Родион Совдагаров, известный бизнес-тренер из Москвы, о том, как риелтор может помочь клиенту обойти острые вопросы ипотеки и в конечном итоге получить кредит с выгодой для обеих сторон.
Было время, когда ипотеки народ боялся, и справедливо боялся. Тогда мы общались на тему её новизны, сейчас ситуация в корне изменилась: из способов приобретения жилья ипотека осталась единственным доступным. Накопить на свое жилье в нынешней экономической ситуации невозможно. Кроме того, законодатель, пойдя на поводу у банковского лобби, задушил все остальные не ипотечные формы жилищного кредитования. Кооперативы на ладан дышат, из-за законодательных запретов жилищный лизинг развивается слабо, долевое строительство достаточно серьезно придавлено. На ипотеку теперь бессмысленно уговаривать – при всём несовершенстве это зачастую единственный способ купить жилье.
Поэтому риелтору неминуемо нужно уметь работать с ипотекой. Без этого умения клиентская база уменьшается до совершенно ничтожной.
Клиенту нужно абсолютно четко разъяснять, что ипотечный кредит он должен брать не через банк, а через агентство. Почему? Если клиент сначала обращается в банк, то сильно ограничивает свои возможности, как по времени подбора объекта, так и по выбору объекта, который он надеется приобрести: придется ориентироваться на требования банка к одобряемым квартирам. Нужно подбирать квартиру и кредит одновременно. Любое хорошее агентство недвижимости предоставляет сервис единовременного обращения в несколько банков, как правило, это основные банки региона. Бежать в банк, потом к риелтору – самоубийственный путь, вплоть до нанесения вреда своей кредитной истории.
Выбор банк только по ключевой ставке
Ключевая ставка – лишь один из многих показателей, влияющих на то, на какую сумму, под какой процент и на какой срок одобрят кредит именно этому заёмщику.
Клиент берет кредит на более короткий срок, надеясь быстрее рассчитаться, и получает неподъемный ежемесячный платеж. Американцы в свое время вывели так называемое золотое кредитное правило: кредитная нагрузка не должна превышать 30% от общего суммарного дохода семьи. Это правило нарушается сплошь и рядом, но хотя бы в 50% нужно уложиться. Если нагрузка выше, то есть грустная статистика, вплоть до развала семьи: невозможно жить спокойно 5-7 лет, отдавая 70% своих доходов банку. Это просто нереально. Поэтому очень аккуратно нужно рассмотреть соотношение размера платежа и длины кредита.
Бездумная и ускоренная выплата кредита
Неаккуратное погашение ипотеки
Выплаты по ипотеке нельзя задерживать или приносить для её получения поддельные справки – это всегда выплывет. Никто не заберет квартиру, конечно, но будет испорчена кредитная история клиента. А значит, человек не сможет перекредитоваться, улучшить жилищные условия в дальнейшем.
За 10-15 лет условия ипотечного кредитования точно станут выгоднее. Если испорчена кредитная история, человек, по сути, становится крепостным своего банка и будет платить, сколько скажут и как договорились.
Многие бездумно экономят на страховке, например, скрывая хронические заболевания. Но ведь если возникнет госпитализация, то, скорее всего, именно из хронических заболеваний. И получится, что при экономии всего 1/10 от суммы страховки она стала абсолютно бесполезной: не спасет в той ситуации, когда реально будет нужна.
Голландцы очень хорошо подметили, что ипотека – это первый шаг к бездомности. Поэтому цель риелтора – помочь грамотно клиенту взвесить все риски, оценить свои возможности и не бросаться в пропасть.