Перекредитование ипотеки набирает все большую популярность у заемщиков. Разберемся, в чем выгода данной процедуры, каким образом ее можно осуществить и с какими препятствиями придется столкнуться.
Распространенное в банковских кругах название перекредитования – рефинансирование. Эта процедура представляет собою получение нового кредита с целью погашения первоначального. Если мы говорим об ипотечном кредите, то, в случае его рефинансирования, право залога на недвижимое имущество обязательно тем или иным образом оказывается у банка, произведшего перекредитование.
Еще в процессе рефинансирования можно изменить валюту, в которой выдан кредит. Например, перейти с рублевого кредита на долларовый или наоборот.
Рефинансирование возможно в том же банке, который выдал первоначальный кредит или в другом кредитном учреждении.
Финансовые аналитики советуют при планировании перекредитования ипотеки продумать несколько моментов.
Во-первых , разница в процентной ставке между действующим и планируемым к заключению договором банковского кредита должна составлять не менее 2 %. Это вполне реально, учитывая высокие ставки по ипотечным кредитам в период кризиса или до 2006 г.
Во-вторых , необходимо перечитать действующий договор ипотечного кредита и график платежей. В договоре не должно быть запрета на досрочное погашение и штрафных санкций за это. Что касается графика платежей, то обычно сначала погашаются проценты, а затем – сама сумма, взятая в долг у банка. Таким образом, если кредит выплачивается уже много лет, рефинансирование не имеет смысла: ведь проценты, на которых можно было бы сэкономить, уже выплачены.
Наконец, если рефинансирование планируется в другом банке, стоит подсчитать расходы на его оформление. Они могут включать в себя комиссию банка и ипотечного брокера за оформление кредита, страхование недвижимости, передаваемой в ипотеку, а также жизни и здоровья заемщика. Если оценочная компания, готовившая отчет об оценке предмета ипотеки (заложенного дома или квартиры), не аккредитована в банке, оформляющем перекредитование, то и оценку придется проводить заново. Сравните, не превысят ли эти растраты выгоду от уменьшения процентной ставки.
Основное условие для перекредитования – согласие банка, давшего первоначальный кредит, и обладающего правом залога на недвижимость. Конечно, банк-залогодержатель не жаждет отпускать клиента, исправно оплачивающего ипотеку, в цепкие руки конкурентов.
Важным условием перекредитования является положительная кредитная история заемщика вообще и в отношении рефинансируемого кредита в частности. Кроме того, у банков, предлагающих программы рефинансирования ипотеки, обычно есть свои списки кредитных организаций, обязательства которых они могут перекредитовать. Если ваш банк в этот список не вошел, то вам, скорее всего, откажут.
Наконец, при рассмотрении заявки на рефинансирование кредита, банк оценивает ликвидность недвижимости, которой суждено стать предметом залога. Например, больше шансов, что вам не откажут, если в ипотеку предлагается квартира в центре города, а не земельный участок для строительства дачи.
Самыми важными моментами при оформлении рефинансирования ипотеки являются:
- когда будут получены денежные средства, чтобы погасить первый кредит;
- каким образом снять ипотеку по первому кредиту, чтобы передать недвижимость под залог по второму кредиту.
В данном случае необходимо получить второй кредит под залог какой-либо другой недвижимости. И, не вступая с первым банком-кредитором в долгие дискуссии, погасить кредит досрочно.
Плюсы и минусы этого способа очевидны. Плюсом является то, что ограничивает его применение только наличие в договоре пункта о запрете на досрочное погашение кредита. Ни отказ первого банка в рефинансировании, ни проблемы с залоговым имуществом не помешают. Минус в том, что необходимо наличие недвижимости для залога по второму договору.
Это рефинансирование в чистом виде. Необходимо договориться о процедуре с обоими банками. Если при оформлении первоначальной ипотеки изготавливалась закладная, это упрощает процесс передачи недвижимости под залог другого банка.
Закладная – документ, удостоверяющий право залога на недвижимость и содержащий все основные условия договора, согласно которому она получена. Закладная является именной ценной бумагой. Поэтому, в случае рефинансирования, банку, выдавшему первый кредит, достаточно сделать передаточную надпись на закладной, указав точное наименование банка, осуществляющего перекредитование.
Таким образом, если представители трех сторон (оба банка и заемщик) одновременно подписывают документы, то банки ничем не рискуют: первый банк получает деньги в счет погашения кредита, второй – нового клиента-заемщика и право залога на его недвижимость.
Разумеется, такая удобная схема станет одной из привлекательных черт новой сделки для банка, когда вы обратитесь за рефинансированием кредита. Соответственно, ваши шансы на заключение сделки повысятся.
Стоит ли говорить, что этот вариант менее привлекателен для занимающихся перекредитованием банков? Ведь после погашения долга по первому кредиту им, последующим залогодержателям, может ничего не достаться.
Плюсом последующего залога недвижимости для заемщика является то, что если уж банк согласится рефинансировать на таких условиях, то согласия первоначального заемщика не потребуется – только его уведомление. Кроме того, здесь нет необходимости заранее расторгать первый кредитный договор: он прекратится с момента оплаты кредита деньгами, полученными в результате рефинансирования.
В этом случае рефинансирующий банк идет навстречу клиенту. Договор перекредитования заключается с условием, что в срок, определенный периодом времени или календарной датой, заемщик предоставит обеспечение ипотекой. Например, Сбербанк дает на оформление ипотеки 120 дней.
Получив деньги по рефинансированию, заемщик в течение вышеуказанного срока оплачивает первый кредит, чем освобождает ипотечную недвижимость от обременения залогом первого банка. А затем оформляет залог (ипотеку) на эту недвижимость по договору перекредитования со вторым банком.
Для рефинансирования не существует жестких правил и ограничений. Сегодня на рынке ипотеки у банков не так много клиентов. Поэтому кредитные организации стремятся предложить особенные условия, занять свою нишу – и переманить заемщиков у конкурентов. Встречаются самые разнообразные предложения: перекредитование с максимальным сроком в 3 года или в 50 лет; с минимальной суммой в 15 или в 600 тыс. руб.; с процентной ставкой в 15 или 11,7 % годовых.
Программы рефинансирования есть в таких солидных банках как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк.
Таким образом, сегодня перекредитование – довольно распространенная услуга, позволяющая серьезно сэкономить на оплате ипотеки. Однако использование рефинансирования требует точного расчета и внимания к деталям со стороны заемщика.
Рефинансировать ипотеку в своем же банке — это задание не такое простое и популярное на отечественном рынке, хотя и возможное. И здесь имеют право на доказательство своей правоты как банки, не желающие перекредитовывать своих заемщиков, так и клиенты, желающие получить более выгодные условия кредитования.
Почему правы банки:
- Если все клиенты каждый раз будут переоформлять свои займы на более выгодные, то такой процесс может стать бесконечным и принести много убытков для самих финансовых учреждений;
- Условия кредитования всегда зависели от уровня экономического благосостояния мирового рынка, а также самой страны. Именно поэтому такие условия быстро изменчивы: если сегодня предложить всем без исключения более выгодные условия, чем вчера, то завтра уже они могут кардинально измениться в сторону ухудшения;
- Клиент знал, на что он идет, подписывая кредитный договор, поэтому должен возвращать свои обязательства в той мере, в которой они определены, то есть без понижения процентной ставки и продления сроков кредитования.
С другой стороны, ипотека — это очень долгосрочный кредит, который предполагает срок кредитования на 25 – 30 лет. За этот период условия займа могут кардинально измениться как в сторону ухудшения, так и в сторону улучшения. И если банки в договоре устанавливают плавающие процентные ставки, которые могут расти в зависимости от курса валюты и других условий, то сам заемщик никак не защищен от таких изменений. И даже в случае очень благоприятных условий на финансовом рынке он имеет малую возможность улучшить показатели своего кредитования. А это не вполне справедливо, особенно если у заемщика есть объективные причины ухудшения материального состояния.
По этим причинам некоторые банки все-таки идут на уступки своим постоянным клиентам и предлагают в некоторых случаях улучшить кредитные условия.
Следует понимать, что рефинансирование должно проводиться только в том случае, если оно выгодно для заемщика. Поскольку именно он является инициатором таких действий. Для этого необходимо оценить результативность таких действий.
Эффективность рефинансирования может выражаться в следующем:
- Понижение процентной ставки по кредиту. Это наиболее популярный способ, который используется во время такой процедуры. Связано это с тем, что в течение нескольких лет ставка по кредитам может уменьшаться в 0,5 – 2 раза, а, следовательно, банк имеет возможность уменьшить этот показатель для своих клиентов. Например, в России за последние три года ставка по ипотеке уменьшилась с 14% до 9%, и на 2018 прогнозируют дальнейшее уменьшение данного показателя;
- Уменьшение ежемесячного платежа по кредиту. Главное понимать, что уменьшение ежемесячного платежа должно происходить не только за счет увеличения срока кредитования, но и за счет уменьшения ставки, комиссий и т.д. Если клиенту необходимо просто изменить срок кредитования без изменения условий, то тогда ему необходимо не рефинансировать займ, а просто пролонгировать или реструктуризировать;
- Уменьшение обшей стоимости ипотеки. Клиент по результатам сделки должен уменьшить размер процентов, которые он должен уплатить, размер комиссий за выдачу, обслуживание и т.д. Если такого результата не ожидается, то целесообразность дальнейших действий под вопросом.
Следует отметить, что рефинансировать ипотечный кредит заемщик в своем банке может, имея уважительные причины, или нет. От этого зависит и дальнейшие действия.
Например, если банк работает в сегменте внутреннего рефинансирования, то для него не важны личные обстоятельства заемщика, он проводит рефинансирование по общим правилам,установленным в банке. Здесь очень важно не только ознакомиться с действующими условиями кредитования, но и внимательно изучить условия своего договора. Банк может умалчивать о том, что по действующему договору за досрочное погашение займа предусматривается комиссия или пеня. В таком случае выгодность процедуры может быть равна 0. Если же досрочная уплата допускается без каких-либо санкций, то тогда смело можно прибегать к процедуре.
Если банк не работает в сегменте внутреннего рефинансирования, но работает в сегменте внешнего, то тогда можно попытаться договориться с ним при наличии объективных причин. Причинами может стать увольнение с работы, смерть одного из членов семьи, являющегося добытчиком в семье, ухудшение здоровья и т.д. В таком случае в банк представляются документы, подтверждающие такие причины, и заявление с просьбой рефинансировать конкретный ипотечный займ.
Помимо этого, обязательно необходимо учесть возможность досрочного погашения по займу. Банк необходимо попросить не применять штрафных санкций за такие действия в связи с уважительными причинами.
И не стоит думать, что финансовые компании не идут на встречи. Сейчас очень выгодный период, как для них, так и для самих клиентов. Поэтому благоприятнее периода для рефинансирования не найти. Главное — доказать необходимость его применения.
Сразу необходимо заметить: никто деньги на руки не выдает. Фактически схема выглядит следующим образом: оформляется новая ипотека на имя заемщика, которая и перечисляется в пользу погашения старого кредита. Взаимозачет задолженности проводит сам банк. Клиенту никаких действий осуществлять не нужно. С его стороны необходимо только заключить новый кредитный договор.
По поводу необходимых документов, то здесь все зависит от политики банка. По факту, у него есть весь пакет необходимых документов от заемщика, но ему необходимо формировать новое кредитное дело. Поэтому, какие документы попросят еще раз, достоверно сказать нельзя. Но почти на 100% понадобятся следующие:
- Паспорт;
- Второй документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, СНИЛС, военный билет, водительское удостоверение и т.д.;
- Справки, подтверждающие занятость и официальный уровень дохода: копии трудовой книжки, справки от работодателя, справка 2-НДФЛ и т.д.;
- Документы на залоговое имущество (могут не понадобиться).
Не нужны в таком случае копии кредитного договора, поскольку они есть в банке. Также могут не понадобиться и копии договора страхования, как самого залогового имущества, так и добровольного страхования заемщика.
Таким образом, не стоит думать, что добиться рефинансирования в своем банке невозможно. Необходимо пробовать и добиваться более выгодных условий, особенно, если ипотека была оформлена до 2016 года, когда условия были менее выгодными.
Повышение процентов по банковским кредитным продуктам толкает заёмщиков на поиски выгодных предложений. Благодаря этому перекредитование ипотеки становится всё более востребованным. Но прежде чем соглашаться на подобные предложения, необходимо выяснить, а так ли они выгодны в действительности?
Перекредитование ипотеки представляет собой оформление другого кредита с лучшими условиями, целью которого является закрытие уже имеющегося жилищного займа. На такой шаг решаются те, кто считает предложения других банков выгоднее того, на которое они подписались до этого.
Если ранее ипотечные кредиты выдавались под 13% годовых, то сегодня большинство банков предлагают ту же услугу уже под 10-11%. Естественно, такая ипотека обойдётся дешевле. Поэтому разумные заёмщики начинают поиски финансовых организаций, которые смогут их перекредитовать. Так как банки не спешат реструктурировать имеющиеся кредиты, поиски способов рефинансирования становятся логичным и правильным решением.
Учитывая сроки, на которые выдаются жилищные займы, перекредитование ипотеки очень выгодно. Снижение ставки даже на пару процентов поможет в данном случае существенно сэкономить. Если же разница процентов меньше, то лучше не перекредитовываться. Ведь рефинансирование потребует оформления ипотеки в другом банке со всеми вытекающими последствиями: оформлением страховки, уплаты всех необходимых сборов и комиссии. И не нужно забывать о том, сколько будет потрачено сил и времени.
Предложить своим клиентам перекредитование ипотеки могут далеко не все банки. Такое предложение относится к высокорисковым, поэтому для выдачи подобных кредитов нужен дополнительный резерв, а сформировать его под силу далеко не каждому кредитору.
Несмотря на то что финансовое положение заёмщика проверялось при оформлении жилищного займа, перекредитование ипотеки в другом банке потребует повторной проверки.
Как для любого кредита, при перекредитовании важна кредитная история. Помимо стандартного пакета документов, необходимого для подачи заявки на оформление займа, банк потребует действующий ипотечный договор и справку об отсутствии просрочек и добросовестному исполнению обязательств по кредиту. Также понадобится письменное согласие действующего кредитора на досрочное погашение ипотеки.
Действующий ипотечный кредит должен быть оформлен не менее 1 года назад и за время пользования жилищным займом не должно быть допущено просрочек по платежам. Если рассматривать перекредитование ипотеки в Сбербанке, можно отметить очень заманчивые условия. Вот только рассчитывать на рефинансирование смогут только добросовестные плательщики.
Как и в случае с первоначальным жилищным займом, для того чтобы оформить перекредитование ипотеки, банки потребуют залог, которым служит приобретённый объект недвижимости. По этой причине клиенту необходимо будет представить документы, которые подтвердят его материальное положение и заключение оценщиков, касательно стоимости жилья.
От банка, выдавшего ипотечный кредит, потребуется официальное согласие в письменной форме на закрытие займа досрочно. Кредитор, оформляющий рефинансирование, обязан перечислить деньги на требуемый счёт банка, который при поступлении средств закрывает кредит и снимает залог с жилого объекта.
За небольшой период, в течение которого одна кредитная организация сняла залог с имущества, а другая его ещё не наложила, клиенту придётся выплачивать повышенные проценты по кредиту. Такая мера является своего рода страховкой для рефинансирующего банка. Ведь другого обеспечения по данному займу пока нет. Но как только закончится оформление залога, начнёт действовать сниженная процентная ставка.
Тем, кто решается на рефинансирование ипотеки, полезно предварительно ознакомиться с предложениями нескольких банков. Они могут отличаться по следующим параметрам:
- процентные ставки;
- сроки кредитования;
- суммы займов.
Есть только одно неизменное условие, которое выставляют все кредиторы. Касается оно цели кредита, который направляется только на полное погашение ипотеки в другом банке. Причём иногда средства направляются только на погашение суммы основного долга, а проценты и другие обязательные платежи заёмщику потребуется вносить отдельно.
Другой вариант рефинансирования подразумевает не только оплату основного долга, но и погашение процентов и других кредитных выплат. Реже выдаётся кредит, превышающий сумму выплат по действующему ипотечному договору. В этом случае клиент имеет право пользоваться оставшимися средствами, как ему вздумается.
Ипотечный кредит подразумевает крупные суммы долга, поэтому прежде чем выбрать банк, необходимо тщательно изучить все предложения и не пожалеть времени на подсчёты выгоды.
Предлагаемые банками кредиты могут иметь фиксированные и плавающие ставки. Уже по названию ясно, что первые остаются неизменными на весь период кредитования. Это очень удобно и позволяет заранее планировать расходы.
Плавающая ставка имеет две составляющие: постоянную и переменную. Одна будет оставаться прежней, другая напрямую зависит от внешних факторов, которые будут указаны в договоре. Для рублёвой ипотеки принято рассчитывать плавающую ставку с помощью индикатора Mosprime, из-за которого колебания могут происходить ежедневно.
Наряду с банковскими ставками, существует ставка рефинансирования, устанавливаемая Центробанком. Это основной инструмент, позволяющий контролировать кредитные проценты, используемый самим ЦБ РФ при выдаче займов банкам. Эта ставка подлежит изменениям, но не чаще, чем 1 раз в год.
Перекредитование валютной ипотеки зачастую не так выгодно. Кредит в иностранных денежных знаках может показаться более привлекательным на момент оформления, но рынок валют нестабилен, и ситуация может радикально поменяться в любой момент. При этом выплаты увеличатся.
В некоторых случаях банки соглашаются изменить валюту займа, но идут на это далеко не все. Да и зависеть здесь всё будет от конкретного заемщика.
Меняя один кредит на другой, можно изменить и основные его условия. Например, уменьшить или увеличить срок ипотеки, сменить валюту займа, снизить процентную ставку или сократить сумму ежемесячных выплат.
Последний вариант наименее выгодный, так как при снижении обязательных платежей увеличивается срок ипотеки, а, следовательно, и сумма переплаты по кредиту.
Наиболее выгодным является перекредитование ипотеки в Сбербанке. Отзывы клиентов об этой организации в основном положительные. Рефинансирование касается всей части долга в другом банке, а срок кредита может достигать 30 лет.
Если сумма долга не превышает 1,5 млн рублей, есть смысл обратиться в «РосЕвроБанк». Срок договора составляет до 20 лет, но требует уплаты комиссии в размере 0,8% от получаемой суммы.
Перекредитование ипотеки в «Банке Москвы» возможно даже при небольшой сумме остатка долга, при этом под очень низкий процент 11,95-12,95% и длительный срок до 30 лет.
В случаях, когда ипотечный кредит очень большой, на помощь придёт «Абсолют банк». Он работает с займами до 15 млн рублей. Срок кредита до 25 лет. Но потребуется наличие страховки у клиента и уплата комиссии.
Не стоит слишком полагаться на честность и открытость кредитных организаций. Далеко не все банки сообщают обо всех предстоящих платежах по кредитному договору, который в действительности может таить множество подводных камней. Поэтому, решаясь на перекредитование, необходимо детально изучить все предложения, требования по страховке, выплате комиссий и т. д., чтобы желаемая выгода не оказалась мнимой.