Как пересчитать проценты по ипотечному кредиту

Банк не имеет права устанавливать комиссионный взнос при досрочном погашении основного займа (в соответствии с изменениями от 2011 года, внесенными в ГК РФ ст. 809—810 ч.2).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !


Причины и основания увеличения ставки при досрочном погашении ипотечного кредита делятся на:

  • Комиссии при получении кредита, указанные в договоре.
  • Штрафы (иногда банки прописывают в договоре штрафы, хоть их наличие оспоримо в суде).
  • Минимальная установленная сумма (при внесении на счет клиента меньшего объема денежных средств, указанных в документах, списание производится только при накоплении нужной суммы. Заемщик может при этом увидеть значительную переплату).
  • Перерасчет графика платежей.

Размер увеличения процентной ставки в основном зависит от перерасчета графика платежей. Изменения могут происходить как в сторону уменьшения срока выплат, так и в сторону снижения суммы ежемесячного платежа.

Первый вариант выгоднее для заемщика, так как при таком варианте развития событий происходит уменьшение процентов за услуги банка. Банку же сподручнее как можно продолжительнее сотрудничать с клиентом. Поэтому если клиент захочет снизить сумму ежемесячных выплат, а продолжительность ипотеки не изменится, то процентная ставка увеличится в размере.

Клиент переводит на счет необходимую денежную сумму, которой планирует покрыть часть займа. Автоматически в день уплаты долга производится перерасчет процентной ставки.

Чаще всего люди используют ипотечное кредитование с аннуитетным типом платежа. При этом способе выплат досрочное внесение средств покрывает проценты за услуги банка. Если заемщику при этом требуется снизить размер ежемесячного платежа или уменьшить срок ипотеки, то необходимо написание заявление и личное присутствие клиента в банке.

Заемщик в состоянии оценить свое финансовое благосостояние и возможность своевременной свободы от ипотечных выплат. Если выплаты банку составляют 50% и более от ежемесячного заработка клиента, то решительно надо убавлять сумму ежемесячного платежа для минимизации своих рисков. Если же расходы ниже 30%, то выгоднее принять решение в пользу снижения срока займа.


Перерасчет процентной ставки производит банк, с которым клиент подписал договор. При дифференциальном способе платежа основной долг можно погасить любым известным способом, перенаправив средства на погашение займа. Списание денежных средств будет осуществляться в дату оплаты, установленную графиком. Подписание каких-либо дополнительных документов не предполагается.

Для аннуитетного способа платежа существует схема:

  1. На счет, с которого планируется списание средств в счет уплаты долга, клиент переводит необходимое количество денег.
  2. В дату платежа по графику подписывается новый график погашения.

Чтобы перерасчитать сумму ссуды, банк пользуется специальными формулами, для которых важны такие показатели:

  • месяц и год взятия ипотечного кредита;
  • сумма долга;
  • процентная ставка;
  • срок кредита;
  • тип платежа;
  • сумма досрочного погашения;
  • дата досрочного погашения.

Есть пример формулы для аннуитетного типа платежа:

  • А — количество месяцев, за которые выплачивается кредит.
  • Б — процентная ставка по ипотеке в месяц.

Если имеется годовая процентная ставка, нужно разделить ее на 12. При годовой ставке 12% формула имеет вид:

Данная формула распространена повсеместно и используется такими банками, как ВТБ 24, Сбербанк, Дельтакредитбанк (специализируется на ипотечном кредитовании).

В формуле используются расчеты за каждый месяц отдельно, учитывая протяженность конкретного временного промежутка.

Расчет без посредников вполне осуществим. Необходимо лишь подставить свои значения в описанную формулу.

С целью расчета выплат при досрочном погашении займа клиенту для большего удобства предлагается калькулятор в режиме онлайн. Нужно только ввести свои параметры.


Аннуитетный тип выплат используется гораздо чаще, поэтому наглядно разберем пример. Человек 1.09.11 взял кредит суммой в 1 млн рублей на 60 месяцев с процентной ставкой 12%.

Подставим значения примера в формулу:

10191.78- сумма, которая пойдет в счет уплаты долга ежемесячно.

Произведем расчет суммы в погашение тела займа:

22244.45 — 10191.78 = 12052.67.

Затем рассчитаем сумму основного долга после оплаты первого взноса по ипотеке.

1000000 — 12052.67 = 987947.33.

Теперь проценты будут начисляться на данную сумму.

При расчетах получим, что на 1. 09.12 сумма долга составит 831206.27 рублей.

Затем представим, что заемщик погасил 100000 рублей 08.12 года. Тип погашения приводит к уменьшению основной суммы займа. Т.е срок останется тем же, а ежемесячные выплаты уменьшатся.

Если взять во внимание досрочное внесение денежных средств на счет, то можно высчитать итоговую сумму ссуды, которую необходимо будет вернуть.

Из остальных параметров формулы изменился размер займа, который в августе станет равен:

831206.27 — 100000 = 731206.27.

Данная сумма является итоговой после внесения досрочного платежа.

При этом срок ипотеки тоже снизится. Отнимая от всего срока кредита число месяцев, прошедших до досрочного погашения, получаем:

Срок кредита = 60—13 = 47.

Подставим эту сумму в формулу аннуитетного платежа и получим платеж по займу.

(1 + 0.01)^47 =1,596263443.

1,596 — 1 = 0,596263443.

731209.72 * 0.01 * 1,596263443/ 0,596263443 = 19575,20374.

Таким способом можно без посредников считать суммы ежемесячных выплат и следить за их изменением.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Существует несколько способов пересчитать проценты по ипотеке в 2019 году. Такая возможность предоставляется первичным кредитором, другими банками и даже государством. Более подробно основные пути снижения ипотечной ставки, необходимые документы, предложения банков и государственные программы, разберём в статье.

Ключевая ставка Центрального банка России выступает индикатором состояния российской экономики и напрямую влияет на величину банковских процентов по ипотеке. В декабре 2014 года она резко возросла сразу на 7 % (с 10 до 17), что повлекло за собой и рост ставок по ипотеке. В 2017 году ситуация несколько стабилизировалась, и ставка рефинансирования понижалась несколько раз. Сейчас она составляет 7,75 %. Вслед за этим, ведущие российские банки стали предлагать ипотеку под рекордно низкие за последние 5 лет проценты.

В данной ситуации выглядит естественным стремление ипотечных заёмщиков пересчитать проценты по уже действующим кредитам (по некоторым из них ставка достигает 15 %).

Изменить процент по ипотечному кредиту в меньшую сторону можно несколькими способами в зависимости от изначальных условий договора и текущего финансового положения заёмщика.

Реструктуризация – это изменение параметров кредита.

Предполагает изменение процентной ставки, срока, ежемесячного платежа, предоставление отсрочки по уплате основного долга.

Обычно, к ней обращаются клиенты при ухудшении материального положения, и невозможности исправно погашать задолженность перед банком. В каждом конкретном случае банк предлагает индивидуальную схему реструктуризации.

Однако реструктурировать ипотеку можно и в обратной ситуации, когда улучшение материального положения позволяет вносить больший ежемесячный платеж. Если при этом, банк одобрит сокращение срока кредита, заемщик получит значительную экономию по процентам.

  • заявление;
  • документы, подтверждающие повышение дохода;
  • копия трудовой книжки.

В некоторых банках у заемщиков при частичном досрочном погашении кредита есть возможность выбрать: снизить ежемесячный платеж или срок кредита.

В долгосрочной перспективе пересчет процентов при уменьшении срока выплат выгоднее, чем при снижении платежа.

Если в целом по рынку произошло снижение ипотечных ставок, то имеет смысл написать обращение в свой банк-кредитор с просьбой о снижении ставки по действующему жилищному кредиту.

Решение зависит от условий договора и политики банка в отношении снижения ставок по выданным кредитам.

Шансы на одобрение повысятся, если к заявлению приложить положительное решение другого банка о рефинансировании вашей ипотеки.

Снижение ставки в своём банке не предполагает никаких финансовых затрат, поэтому такой вариант предпочтительнее, чем перекредитование в другом банке.

Рефинансирование, или перекредитование ипотечного кредита, представляет собой перевод ипотеки в другой банк на более выгодных условиях. Является наиболее распространенным способом снижения ипотечных процентов.

Как правило, рефинансированию подлежат только кредиты сторонних банков. Рефинансирование собственных займов – большая редкость.

Процесс включает несколько этапов:

  1. Подача заявки на рефинансирование.
  2. В случае одобрения — предоставление документов по залогу.
  3. Заключение кредитного договора и перевод денег в погашение старого кредита.
  4. Перерегистрация залога и беззалоговый период.
  5. Заключение нового договора страхования или смена выгодоприобретателя по старому.

Процесс рефинансирования сопряжен с дополнительными расходами со стороны заемщика и включает затраты:

  • на оформление справок по предмету залога;
  • на оформление нового оценочного отчёта;
  • на оплату госпошлины за снятие обременения и оформление нового залога;
  • нотариальные услуги;
  • страхование.

Учитывая финансовые и временные затраты, принятие решения о рефинансировании целесообразно при уменьшении ставки по ипотеке в другом банке на 2-3 процента.

При этом, стоит учитывать, что на время перерегистрации залоговых прав ставка будет повышена в среднем на 2 % до момента предоставления в банк подтверждающих документов.

Ипотека – выгодный для банков продукт, поэтому предложений рефинансировать жилищный кредит достаточно много.

Такие программы есть у Сбербанка, ВТБ 24, Росбанка, Россельхозбанка, АИЖК и других. Самые низкие ставки на рынке у Сбербанка и АИЖК.

В апреле прошлого года Сбербанк впервые запустил программу рефинансирования ипотечных займов сторонних банков на выгодных условиях.

На сегодня они таковы:

  • ставка – 9,5 % (в беззалоговый период – 11,5 %);
  • срок – до 30 лет;
  • сумма – от 1 до 7 млн. руб., но не больше 0,8 стоимости жилья;
  • возраст заемщика – от 21 до 75 лет (на момент погашения);
  • трудовой стаж на текущем месте – не меньше полугода, совокупный – не меньше года за последние 5 лет;
  • гражданство РФ;
  • допускается привлечение созаемщиков.

Официально данная программа не распространяется на ипотечных заемщиков Сбербанка. Но при подаче письменного обращения в некоторых случаях банк снижает ставки по своим кредитам.

  • ставка от 9 % в зависимости от суммы кредита;
  • срок – от 3 до 30 лет;
  • сумма – до 20 млн. руб. для Москвы и МО (до 10 млн. руб. – для других регионов), но не больше 0,8 от стоимости жилья;
  • возраст – от 21 до 65 лет (на момент погашения);
  • стаж — полгода на текущем месте (ИП — 2 года безубыточной деятельности);
  • гражданство РФ;
  • возможно до 4-х созаемщиков.

Ко всем рефинансируемым займам предъявляются однозначные требования:

  • фактическое внесение не менее 6 платежей;
  • отсутствие реструктуризации;
  • отсутствие текущей просроченной задолженности;
  • отсутствие любых других просроченных платежей длительностью более месяца.

Основной перечень документов:

  1. Анкета заемщика и созаемщиков.
  2. Паспорт.
  3. Любой дополнительный документ.
  4. Справка о доходах за полгода.
  5. Копия трудовой книжки.
  6. Справка об остатке ссудной задолженности по действующему займу (не старше 10 дней).
  7. Кредитный договор и график погашения платежей (по запросу).

После одобрения заявки потребуется комплект документов на залоговое имущество:

  1. Документы, устанавливающие права владения имуществом (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор дарения и другие).
  2. Свидетельство о регистрации прав собственности.
  3. Технический план.
  4. Нотариальное согласие супруга о передаче имущества в залог.
  5. Новый оценочный отчёт.

Банки оставляют за собой право запросить иные дополнительные документы. Стандартный срок предоставления документов – 90 дней.

Начиная с 2018 года, в России начнёт действовать программа государственного субсидирования процентной ставки по ипотеке для семей, в которых родится 2-ой и 3-ий ребёнок. Соответствующее поручение Правительству РФ дал президент ещё в ноябре 2017 года.

Программа будет распространяться как на уже действующую ипотеку, так и при оформлении кредита, начиная с 2018 года.

Основное условие: приобретение жилья на первичном рынке:

Кто может рассчитывать Срок действия Размер субсидии Особенности
Семьи, у которых, начиная с 2018 по 2023 год родится второй ребёнок Три года Компенсация процентной ставки, превышающей 6 % годовых Займ выдан российским банком или АИЖК.

Если действие субсидии на 2-го ребенка прекращено, а в семье до 01.01.2023 родился 3-ий малыш, то субсидия будет предоставлена вновь на 5 лет.

Семьи, у которых, начиная с 2018 по 2023 год родится третий ребёнок Пять лет

Точный механизм действия программы пока не определен. Непонятно и будет ли она распространяться на четвертого и последующих детей. Кредитными организациями алгоритм реализации также пока не анонсирован.

Существуют следующие основные способы уменьшить ипотечный процент: реструктуризация, досрочное погашение кредита, рефинансирование, обращение о снижении процентной ставки.

Сократить срок ипотечного кредита можно путём реструктуризации в своём банке или рефинансирования в другом. Многие кредиторы дают возможность выбрать вариант частичного досрочного погашения: уменьшить ежемесячный платеж или уменьшить срок кредита.

Программа применима только к семьям, в которых второй и третий ребенок родились не ранее 01.01.2019.

Добрый день, была ипотека на 20 лет, погашена досрочно за 5 лет. Платежи аннуитентные. Сумма кредита была 1070 т.р., за 5 лет было внесено платежей на 800 тысяч примерно, досрочных гашений за этот период не было, платежи вносились по графику, а потом разом был погашен весь оставшийся долг по ипотеке (996 тысяч, блеать). Такой вопрос: могу ли я потребовать от банка перерасчета уплаченных процентов по ипотеке с учетом неполного времени пользования кредитом? А то получается так что все 5 лет выплачивались почти голые проценты, а основной долг практически не гасился. В кредитном договоре естественно нет пункта о каком-либо перерасчете процентов при досрочном гашении. В интернете информация противоречивая, на каком-то из форумов был ожесточенный срач на эту тему, но мнения в итоге разделились. Вроде как однажды суд уже вставал на сторону заемщика в подобном иске. Может есть у кого-то реальная практика по подобному делу?

Первое, что Вам нужно сделать, прежде чем принимать решение о заявлении требований о пересчете процентов за пользование кредитом (как в досудебном, так и в судебном порядке), так это определить, является ли данное Ваше требование обоснованным. Для этого посмотрите Ваш график аннуитетных платежей. Обычно, используя аннуитетный способ погашения, банки грешат тем, что отходят от равномерности (когда ежемесячно гасится доля процентов и доля основного долга в фиксированном размере). Традиционно прописывают, что сначала погашается меньшая часть основного долга, чем при равномерном погашении; следовательно, увеличивается размер процентов, начисляемых на основной долг. Это так называемые проценты за будущие периоды.

Если есть отступление от равномерного погашения, то Ваши требования о пересчете процентов и возврате Вам излишне уплаченной суммы, скорее всего, имеют под собой основания. Проверить это просто: 1) определите, сколько процентов Вы должны были уплатить за 20 лет пользования кредитом (1 070 000 * %-я ставка * 20); 2) сколько процентов полагалось бы выплачивать ежемесячно при равномерном распределении суммы на весь 20-летний срок пользования кредитом (20 лет = 240 месяцев => 1 070 000 * %-я ставка *20/240), 3) сколько процентов при равномерном распределении Вы должны были бы выплатить за срок фактического пользования кредитом (5 лет=60 месяцев) = число из п.2 * 60; 4) соотнесите число из п.3 с суммой фактически уплаченных процентов.

Если в результате этих нехитрых операций выяснится, что Вы заплатили процентов больше, чем в п.3 расчетов, то имеет место переплата, которую банк обязан Вам возвратить. В противном случае он неосновательно обогатится.

Порядок действий должен быть следующим:

1. Посчитать, убедиться, что есть переплата, т.к. выплаченные проценты учитывали будущие периоды пользования заемными средствами.

2. Направить в банк письменное требование о пересчете процентов и возврате излишне уплаченной суммы (документ следует либо направить по почте ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать сотруднику банка под расписку в его получении с указание даты получения, ФИО и должности сотрудника принявшего документ. Он может написать эти данные на ксерокопии такого заявления, которая останется у Вас).

3. При невыполнении банком Ваших требований добровольно обратиться в суд с требованием взыскать с кредитной организации суммы переплаченных процентов, процентов за пользование чужими денежными средствами, неустойки за отказ в удовлетворении законного требования потребителя, компенсации морального.

Вот немного недавней судебной практики по таким спорам.

— Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 51-КГ15-14;

— Апелляционное определение Ярославского областного суда от 27.05.2016 по делу N 33-3732/2016;

— Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-11479/2016;

— Апелляционное определение Ростовского областного суда от 25.01.2016 по делу N 33-715/2016.

Читайте также:  Как взять ипотеку работая по совместительству
Adblock
detector