Как правильно оформить перепланировку в ипотечной квартире

Статьи , 31.08.2019 newfund

Изменить жилплощадь по своему вкусу мечтают многие жильцы. Ведь не всегда удается создать уютное гнездышко только при помощи грамотно продуманного дизайна интерьера. В некоторых случаях требуется полное переоборудование квартиры. Изменения могут потребоваться и в нежилых помещениях. К примеру, для создания магазина может потребоваться расширение площади путем демонтажа стен. Любое подобное вмешательство обязательно должно быть согласовано с официальными инстанциями и внесено в кадастровый паспорт жилья или нежилого объекта. Ведь в ином случае не удастся избежать проблем с контролирующими органами.

Чтобы согласование нового проекта квартиры или нежилого помещения прошло быстро и без проблем, лучше обратиться за помощью в специализированную компанию. Фирма ЭнергоСпецСтрой занимается оформлением перепланировок в Москве. В этом регионе инспектированием вышеуказанной области занимается Мосжилинспекция. Только после согласования с этой структурой и получения ее разрешения можно начинать проводить работы по перепланировке.

Для подачи документов владельцу жилой квартиры понадобится паспорт объекта. В нем могут присутствовать пометки, сделанные в БТИ. Кроме того, необходимо предоставить письменное согласие всех собственников квартиры. Если перепланировка будет глобальной, то следует сделать заявку на проект и договор в лицензированном бюро.

Владельцы нежилых помещений должны будут предоставить технический паспорт. Кроме того, понадобится проект перепланировки. Если затрагивается фасад дома, то необходимо провести общее собрание собственников МКД. Его нужно предоставить при подаче технической документации в Мосжилинспекцию.

Многие заемщики, живущие в ипотечной квартире, мечтают сделать свое жилье более комфортным и функциональным при помощи перепланировки, но не уверенны, что имеют на это право.

Переустройство таких объектов недвижимости вполне доступно для них, главное – сделать все по правилам, не нарушив действующее законодательство, так как такая процедура имеет некоторые особенности по сравнению с жильем в собственности.

Перепланировка – это изменение конфигурации объекта недвижимости, требующая их фиксации в технический паспорт. Можно ли ее сделать в ипотечной квартире? Зависит от вида перепланировки:

По эскизу – распространенный вид, основан на простых изменениях. Для его согласования нет необходимости заказывать проектную документацию. К примеру, демонтаж ненесущих перегородок, изменение места для санузла, устранение стенных шкафов. Согласование таких изменений происходит только по документам БТИ и длится 2-3 месяца.
Проектная – более масштабные изменения (к примеру, увеличение места для санузла за счет коридора, изменение конструкции пола). Чтобы узаконить их, нужно заказывать проектную документацию и согласовывать ее в СЭС, АПУ, УГПС.
С затрагиванием несущих конструкций – самый трудоемкий и опасный вид перепланировки, поэтому на него соглашаются крайне редко. Несущие конструкции изменять не рекомендуют, если сделать это самовольно, последствия будут неутешительные — БТИ заставляет вернуть все на прежние места. Таких граждан за самовольные действия могут привлечь к административной ответственности. БТИ и банк чаще всего не дают разрешение на изменение несущих конструкций.

Как сделать и узаконить перепланировку квартиры? В первую очередь нужно обратиться в банк и обговорить свои намерения с кредитором. Он в обязательном порядке должен быть в курсе всех изменений объекта недвижимости.
Согласие банка обязательно.
Если не сообщить об этом кредитору вовремя, можно даже лишиться своего жилья. Не стоит волноваться, если сотрудник финансово-кредитного учреждения пожелает осмотреть квартиру и оценить ее состояние. Это его работа и в ваших интересах получить согласие на перепланировку.

Сегодня в связи с ростом конкуренции между банковскими учреждениями они более лояльно относятся к требованиям заемщиков и чаще всего выдают разрешение на перепланировку. Некоторые из них даже имеют в штате специально уполномоченных сотрудников по данным вопросам, которые консультируют, оценивают масштаб такой переделки и советуют, как узаконить и правильно оформить документы.

Если банк-кредитор не возражает против оговоренных действий, он выдает разрешение в письменной форме. Без него жилищная инспекция не будет заниматься вашим вопросом, так как соглашение от формального собственника объекта недвижимости обязательно. При ипотеке таким собственником является банковское учреждение.

При обращении в банк вопрос о переделке квартиры необходимо согласовать со страховой компанией, в которой застрахован объект недвижимости. Некоторые из них могут потребовать заключение оценщика. Оно необходимо для того, чтобы иметь подтверждения – квартира после проделанных работ не утратит свою стоимость.

После согласования с кредитором важно действовать быстро, так как на данную процедуру отводится примерно 4-6 месяцев. Уложиться в такой срок не всегда удается, при их нарушении банк имеет право выставить штрафные санкции.

Именно поэтому некоторые обращаются за помощью посредников за определенную плату. Между сторонами оформляется договор об оказании услуг и доверенность. Так владетель ипотечной квартиры просто контролирует каждый этап работы.

Если вы планируете оформить документы самостоятельно, нужно действовать быстро, ведь большинство банков указывают срок в соглашении, в течение которого нужно успеть оформить всю документацию.

Начать процесс необходимо со сбора бумаг.
Какие документы Вам нужны:

паспорт заявителя;
страховой номер индивидуального лицевого счета;
свидетельство о праве собственности;
договор ипотеки с банковским учреждением;
техпаспорт БТИ;
поэтажный план;
эскиз или проект перепланировки с техническим заключением о возможности проведения работ.

Как перепланировать квартиру, что находится в ипотеке — пошаговая инструкция:

При принятии решения о проведении работ важным вопросом остается цена на услуги в 2018 году. Она зависит от сложности планируемых работ, стоимости стройматериалов и масштабности проекта. На цену также влияет привлечение посредников. Если всю документацию оформлять самостоятельно, можно сэкономить около 30 тыс.руб.
Средняя цена (таблица):

Действие	Примерная стоимость
Консультирование	1-2 тыс. руб.
Оформление техпаспорта в Бюро технической инвентаризации	2-7 тыс. руб.
Создание проекта	3-15 тыс. руб.
Оформление разрешения в Государственной жилищной инспекции	до 30 тыс. руб.
Привлечение посредников	около 30 тыс. руб.

Многие выполняют переделку своего жилья без обращения в банковские и государственные органы. Такие действия без согласия банка несут за собой определенные сложности. Во-первых, такую квартиру крайне сложно продать.

При покупке разница будет видна и новый покупатель должен или вернуть все на прежние места (согласно технической документации) или узаконить переделку. Это – большие расходы, на которые покупатели не соглашаются.

В крайнем случае, стоимость объекта, выставленного на продажу, придется существенно занизить. Такие же затраты будут нести новые жильцы при передаче жилья в наследство или дарении.

Во-вторых, если вы осуществили перепланировку без согласования с банком, и было выявлено, что она влечет за собой опасность для жизни жильцов, вероятность возникновения аварийной ситуации, банк имеет полное право забрать объект недвижимости в судебном порядке и продать третьему лицу на торгах.
При этом часть суммы, оплаченной за квартиру, будет вам возвращена. В установленные судом сроки вы обязуетесь вернуть все на прежние места.

Существует определенный спектр работ, выполнение которых запрещено.
Недопустимые виды перепланировок:

демонтаж вентиляционных коробов;
перемещение стояков инженерных коммуникаций;
вмешательство в конфигурацию дома, ликвидация несущих стен;
увеличение санитарных узлов за счет спальни или кухни;
обустройство проемов в несущих стенах без профессионального анализа и инженерных расчетов.

Также при выполнении работ важно соблюдать пожарные, санитарные, эксплуатационные условия безопасности.

Схема обращения в банк-кредитора и рассмотрение документов в разных учреждениях может различаться.

Перед обращением в Сбербанк нужно:

обратиться в страховую компанию и согласовать дальнейшие действия;
проконсультироваться со специалистом Сбербанка;
собрать стандартный пакет документов.

После написания заявления на перепланировку нужно ожидать. Время рассмотрения запроса зависит от различных факторов, более точные сроки укажет сотрудник. При одобрении нужно направиться в жилищную инспекцию, которая должна подтвердить выданное распоряжение.

Схема подачи документов и рассмотрения заявки в ВТБ 24 практически не отличается от других финансово-кредитных учреждений. Это один из самых демократичных банков, который чаще всего дает соглашение (если не предполагается выполнение недопустимых видов переделки жилья).
Особенностями ВТБ 24 в решении данного вопроса может быть:

предоставление документации о переделки жилья в установленный срок (не более 6 месяцев);
выдача всей технической документации и отчета о его рыночной стоимости после окончания строительных и ремонтных работ.

Процесс реконструкции также прописывается в ипотечном договоре ВТБ 24.

Данное учреждение более консервативно по вопросам перепланировки, часто желающие сделать переделку жилого имущества получают отказ. Поэтому перед началом действий нужно обратиться к сотруднику Россельхозбанка для согласования действий.

Перепланировка квартиры, которая находится в ипотеке, не отличается от реконструкции жилья, находящегося в собственности. Единственная разница основана на том, что в пакет документов для жилищной инспекции нужно добавить согласие банка на выполнение строительных и ремонтных работ.

Перепланировка жилья может значительно преобразить внешний вид помещения. Работы подобного рода не возбраняются законом, и даже наличие ипотеки здесь не является серьезным препятствием. Однако для проведения реконструкции необходимо согласие кредитодателя. В связи с этим, во время перепланировки и до момента погашения долга банк становится фактическим собственником недвижимости.

Перепланировкой называют комплекс строительных мероприятий, в ходе которых вносятся значительные изменения в конфигурацию постройки. По завершении процесса в технический паспорт рассматриваемого объекта недвижимости вносятся изменения. Особенности проведения перепланировки и его согласование с соответствующими инстанциями прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации.

Строительные мероприятия, характерные для проведения перепланировки:

Полный или частичный демонтаж и нарушение целостности ненесущих перегородок;
Изменение структуры полов в помещениях;
Закладка дополнительных отверстий в проемах. Они могут быть как в несущих стенах, так и в перегородках;
Возведение разделительных конструкций, которые не оказывают нагрузок на межэтажные перекрытия;
Деление и укрепление проемов для капитальных стен и перекрытий;
Снос встроенных шкафов, которые отмечены на планах Бюро технической инвентаризации в качестве отдельных помещений.

Возможные варианты переустройства помещений во время перепланировки:

Перемещение инженерных сетей;
Перенос сантехнического оборудования в мокрых зонах квартиры. Как правило, это кухни и ванные комнаты;
Установка электрических плит вместо газовых, а также и их возможный перенос;
Перенос кухонь и санузлов.

Стоит иметь в виду, что перепланировка не ограничивается данными мероприятиями. Сложность проекта и конкретные особенности квартиры позволяют комбинировать имеющиеся объекты и проводить новые ремонтные работы.

После взятия недвижимости в ипотеку у многих возникает желание изменить новое жилье. Нередко площадь однокомнатной квартиры позволяет сделать из нее двухкомнатную. Популярны и варианты объединения нескольких помещений в одно.

При желании сделать перепланировку хозяину жилья в обязательном порядке следует внимательно изучить текст договора ипотеки. Это главный документ, который регулирует все юридические вопросы касательно жилья, что было куплено в ипотеку. В соглашении может значиться пункт, который запрещает клиенту изменять внутреннее обустройство квартиры до тех пор, пока кредитный долг не будет полностью погашен. Это своего рода страховка банка. Такой запрет преодолеть непросто, а в подобающем большинстве случаев просто невозможно.

Когда прямого запрета на перепланировку недвижимости в ипотечном договоре не содержится, перепланировка возможна. Для ее осуществления потребуется разрешение банка. Большинство крупных российских банков не возражают против проведения ремонтных работ подобного рода. К их числу относятся Сбербанк и ВТБ.

Во время перепланировки квартиры, что куплена в ипотеку, собственник должен оповещать банковкские организации и уполномоченные органы о внесенных в план жилья изменениях. Число работ, которые не требуют создания проекта ремонтных работ и согласования, ограничено.

Отделочные работы, которые собственники квартир могут самостоятельно осуществить во время перепланировки:

Работы, которые связаны с заменой пришедших в негодность объектов. В их число входят двери, окна, платяные шкафы, встроенная бытовая техника и мебель;
Замена раковин, унитазов, ванн и проведение других сантехнических работ;
Любые ремонтные работы, которые связаны с внешним видом жилого помещения. Это покраска стен, побелка, поклейка обоев и любые штукатурные работы;
Все виды электротехнических работ, в том числе изменение местоположения розеток, проводов и так далее.

Стоит иметь в виду, что разрешение на замену материалов, из которых сделаны определенные элементы планировки, не требуется. Данное правило применимо в отношении напольного покрытия, окон, дверей и прочих объектов, которые со временем изнашиваются и требуют замены.

Во время перепланировки запрещается производить осуществление следующих действий:

Замена или изменение общедомовых электрических, газовых и водопроводных систем;
Увеличение подсобных и других нежилых помещений за счет других комнат в тех случаях, когда увеличение подобного рода приводит к уменьшению жилой площади более чем на 25%;
Демонтаж или перенос оборудования общедомовых коммуникаций, в том числе водопровода и газопровода;
Совмещение кухни и жилого помещения, когда в квартире установлено газовое оснащение;
Демонтаж, снос или перепланировка несущих конструкций. От таких действий может произойти обвал здания;
Перенос ванной комнаты и санузла в любое другое помещение квартиры;
Ремонт полового покрытия на балконах в тех случаях, когда такой ремонт несет в себе установку водяного пола.

Перечисленные положения являются общепринятыми. Тем не менее ввиду особенностей конструкции некоторых сооружений данный список может быть изменен или расширен.

Перепланировка ипотечной квартиры должна проводиться с соблюдением рекомендаций соответствующих уполномоченных органов. Пропуск какого-либо этапа ремонтных работ может обернуться не самым благоприятным образом и привести к юридическим разбирательствам в будущем.

Общая последовательность оформления перепланировки ипотечной квартиры:

Изучение банковского договора ипотеки;
Согласование проведения ремонтных работ в квартире с соседями и другими жильцами;
Оформление эскиза или проекта перепланировки;
Согласование проведения строительных работ с банком, кредитной организацией и страховой компанией;
Обращение с заявлением в жилищную инспекцию;
Обращение в Бюро технической инвентаризации.

Ипотечный договор – это главный документ при покупке недвижимости в кредит. Он регулирует все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку. В документе указываются права и обязанности сторон. Там также может содержаться пункт, который прямо запрещает клиенту кредитной организации менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью. Добавляя данный пункт в текст соглашения, банк старается предупредить возникновение сложностей, которые могут возникнуть с заявителем. Как правило, прямой запрет банка на реконструкции преодолеть практически невозможно.

В подавляющем большинстве случаев финансовые учреждения одобряют желание заемщиков переоборудовать недвижимость. Клиенту выдвигаются условия, в соответствии с которыми все строительные работы должны быть произведены в соответствии с законом, он соглашается и затем получает разрешительные документы.