- Подписываются два договора купли-продажи (квартира, которую продает заемщик, продолжает находиться в залоге у банка)
- Новая недвижимость переходит в залог кредитной организации после регистрации прав клиента на нее
- Банк дает свое согласие на снятие обременения с уже проданной квартиры. О том, как снять обременение с ипотечной квартиры, читайте здесь.
Жилищные заемы оформляются обычно на довольно продолжительное время, на десятки лет. За такой срок в жизни заемщика могут произойти изменения (рождение детей, увеличение или уменьшение дохода и пр.), которые приведут к необходимости обмена квартиры, находящейся под ипотекой. Однако, из-за того, что жилье находится в залоге у банка, процедура осложнена.
Вопрос о том, можно ли поменять квартиру на большую, если она в ипотеке, наиболее распространен. И ответ на него положительный. Однако, осуществление подобной операции является весьма сложным процессом. Кроме того, для совершения такого рода сделки желательно, чтобы были соблюдены два условия:
Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:
Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:
Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:
Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.
С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.
- удостоверение личности;
- заявление на размен находящейся в ипотеке квартиры;
- договор кредитования;
- выписка из лицевого счета;
- выписка из домовой книги;
- согласие от всех зарегистрированных в жилье лиц в письменном виде;
- документы на квартиру;
- свидетельство о бракосочетании (при необходимости);
- подтверждение беспроблемных выплат.
Можно ли как-то квартиру в ипотеке поменять на другую? Когда человек берет недвижимость в кредит, то чаще всего для него это – единственная возможность обзавестись собственным жильем. Тем не менее, со временем его финансовые возможности могут улучшиться, или же потребуется переезд, а значит, придется сменить и квартиру. Как поменять квартиру в ипотеке? Какие документы нужно собрать? Отметим, что это действие можно осуществить только в том случае, если соблюдаются определенные условия.
Как правило, банки разрешают обмен после 4 — 5 лет исправных платежей. То есть, стоимость нового залога, с учётом процентов по кредиту, должна быть ниже. Банк никогда не разрешит купить квартиру в регионе, который не обслуживается данным банком. Поэтому прежде чем писать заявление на обмен, необходимо проконсультироваться у специалиста, в каком регионе можно купить квартиру. На большую Теоретически обменять квартиру, которая находится в ипотеке, на большую по площади можно.
Обратная ипотека Ипотека оформляется на несколько лет, чаще — больше, чем на 10 лет. Что делать с жильём, за которое ещё не погашен кредит? Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Замена залога Банки предлагают 3 выхода из подобной ситуации: Такое решение подходит далеко не всем, так как сумма единовременного платежа достаточно велика.
Перед тем, как обменять недвижимость в ипотеке, важно отметить тонкости и нюансы данной сделки. По условиям кредиторов обмен жилья, взятого в ипотеку, возможен только при заключении договора продажи уже существующей квартиры и покупки новой недвижимости, соответствующей требованиям кредитной организации. Банк в обязательном порядке должен оценить новый объект кредитования, а за оценку жилья платит заемщик.
На сегодняшний день ипотека — это наиболее распространенный способ обзавестись жильем с помощью заемных средств. Однако, несмотря на то, что жилплощадь сразу же становится собственностью заемщика, она остается в залоге у банка. При этом ипотечные займы оформляются, чаще всего, на десятки лет, а за этот период материальное положение заемщика и его жизненные обстоятельства могут существенно измениться. Как обменять квартиру в ипотеке: условия обмена и альтернатива
Если невыплаченная сумма по ипотеке небольшая, банк может предложить клиенту оформить потребительский кредит, позволяющий выплатить задолженность за квартиру и снять с нее обременения. Итогом такого рефинансирования становится возможность продать квартиру третьему лицу. А также вернуть кредит за счет полученных от продажи средств.
Юристы квалифицируют данный вид сделок как наиболее сложный и рекомендуют предварительно получить консультацию. Замена залога при ипотечном кредитовании предусмотрена ст.345 ГК РФ, однако сама процедура регулируется внутренними правилами банковской организации и предполагает выдвижение в адрес кредитуемого ряда требований. Главное из них – отсутствие просрочек платежей. Перед тем как поменять квартиру в ипотеке на другую, нужно провести оценку. Новое жилье должно иметь рыночную стоимость не менее 70% суммы задолженности по кредиту, иначе на согласование сделки не стоит рассчитывать.