Как известно, индивидуальных предпринимателей нельзя отнести к юридическим формам лица, но и физлицами их также считать нельзя, в прямом понимании этой формулировки. При этом у многих предпринимателей, выбравших Единый Налог на Вмененный Доход (ЕНВД) своей формой налогообложения, которые имеют собственный бизнес, появляется вопрос — можно ли им оформить ипотечный кредит? Прямых запретов на такой способ приобретения жилого недвижимого имущества нет, однако есть ряд нюансов, которые стоит учитывать, собираясь осуществить данного рода мероприятие. В этой статье мы с вами разберем основные положения.
Естественно, банковские работники будут запрашивать с вас пакет документов, отличающийся от стандартного. Если в случае с рассмотрением обычной ипотечной заявки они будут обращать внимание на заработную плату, подтверждение для которой обычно предоставляется в форме справки 2НДФЛ или справки по форме банка — то в случае с индивидуальными предпринимателями этих справок не потребуется вовсе, зато вам нужно будет принести с собой:
1. Налоговую декларацию. Она должна быть заверена работниками налоговой службы. Налоговая декларация предъявляется за ближайший отчетный налоговый период, по ней специалисты кредитной организации смогут оценить степень прибыльности вашего ИП, а также спрогнозировать сохранение вашего дохода с учетом сезонности бизнеса.
Большой минус в этом случае для ИП, работающих по ЕНВД, состоит в том, что банк по сути не сможет реально оценить вашу прибыль, так как в качестве налогообложения выбрана фиксированная ставка. Тут стоит отметить, что для ИП, работающих по общей системе налогообложения, независимо от выбранной ставки, вариантов снискать снисхождение кредитных специалистов будет намного проще, так как их обороты, что называется «как на ладони». Вас спасет контрольно-кассовый аппарат, по которому вы можете подтвердить доходы от вашей деятельности, если же ККТ нет — все становится уж очень «грустно», та как степень доверия к вам от банка будет неуклонно снижаться. По сути вы не сможете доказать свою платежеспособность.
Сбербанк и Россельхозбанк на сегодняшний день имеют две независимые программы по кредитованию малого и среднего бизнеса в регионах России. Россельхозбанк, вообще, известен своим отношением к финансовой поддержке предпринимателей, связанных с фермерской деятельностью и приобретение жилого имущества (им не обязательно должна выступать квартира, это может быть и дом) тоже можно отнести к вариантам поддержки. В обоих кредитных организациях для оформления от вас потребуют:
— паспорт и Свидетельство Индивидуального предпринимателя,
— выписку с банковского счета за текущий год. Здесь большим плюсом будет наличие открытого расчетного счета в банке, в котором вы собрались оформить займ на покупку недвижимости,
— заполненную анкету-заявление,
— данные по нанятым у вас сотрудникам,
Вообще, из практики оформления ипотеки для ИП можно вынести следующее — вам будут полезны любые способы доказательства стабильного и высокого (чем больше тем лучше) дохода. Лишними в том числе не будут договора с вашими постоянными клиентами.
Также необходимо помнить, что чем больше у вас на руках есть денег для первоначального счета — тем благосклоннее к вам будет относиться банк.
Подтвердить свои доходы может понадобиться в различных жизненных ситуациях, например, при получении банковского кредита, либо при обращении за предоставлением различных льгот в органы Социальной защиты населения или же в Пенсионный фонд Российской Федерации.
При этом работники всех выше указанных организаций требуют для подтверждения дохода абсолютно разную документацию, порой не понимая, что таковая в силу своей специфики просто не может являться таким подтверждением. Ситуаций много, но вопрос один – как подтвердить доход на ЕНВД правильно? Ответ на него Вы найдёте с этой статье.
ВНИМАНИЕ! Начиная с отчетности за IV квартал 2018 года, будет применяться новая форма налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход, утвержденная Приказом ФНС России от 26.06.2018 N ММВ-7-3/414@. Сформировать декларацию ЕНВД без ошибок можно через этот сервис, в котором есть бесплатный пробный период.
При исчислении различного рода налогов используется несколько видов доходов:
- Фактический доход;
- Вменённый доход;
- Предполагаемый доход.
Если с фактическим и предполагаемым доходами все понятно, то вменённый доход представляет собой потенциально возможный доход, который рассчитывается по совокупности условий влияющих на его получение. Этот вариант дохода и используется как раз для расчёта единого налога на вменённый доход.
Индивидуальные предприниматели достаточно часто используют ЕНВД. Это такой вид налогообложения, который возможен только для определенных видов экономической деятельности предприятий или предпринимателей. Он основывается на начислении и уплате единого налога на вменённый доход (ЕНВД), который в свою очередь рассчитывается на основании физических показателей, а не вырученных реальных денежных средств.
Важно! Такой налог не имеет ничего общего с налогом на прибыль или единым налогом УСН, поскольку его расчёт не производится на основе суммирования реальных доходов.
|
Будет ли возможность у тех или иных организаций или предпринимателей выбрать ЕНВД, согласно пункту 2 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации, определяет конечно же местная власть, то есть разработанное муниципалитетом законодательство. Поэтому говорить о применении ЕНВД организация или предприниматель может только в том случае, если он изучил законодательные акты муниципалитета в сфере налогообложения и нашёл для себя такую возможность.
Поскольку налоговой базой при применении единого налога на вменённый доход является этот самый вменённый доход, который по своей сути является потенциально возможным, а не реальным, то заполняемую декларацию на ЕНВД ни предприниматель, ни организация не имеет права предоставлять в качестве подтверждения своего дохода.
Согласно объяснению Минфина, выраженному в письмах, данная декларация заполняется на основании физических показателей и гипотетической прибыли, что к реальному доходу не имеет ни малейшего отношения.
Важно! Однако, на практике встречаются случаи, где сотрудники службы Социальной защиты населения или иных служб все же принимали декларацию ЕНВД в качестве доказательства размера дохода. Это в корне не верно.
Налоговое законодательство не обязывает индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, находящихся на системе ЕНВД, вести учёт доходов и расходов, поскольку налог рассчитывается на основании вменённого дохода, что не имеет отношения ни к реальным доходам, ни к реальным расходам.
Важно! Для таких организаций имеет смысл вести учёт только тех изменяемых физических показателей, от которых зависит размер ЕНВД.
Так же законодательство в сфере налогообложения не предусматривает обязанности учета дохода для ИП, ООО или ОАО в иных целях. Поэтому практически все организации и предприниматели на ЕНВД не ведут Книги учета Доходов и Расходов, следовательно не могут их предоставлять в качестве доказательств размера получаемого дохода. Однако, те кто применяет на ЕНВД такие книги, могут предоставлять их в различные инстанции. Здесь существует проблема, при подтверждении дохода КУДиР могут не принять, так как без надзора налоговых органов предприниматели могут написать в ней что угодно.
Единственно возможным вариантом подтверждения доходов на ЕНВД специалисты Министерства финансов Российской Федерации называют использование следующих учётных данных:
- Первичной документации, образующей при получении дохода. К ним можно отнести банковские выписки, кассовые чеки, приходные и расходные ордера, а так же кассовые книги и т.д.
- Доходов и расходов, упрощенный учёт по которым ведётся на основании первичной документации.
Важно! Организации, которые решили самостоятельно вести учёт доходов и расходов по упрощенной схеме, и разработали для этого собственные формы документов, должны прописать, что такие документы используются исключительно для внутреннего учета.
Применение для подтверждения доходов первички оптимально поскольку налогоплательщикам ЕНВД, согласно п.5 ст.346.26 НК РФ установлена обязательность соблюдать определенный порядок учета и ведения кассовых и банковских операций. Так ИП и ЮЛ должны осуществлять следующие действия:
- Оформлять все кассовые операции (как расходные, так и приходные) соответствующими ордерами.
- Вести кассовые книги, где будут отражаться движения денежных средств: поступление и расход.
Вопрос N1: Здравствуйте! Я – индивидуальный предприниматель. ИП находится на ЕНВД, который в моем случае исчисляется из размера торгового помещения. В результате своей деятельности в прошлом году я получил 2,5 млн. рублей. Теперь у меня возникла потребность в том, чтобы подтвердить свой доход за этот период перед некой госструктурой. Могу ли я предоставить декларацию? Если же это не возможно, то каким тогда официальным документом я могу доказать размер своего дохода?
Ответ: Здравствуйте! Так как индивидуальные предприниматели не ведут бухгалтерский учёт, то подтвердить реальный доход им достаточно сложно. При ЕНВД для доказательства размера дохода нельзя прибегать к предоставлению декларации, поскольку этот налог не имеет ничего общего с реальными данными, ведь Вы сами сказали, что исчисляется он исходя из размера торговых площадей.
В первую очередь Вам необходимо узнать, есть ли у госструктуры, перед которой Вы собираетесь отчитываться свой собственный бланк для этих целей. Если есть, то заполняйте ее.
В ином случае можно предоставить кассовую книгу, если вы вели в установленном порядке учёт поступления денежных средств, или же первичные кассовые документы, если таковой не производился.
Вопрос N2: Добрый день! Какие подтверждающие документы я могу предоставить в банк для получения кредита, если мое ИП находится на ЕНВД?
Ответ: Добрый день! В банк Вы можете представить книгу учета доходов и расходов, если таковую вели. В ином случае может потребоваться кассовая книга или же первичные документы, подтверждающие кассовые операции. Таковыми могут быть приходные и расходные кассовые ордера, банковские выписки, чеки контрольно-кассовой техники и т.д. Если же Вы в этот банк регулярно сдавали выручку, то подтверждение дохода может и вовсе и не понадобится. В случае же осуществления вами грузоперевозок для юридических лиц, то у них можно запросить информацию о расчетах с Вами.
Индивидуального предпринимательство растет с каждым годом. Поддержка со стороны правительства малого и среднего бизнеса предусматривает значительное количество льгот. Однако, приобретение недвижимости при помощи кредитных средств имеет некоторые сложности. Условия получения ипотеки для ИП в Сбербанке предполагают подтверждение официального дохода. Частному лицу достаточно предоставить справку установленного образца, бизнесмены же такую бумагу сделать не могут. Поэтому это является показателем повышенного риска для банковской сферы.
Главный показатель для банка – платежеспособность потенциального клиента. Поэтому предпринимателю необходимо доказать, что он в состоянии выполнять долговые обязательства в течение всего периода кредитования. Исходя из этого, шансы на положительное решение повышают такие факторы, как:
- Отсутствие задержек по платежам других кредитов. Здесь важную роль играет любой предыдущий договор с банком – ссуда на покупку бытовой техники, телефона и так далее. Чем чище кредитная история, тем лучше.
- Система налоговой отчетности. Общий тип уплаты налогов позволяет точно определить сумму ежемесячной прибыли по сумме отчислений. Упрощенный не отображает подобной информации, однако тоже имеет вес.
- Постоянный вид деятельности. Сезонные работы не внушают доверия для длительного сотрудничества.
- Продолжительность работы должна составлять не менее одного года. Это уже основное условия получения ипотеки для ИП в Сбербанке. Так же как и трудовой стаж для частных лиц.
Таким образом, следует предоставить документальное подтверждение достаточного уровня доходности предпринимательской деятельности. Стандартный пакет может быть дополнен бумагами внутренней отчетности, декларацией о доходах и так далее.
Покупка недвижимости может осуществляться как для личных нужд, так и для расширения бизнеса. Заявка на ипотечное кредитование рассматривается индивидуально. Исходя из предоставленных документов оцениваются риски, по которым выставляется процентная ставка и условия предоставления. Предусмотрено несколько стандартных программ для индивидуальных предпринимателей:
- По двум документам. Будет полезна лицам, не имеющим возможности показать официально требуемый уровень дохода. Характеризуется повышенной ставкой вознаграждения, малым сроком и большим первоначальным взносом.
- Кредит для приобретения коммерческой недвижимости. Процент – от 11,5%, минимальный первоначальный взнос – 25% стоимости объекта. Приобретаемое имущество становится залогом, либо необходим поручитель.
- Ипотека для приобретения жилья. Процентная ставка стандартная – от 15%, максимальная сумма – до 5 миллионов рублей. Первоначальный взнос также составляет 25% от стоимости.
Условия по каждой из предложенных программ ипотеки для ИП в Сбербанке могут изменяться индивидуально, на основании предоставленной информации. Возможно получение более выгодного предложения при внесении большого первоначального взноса или небольшого срока кредитования.
Принимая во внимание больший риск выдачи ссуд предпринимателям, Сбербанк предоставляет кредит на более тяжелых условиях, чем частным лицам. Объясняется это возможностью банкротства предпринимателя, нестабильностью современного рынка. Поэтому условия для ИП отличаются от частного кредитования в следующих моментах:
- Повышенная ставка вознаграждения. Начинается от 15%, устанавливается персонально для каждого клиента.
- Период погашения снижен до 10 лет.
- Увеличенный первоначальный взнос – от 25%.
- Штрафные санкции за просрочку платежа – 0,1% за один день.
Также присутствуют некоторые ограничения для ИП:
- Ведение деятельности на территории Российской Федерации.
- Возраст на момент окончания договорных обязательств – 70 лет.
- Период деятельности – от одного года.
- Объем годового дохода – не более 400 млн рублей.
Устанавливая такие жесткие рамки, банк пытается обезопасить от потери большой суммы денег. Предполагается, что доход у частного предпринимателя выше, чем у обычного работника, поэтому выплатить ипотеку можно в короткий срок.
В отличие от кредитования физических лиц, условия выдачи ипотеки для ИП в Сбербанке требуют большего количества бумаг, подтверждающих надежность потенциального заемщика. Поэтому вместе со стандартным заявлением необходимо предоставить:
- Паспорт. При отсутствии постоянной регистрации, потребуется подтверждение временной.
- Выписка о регистрации в государственном реестре.
- Лицензия или иные разрешающие документы на ведение деятельности на территории Российской Федерации.
- Отчет об уплате налогов. При упрощенной схеме – за последний год, при общей – за два года.
- Правоустанавливающие документы на залоговое имущество.
Также банк имеет право проверить семейное положение, доход супруга или супруги, наличие и количество детей. В некоторых случаях требуются дополнительные документы, подтверждающие уровень дохода. К ним относятся – договора аренды офисных, складских, производственных помещений, договора на оказание услуг, долгосрочные обязательства с подрядными организациями. Даже дипломы и свидетельства об участии в международных выставках, конкурсах или форумах могут быть доказательством надежности предпринимателя как партнера. Главное – убедить банковских сотрудников в возможности выполнения долговых обязательств по ипотеке.
Процедура выдачи ипотеки для ИП в Сбербанке не отличается от работы с физическими лицами. Происходит все в несколько этапов:
- Заполнение анкеты. Стандартную форму можно взять в отделении банка, либо скачать с сайта Сбербанка.
- Подача документов и заявления на рассмотрение. Период обработки заявки – 5 рабочих дней. Из-за большого объема информации, которую необходимо проверить, этот этап может длиться несколько дольше.
- После положительного ответа требуется перечисление первоначального взноса. Размер устанавливается в индивидуальном порядке.
- Подписание договора с банком.
- Передача продавцу денежных средств, равных стоимости приобретаемого объекта недвижимости. Осуществляется банковским переводом.
- Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость.
- Оформление приобретенного имущества в качестве залога по ипотечному кредитованию.
Весь процесс может занять достаточно много времени. Обилие документации, тщательная проверка заемщика и предмета договора купли-продажи требуют трудозатрат. Торопить сотрудников не стоит, это вызовет недоверие, а ускорения процессу не придаст.
Получить ипотеку для ИП в Сбербанке возможно. Обилие программ кредитования дает возможность подобрать оптимальный вариант каждому предпринимателю. Самое главное – убедить банк, что бизнесмен является надежным партнером с достаточным уровнем платежеспособности. Для этого необходимо учесть все нюансы сделки и предоставить максимальное количество документации, способное прямо и косвенно доказать заявленный стабильный доход. Это не только максимально повысит шансы на положительное решение, но и даст возможность смягчить условия кредитного договора.