Как перевести ипотеку с заемщика на созаемщика

Ипотечный договор заключается на длительное время. В этот период может произойти в жизни заемщика многое, что вызовет необходимость избавиться от ипотеки. Чаще всего в ипотечной практике встречаются случаи продажи ипотечной квартиры. Данный механизм отлажен до мелочей, поэтому ни у покупателя, ни у продавца не возникает вопросов.

Правда, на сделку нужно получить согласие банка, а оно дается только при обоснованной причине со стороны заемщика. Кроме продажи ипотечной квартиры есть также возможность переоформить ипотеку на другое лицо. Такая практика встречается довольно редко. Банки неохотно ее используют, хотя в арсенале имеется подобная возможность. Дело в том, что от такой сделки кредитор ничего не выигрывает, хотя затраты сил и ресурсов на проведение операции будут большие.

Как утверждает популярный писатель Фредерик Бегбедер — любовь живет три года.

Между тем средний ипотечный кредит берется на 10 лет…

В судебном порядке на основании решения судебного органа. После вынесения соответствующего решения, основной созаемщик приобретает право перерегистрировать собственность без согласия банка;
На основании брачного договора, в котором должно быть указано, что один из супругов не претендует на приобретенную в собственность ипотечную недвижимость при разводе.

Поскольку собственность на ипотечную недвижимость зарегистрирована до полного погашения кредита с обременением, супругами-созаемщиками не может быть самостоятельно реализована процедура переоформления прав на имущество.

Для того, чтобы перерегистрировать права собственности необходимо согласие банка.

Для Сергея, который привык полностью обеспечивать семью, это была совсем небольшая сумма. Для Лилии, чей доход понизился после декретного отпуска, платеж оказался непосильным.

И хотя при разделе имущества ей могли присудить более 50% квартиры, поскольку с ней оставался ребенок, это ситуацию не улучшало: ведь за большую долю полагается и больший взнос…

О том, как правильно делится ипотека при разводе супругов, подробнее читайте по этой ссылке;

при переезда в другой город или за границу;
при смерти близкого родственника, совместно с которым осуществлялись выплаты.

Просто так, без особой причины, произвести манипуляцию, скорее всего, не удастся. Банки крайне не любят менять условия соглашений без серьезных на то оснований.

Следует убедить банк, что переоформление договора — единственный способ для него сохранить деньги и не бороться с будущими просрочками.

С его помощью можно закрыть свои обязательства в Сбербанке.

Чтобы переоформить ипотеку, нужно предоставить в финансовое учреждение:

заявления от существующего заемщика и будущего;
справки, подтверждающие финансовое состояние обоих заемщиков (2-НДФЛ);
паспорта;
заверенные копии трудовых книг.

Вам предложат написать заявление, которое будет приложено к предоставленным документам.

Ваши действия в случае отказа банка:

Найти покупателя на квартиру, которая находится в залоге банка. В этом случае вы сможете закрыть свою задолженность. Но и недвижимости у вас не будет.
Обратиться в другую финансовую организацию.

Реструктуризация действующих обязательств для банка бывает менее рискованной, чем оформление новой сделки.
Но только в том случае, если у клиента есть положительная кредитная история.

Изменение семейного статуса

В случае развода супругов возможен переход права собственности к одному из супругов. В этом случае ипотека переоформляется на одного из созаемщиков. Второй созаемщик исключается из кредитного договора.

С момента переподписания документов ответственность за переподписание возлагается на того заемщика, который становится единственным ответственным лицом.

При обращении в финансовую организацию специалист подскажет, как переписать, возможно ли переоформить ипотеку на другого человека в Сбербанке, если он удовлетворяет требованиям кредитной организации по возрастным характеристикам, социальному уровню и уровню дохода.

Созаемщиком может выступать супруг, кто-то из родителей, родственник, совершеннолетний ребенок, коллега, знакомый.

Появилась финансовая возможность самостоятельно погашать обязательства.

Развод и деление имущества могут стать причиной переоформления задолженности на одного из супругов.
Объединение нескольких кредитов в один для удобства обслуживания.
Нет возможности выплачивать ипотеку. Родственники или знакомые готовы переоформить задолженность на себя и взять обязательства по погашению.

Если у заемщика ухудшается финансовое состояние, и отсутствуют средства для дальнейшего погашения, то возможен перенос долга на другого заемщика. Основное условие — новый заемщик должен соответствовать требованиям Сбербанка.

При снижении уровня доходов банк может предложить вам реструктуризацию вашей задолженности.

В заявлении указывается причина перевода долга другому человеку;

Специалист проводит всестороннюю проверку нового соискателя. Менеджеры изучают бумаги, предоставленные потенциальным контрагентом (срок проверки составляет от 1 до 5 рабочих дней);
Сбербанк заключает соглашение с новым заёмщиком, которому предстоит выплатить остаток ссудной задолженности.

Переоформление документов осуществляется в течение тридцати дней. Всё это время обязанности по погашению ссуды исполняет первый заёмщик. Сбербанк может потребовать от титульного заёмщика предоставить дополнительное залоговое обеспечение и поручительство физических лиц.

Если фирма имеет сомнительную репутацию и высокую долговую нагрузку, то в переоформлении ипотеки будет отказано. Ближний круг потенциального должника также попадает в поле зрения менеджера Сбербанка. Любая негативная информация может стать причиной отклонения заявки.
Можно ли переоформить ипотеку на другого человека в Сбербанке? Долг по ипотеке может быть передан человеку, который соответствует нормативным требованиям Сбербанка.

Согласно действующему законодательству материальные ценности, приобретённые в период брака, считаются совместно нажитой собственностью. В большинстве случаев супруг ипотечного заёмщика становится созаёмщиком после подписания ипотечного соглашения. Развод пары приведёт к разделу долговых обязательств по принципу солидарной ответственности.

Банк	% и сумма	Заявка
Банк Открытие ипотека	от 9,3% До 150 млн. руб.	Прямая заявка
Сбербанк России ипотечный кредит	от 8,2% до 70 млн. руб.	Подробнее
ВТБ 24 ипотечный кредит	от 9,2% до 60 млн. руб.	Подробнее
ГАЗПРОМБАНК ипотека	от 9,5% до 42,5 млн. руб.	Подробнее

Банк	% и сумма	Заявка
Восточный больше шансов	От 9,9% До 3000000 руб.	Оформить
Ренессанс Кредит самый быстрый	От 9,9% До 700000 руб.	Оформить
Хоум кредит стоит тоже попробовать	От 9,9% До 1000000 руб.	Оформить
Открытие Большая сумма	От 9,9% До 5000000 руб.	Оформить

Иногда заемщик в силу объективных причин больше обслуживать свой кредит. В этом случае возникает вопрос: можно ли переоформить ипотеку на другого. В некоторых случаях это единственный способ избавиться от финансового давления и уберечься от возможного банкротства. Технически переоформление выглядит как сделка купли-продажи между старым и новым кредитополучателем с одновременным заключением нового ипотечного договора на остаток суммы.

Для смены заемщика обязательно необходимо разрешение банка. Не каждый банк согласится на замену. Необходимо соблюдение нескольких требований:

его доход должен быть такой же или больше, чем у предыдущего плательщика. О том, какой заработной платы достаточно для получения ипотечного заема, читайте в этой статье;
прежний платещик по объективным причинам не может больше исполнять свои обязательства. В этом случае владелец квартиры может использовать и другие способы решения вопроса, не обязательно отказываться от жилья и продавать его другому человеку. Если вам временно нечем платить по ипотеке, то о том, что можно сделать, вы узнаете из этого обзора.

при тяжелой болезни или получении инвалидности заемщика;
при резком ухудшении материального положения;
при разводе. О том, как правильно делится ипотека при разводе супругов, подробнее читайте по этой ссылке;

Следует убедить банк, что переоформление договора – единственный способ для него сохранить деньги и не бороться с будущими просрочками.

В большинстве случаев от нового заявителя потребуются те же документы, что при оформлении стандартного займа. Следует учесть, что если ипотека взята в рамках какой-то программы, например, “Молодая семья”, то новый заемщик также должен подходить под эту категорию. В редких случаях можно получить стандартный кредит, но ее условия, как правило, не такие выгодные.

паспорт;
ИНН и СНИЛС;
копия трудовой книжки, заверенной работодателем или нотариусом;
справка о доходах за последние полгода или год;
анкета;
свидетельства семейного положения и наличия детей;
сведения о принадлежащем имуществе;
разрешение на обработку персональных данных.

От прежнего заемщика потребуется только паспорт и подписанное заявление на проведение ликвидации текущей ипотеки с переложением кредитных обязательств на другое лицо. Потенциальный потребитель также должен расписаться в заявлении, выразив свое согласие на проведение процедуры.

Банк подходит очень щепетильно к новому заемщику, пожелавшему взять на себя чужие кредитные обязательства. Поэтому требования к нему довольно жесткие:

идеальная кредитная история, пойдет на пользу, если у заявителя уже были кредиты, и он с ними благополучно без задержек расплатился. Рекомендации, касающиеся того, как поддерживать свою КИ в хорошем состоянии, вы найдете здесь;
отсутствие судимости;
достаточный доход для обслуживания долга – на выплату кредита должно расходоваться не более 40% от всех доходов за минусом расходов. О том, какой зарплаты достаточно для жилищного займа, рассказываем в этой статье;

Детали могут различаться, но в целом схема такова:

Человек, разделяющий с основным заемщиком, ответственность по уплате ипотечного кредита называется созаемщик.

Если у основного заемщика нет возможности выплачивать ипотеку, то за него это должен делать созаемщик. Банки России сегодня позволяют привлекать не более 4-х человек.

Если доход заемщика слишком мал для выдачи ипотечного кредита, то банк предлагает поискать созаемщика. Для банка это дополнительная гарантия выплаты кредита.

Если платежеспособность заемщика устраивает банк, то ипотечный кредит будет выдан и без участия третьих лиц.

Созаемщик имеет такие же обязательства по погашению кредита, как и заемщик. Они вместе подписывают договор на выдачу ипотеки. Однако в ряде случаев может потребоваться выполнить вывод созаемщика из ипотеки.

Если созаемщик по каким-либо причинам не желает участвовать в сделке далее, то он может выйти из ипотечного договора. Прекратить юридические отношения между заемщиком, созаемщиком и банком невозможно без согласия всех сторон.

Если банк и заемщик не дают согласия, то созаемщик может обратиться в суд. В ситуации, когда банк против вывода или замены созаемщика, а заемщик согласен, то суд примет решение в пользу созаемщика. Обычно достаточно грамотно подготовить заявление на вывод созаемщика.

При согласии всех сторон есть несколько методов вывода:

Дополнительное соглашение. В этом документе прописывается снятие с созаемщика обязанностей по кредитному договору.
Новый договор. В договоре должен быть оформлен новый созаемщик. Бывают ситуации, когда банк соглашается подписать договор без оформления созаемщика.
Распределение обязанностей между участниками. Будут заключены два договора. Основной заемщик и созаемщик больше не будут связаны между собой.

Вывод или замена созаемщика грозят банку финансовыми рисками. Если возникает такая ситуация, то для банка существует опасность невыплаты ипотечного долга в указанные сроки. Поэтому финансовые организации не очень любят такие процедуры.

Если в период развода один из супругов желает выйти из ипотечного кредита, то для этого есть несколько способов:

Решение суда на раздел собственности. Выплату долга должен взять на себя один из супругов. При этом у него остается право собственности на недвижимость. Вторая сторона выходит из кредитного договора и лишается прав на квартиру.
Один из супругов должен предоставить банку полный пакет документов. Кроме паспорта и трудовой книжки нужно принести справку о доходах. Изучив документы, банк утверждает или отклоняет вывод созаемщика.
Заключается дополнительное соглашение о выводе участника договора.

Вывод созаемщика из ипотеки в Сбербанке возможен при условии, что у титульного заемщика достаточный размер дохода.

Вывод или замена участника договора для банка является очень неприятной процедурой. Поэтому финансовые учреждения ищут причины отказать созаемщику в выводе. Исключительный случай — это смерть заемщика или созаемщика, тогда отказ просто неправомерный.

Отказ банка в период расторжения брака часто вызван такими причинами:

Нет документов о праве собственности после развода.
Низкий доход одного из супругов после вывода второго участника ипотечного договора.
Отсутствует свидетельство о разводе.

Чтобы изменить участников договора, заемщик должен написать заявление в финансовом учреждении. Заявление пишется в свободной форме или по образцу. Образец бланка заявления на вывод созаемщика можно скачать по ссылке.

Такие же заявления должны написать все участники кредитного договора. Кроме этого нужно принести такие документы:

Паспорта всех участников и их копии.
Свидетельство о браке или разводе, свидетельство о смерти, брачный договор. При наличии несовершеннолетних детей нужно предъявить свидетельство о рождении.
Копия трудовой книжки.
Справка о доходах. Этот документ должны принести и заемщик и созаемщик.

Банки рассматривают такие заявления в период до 10 рабочих дней.

В такой ситуации заемщик должен принести в банк свидетельство о смерти. Банковский работник без проблем изменит кредитный договор по имеющимся документам.

Наследники умершего должны сами решить вопрос раздела ипотечной недвижимости, и разделить ответственность за выплату ипотечного долга.

После того как банк примет заявление о замене участника кредитного договора будут выполняться такие действия:

Составляется дополнительный документ к имеющемуся ипотечному договору. В данном соглашении вписана информация о выводе или замене участника договора.
Подписывается закладной документ. Если такой документ уже есть, то к нему составляется дополнительное соглашение.
Все изменения в договоре должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Переоформляется страховой полис. В нем указываются новые участники кредитного договора.

Заемщику, который хочет вывести дополнительного участника договора нужно придерживаться таких рекомендаций. Первое и самое важное – главным условием для банковской организации при выводе созаемщика является уверенность в своевременном погашении долговых обязательств.

Обращаясь в банк, заемщик должен убедить кредитора в надежности заключенной сделки. Банку нужны доказательства того, что после вывода созаемщика финансовые риски не вырастут, а сделка будет такой же надежной.

Доказательством надежности являются:

Увеличение платежеспособности главного участника ипотечного договора.
Цена залога возросла за счет сделанного в квартире ремонта. Для этого проводится новая оценка квартиры.
Если созаемщик стал ненадежным участником договора. Причинами ненадежности могут быть: увольнение с работы, переселение в другую страну, заболевание, развод.

При написании заявления не рекомендуется указывать причины личного характера. В такой ситуации банк может расторгнуть договор, при этом заемщику нужно будет выплатить весь долг.