Тяжелая экономическая ситуация в России привела к росту просроченных задолженностей по ипотеке. Согласно данным Банка России, долг в сегменте ранней просрочки – до 1 месяца – уже летом текущего года составил 73% и достиг 130 млрд рублей. Задолженности сроком до 3-х месяцев достигли 35 млрд рублей, от 91 до 180 дней – 22 млрд рублей, свыше 180 дней –109 млрд рублей.
В текущем периоде положение дел продолжает ухудшаться: осенью по стране прокатилась новая волна сокращений и банкротств, люди массово теряют работу и не имеют возможности продолжать выплачивать ипотечные кредиты.
В таких обстоятельствах остается лишь продать не выкупленную до конца квартиру тому, кто будет в состоянии за нее заплатить.
Порядок действий
После получения от банка разрешения на сделку заемщик находит покупателя и с его помощью (как вариант) погашает долг перед банком. Выплачиваемая сумма засчитывается в общую стоимость продаваемого объекта, после чего происходит процедура снятия обременения.
Не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта. Бывает, что жилье кажется покупателю очень привлекательным по всем параметрам: стоимость, расположение, состояние и пр. И тогда он решает пойти на риск.
Часто к схеме досрочного погашения прибегают при покупке строящегося жилья, находящегося под ипотекой. После выплаты банку всех долгов и снятия обременения продавец и покупатель квартиры через пять рабочих дней посещают регистрационную палату и оформляют уступку прав требования по договору участия в долевом строительстве или регистрируют переход права собственности по договору купли-продажи (если договор уступки прав требования уже не возможен).
После регистрации перехода права собственности или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве продавец забирает остаток средств из депозитарной ячейки.
Крайне редко бывает, что новый покупатель квартиры просто переоформляет ипотеку на себя. Тогда квартира остается в залоге у банка, а обязательства по выплате кредита переходят к новому собственнику.
Заемщик не сможет оформить сделку купли-продажи без предварительного погашения задолженности перед банком. На сегодняшний день моратория по погашению задолженности нет, но есть нюанс: заемщик не вправе погасить свою задолженность в любое удобное ему время, а только в день следующего текущего платежа (раз в месяц) по кредитному договору. За этот месяц банк насчитает проценты и при аннуитентных, то есть равных платежах. Разумеется, они в этот месяц будут самыми большими, так как насчитываются сразу на всю сумму долга.
Не стоит рисковать
– Подобного рода сделки должны проходить под патронажем опытных юристов, контролирующих заполнение всех сопровождающих документов.
Оплата при покупке происходит на расчетный счет банка должника, квартиру надо проверить с точки зрения ее юридической чистоты, собрать информацию о продавце. Каждое финансовое движение должно быть подтверждено документально.
Новый собственник (покупатель) вносит деньги на счет банка-кредитора, выдается закладная и снимается обременение, и затем уже проводится сделка купли-продажи недвижимости. Чтобы обезопасить покупателя, необходимо заключить договор задатка или предварительный договор купли-продажи в той же форме, в какой будет заключаться основной договор купли-продажи, а это может быть как простая письменная форма, так и нотариально заверенный договор.
– Покупатель в этом случае рискует тем, что может потерять часть денег, переданных на погашение кредита продавца по ипотеке, – комментирует Марсель Ахметшин, гендиректор компании Home Way. – Ведь тот может передумать продавать квартиру после уплаты банковских процентов. У покупателя должна быть договоренность с банком о том, что обременение будет снято только по завершении сделки купли-продажи.
Подводные камни
«Проблемы с проведением сделки могут возникнуть, например, в случае, если кредит взят собственником в одном банке, а покупатель – клиент другого банка, – делится опытом Роман Писарев. – Вот совсем недавний случай из моей практики: продавец брал ипотеку в ВТБ, а покупатель оказался клиентом Сбербанка. Менеджер Сбербанка занял жесткую позицию: отказался финансировать покупку квартиры с ипотечным обременением. Схемы взаимодействия в данной ситуации между банками РФ совершенно не отрегулированы, поэтому процесс договора заходит в тупик. В пределах одного банка механизм подобных сделок отлажен лучше: происходит закладка денежных средств, равных сумме долга, в ячейку – под сотрудника банка, а разница идет продавцу. Одновременно фиксируется завершение сделки и снятие обременения с продавца, а ипотечным кредитом обременяется уже новый владелец (покупатель). На взаимозачеты отечественные банки не идут. Поэтому продавец (либо своими средствами, либо средствами покупателя) гасит задолженность, после чего покупатель приобретает право собственности на покупаемый объект, который переходит в залог банку, уже по новому кредитному договору. Теперь уже новый собственник квартиры будет оплачивать за нее банку кредитные платежи.
Покупатель никогда не принимает на себя обязательства по кредитному договору продавца. Банк заемщика обычно настаивает на погашении всех долгов клиента для снятия с объекта обременения, т.е. на возвращении всей суммы кредита. После чего банк покупателя уже может рассмотреть этот объект для кредитования.
Вся процедура происходит следующим образом:
Продавец с покупателем заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально, в случае если основной договор купли-продажи подразумевает нотариальное заверение.
Затем покупатель вносит денежные средства, необходимые для погашения задолженности заемщика перед банком, в одну депозитную ячейку, а оставшуюся при покупке сумму – в другую.
С квартиры снимается обременение в органах Росреестра и регистрируется переход права собственности к покупателю – что подается одним пакетом документов. Затем банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам – после оформления и регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи в Росреестре.
Можно все поручить банку
В таком случае банк сам ищет нового покупателя, сделка проводится между банковским менеджером и новым клиентом в отсутствии первого заемщика. Остаток суммы от сделки помещается в депозитарную банковскую ячейку (если он есть) и заемщик (либо его доверенное лицо) может забрать его после завершения бюрократических формальностей.
Банк при этом сам занимается подготовкой всех документов, оценкой приобретаемой недвижимости и ее страхованием, перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю появления нового владельца квартиры.
Заработать не получится
– Может ли заемщик как-то заработать на продаже своей ипотечной квартиры, если он – участник долевого строительства?
Роман Писарев:
Вот нагородили огород в начале статьи! Проблема одна — во взаимодействии банков. Если покупатель одобрит ипотеку в том же банке, где и продавец — вообще нет проблем. Закладка в две ячейки, из одной возьмет деньги банк остаток по кредиту, из другой продавец себе оставшееся. А в чем риск — вообще не поняла, если даже без последующей ипотеки. Просто одновременно с ДКП подать документы на снятие обременения, это и при других сделках бывает. На две бумаги больше или по времени подольше, а риск при чем? И будут ли в банке прислушиваться к совету опытного юриста покупателя, если там своих юристов полно?
А зачем банкам взаимодействовать? Какой интерес?
Ключевая проблема продажи ипотечной квартиры в том, что «не всякий покупатель готов приобрести квартиру с обременением, но привлекательным фактором в этом случае является довольно низкая цена продаваемого объекта» По документам и юр.моментам с банком и т.пр. — все решаемо, если мотивированный покупатель есть. Вот как его найти, не снижая цену ниже рыночной — вот главная проблема продавцов таких квартир.
Работая локально по району, вижу квартиры, которые уже почти год стоят в рекламе, снизились на сегодняшний день в цене на 3 млн.р., и до сих пор не проданы, а в это время у них валютная ипотека каждый месяц капает. Зато сами с усами.
Выплачивая ставший непосильным ипотечный кредит, не лишним будет знать, как продать квартиру в ипотеке. Для многих заемщиков будет неожиданной информация о том, как продать квартиру в ипотеке и при этом заработать.
А его утрата либо продажа третьим лицам незаконна. Произошедшее событие разрешается в пользу залогодержателя (то есть банка), согласно ст. 301-303 ГК РФ. Но есть ряд случаев, когда банк может пойти навстречу заемщику и разрешить продажу залоговой квартиры.
Причины, по которым заемщик начинает задумываться о том, как продать квартиру в ипотеке, можно условно разделить на 3 группы:
- при потере достаточного для погашения займа дохода;
- при возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья;
- при желании заработать на ипотеке.
- При потере достаточного для погашения займа дохода
От потери стабильного финансового дохода не застрахован никто. Предугадать невозможно, что случится через несколько лет. А платежи в строгом порядке необходимо совершать каждый месяц, в полном объеме и в установленные сроки, независимо от каких-либо ситуаций.
При возникшей необходимости в приобретении более просторного жилья
Банком не возбраняется взятие второй ипотеки на квартиру большей площади, если доходы молодой семьи позволяют вносить платежи сразу по двум долгосрочным займам. Для такого варианта требуется наличие первоначального взноса.
При желании заработать на ипотеке
Если квартира приобреталась в строящемся доме на достаточно раннем этапе, то к завершению строительства цена ее существенно вырастает и в некоторых случаях с лихвой перекрывает все расходы, связанные с ипотекой.
Участники долевого строительства стараются продать свою квартиру до сдачи дома в эксплуатацию, поскольку переоформить договор цессии гораздо проще, чем заниматься оформлением готового жилья (если, конечно, цель была изначально заработать).
Но бывает и так, что нужда в строящемся жилье отпала, и заемщик задумывается о его продаже с максимальной выгодой для себя. Это исключительные случаи.
При продаже вторичного жилья, находящегося под обременением, заемщику приходится снижать его рыночную стоимость, так как желающих связываться с банковским залоговым имуществом крайне мало.
Приобретенная квартира посредством ипотеки является имуществом должника, но чтобы продать ее, нужно получить согласие банка.
С одной стороны , банк заинтересован в полном погашении займа и не должен препятствовать продаже залоговой недвижимости, если заемщик не может больше нести долговые обязательства по ипотеке.
С другой стороны , при разрешении продажи залоговой недвижимости банк теряет свою возможную прибыль, связанную с выплатами процентов за использование заемных средств, выданных на приобретение этой недвижимости.
Если возможность продажи квартиры в обременении прописана в заключенном договоре, то банк не может отказать. Чтобы заемщики не злоупотребляли такой возможностью, продажа ипотечной квартиры сопровождается наложением существенных штрафных санкций и заградительных комиссий.
Но они несравнимы с вероятными последствиями из-за прекращения платежей по ипотеке. Если заемщик объективно не может больше регулярно платить по кредиту – ему не стоит затягивать с продажей, разумней разрешить сложившуюся ситуацию до судебного разбирательства.
Возможны следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
- Досрочное погашение. Заемщик находит покупателя, согласного приобрести квартиру с обременением, и получает от него необходимую сумму для досрочного погашения ипотеки.
- Самостоятельная продажа. Банк заключает письменное соглашение о последующей покупке квартиры с покупателем. Покупатель рассчитывается по ипотеке, заемщик получает справку, свидетельствующую об отсутствии задолженности, и снимает самостоятельно обременение.
- Продажа с помощью банка. Покупатель вносит необходимые суммы для погашения ипотеки и покупки квартиры на две депозитные ячейки. Банк занимается снятием обременения сам.
- Продажа долговых обязательств. Для покупателя, желающего также приобрести ипотечную квартиру в кредит, существует схема перекредитования.
Найти покупателя, согласного на такую схему, довольно сложно. Обременение квартиры отпугивает, тем более на вторичном рынке всегда есть юридически чистые альтернативные предложения.В основном, к схеме досрочного погашения прибегают при ипотеке строящегося жилья. Квартиры в новостройках с современной планировкой пользуются повышенным спросом, а на заключительной стадии строительства у добросовестного застройщика не бывает свободных вариантов.
Потенциальный покупатель квартиры вносит задаток, необходимый для полного погашения ипотеки в банке, по дополнительному соглашению с заемщиком, заверенному нотариально.
После закрытия ипотеки и снятия обременения (обычно это занимает 5 рабочих дней), продавец и покупатель квартиры посещают регистрационную палату и переоформляют договор долевого строительства или оформляют договор купли/продажи.Не стоит скрывать от потенциального покупателя тот факт, что квартира находится под обременением у банка. Если вы будете давать информацию частями и умалчивать о деталях, то у покупателя может сложиться впечатление, что его вовлекают в какую-то хитроумную аферу.
На самом деле все просто. После просмотра квартиры покупатель должен обратиться в банк и изъявить свое желание выкупить залог. Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи и заверят его нотариально.
Покупатель вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика в одну депозитную ячейку, оставшуюся и причитающуюся после совершения сделки заемщика – в другую.
С квартиры снимается обременение и оформляется договор купли/продажи. Банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам только после оформления и регистрации договора купли/продажи в Росреестре.В случае недостатка времени или отсутствия (при смене места жительства или длительной командировке), заемщик может переложить продажу залоговой квартиры полностью на плечи банковских сотрудников.
В этом случае снятием обременения занимается только банк и покупатель, присутствия заемщика не требуется. Остаток от совершенной сделки (если он есть) после ее регистрации заемщик в любое время может забрать в депозитной ячейке банка.
Залоговые квартиры, находящиеся на продаже у банка, привлекают своей сниженной стоимостью и других желающих взять жилье в ипотеку.
Для них процедура оформления ипотечного займа мало чем отличается от стандартной:
Перерегистрацией обременения в Росреестре по случаю нового владельца занимается сам банк. Заемщику остается только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства.
Процедура продажи квартиры занимает около 3 недель (5 рабочих дней для снятия обременения и около 2 недель для оформления сделки купли/продажи).
Квартира, взятая в ипотеку, имеет имущественные обременения, поэтому порядок продажи квартиры в ипотеке несколько отличается от заключения обычного договора покупки-продажи недвижимости.
Если каким-либо образом (например, подкупом регистратора или предоставление поддельных документов) сделка будет зарегистрирована, то согласно статьи 39 Закона возможны два пути решения проблемы:
- признание договора недействительным. В таком случае подписанный договор не будет нести никаких последствий, а продавец обязан будет вернуть полученные от покупателя деньги (данное правило предусмотрено статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации);
- досрочного исполнения обязательств, то есть банк может потребовать внести всю оставшуюся сумму одним платежом. Более того, для покупателя также могут быть негативные последствия. Если банк сможет доказать в суде, что покупатель знал об имущественном обременении, то ответственность покупатель и продавец несут солидарно.
Продажа ипотечного жилья сопровождается с определенными рисками. Негативных последствий не так много, и они не такие опасные, как кажется на первый взгляд. Процесс передачи денег контролируется банком, а потому бояться, что полученные деньги окажутся фальшивыми, не стоит. Если же покупатель попытается обмануть продавца и не дать ему деньги вообще, то их можно взыскать через суд.
Гораздо более часто продажа ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, сопровождается со следующими рисками:
- потеря времени. В случае покупки-продажи недвижимости, имеющей обременения, на процедуру оформления сделки требуется гораздо больше времени, чем обычно. Переговоры с банком могут занять от нескольких дней до двух-трех месяцев. Если покупателю жилье требуется срочно, то он может просто передумать приобретать данную квартиру. В результате продавцу придется опять искать покупателя, теряя время. Для того чтобы избежать вероятности возникновения данной ситуации, есть смысл подписать договор о намерениях (предварительный договор), обязавшись заключить договор купли-продажи после получения разрешения банка;
- потеря денег из-за штрафов и комиссий банка. Прежде чем выставлять квартиру на продажу, нужно внимательно изучить ипотечный договор. Некоторые банки специально прописывают в нем кабальные условия в случае перепродажи имущества, взятого в ипотеку. Иногда размер комиссии значительный;
- неодобрение сделки банком. Причины, по которым банк отказал в даче разрешения на продажу недвижимого имущества, могут быть любые, но в результате время будет потеряно, а покупатель может попытаться истребовать компенсацию. Следует помнить, что в таком случае сделка не состоялась по вине третьих лиц, поэтому такое требование является незаконным. Убедитесь, что в предварительном договоре купли-продажи нет подобных штрафов.
Ситуация усложняется, если одновременно происходит продажа одной квартиры и приобретение другой. В таком случае в цепочку сделок вовлекается еще и продавец второй квартиры, который ко всем этим осложнениям не имеет никакого отношения и вправе истребовать выполнения договора.
Таким образом, главная загвоздка обычно состоит в том, чтобы получить разрешение банка, выдавшего ипотечный кредит, на совершение сделки. Как правило, продажа квартиры происходит по двум причинам, и в обоих случаях банку нет смысла препятствовать заключению договора:
- заемщик попал в сложную финансовую ситуацию и не имеет возможности платить по кредиту. В таком случае продажа взятой в ипотеку квартиры является более привлекательным выходом для обеих сторон, чем накопление долга;
- материальное положение заемщика, наоборот, улучшилось, или семья увеличилась (например, родились дети). Как правило, следующая квартира тоже берется в ипотеку, а потому банк внакладе не останется.
Фактически главной целью банка является получение причитающихся ему средств, а кто именно будет плательщиком, особой роли не играет. Единственное, в случае досрочного погашения долга банк недополучает годовые проценты, поэтому нередко за более раннюю выплату кредита предусмотрен специальный комиссионный сбор.
Таким образом, письменное разрешение банка является обязательным документом при продаже квартиры с обременением по ипотеке.
Итак, можно ли продать квартиру, находящуюся в ипотеке, мы выяснили, но нужно быть готовым к тому, что получение разрешения от банка и возможные штрафные санкции – не единственная сложность, с которой может столкнуться продавец.
Продажа обремененной ипотечным кредитом квартиры сопровождается со следующими трудностями:
- узкий круг возможных покупателей. На данный момент ситуация на вторичном рынке недвижимости такова, что количество желающих продать недвижимость превышает количество тех, кто хочет ее купить. Продажа квартиры в ипотеке сопровождается более сложной процедурой, и многих потенциальных покупателей отпугивают возможные трудности. Иногда поиск покупателя затягивается на несколько месяцев;
- необходимость продавать недвижимость по цене ниже рыночной. Рассчитывать, что квартиру получится продать по высокой стоимости, не приходится. В связи с сильным сужением круга потенциальных покупателей, приходится делать немаленькие скидки. Учитывая возможные штрафы, которые придется уплатить банку, продажа может оказаться просто невыгодной.
Продажа недвижимости, взятой в ипотеку, возможна несколькими способами:
- продавец самостоятельно занимается поиском покупателя и продажей недвижимости, чаще всего за наличные;
- продавец сам ищет покупателя, но для осуществления сделки привлекается банк (тот же или другой), в котором покупатель оформляет ипотеку. При этом возможно одновременное приобретение другой квартиры продавцом;
- поиском покупателя занимается риэлтерское агентство.
Данный способ покупки-продажи недвижимости одновременно и самый простой, и самый сложный. Продавец должен сам либо с привлечением риэлтерского агентства найти покупателя. Покупатель отдает продавцу определенную сумму, равную сумме долга продавца перед банком. Продавец снимает все имущественные обременения на недвижимость и получает соответствующую справку от банка. С этим документом продавец и покупатель идут к регистратору, оформляя сделку.
Главная сложность состоит в том, что покупатель фактически без каких-либо гарантий со стороны продавца выплачивает чужой долг. Найти человека, готового рискнуть существенной суммой денег, непросто. Единственным выходом из такой ситуации является написание продавцом расписки, которую стоит зарегистрировать у нотариуса. В случае недобросовестности со стороны продавца покупатель сможет истребовать свои деньги обратно в судебном порядке.
Нередко встречается ситуация, когда у покупателя не хватает денег, чтобы выплатить всю сумму сразу. При этом чаще всего и продавец выставляет квартиру на продажу с целью приобрести другое жилье. В таком случае без услуг банка обойтись практически невозможно.
Итак, можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую**? Да, можно, но процедура сопровождается рядом сложностей. Желательно, чтобы ипотеки оформлялись в одном и том же банке. Это поможет облегчить всю процедуру, а банк, скорее всего, не будет препятствовать сделке.
Также необходимо, чтобы покупатель имел в своем распоряжении сумму, равную долгу продавца перед банком. Если же первая ипотека не будет закрыта, то банк просто откажет в выдаче второго ипотечного кредита.
Данный способ является довольно выгодным и для продавца, и для покупателя. Выгода продавца состоит в том, что агентство занимается организацией сделки. Покупатель же застрахован от возможных недобросовестных действий продавца, если к услугам привлечена крупная риелторская организация. Она, как правило, самостоятельно проверяет «чистоту» сделки и минимизирует все риски. Часто агентство недвижимости, когда покупатель уже найдет, предлагает продавцу заем на закрытие ипотечного долга. Компания за данную услугу берет определенную комиссию, но такой вариант значительно упрощает сделку.
Каким бы ни был способ продажи квартиры, общая схема совершения операции выглядит следующим образом:
- уведомление банка в письменной форме о решении продать квартиру;
- поиск покупателя;
- выдача покупателем аванса, необходимого для погашения оставшейся суммы;
- снятие обременений на продажу;
- заключение договора;
- государственная регистрация сделки;
- передача недвижимости;
- передача оставшейся суммы.
Перечень документов при продаже квартиры стандартен:
Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку. Сделки с такой недвижимостью возможны, но для их совершения необходимо наличие разрешения банка. Если же и покупатель планирует покупать недвижимость в ипотеку, то лучше, если кредит будет оформляться в том же банке – в таком случае вероятность получения разрешения равна практически 100%.
