Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.
Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям. Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу. А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.
О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?
На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.
Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.
Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа.
- Первый – получить в банке одобрение кредита;
- второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку;
- третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком);
- четвертый – сделка.
Теперь о каждом этапе более подробно.
На первом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность. Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ). Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему. Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.
Второй шаг – поиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить. Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков. На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.
На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить. Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д. Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.
Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки.
- Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка.
- Сначала вы подписываете договор по ипотеке.
- Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас.
- Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю.
- После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку.
- О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.
Смотрите видео по теме статьи
Покупка вторичного жилья в ипотеку
Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →
Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →
Ипотечное жильё является выходом из сложной ситуации с собственным жильём для многих россиян и поэтому государство строго следит за тем, чтобы банки не завы. →
Если в данной квартире прописаны или зарегистрированы несовершеннолетние и другие члены семьи, следует в обязательном порядке получить согласие органов опеки и попечительства. Многие банки в качестве залога не рассматривают недвижимость в столице, которая расположена в общежитиях, домах гостиничного, барачного типа и здания, построенные до 1957 года и ниже шести этажей.Если залогом становится приобретаемая квартира из рук в руки, в этом случаи она должна соответствовать всем требованиям, которые были описаны выше. Проверка квартиры Все банки предварительно перед продажей тщательно проверяют недвижимость, выставленную на продажу на вторичном рынке. Ведь сегодня велик риск попасть в руки мошенников У каждого банка свои способы проверки квартир и отсева сомнительных вариантов. Некоторые кредитные организации доверяют эту задачу риэлторам, которые включен в процесс подбора жилья для клиентов.
Удачная покупка предполагает три основных этапа:
- выбор квартиры;
- проверка на юридическую чистоту;
- оформление сделки (покупки).
Как правильно купить квартиру без посредников на вторичном рынке — 7 шагов Шаг 1Определение параметров квартиры На данном этапе важно точно понять, какие характеристики будущего жилья вам подходят:
- количество комнат;
- этаж;
- местоположение дома: центральные районы, транспортные узлы, парковая зона и т.д.;
- материал стен;
- наличие или отсутствие ремонта;
- планировка: хрущевка, брежневка, улучшенная, современная (влияет на стоимость квартиры, степень износа, как фактор одобрения недвижимости банком).
От выбранных параметров зависит и стоимость квартиры на вторичном рынке жилья, и степень износа, которая влияет на одобрение покупаемой недвижимости банком.
Выбирать банк стоит, ориентируясь на его благонадежность, размер процентных ставок, условия выдачи ипотечных ссуд. Шаг 2: собираем документы Перечень документов для получения кредита следует уточнять в самом банке, но в любом случае в него будут включены:
- Паспорт с постоянной регистрацией в данном населенном пункте.
- Документы, подтверждающие платежеспособность (справка 2-НДФЛ, трудовая книжка, трудовой договор и т.д.).
- Выписка из ЕГРП, подтверждающая факт владения ценным имуществом.
- Свидетельства о браке и о рождении детей.
- Дополнительные документы.
Обязательный пакет документов можно самостоятельно расширить, включив в него все то, что сможет охарактеризовать вас, как платежеспособного и благонадежного заемщика. Например, сведения о ранее взятых и вовремя выплаченных займах, налоговые декларации и т.д.
Важно понимать, что если квартира продается совсем недавно (недели 2 или 3), торговаться никто не будет. Цена недвижимости – главный фактор, влияющий на решение о покупке. Ценообразование недвижимости основано на следующих факторах:
- технические характеристики дома, район, придомовая территория (парковка, детская площадка и т.д.);
- степень развитости инфраструктуры, этаж, площадь квартиры;
- размеры кухни и прихожей, наличие балкона или лоджии, ремонт.
Две аналогичные по своим параметрам квартиры, расположенные в одном районе, могут значительно различаться по цене.
При оценке жилья важную роль играет анализ предложения и спроса, на этом и основана методика оценки. Следует максимально точно оценить реальную стоимость квартиры по отношению к выставленной за нее цене, чтобы определить возможность торга.
Какие вопросы требуют особого внимания при осмотре жилья?
- Оценка общего состояния, время проведения последнего ремонта, состояние инженерных сетей (электропроводка, канализация, водопровод).
- Определить отсутствие (наличие) на кухне и в ванной плесени или грибка.
- Внимательно рассмотреть состояние стен, чтобы они были чистыми, не имели щелей.
- Узнать о том, проводилась ли перепланировка помещений.
- Выяснить, на какие стороны света выходят окна.
- Оценить состояние дома в целом: чистоту подъезда, лифта, наличие мусоропровода.
- Постараться получить краткие сведения о будущих соседях.
Шаг 5Проведение переговоров с продавцом квартиры (можно торговаться) Торговаться можно на любом этапе покупки, начиная от первого звонка и в момент внесения аванса/задатка продавцу квартиры.
на этапе обзвона узнавайте причину и давность продажи;
- узнайте у продавца покупает ли он взамен себе квартиру — это увеличит срок сделки;
- поинтересуйтесь как давно продает квартиру и сравните с датой публикации объявления;
- фиксируйте все квартиры, которые нашли в таблицу.
- Лист отбора квартир с досок объявлений(можно дополнять новыми колонками под ваш случай) Кол-во комнат S, кв.м Цена Контакты Ссылка Срок продажи Причина Продавец 1-комнатная 32 3200 ФИО, тел на объявление 3 недели покупка квартиы посредник 1-комнатная 30 3250 ФИО, тел на объявление 1,5 месяца смена региона собственник Как правильно купить квартиру с рук на вторичке и сэкономить время Можете воспользоваться расклейкой объявлений для поиска собственника жилья При отборе объявлений имейте ввиду, что собственник желает продать квартиру любым способом, следовательно, прибегнет к уловкам.
Шаг 4: оцениваем и страхуем Оценка жилья – важный момент оформления ипотеки. Банк согласится с ликвидационной стоимостью оценщика, если она будет на 15% ниже рыночной стоимости данной квартиры. Эта разница позволит при неблагоприятном исходе банку компенсировать разницу между долгом заемщика и ценой залога.
От ликвидационной стоимости отталкиваются при определении суммы займа, на которую согласится банк. Чтобы достигнуть стоимости жилья, запрошенной продавцом, покупателю придется вносить и свои собственные средства (первоначальный взнос). При оформлении ипотечного договора заемщику придется понести расходы не только на сбор всех необходимых документов, но и на оценку квартиры и ее страховку.
Без того оформить ипотеку не удастся. Банки заставляют страховать объект ипотеки, минимизируя тем самым свои риски.
Каким образом можно дополнительно защитить приобретаемую недвижимость Этап ознакомления с документами на квартиру и проверка ее «чистоты» очень важны в процессе подготовки сделки. При твердом решении покупать именно эту квартиру, следует привлечь к проверке ее риэлтора или юриста, поскольку ошибки здесь могут стоить права собственности на жилье. 6. Сделка по приобретению квартиры. Гарантии безопасности Процесс купли-продажи квартиры проходит в несколько этапов: После того, как договоренность с продавцом достигнута, право на продолжение процедуры получается внесением задатка (аванса), составляющего обычно несколько процентов от полной стоимости квартиры. В договоре задатка указываются сроки, в течение которых продавец должен подготовить документы для совершения сделки. Стороны также оговаривают, кто берет на себя расходы по подготовке документов, услуги в ходе сделки и регистрации.
- Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
- Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
- Отсутствие неузаконенных перепланировок.
- Этаж и расположение.
Ольший метраж площадей, чем вы видели, изучая стандартные планировки Указан метраж, включающий в себябалкон (что незаконно) или просто желание привлечь Покупателя бОльшимиметрами 10 минут пешком и 5 минут натранспорте Значит, 30 минут пешком и 15 натранспорте 15 минут пешком Значит, никогда не доберетесьпешком 15 минут на транспорте Значит, это совсем другой район Если не указано, что не угловая Вероятнее всего угловая Указано хорошее состояние Чаще — это удовлетворительное Не указано, ипотека или более 5лет в собсвенности Чаще менее 5 лет в собственности Если не указано продажа иличистая продажа Чаще всего это обменный вариант Объявление очень краткое Чаще всего это дубль или утка отАН Распространенная ошибка покупателей — поиск объявлений на мелких досках объявлений! Неопытные покупатели надеются, что на малоизвестных досках объявлений завалялась хорошая квартира и ждет только их.
В покупке жилья на вторичном рынке есть преимущества: вы точно знаете, что квартира существует и в нее можно вселиться сразу после приобретения. Проблема вторичного рынка — мошенничество. Как подойти к выбору и оформлению жилья. Каков порядок действий при покупке квартиры Все предлагаемое на продажу жилье можно разделить на две группы: жилье первичного и вторичного рынков.