Отчуждаемость заложенного имущества, понятие перехода права собственности на заложенное имущество.
В случаях, когда имущество является предметом залога, возможны ситуации, при которых происходит переход прав собственности на него к третьим лицам. Такое случается как в результате договоренности с залогодержателем, так и при недобросовестных действиях залогодателя. Закон стоит на защите прав и интересов кредиторов.
Действующий порядок перераспределения обязанностей, если заложенное имущество переходит к новому собственнику, определен в ст. 353 ГК.
Установление залога не является причиной для невозможности его отчуждения.
Закон прямо предусматривает такую ситуацию и регламентирует правила, согласно которым определятся распределение соответствующих прав и обязанностей.
Ч. 1 ст. 353 ГК устанавливает ряд способов, с помощью которых осуществляется переход права собственности. К ним относятся:
- возмездные сделки;
- безвозмездные сделки;
- универсальное правопреемство.
Примером выступают нормы, регулирующие ипотеку. Они требуют получения согласия залогодержателя на совершение сделок с предметом залога, вне зависимости от их природы (купля-продажа или дарение).
Помимо указанных сделок, существую и другие основания смены собственника. При этом, они могут не требовать согласия другой стороны договора обеспечения. Примером являются ситуации, когда права на имущество переходят к наследникам залогодателя. В этом случае, возникает универсальное правопреемство, подразумевающее возможность кредитора потребовать исполнения обеспеченных обязательств путем реализации таких предметов.
Главным правилом, установленным ст. 353 ГК служит следование залога за передаваемым при исполнении сделки объектом. Лицо, которое приобрело такое имущество, будет нести риски утратить свои права на него в результате процедуры обращения взыскания.
Такой порядок повлек правовую коллизию. Если при наследовании конфликтов не возникает, то при заключении соглашений, по которым передается заложенное имущество, возникает проблема соотношения интересов добросовестного приобретателя и залогодержателя. В результате рассмотрения многочисленных обращений, высшие судебные инстанции пришли к выводу о том, что вторые имеют приоритет перед первыми.
Если в отношении недвижимого имущества, такие ситуации маловероятны, поскольку требуют совершения подлога сотрудником Росреестра, то с другими видами объектов гражданских прав проблема актуализируется.
В частности, это касается автомобилей, поскольку централизованный информационный ресурс о залоговых правах на них отсутствует.
Действующие правила предусматривают полный переход статуса залогодателя к новому собственнику. На него распространяются все права и обязанности по этому обеспечительному соглашению.
В случаях, когда правопреемниками выступают несколько лиц, права и обязанности распределяются между ними пропорционально полученному имуществу. Если речь идет о неделимом предмете залога, то обязательства будут носить солидарный характер.
В качестве обеспечения могут передаваться не только вещи, но и права, в том числе интеллектуальные. Хотя в ст. 353 они и не упоминаются, указанные нормы следует применять по аналогии. По этой причине, все связанные с их залогом обязанности переходят к новому держателю.
Исключения составляют лишь случаи, когда они не могут перейти в силу требований законодательства, а также в ситуациях, связанных с существом отношений первоначальных сторон.
Примером соответствующих требований правовых норм выступает залог товаров в обороте. Такой способ применяется в сфере предпринимательской деятельности и предполагает возможность залогодателя свободно отчуждать имущество.
Предполагается, что обе стороны соглашения заинтересованы в благополучном финансовом положении последнего, поэтому права собственности переходят, не будучи обремененными.
Другим исключением выступает ситуация, при которой новый обладатель имущества, возмездно приобретший его, не знал и не должен был знать о залоге. Указанная норма появилась в законе в 2013 году. В случае такой коллизии, собственнику будет необходимо доказать наличие указанных обстоятельств в судебном порядке.
Залогодержатель может передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если это не запрещено условиями договора. Согласно п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
В свою очередь, залогодатель как собственник имеет право распорядиться заложенным имуществом, но с определенными оговорками. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке). В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. Таким образом, отдельный режим установлен для сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Если имущество перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений по ипотеке последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Когда предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями. Между тем залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для этого перехода правила. Это свидетельствует о приоритете исполнения обязательств в залоговых правоотношениях.
Права на заложенное имущество могут быть частью уставного капитала юридических лиц. ГК РФ не содержит запрета на внесение в качестве вклада, помимо денег, какого-либо иного имущества. Кроме того, в п. 6 ст. 66 ГК сказано, что вкладом в имущество хозяйственного товарищества (общества) могут быть не только деньги, ценные бумаги, другие вещи, но и имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку. В качестве последних как раз и могут выступать права залога, которые всегда имеют определенное денежное выражение.
Такая передача оформляется в форме уступки требования (цессии) и не требует согласия залогодателя кроме случаев, когда личность залогодержателя имеет существенное значение для залогодателя (п. 2 ст. 388 ГК). Уступка прав по договору об ипотеке действительна лишь при условии одновременной передачи прав по основному договору, которая согласно п. 3 ст. 47 Закона об ипотеке презюмируется. Из этого правила следует вывод о том, что признание недействительной цессии по основному обязательству повлечет недействительность уступки прав по договору об ипотеке. К новому залогодержателю переходят права в том объеме, в каком они существовали на момент цессии. Первоначальный залогодержатель отвечает перед новым за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования залогодателем, кроме случая, когда первоначальный залогодержатель принял на себя соответствующее поручительство.
Замены должника по обеспеченному залогом обязательству указанный переход не влечет. Однако по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если оно не удостоверено нотариально.
Устанавливаются жесткие правила на случай, когда залогодатель отчуждает предмет залога без согласия залогодержателя. В этой ситуации залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной. Недействительная сделка не влечет никаких юридических последствий. Каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
Если будет доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил, то такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Когда заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Законодательство защищает права залогодержателя, выполняющего свои обязательства надлежащим образом, и, напротив, создает неблагоприятные последствия для того залогодателя, который не соблюдает принципов добросовестного и разумного исполнения обязательств (п. 3 ст. 10 ГК РФ). Подтверждением тому служит положение, где говорится, что в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), то с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке).
Заложенное имущество с согласия залогодержателя может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества. Скорее всего, это положение чисто теоретическое, так как вряд ли в условиях рыночных отношений залогодержатель (кредитор) захочет разрешить залогодателю (должнику) отдать заложенную недвижимость третьему лицу и к тому же на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, а также для целей, не соответствующих назначению имущества. Если кредитор согласится на это, то он рискует надолго остаться кредитором по отношению к третьему лицу и должнику-залогодателю, даже несмотря на то, что в п. 4 ст. 40 Закона об ипотеке говорится о том, что предоставление залогодателем заложенного имущества в пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не предусмотрено иное.
Пробелом закона является отсутствие упоминания о случаях реорганизации, а также не являющейся формой правопреемства ликвидации юридических лиц. Тем не менее ст. ст. 57 — 60 Гражданского кодекса позволяют в некоторой степени компенсировать невнимание законодателя. В частности, важное значение имеют положения ч. 2 ст. 60 ГК, которые позволяют кредиторам реорганизуемого юридического лица требовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения вызванных этим убытков.
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
-
Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона (абзац в редакции, введенной в действие с 11 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, — см. предыдущую редакцию).
Статья 39. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.
Статья 40. Обременение заложенного имущества правами других лиц
-
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Статья 41. Последствия принудительного изъятия государством заложенного имущества
-
Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.
Статья 42. Последствия виндикации заложенного имущества
В случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.