Как перевести ипотеку из сбербанка в другой банк

Вопрос о переводе ипотеки в другой банк может возникнуть по ряду причин. Прежде чем начать такую процедуру, заемщику стоит внимательно изучить все ее преимущества и недостатки.

Чаще всего заемщик задумывается о рефинансировании тогда, когда на рынке появляются условия кредитования существенно выгодней, чем в действующем договоре. Неудивительно, что за такой длительный период условия по вновь оформляемым кредитам успевают поменяться ни один раз. При этом, если заемщик обратится к своему кредитору с целью снижения ставки, то, с большой вероятностью, он получит отказ. А вот банки-конкуренты готовы перекредитовать платежеспособных заемщиков. Тем более, что они уже показали свою добросовестность, оплачивая ежемесячные платежи.

Заемщики иногда с помощью рефинансирования решают вопрос за счет увеличения суммы кредита. Это возможно, когда значительная часть долга уже выплачена, а клиенту необходимы кредитные средства на какие-то другие нужды.

Прежде чем решиться на перевод ипотеки в другой банк, необходимо тщательно просчитать выгодность этой операции. Процентная ставка должна быть меньше текущей, по крайней мере, на 2%. Сейчас такие предложения можно найти, если первоначальный кредит оформлялся до 2006 года. Не стоит забывать, что нужно будет оплачивать снова услуги оценщика, страховые платежи, комиссии и т.д.

Особого внимания заслуживают и пункты в договоре, касающиеся процедуры досрочного погашения. Хотя на текущий момент законодательством не допускается запрет на досрочное закрытие кредита, банки могут вносить в кредитный договор различные особые условия такого погашения.

В новом банке клиент будет проверяться так же, как и при обычном оформлении ипотеки.

Во-первых, необходимо внимательно изучить его требования к потенциальным заемщикам и объекту ипотеки. Тот факт, что в одном банке выдали кредит без справки о доходах или на покупку квартиры в старом доме, не означает, что средства выдаст и другой кредитор.
Во-вторых, все бумаги необходимо собирать заново. Речь идет не только о документах, подтверждающих финансовое состояние, но и о справке о прописанных, техническом паспорте, правоустанавливающих документах и т.д.

Ошибочным является мнение, что заемщик обязан получить разрешение о рефинансировании у текущего кредитора. Его задача – только поставить его в известность о своих намерениях.

Дальше необходимо согласовать процедуру рефинансирования. Это можно делать несколькими способами. Самый простой, с точки зрения документального оформления, – это погашение кредита в первом банке и оформление ипотеки у другого кредитора под залог недвижимости, которая уже находится в собственности. Но такой способ имеет очень существенный недостаток: заемщику нужно где-то взять сумму денег, чтобы погасить весь остаток по кредиту.

Рефинансированием в чистом виде является передача закладной. Она подтверждает права залогодателя и содержит в себе основную информацию о кредитной сделке. Ее оформление при получении первого кредита значительно упрощает передачу ипотеки в другой банк.

Оформляя рефинансирование, достаточно выполнить на закладной передаточную надпись. После этого второй кредитор перечисляет деньги первоначальному. Риски всех трех сторон при такой операции минимальны.

Законодательством также разрешается, так называемая, последующая ипотека. Это означает, что недвижимость с действующим обременением банка может быть передана в залог другому кредитору. Основное условие – стоимость залога не должна быть меньше, чем задолженность по двум кредитным договорам. В случае принудительной реализации залога, в первую очередь, погашается задолженность по договору, который был оформлен раньше.

Эти два способа интересны, прежде всего, заемщику, так как ему не нужно искать средства для погашения остатка, а достаточно только оплатить сопутствующие расходы.

Как видно, процесс перевода ипотеки в другой банк сопровождается немалой бумажной волокитой и дополнительными затратами. Поэтому, прежде чем обращаться в другой банк, стоит сообщить о своих потребностях (уменьшить платеж, увеличить сумму и т.д.) текущему кредитору. Возможно, банк не захочет терять клиента и ему будут предложены удобные способы решения вопроса.

Квартира или дом — это выгодное вложение средств, но далеко не у каждого есть возможность приобрести недвижимость. Большинство предпочитают воспользоваться услугами банков и приобрести ипотеку. Как правило, она берется на длительный срок до 20-30 лет.

Спустя некоторое время гражданин может случайно или намеренно найти другие предложения. Встает закономерный вопрос: как перевести ипотеку в другой банк?

Например, условия в популярном Сбербанке оказались не такие выгодные, как у конкурентов. Рассмотрим вопрос перевода подробнее. В целом, он актуален для любого банка в независимости от его популярности и финансовой стабильности среди населения.

Что подразумевает под собой переоформление договорных документов? По факту, гражданин получает новый кредит и гасит им старый. Но второй заем происходит на выгодных условиях.

ВНИМАНИЕ! Кредитной организации выгодней наращивать клиентскую базу. Если история займов чиста, то взять его в другом банке не составит труда. При этом первоначальная организация не вправе отказать или как-то помешать клиенту.

Обратим внимание, что в некоторых случаях переход может быть ограничен условиями договора. Тогда взять ипотеку в другом банке будет чуть сложнее, но все-таки возможно.

Единственное исключение — это невозможность выплатить кредит досрочно. В большинстве случаев новый банк не выдаст кредит. Суть в том, что чем раньше будет выплачен долг, тем меньше заработает на нем кредитная организация.

Следует быть готовым, что первоначальный банк после перехода перестанет сотрудничать с клиентом. У организации не будет уверенности, что гражданин внезапно не передумает. В обязательном порядке внесет в договор дополнительные пункты о запрете на переход или даже штрафы за отказ.

Следует хорошо обдумать: действительно ли выгодно перейти в другой банк? Скажем от Сбербанка в ВТБ. И как можно избежать штрафных санкций, расставаясь с кредитной организацией друзьями.

Заем на жилье, как правило, берется на длительный срок. За это время на рынке может появиться большое количество интересных предложений. В целом, это главная причина переноса долга с одного банка в другой. Сама процедура называется — рефинансирование.

Самое интересное, что заемщик может обратиться в банк за снижение ставки, но ему в 99% случаев откажут. Но большое количество конкурентов могут предоставить условия выгодней. Итак, в каком случае целесообразно переводить ипотеку с одного банка в другой?

Главное — это уменьшенная процентная ставка. Она должна отличаться минимум на 2%.
Финансовые трудности. Хорошим вариантом станет увеличение срока выплаты долга. Ежемесячные взносы уменьшаются, а переплата растет незначительно.

Конечно, многое зависит от конкретных условий банка. Нередки ситуации, когда кредитная организация не готова идти навстречу клиенту по разным причинам (часто это систематические просрочки платежей). В таком случае конкурент с радостью предложит другие условия.

ВНИМАНИЕ! Возможно увеличить сумму кредита в новом банке, если большая часть долга выплачена. Это позволит потратить средства на ремонт или покупку мебели.

Для оформления процедуры рефинансирования следует учесть несколько нюансов. Если их не соблюдать, банк в большинстве случаев откажет в новом кредите:

Покупка жилья только на вторичном рынке. Банки крайне редко связываются с клиентами, которые приобретают жилье в новых домах.
Особые условия. Они оговариваются в каждом случае индивидуально. Например, при чистой кредитной истории процент может быть снижен. Но все решения принимаются только после личного посещения отделения банка. В редких случаях при рассмотрении интернет заявки.
Своевременные выплаты. Банк заинтересован в ответственности клиентов. Например, если гражданин выплачивал кредит несколько месяцев, а потом допустил просрочку, то возможен отказ. Это же относятся и к нестабильным платежам.

Например, квартал платежу идут вовремя, затем один-два месяца пропуски. Последнее слово остается за банком, но клиент вправе представить документы, которые объясняют сложившуюся ситуацию.

Банк, выбранный для перевода, может потребовать документы, подтверждающие финансовое благополучие. Если в семье есть какие-либо трудности, то лучше повременить или обратиться в другую организацию.

Если гражданин решил перевести ипотеку, например, из Сбербанка в ВТБ, то бумаги придется собирать заново. Причем, список документов может различаться. Если в одной организации не требовалась справка о доходах из бухгалтерии, то у нового кредитора это вполне возможно. Правило распространяется на любой набор бумаг. Итак, сотруднику банка стоит предоставить:

паспорт;
копию трудовой книжки;
справку о доходах;
военный билет;
СНИЛС.

Если зарплатная или дебетовая карта открыта в том банке, куда переводится ипотека, то подтверждать доходы не требуется. Это сотрудник сделает самостоятельно. Далее собираются документы на недвижимость. А именно:

технический и кадастровый паспорт;
выписку из ЕГРН;
договор купли-продажи;
выписку из домовой книги;
остаток по кредиту в предыдущем банке;
заключение независимого оценщика.

Если банк согласился на рефинансирование ипотеки в новостройке, то дополнительно гражданин должен предоставить:

договор долевого участия;
выписка из Росреестра;
документы, которые подтверждают, что застройщик работает официально. Например, устав.

Стоит понимать, что пакет документов может незначительно меняться. Полный список следует уточнить в конкретном банке.

Отчет независимого оценщика. Учитывая колебание рынка недвижимости, такая процедура необходима. Бумаги подготавливаются до 7 дней, а средняя стоимость составляет 8 тыс. рублей. Отчет предоставляется банку вместе с другими документами на недвижимость.
Переоформление страхования. В большинстве случаев другой банк будет настаивать на процедуре, чтобы обезопасить свои деньги и исключить очередной переход клиента. Сумма страховки может достигать 0,2% от общей стоимости долга.
Заключение нового договора.
Переоформление залога. Клиент обращается в предыдущий банк для снятия обременения с новой недвижимости. Затем встречается с представителем выбранной кредитной организации в МФЦ или Росреестре, чтобы переоформить залог. Госпошлина на данном этапе составляет 500 р.
Предоставить в банк выписку из ЕГРН. Если это не сделать в течение 2-3 месяцев, то проценты по кредиту существенно вырастут.

Если клиент не может лично присутствовать при рефинансировании, он может послать представителя. Услуги нотариуса оплачиваются отдельно и полностью ложатся на плечи гражданина

Обратимся к конкретным цифрам, которые позволят читателю определиться с выбором кредитной организации:

Сбербанк — от 12,9% до 5 лет на сумму до 3 млн. рублей.
ВТБ — от 11% до 7 лет на сумму до 5 млн. рублей.
Альфа-Банк — от 9,9% до 5 лет на сумму до 5 млн. рублей.
Тинькофф — от 9,9% до 3 лет на сумму до 3 млн. рублей.
Газпромбанк — от 10,8% до 7 лет на сумму до 3 млн. рублей.
Райффайзенбанк — от 9,99% до 5 лет на сумму до 2 млн. рублей.
Россельхозбанк — от 10 до 7 лет на сумму до 3 млн. рублей.
Банк Открытие — от 9,9% до 5 лет на сумму до 5 млн. рублей.
Росбанк — от 11,99% до 7 лет на сумму до 3 млн. рублей.
Ситибанк — от 11.9% до 5 лет на сумму до 1 млн. рублей.

Как видно из списка довольно сложно найти привлекательный кредит у популярных и надежных банков. Но подход к каждому клиенту индивидуален. Банки предлагают дополнительные условия и бонусы. Оставить заявку на проверку можно на официальном сайте организации.

ВАЖНО! Следует помнить, что отказ от страховки повышает ставку в среднем на 1%.

Так или иначе, на рынке большое количество предложений. Конечно, предпочтительно живое общение с сотрудником банка. Возможно гражданину предложат особые условия. Главное требование — это совершеннолетие, гражданство РФ и устойчивое финансовое положение. Прибыль может быть небольшой, но должна быть стабильной. В таком случае отказ от банка не последует.

За небольшой период, в течение которого одна кредитная организация сняла залог с имущества, а другая его ещё не наложила, клиенту придётся выплачивать повышенные проценты по кредиту. Такая мера является своего рода страховкой для рефинансирующего банка. Ведь другого обеспечения по данному займу пока нет. Но как только закончится оформление залога, начнёт действовать сниженная процентная ставка.

В залоге может находиться только квартира со вторичного рынка.
После оформления жилищного займа прошло уже больше 1 года. Так, новый кредитор сможет проследить историю выплат заемщика и оценить его как плательщика. Если имели место просрочки, то такой клиент вряд ли заинтересует какое-либо учреждение.
Жилье (объект залога) соответствует требованиям кредитора. У каждого банка свои, поэтому уточните заранее.

Обеспечение по рефинансируемому кредиту банк не потребует, так что не придется думать о предмете залога или о том, кто пойдет поручителем. Также не нужно обращаться в тот банк, где вы платите кредит, за подтверждением погашения части займа. Эту информацию Сбербанк получит сам.

Если супруги брали ипотеку вместе, при разводе возникает масса вопросов. Неважно, кто вложил в ипотеку больше средств, это уже никак не доказать, поскольку платежи считались поступающими от вас обоих. Однако если один из супругов – заемщик, а второй поручитель, то второй может рассчитывать на компенсацию в размере половины всех потраченных денег или же на долю в купленной недвижимости.

процентная ставка высчитывается индивидуально, для ориентировочного расчета следует воспользоваться
сумма кредита до 90 млн рублей
но так же, как и в случае с перекредитованием ипотеки в Сбербанке, сумма кредита не должна превышать 80% оценочной стоимости залога
срок перекредитования ипотеки в ВТБ 24 до 50 лет
в ВТБ предусмотрено обязательное страхование, и не только залога, но и жизни заемщика, а также случаев увольнения с работы

Вытекает что:
Заемщик 1 (М) не состоя в браке (т.е. не совместные долги и активы) гасит за Заемщика 2 (Ж)
ее часть кредита — в связи с чем у него появляется право требования по возврату средств, т.к. Заемщик 2 (Ж) фатически получил актив 50%, но и обязанности по целевому кредиту.

Обращение в банк с предварительной консультацией по рефинансированию.
Сбор документов для одобрения (анкета, паспорта, справка о доходе, СНИЛС, копия трудовой, военник для мужчин до 27 лет, справка из банка об остатке задолженности по ипотеке и отсутствии текущей просрочки, справка о качестве погашения ипотеки от начала и до текущей даты или выписка по движению денег по счету, кредитный договор и график).
Получение положительного решения по рефинансированию (4-5 дней). Далее, оно действительно порядка 120 дней.
Разрешение от вашего текущего банка о передаче залога (Сбербанк практически всегда отказывает в передаче залога, поэтому необходимо получить от них посменный отказ).
Предоставление документов по вашему объекту недвижимости (оценка, ЕГРП и т. д. подробный список можно получить у вашего кредитного инспектора).
Рефинансирующий банк производит выдачу нового кредита и перечисление денег в ваш банк кредитор для гашения ипотеки (предварительно могут попросить справку об остатке ипотеки). Рефинансируемый кредит закрывается (рефинансируя ипотеку уточните предварительно условия досрочного погашения по текущей ипотеке, возможно, нужно будет написать заявление на досрочное гашение).
Смена залогодержателя по ипотечной квартире. Это самый сложный и замороченный этап. От банка к банку он отличается по схеме реализации. Рефинансирование ипотеки в Банке Москвы и ВТБ 24 предполагает, что 3-4 месяца банки самостоятельно и без участия заемщика разбираются с передачей закладной между банками (ценная бумага по которой определен держатель залога и условия по договору ипотеки на вашу квартиру) и регистрацией новой записи в ней по держателю. В этот период будет действовать повышенная на 2% ставка по ипотеке. Закладная, если она была предусмотрена ипотечным договором всегда находится в банке, у вас на руках её нет. В Райффайзенбанке, после гашения ипотеки в стороннем банке, заемщик должен сам получить закладную от банка и передать её в Райффайзенбанк. Далее, происходит регистрация новой ипотеки и ставится отметка о новом держателе закладной.

Если документы подходят, нужно направляться в первый банк, и ставить в известность его менеджеров о намерении сделать рефинансирование. Если они начнут говорить, что разрешения не будет дано, на это не нужно обращать внимание. Юридически такой механизм называется досрочным погашением кредитных обязательств. В этом банке нужно уточнить реквизиты, а также оставшуюся сумму по процентам и телу кредита. А также убедиться, что нет никаких штрафных санкций.

Хотелось бы отметить, что если клиент вышел с отлагательным условием, то взять новый кредит он может после гашения имеющегося. Выдача кредита/гашение кредита производится после регистрации права собственности по истечении семи дней. Таким образом, взять новый ипотечный кредит клиент может только через неделю. В случае, если одобрение кредита было без отлагательного условия или кредит покупателя квартиры нашего заемщика переведен на гашение его кредита по расписке Росрееста, то оформление нового ипотечного кредита и покупка новой квартиры может быть произведена одновременно.

Важно! Банк, в котором у вас сейчас оформлена ипотека, не может отказать вам в переводе. Некоторые организации говорят своим клиентам, что не могут дать разрешения, так как не хотят терять платежеспособных клиентов и выручку. Перекредитовавшись, вы лишаете банк своих выплат по процентам.

К первой категории относятся процессы, на которые клиент не может повлиять. В частности, экономические проблемы, рост инфляции и другие нюансы. Внутренние проблемы – это потеря рабочей должности/понижение дохода, сложности в семье, несчастный случай с заемщиком и другие факторы. Все это в значительной мере усложняет задачу гражданина по осуществлению требуемых выплат.

низкая годовая ставка по кредиту от 13,9%;
возможность объединить до 6 кредитов в единый, в том числе задолженность по кредитным картам;
отсутствие комиссионных сборов;
прозрачная процедура оформления сделки;
быстрое принятие решения;
выдача резервных средств на другие нужды.

Суть перевода достаточно проста. Клиенту выдается кредит как раз на ту сумму, которую требуется погасить в другом банке. В теории, клиент может и не оповещать, что у него уже есть кредит и просто попросить кредит в Сбербанке, а полученные средства пустить на погашение уже существующего кредита в другом банке. Но фактически, банки проверяют подобные ситуации при помощи бюро кредитных историй и крайне неохотно открывают кредит тому клиенту, у которого уже есть кредит, тем более, если выплаты по нему просрочены или он вообще по нему не платит. То есть, рекомендуется объяснять ситуацию представителю банка в полном объеме и сразу, не утаивая информацию. Во многих случаях, если банк лучше будет понимать проблему, он сам предложит клиенту пути выхода из сложившегося положения. А вот если уже после того, как вам будет выдан кредит, внезапно окажется что у вас уже есть другой кредит (бывает и такое), то Сбербанк может потребовать преждевременного погашения своего кредита (такой пункт часто прописывается в договорах). Естественно, и для клиента и для банка в такой ситуации будет мало приятного.

В условиях нестабильной экономики последних лет люди часто теряют работу. Некоторым удается удержаться на своем рабочем месте, но масштабная повсеместная оптимизация приводит к падению уровня доходов. Платить как раньше становится все тяжелее. Клиенты идут за поддержкой в банк, просят уменьшить кредитную процентную ставку или увеличить срок погашения долга, тем самым срезать размер ежемесячных платежей. Однако, только малая часть банков идет на уступки должникам.