Очень часто при оформлении ипотеки, заемщики совершают непоправимые ошибки, которые впоследствии влияют на риски потери недвижимости или кредитоспособности. Банку важно продать свой кредитный продукт, как можно дороже и выгоднее для себя, поэтому кредиторы будут расписывать все преимущества той или иной ипотечной программы, умалчивая об их недостатках, так как финансовым учреждениям, по большому счету все равно, как и откуда заемщик будет брать деньги. Для банка главное — это прибыль, и кредиторы с удовольствием помогут заемщикам совершить ошибки на пользу банка. 
Советы специалистов по ипотеке: ошибки при оформлении кредита
Но нам не хочется, чтобы заемщики оставались в дураках, в кредиторы в дамках, поэтому мы обратились к специалистам за полезными советами по ипотечному кредитованию, которые помогут заемщикам оформить ипотеку, не совершая известные ошибки. Эксперты по ипотеке вывели несколько важных правил, которые помогут снизить риски при оформлении ипотечного кредита, в будущем не попасть в долговую яму и не потерять жилье. Следуя данным советам, заемщик сможет взять ипотеку с выгодой для себя, а не только для банка.
Получение ипотеки означает, что в строго определенный день каждого месяца заемщик должен внести установленную плату по кредиту и проценты по займу. Внести платеж можно наличными или безналичным переводом, главное, чтобы в назначенный день на текущем счету заемщика была указанная в договоре ипотеке сумма денег. Иначе в случае просрочки должник должен будет заплатить штраф, который составляет от 0,2% до 0,5% за каждый день. Поэтому одно из основных правил — всегда пополнять счет, с которого банк снимает ежемесячные платежи.
Отметим 10 основных советов по оформлению ипотеки:
Это все полезные советы, как правильно получить ипотеку, чтобы обезопасить себя. Следовать этим правилам или нет — решать только вам. 
Что нужно знать, когда берешь ипотечный кредит в банке?
К сожалению, бывает так, что заемщик уже взял ипотеку, попал в трудную ситуацию и ему очень нужны советы, как из нее выйти. Советов тем, кто уже совершил некоторые ошибки и подписал договор ипотеки, гораздо меньше, но все же они есть. Если вы попали в затруднительную ситуацию, связанную с ипотекой, то вам остается лишь всеми соблюдать, взятые на себя обязательства по кредиту, и постараться следовать следующим советам:
- Сотрудничайте с кредиторами. Как можно раньше известите банк о своих проблемах. Расскажите все максимально честно и открыто, попросите их предложить вам возможные пути решения проблемы или предложите свой вариант. Заявление в банк необходимо подавать в письменной форме. Проследите, чтобы ваше обращение было зарегистрировано
- Затяните пояс потуже. Максимально сократите все свои текущие расходы. Откажитесь от траты на развлечения, пересядьте с личного автомобиля на метро, перейдите на более скромное питание. Одним словом, испробуйте все способы экономии семейного бюджета, чтобы получить возможность вносить ежемесячные платы по ипотеке
- Не стоит рассчитывать на полную благосклонность банка. Даже если вы в течение долгого времени исправно платили по кредиту и у вас незапятнанная кредитная история, то это не значит, что кредиторы простят вам долг. Вам даже не снизят ставку по ипотеке и не освободят от страхования. Максимум, что может сделать банк — это увеличение срока кредита, перевод на ежеквартальные платежи и отсрочка на 3−6 месяцев
- Соглашайтесь на самостоятельную продажу жилья. Если вы уже довели до того, что продажи недвижимости не избежать, то согласитесь добровольную продажу квартиры. Так вы сможете продать жилье по рыночной цене, а банк продаст вашу недвижимость с аукциона по минимальной стоимости.
Вот такие нехитрые советы уберегут заемщиков от большинства подводных камней ипотеки и помогут выбраться из сложной ситуации с минимальными последствиями.
В настоящее время банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в которых разобраться порой бывает очень сложно. Так, как правильно брать ипотеку, какие основные ошибки и особенности ипотеки? Такой вопрос задают себе люди, в первый раз решившиеся на этот шаг. Многие считают, что при выборе кредита на приобретение жилья, важным условием считается его процентная ставка. Большинство думают, чем ниже проценты по кредиту, тем он выгоднее. На самом деле, ипотечный кредит имеет несколько составляющих: затраты на страховку, оценку квартиры, если квартира подбирается на вторичном рынке, и непосредственно сам процент за пользование ссудой. Не всегда банки с самым низким процентом в итоге оказываются наиболее выгодными. Именно поэтому так необходимо со всей серьезностью подойти к данному вопросу.
В процессе кредитования рискуют обе стороны сделки — слишком большая стоимость вопроса. Банк понесет большие убытки в случае неплатежеспособности должника, а заемщик может оказаться на улице. Всех нюансов предусмотреть невозможно, но обезопасить себя при заключении сделки все – таки можно. Для этого необходимо следовать следующим правилам:
Для окончательного принятия решения, как правильно взять ипотечный кредит, нужно обдумать следующее:
- Определить необходимую сумму займа. Чем больше сумма кредита – тем больше риски банка. Поэтому, кредитное учреждение может потребовать выполнение дополнительных условий: предоставление поручителей или залог подобранной недвижимости. Для оформления ипотеки, потребуется оценка недвижимости и ее страховка, что тоже влечет за собой дополнительные расходы. Если у Вас нет этих средств, их можно заложить в общую сумму, запрашиваемую у банка.
- Запланировать первоначальный взнос. Обычно банки требуют внести в качестве первоначального взноса около 15% от стоимости жилья. Чем больше первичная оплата, тем меньше сумма кредита. Многие кредиторы предлагают оформить покупку жилья без начальной суммы, но нужно быть готовым к тому, что процентная ставка будет несколько выше, чем оговаривалось ранее.
- Определиться со сроком ипотеки. Чем длиннее срок кредита, тем меньше будет ежемесячный платеж, но переплата в этом случае будет существенно больше. Поэтому нужно выбрать оптимальный вариант соотношения размера и срока выплат.
- Решить в какой валюте брать кредит. Выбирая между ипотекой в долларах, евро или рублях, нужно быть готовым к колебаниям курса: выбранная валюта может подорожать или подешеветь. Кредит в иностранной денежной единице выгодней, но риск повышения курса очень велик. В вопросе как правильно взять ипотеку на квартиру, нужно ориентироваться на тот вид денег, в котором поступает прибыль или зарплата.
- Узнать о спецпредложениях банков. Некоторые кредитные учреждения предоставляют отдельным категориям граждан ипотеку по льготным условиям, например программа Молодая семья, поэтому купить квартиру в ипотеку со значительной скидкой вполне реально.
Если Вы решили самостоятельно подбирать подходящий вариант, самое время приступать к поискам кредитного учреждения. На рынке ипотечного кредитования большой выбор банков, предлагающих разные условия, поэтому придется сравнить не одну организацию. Предпочтительней начать с того учреждения, где Вы получаете зарплату, скорее всего как постоянному клиенту банк предоставит более низкий процент. Если у клиента стабильный высокий доход, многие банки с большой долей вероятности одобрят его заявку. После одобрения пора приступать к сбору документов. Обычно все бумаги имеют стандартную форму для заполнения. Далее кредитное учреждение определяет срок, в течение которого заемщик должен найти подходящее жилое помещение, отвечающее требованиям банка. По выбранному объекту жилья нужно собрать следующие документы:
- Свидетельство на собственность;
- План жилья и его паспорт;
- Справка о регистрации установленной формы;
- Справка об отсутствии долгов по квартплате;
- Выписка из Госреестра о праве собственности и отсутствии обременении на объект недвижимости;
- Разрешение органов опеки на продажу квартиры при наличии несовершеннолетних собственников.
Еще одним обязательным условием сделки является оценка жилья. Максимальная сумма кредита, предоставляемая банком, не должна превышать 100% оценочной стоимости жилья. В этом случае не стоит путать оценочную и рыночную стоимость.
Кроме того, обязательным является страхование объекта недвижимости. В связи с длительностью сроков ипотеки, банк требует страхование потери трудоспособности клиента, повреждения или утраты объекта недвижимости. После проверки службой безопасности банка всех предоставленных документов, наступает заключительный этап сделки – подписание договора.
Жилищный кредит может оформляться в виде Договора ипотеки (с ним лучше ознакомиться заранее), или в форме договора купли – продажи, составленного в таком виде, что ипотека вступает в законную силу после его подписания. Иногда одновременно с договором ипотечного кредитования, оформляется закладная. Это вид ценной бумаги, которая определяет право кредитного учреждения на выполнение денежного обязательства, обеспечиваемое ипотекой. В отдельных случаях банк требует нотариального заверения некоторых справок. Неправильно собранный пакет документов только затягивает процесс оформления. Завершение кредитования происходит в Федеральной службе госрегистрации.
Отправляясь в банк за ипотечным кредитом, не забудьте дома супруга и визитку своего начальника – следование этой и подобным рекомендациям во многих случаях может упростить и ускорить получение кредита на покупку жилья. Эксперты насчитали несколько десятков мелочей, о которых большинство ипотечных заёмщиков даже не догадывается, но которые могут поставить крест на планах человека купить квартиру/дом в кредит.
Размер переплаты по кредиту зависит от срока кредита и процентной ставки. Если при покупке квартиры первоначальный взнос был невелик – порядка 10-15%, а срок кредита превышает 20 лет, то в итоге за квартиру человек заплатит две цены даже если процент по кредиту достаточно скромный – порядка 9-10%. Точно рассчитать размер переплаты, общую сумму выплат по кредиту и размер ежемесячного платежа можно с помощью ипотечного калькулятора , размещённого на портале METRTV.ru. Калькулятор подходит для расчета кредита, получаемого в любом банке.
Ещё один момент, о котором помнят не всегда – накладные расходы при оформлении ипотечного кредита.
К перечисленным обязательным платежам может добавиться стоимость услуг предлагаемых или навязываемых банком. Например с октября 2017 года Сбербанк выдаёт ипотечные кредиты в Екатеринбурге только при условии, что производится электронная регистрация сделки (5 тыс. руб.) и включается услуга по безопасному расчёту – фактически через аккредитив (2 тыс. руб.).
Комплексная ипотечная страховка предполагает защиту от двух рисков – страхуется жизнь и здоровье заёмщика и конструктив квартиры от повреждений. Если приобретается вторичная квартира, то дополнительно может включаться страхование титула (риск утраты права собственности в результате двойных продаж или мошенничества).
Формально каждый банк обязан предоставить заёмщику возможность выбрать страховую компанию из нескольких аккредитованных организаций. Но сегодня наиболее крупные игроки ипотечного рынка прямо направляют клиента в дочернюю страховую компанию, расценки которой могут оказаться в разы выше, чем в среднем по рынку.
Предлагают специалисты и другие приёмы для снижения затрат по ипотеке.
Самая распространённая проблема, всплывающая при получении одобрения на кредит – неблагополучная кредитная история заёмщика.
Ольга Новосёлова также напоминает, что если ипотеку оформляет человек семейный, то его супруг/супруга обязательно выступает созаёмщиком, а значит, его/её кредитную историю также будет изучать банк.
Кстати, как замечают сами банкиры и риэлторы, одна из распространённых ошибок заёмщиков – они забывают взять с собой супруга, а ведь с ним, как с созаёмщиком банк также заключает договор. Впрочем, забывчивость распространяется и на другие моменты. Задержки при подаче документов на кредит возникали, например, когда заёмщик не мог назвать ФИО руководителя своего предприятия, адрес офиса и другие факты, которые он, вроде бы должен помнить.
Опыт показывает, что органы опеки в разных районах Екатеринбурга по-разному подходят к выдаче разрешений на сделки с жильем, в котором есть детские доли. В некоторых районах получить разрешение труднее, в других – проще. Были случаи, что перед сделкой с квартирой ребёнка-совладельца прописывали по адресу в другом районе (ведь место проживания и расположение собственности могут не совпадать), в котором органы опеки лучше идут на диалог.
К сожалению, кроме забывчивости существует ещё и невнимательность.
Аккуратность следует соблюдать не только при заполнении бумаг, но и при разговоре с банкирами.
Ошибки совершают не только заёмщики, но и банкиры. И об этом надо помнить.
Не стоит расслабляется и на оформлении сделки. Довольно часто ошибки встречаются в кредитном договоре.
Анна Кашина рассказала ещё об одном случае из своей практики – человеку, уже получившему ипотечный кредит, стали звонить из банка и требовать принести документы, причём те, которые клиент уже предъявлял в банк, и без которых выдача кредита невозможна. Грозили штрафами, в связи с невыполнением условий кредитного договора. В результате, документы заёмщику пришлось повторно предъявлять в банк.
Каждый банк досконально прописывает требования, которым должен отвечать объект недвижимости, на который выдаётся ипотечный кредит. Например, большинство банков не кредитуют покупку квартир в домах ниже 4 этажей и в домах с деревянными перекрытиями. Но самым проблемным моментом при рассмотрении объекта остаётся его прошлое.