В современном обществе немногие являются приверженцами старой застройки. Квартиры, построенные в прошлом веке, не удовлетворяют типовыми планировками, небольшими площадями. Они редко могут конкурировать с вновь построенным жильём, разве только выигрышным местоположением, особенно когда речь идет о новостройке, цена которой равна, а то и меньше жилья на вторичном рынке. Для правильной покупки квартиры в новостройке нужно знать ряд моментов, которые помогут сделать процесс приобретения беспроблемным и приятным.
Пошаговая инструкция для претендента на новое жильё:
- Посчитать денежные средства, на которые планируется приобретение. Именно с учетом финансовой возможности получится оценить сегмент строящегося дома: экономичный или бизнес. При наличии достаточного количества денег покупатель занимается поиском недвижимости, руководствуясь только своим желанием.
- Если личных денежных средств небольшое количество, то следующим шагом будет рассмотрение особых условий продажи жилой недвижимости застройщиками. К таким можно отнести зачёт имеющегося жилья по рыночной стоимости, предоставление скидок, иных спецпредложений. Встречаются предложения о двукратном увеличении материнского капитала, персональной скидке людям с детьми.
- В случае отсутствия каких-либо существенных накоплений или собственной недвижимости меньшей площади вышеуказанные пункты пропускаются. Претенденту на новое жилище придется прибегнуть к заёмным средствам, предварительно посчитав свои ежемесячные доходы. Здесь ему предлагаются два варианта:
- Рассрочка от застройщика, которая предоставляется на непродолжительный срок (1-2 года), без участия банка и предполагает оплату первоначального взноса;
- Ипотечный кредит. Как правило застройщики работают с определенными кредитными организациями и публикуют на сайте их перечень. Неплохая идея — пойти от обратного, посмотреть на сайтах банков (особенно если зарплата или иной доход приходят на банковскую карту) предложения с привязкой к строящимся домам. На новостройки процент по ипотеке максимально снижен.
После выбора подходящего дома необходимо обратиться напрямую к застройщику для ознакомления с документацией.
Застройщики должны иметь собственный Интернет-ресурс, а уважающие своих клиентов организации иногда делают отдельный сайт для каждого строящегося дома. На нем размещается вся актуальная информация о стройке и порядке приобретения. Если застройщик заключает договоры долевого участия, то он обязан иметь следующую документацию:
- Документы об осуществлении деятельности в качестве юридического лица
- Разрешение от местной администрации на строительство именно такого дома, о котором заявлено в рекламе.
- Проектную декларацию. В ней содержится исчерпывающая информация о строящемся объекте и организации, осуществляющей стройку.
- Экспертное заключение о соответствии спроектированного дома нормам строительного законодательства.
- Выписку из ЕГРН, подтверждающую принадлежность земельного участка, расположенного под строящимся объектом, застройщику. Земля должна быть в собственности или в аренде.
- Проект договора ДУ
Все указанные бумаги в виде сканированных копий размещаются на сайте, но при посещении офиса потенциальный покупатель наделен правом затребовать для ознакомления оригиналы, а кроме вышеуказанных бумаг есть возможность увидеть:
- документы о членстве в СРО;
- годовые бухгалтерские отчеты за 3 года.
Особое внимание нужно уделить договору долевого участия. Договор должен полностью соответствовать законодательству (ст. 5 ФЗ № 214), в нем должны быть прописаны: срок сдачи, цена квартиры, способ обеспечения передачи построенного дома, гарантийный срок и самое важное – подробно описана квартира, которую предполагается передать дольщику.
Сам договор подлежит регистрации в Росреестре, это служит гарантией от мошеннических схем.
После заключения договора ДУ начинается период ожидания. Завершение строительства ознаменуется приглашением застройщика принять квартиру. Это значит, что представитель строительной организации пригласит дольщика и, предоставив новое жильё для осмотра, попросит по окончании проверки подписать акт приема-передачи.
Осмотр необходимо производить тщательным образом, присутствие близких людей повышает шанс найти недоделки или некачественно выполненную работу. Для исправления найденных недоделок составляется акт (дефектная ведомость) и указываются все выявленные изъяны. В таком случае проводится повторный осмотр. После удовлетворительного просмотра стороны подписывают акт, и передаются ключи. Теоретически после этих действий у дольщика появляется шанс въехать в дом, но законодательно это предписывается делать уже полноправному владельцу после проведения регистрации прав.
Нормативные документы:
- Федеральный закон № 214;
- Федеральный закон № 102 «Об ипотеке».
Непосредственно после подписания представителем застройщика новому владельцу передаются ключи, с этого момента он вправе заселиться в квартиру. Дольщик, воспользовавшийся ипотекой, обращается в банк с подписанным актом. Банк готовит закладную, и она подается в Росреестр одновременно с заявлением о регистрации права собственности на квартиру.
Закон определяет, что вселение должно состояться после прошедшей государственной регистрации права собственности. Въехавшим до этого момента покупателям не рекомендуется производить ремонт, так как возможно проведение дополнительных замеров. При несовпадении с теми, которые делает БТИ сразу после сдачи дома в эксплуатацию, с новоявленного хозяина затребуют привести в первоначальный вид все переделанные помещения.
Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:
Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.
Об этом сегодня и поговорим.
Чисто технически ничто не мешает нечестному застройщику продать одну квартиру дважды: он может подписать договор на одну и ту же квартиру с несколькими дольщиками, а потом забрать деньги и испариться.
Полное название Росреестра — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии
Чтобы защитить честных дольщиков от таких мошенников, в России есть закон, который обязывает регистрировать каждый договор долевого участия до того, как вы по нему будете платить. Регистрация гарантирует, что одну и ту же квартиру не продали дважды.
В каждом регионе госпошлину оплачивают по своим реквизитам. Смотрите их на сайте Росреестра
В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.
Если у вас есть время или вы мнительны, договоритесь с застройщиком о встрече в Росреестре. У приличных застройщиков, как правило, в штате работает юрист, который регистрирует с клиентами ДДУ.
Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины. В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик. Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.
Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.
Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.
Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.
Оформляйте разовую доверенность
Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.
Если вы параноик, отдельно сходите в Росреестр и напишите заявление, что во всех сделках с недвижимостью будете участвовать только лично. В этом случае Росреестр не примет документы у любого, кто бы ни пришел от вашего имени, даже по доверенности. Доверенности перестанут «срабатывать» в Росреестре с даты такого заявления.
В каждом регионе и ведомстве — Росреестре, МФЦ, кадастровой палате — текст заявления свой, хотя суть одна. В заявлении сошлитесь на статью 28.1 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997
Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика
После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.
Застройщик не вправе брать с вас деньги за квартиру до того, как Росреестр проверит и зарегистрирует ДДУ. Это прямо написано в законе 214-ФЗ. Если застройщик продает квартиры по 214-ФЗ, но при этом просит у вас деньги до регистрации ДДУ, это незаконно.
Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.
Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.
Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора
Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.
На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.
Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.
Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.
Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика
- Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
- Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
- Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
- На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
- На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
- Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.
Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:
- Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
- Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
- После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.
Анализируя данные рынка недвижимости, можно увидеть тенденцию увеличения спроса на квартиры в новостройках в ипотеку в Москве и Московской области. Основной причиной повышенного интереса граждан к покупке квартиры в строящемся доме является не только привлекательная цена и современность дизайна и инфраструктуры, но и программа Господдержки. Ведь благодаря программе государственной поддержки ставки по ипотеке на новостройку сейчас ниже ставок на вторичный рынок. Ввиду интенсивного строительства новостроек, перед Вами стоит большой выбор как застройщиков, так и банков для ипотеки. Но чем больше выбор, тем сложнее определиться со всеми условиями и требованиями, поэтому
Давайте рассмотрим действия заемщика и сам процесс покупки квартиры в новостройке по ипотеке в Москве и Московской области.
1. Подбор новостройки будет первым шагом к приобретению жилья. Список банков, готовых рассматривать вашу заявку по ипотеке зависит именно от выбранной вами новостройки. Стоит учитывать, что оформить кредит на покупку квартиры по ипотеке в строящемся доме возможно только в определенных банках. То есть сначала вы определяетесь с объектом. Вас должна устроить цена квартиры, местоположение дома, сроки строительства и пр. Застройщик предоставит вам список аккредитованных банков, который может различаться по корпусам и секциям в одном и том же доме. Поэтому первоочередным этапом будет выбор самого объекта.
2. Бронирование квартиры в новостройке. Определившись с новостройкой, вы должны забронировать квартиру у застройщика. Покупателю необходимо быть уверенным, что в процессе рассмотрения заявки на ипотеку банком и на протяжении всего времени подготовки документов и выхода на сделку понравившаяся квартира будет закреплена за ним, и никто больше не сможет на нее претендовать. Здесь может быть несколько вариантов развития событий, которые напрямую зависят от выбранного вами застройщика.
• Бронирование квартиры в новостройке для ипотеки в устной безвозмездной форме. На такой вид бронирования согласны немного застройщиков. Как правило, застройщик оставляет квартиру за вами на срок до 2-х недель, в течение которых вы обращаетесь в банк и получаете одобрение.
• Бронирование квартиры в новостройке в устной безвозмездной форме с последующим заключением платного агентского договора. При таком типе бронирования первый этап ваших действий соответствует действиям, описанным выше. То есть вы устно договариваетесь о конкретной квартире. А после получения банковского одобрения по ипотеке вы заключите агентский договор с застройщиком. Такой договор подразумевает подбор для вас квартиры (уже выбранной ранее) и полное сопровождение вашей сделки.
• Заключение платного агентского договора. Вам потребуется заключить с застройщиком соглашение о бронировании на определенный срок, оплатив при этом стоимость данной услуги. В результате выбранная вами квартира остается за вами и не выставляется на продажу. В случае получения отказа по ипотеке есть вероятность потерять свои деньги, внесенные в качестве брони. Внимательно читайте договор брони новостройки и сразу обсуждайте условия возврата денег.
3. Получение одобрения ипотеки на новостройку. Руководствуясь списком аккредитованных банков, вы обращаетесь в банки за получением ипотеки на покупку квартиры. После получения уведомления банка об одобрении ипотеки на новостройку, вы должны сразу сообщить об этом застройщику и начать подготовку к сделке.
4. Выбор страховой компании для ипотеки, как правило, остается за заемщиком. Согласно ст.31 ФЗ «Об ипотеке», страхование имущества является обязательным видом страхования. Личное страхование жизни и здоровья заемщика в большинстве банков являются добровольными (подробнее об этом в нашей статье о страховании по ипотеке).
5. Проведение сделки по покупке новостройки в ипотеку, подписание кредитного договора. По согласованию всех сторон назначается дата сделки купли-продажи недвижимости. Будут подписаны: кредитный договор, договор долевого участия в строительстве (основанного на участии заемных банковских средств и накопленных заемщиком наличных денежных средств) и договор добровольного страхования, в случае его заключения.
6. Регистрация договора долевого участия. Документы сдаются на регистрацию в Государственную Регистрационную палату, которая оформляет ваше будущее право на квартиру и накладывает обременение в виде ипотеки на новостройку. С этого момента вы начинаете выплачивать ежемесячные платежи по ипотеке.
7. Госкомиссия – это завершающий этап строительства. По окончанию всех строительно-монтажных работ, когда новостройка уже пригодна для проживания, застройщик обращается в территориальные органы госстройнадзора, которые назначают комиссию для проверки всей исполнительной документации. А также проверяют выполнение работ в соответствии с проектной документацией. При отсутствии нарушений и недостатков выдается разрешение на ввод дома в эксплуатацию и происходит подписание акта приема-передачи квартиры.
8. Оценка квартиры по ипотеке – это проведение обследования квартиры сотрудниками оценочной компании для составления отчета о рыночной стоимости квартиры. Оценка проводится после сдачи объекта в эксплуатацию. Отчет о рыночной стоимости квартиры будет предоставлен в банк и страховую компанию.
9. Составление закладной в банке, которая в дальнейшем так же, как и договор долевого участия, регистрируется в регистрационной палате.
10. Регистрация права собственности. Оформление свидетельства о праве собственности после предоставления в Государственную Регистрационную палату всей необходимой документации, а именно: договора долевого участия в строительстве, акта приема-передачи квартиры, закладной и отчета об оценке. После оплаты госпошлины сотрудник регистрационной палаты заберет оригиналы документов для регистрации квартиры, предварительно предоставив расписку о получении документов, с указанием даты выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру. Согласно закону об ипотеке, регистрация договора долевого участия, как и договора купли-продажи с участием ипотеки, происходит в течении 5 рабочих дней.
11. Страхование имущества по ипотеке. Данный вид страхования, согласно закону об ипотеке, является обязательным. Страхование имущества при покупке новостройки заключается только после проведения всех вышеуказанных действий.
Проделав весь путь от выбора застройщика до получения свидетельства, вы становитесь полноправным собственником квартиры в новостройке, приобретенной по ипотеке.
Получить одобрение банка и купить квартиру в новостройке по ипотеке самостоятельно не так уж и просто. Надеемся, что эта статья окажет вам помощь в получении ипотеки на новостройку в Москве и Московской области.
Вы также можете обратиться за помощью в получении ипотеки к специалистам своего дела, а именно к ипотечным брокерам. Обратившись за помощью в предоставлении кредита к ипотечному брокеру, вы повышаете свои шансы на получение одобрения от банка. В одной из наших следующих статей мы расскажем подробнее о всех рисках и трудностях на пути заемщика, решившего приобрести новостройку в ипотеку в Москве и Московской области.
Как взять ипотеку? Ответ на этот вопрос читайте в нашей статье
Банк – «кредитная организация, которая имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц» (выдержка из Федерального закона №395-1 «О банках и банковской деятельности»). Для ипотечника важно, кто и на каких условиях его прокредитует ((мы часто встречали операторов на рынке, которые, не являясь банками, выдавали ипотечные кредиты). Поэтому не так важно, где получить кредит, важно, на каких условиях он выдан (например, каковы требования к недвижимости) и каковы первоначальный взнос и итоговая переплата. При этом стоит опасаться разного рода потребительских кооперативов и касс взаимопомощи (практика показывает, что любая даже самая кабальная ипотека лучше (дешевле) в несколько раз, чем эти формы кредитования, поэтому настоятельно не рекомендуем обращаться в любые компании-кооператива).