякий случай, дублирую второй ответ Елены Смирновой:
«В договоре купли-продажи цену указывают ту, за которую договорились продать. А если и вторая, и третья оценка окажется меньше, чем вам надо? Оценщики своими лицензиями дорожат и не хотят остаться без работы. Кстати, покупателю еще страховку платить и расходы по сделке. Опять будете на форуме вопросы задавать — как быть и что делать? Без риэлтора до сделки вообще может дело не дойти.»
Оценка должна быть не менее той суммы,которая есть в наличии и покупателя со всеми первоначальными и кредитными. Необходима другая оценка.
Ну начнем с того , что оценочная компания должна быть аккредитованная банком. У каждого банка свои оценщики.
Возьмите список оценщиков у сотрудника ипотечного отдела,кто занимается вашими покупателями, а еще лучше обратитесь к специалистам по недвижимости, они знают как что делать. Если не получится взять ипотеку в этом банке они оперативно подадут заявку в другой банк и нароют тот банк и тех оценщиков которые вам надо и все будет хорошо.
Оценка квартиры должна совпадать со стоимостью квартиры, или покупатель должен увеличить первый взнос. Банк дает деньги на квартиру отталкиваясь от цены в оценке ,а не в договоре купли-продажи!
Такое очучение, что продавец-то и не продавец вовсе, а и есть покупатель.
Добрый день!Безусловно, если у Вас есть представитель- профессионал, такой ситуации не должно быть. Эти вещи прогнозируемые и всегда контролируются. Сколько бы ни было работы у Вашего агента, это не должно отражаться на качестве выполняемой работы. Потерять покупателя на стадии одобрения квартиры по таким обстоятельствам, очень жаль. Возможно, оценку контролировал не Ваш агент, а агент Покупателя, тогда может быть понятна такая ситуация вполне, понизить стоимость квартиры апеллируя независимой оценкой — почему нет? Совет: примите участие в оценке и выбирайте другую оценочную компанию из числа аккредитованных этим банком, но прежде наймите себе профессионала -агента. Удачи.