Здравствуйте. Чтобы дать ответ, законно ли поступает первоначальный банк-кредитор, отказывая в последующем залоге и оформлении ипотеки, необходимо соотнести ваш договор с ним со ст.43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 01.07.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этой нормы закона
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Имея ввиду выделенную часть приведённой статьи, второй банк требует справку первоначального банка-кредитора о согласии на последующий залог недвижимости. Если последующий залог недвижимости запрещён предшествующим договором об ипотеке того же имущества, то обжаловать отказ будет проблематично. А если сказать ещё честнее, то бесполезно. Если хотите, продожим разговор на моей электронке.
Добрый день, возможно ли у банка получить разрешение на перезалог квартиры,с последующей ипотекой? Если квартира заложена в этом банке.
Ответы юристов ( 1 )
- 10,0 рейтинг
- 1273 отзыва
возможно ли у банка получить разрешение на перезалог квартиры, с последующей ипотекой? Если квартира заложена в этом банке.
И вообще, зачем нужно согласие банка на последующий залог новому кредитору?
24 октября 2016 г.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил
С Вами я, Дмитрий Овсянников.
Есть квартира. Эта квартира находится в залоге банка.
Процентная ставка по кредиту у Вас достаточно высокая.
Вы хотите, чтобы процентная ставка была у Вас ниже.
Вы приходите в другой банк и другой банк выдает Вам кредит, деньгами которого Вы погашаете прежний кредит.
Но поскольку квартира уже находится в залоге банка, того банка, который раньше выдал кредит, необходимо его согласие, для того, чтобы квартира в какой-то момент оказалась в залоге двух банков.
В первом банке у Вас процентная ставка у Вас, допустим, 20%.
В новом банке она будет, допустим, 13%.
Терять заемщика, который платит по ставке 20% годовых банку не хочется: ведь Вы кучу денег приносите этому банку за счет повышенной процентной ставки!
И поэтому банк всячески пытается помешать Вашему рефинансированию, потому что если Вы от него уйдете, он потеряет замечательного клиенгта.
Возможности рефинансирования есть. Но для этого нужно пойти в тот банк, который не потребует согласия на последующий залог квартиры, который выдаст кредит и не будет какое-то время требовать залога.
То есть банк перечисляет деньги первичному кредитору, и в то время пока эти деньги идут на счет первичному кредитору, квартира находится не в залоге нового банка.
Чем банк страхуется?
Повышенной процентной ставкой.
То есть в повышенную ставку заложен повышенный риск.
Эта повышенная процентная ставка стимулирует Вас поскорее передать квартиру в залог новому кредитору. Потому что платить по ставке 13% годовых, намного выгоднее для Вас, чем платить по ставке 14%, 15%, а то и 16% годовых.
И получается, что банк выдал Вам кредит. этими деньгами Вы гасите кредит перед первичным кредитором, снимаете залог, передаете квартиру в залог новому банку. Пока кредит не погашен, процентная ставка у Вас повышенная, допустим, 15% годовых. Но как только квартира передается в залог нового банка, процентная ставка для Вас снижается, и становится, как и обещано, 13% годовых.
Такие банки есть.
Такие банки, которые не требуют последующего залога — есть. Но это не Сбербанк.
Соответственно, если Вы хотите рефинансировать кредит и платить по более низкой процентной ставке, Вы можете это сделать, но для этого Вам нужно обращаться не в Сбербанк, а в другой банк.
Если Вы хотите платить именно Сбербанку, и получить кредит именно в Сбербанке, Вам нужно договариваться с Вашим банком-кредитором. Могу сказать, что не всегда это получается.
Скорее всего, это не получится, именно потому, что терять такого замечательного заемщика, который платит по бешенной процентной ставке, банку не хочется. Ведь это означает, что банк будет терять свою прибыль, свои деньги, которые Вы ему платите.