Как говорится, уговор дороже денег. Эта старая поговорка вполне подходит к любым видам договоров. Тем более если они имеют юридическую силу. Но если крупные компании держат целый штат профессиональных сотрудников, которые тщательно штудируют законы и все нормативные акты, то простые заемщики обычно плохо информированы. Этим подчас и пользуются многие организации, в том числе банки. Мелким шрифтом они прописывают наиболее важные условия договора. Мы решили разобрать все нюансы ипотечных договоров, которые заключают заемщики с кредитными организациями. Чтобы это не оказалось неприятным сюрпризом в тот момент, когда вы уже взяли ипотеку.
ПОЧЕМУ ЭТО ВАЖНО
Читайте мелкий шрифт — им, как правило, прописывают наиболее важные условия договора.
— Внимательно читайте любой договор, который вы заключаете с финансовой организацией, – говорит доктор экономических наук Павел Медведев . — Особенно то, что написано самыми маленькими буквами. Если прочитали и все равно не понимаете, то обратитесь к специалистам, экспертам, которым вы доверяете. Но ни в коем случае не подписывайте договор (тем более ипотечный) не глядя.
С поисками квартиры и выбором оптимального ипотечного предложения спешить не стоит. Лучше потратить время на изучение вопроса, а не хвататься за первое попавшееся предложение. Ведь разница как в процентной ставке, так и в других условиях кредита может вылиться в серьезные потери. Или, наоборот, даст вам повод хвастаться перед друзьями: как выгодно вам удалось взять деньги в долг.
Конкуренция среди банков довольно серьезная. Поэтому есть смысл изучить максимально возможное количество предложений. Причем, мало расспросить менеджеров в банке обо всех условиях, надо еще попросить их предоставить типовой договор. Чтобы спокойно ознакомиться с ним в домашних условиях, показать сведущим людям. Если банк вам в этом отказывает, это не очень хороший признак.
— Лично я договор читал только в главном в офисе банка — непосредственно перед подписанием, — рассказал мне один из знакомых, пару лет назад купивший квартиру в ипотеку. — Мне дали на это всего 20 минут. Естественно, в таком цейтноте я лишь успел пробежаться глазами по этому многостраничному документу. Риелтор тоже не особо помогла. Сказала: мол, не волнуйтесь, договор типовой, все его подписывают.
Важно понимать: после того, как вы поставите свою подпись на документах, обратной дороги не будет. А в случае форс-мажора останется лишь досада на собственную невнимательность. К сожалению, именно такие случаи во многом и формируют негативный имидж ипотеки.
СТАВКИ И СКРЫТЫЕ КОМИССИИ
ДОСРОЧНОЕ ПОГАШЕНИЕ
Большинство российских заемщиков спешат как можно быстрее расплатиться по кредиту. Ну не любим мы жить в долг! Поэтому еще один важный пункт договора — условия досрочного погашения.
Раньше банки создавали множество ограничений для заемщиков. К примеру, устанавливали мораторий для досрочного погашения. Обычно он составлял полгода или год, но некоторые банки прописывали в договорах более длительные сроки – до 5 лет. То есть в этот период времени либо вообще нельзя было внести платеж сверх положенного, либо сделать это можно было лишь при оплате определенной комиссии (штрафа). Сейчас эту практику запретили законодательно. Заемщик может в любой момент внести излишек денег в счет долга.
Тем не менее одно ограничение осталось — минимальная сумма досрочного погашения. Каждый банк устанавливает ее самостоятельно. Но обычно она не превышает 20 — 30 тысяч рублей. При этом банк нужно уведомить об этом в письменной форме, то есть написать заявление в офисе. Сумма спишется со счета (а график платежей будет пересчитан) в течение нескольких дней. Если условия в вашем банке кардинально отличаются в худшую сторону от того, что было написано выше, это серьезный повод задуматься.
Отдельный нюанс — комиссия за пересчет графика платежей. Обычно это делается либо бесплатно, либо за небольшую сумму (около 200 — 300 рублей). Но некоторые банки таким образом хотят компенсировать свои потери. Досрочное погашение приводит к тому, что банки недополучают свои проценты, которые они планировали заработать в течение всего срока ипотечного кредита. В этом случае комиссия за перерасчет графика платежей (несмотря на то что это фактически делает компьютер) может доходить до 10 тысяч рублей. Если вы увидели этот пункт в договоре, то этой плохой признак. Можно попросить изменить условия соглашения, но в большинстве банков на это не идут, объясняя, что договор типовой. Тогда единственный способ — идти в другую кредитную организацию. Либо соглашаться, если вы не собираетесь торопиться с выплатой кредита и этот пункт вам не принципиален.
САНКЦИИ ЗА НАРУШЕНИЯ
Платежи по ипотеке (впрочем, как и по любым другим кредитам) лучше вносить без задержек. Класть деньги на счет лучше за 2 — 3 дня до списания. Особенно если вы делаете это удаленно — например, банковским переводом.
Такие опасения простых заемщиков вполне оправданны. Банки порой прописывают в договорах довольно жесткие санкции в отношении тех, кто вносит деньги не вовремя. За одну небольшую просрочку, как правило, ничего серьезного заемщику не грозит. Обычно штраф за каждый календарный день опоздания обычно составляет от 0,5% до 1% от суммы просроченного платежа. Но если таких просрочек наберется три, то по договору банк сможет потребовать у вас полного возврата кредита досрочно. Это обстоятельство обычно указано во всех типовых договорах.
ЗАЛОГ КВАРТИРЫ
Для банка очень важно состояние вашей квартиры. И дело не в том, что он заботится о том, в каких условиях проживает заемщик. И как интерьер квартиры влияет на его финансовые возможности. Дело в другом. Залог — это страховка для банка, что выданные в кредит деньги будут так или иначе возвращены. Поэтому чем больше стоит квартира, тем лучше не только для заемщика (как хозяина жилья), но и для банка (как залогодержателя). Поэтому о любых серьезных изменениях надо уведомлять банк. И речь не только о продаже имущества. К примеру, нельзя проводить перепланировку и сдавать квартиру внаем без согласия кредитной организации.
Конечно, редкий банк будет проверять состояние каждой заложенной у него квартиры. Особенно если заемщики вовремя и без сбоев платят по счетам. Однако при возникновении каких-либо подозрений условия договора позволяют не только сделать это, но и расторгнуть соглашение с заемщиком, если худшие опасения банкиров подтвердятся. К этим пунктам договора во всех банких относятся серьезно. Но и заемщики должны внимательно их прочесть. Ведь речь идет о той недвижимости, в которой будете проживать вы. И если банк прописывает для себя излишнюю вольницу в договоре, то соглашаться с такими условиями не в ваших интересах.
СТРАХОВКА НЕРВЫ БЕРЕЖЕТ
И наконец, еще один важный момент – страховка. Это еще одна степень защиты, которую ставит банк для того, чтобы не потерять свои деньги. Каждый ипотечный заемщик должен застраховать свою собственность и себя. В случае смерти или проблем со здоровьем у клиента, а также в случае повреждений в доме все потери должны будут компенсироваться страховой компанией.
Эти ежегодные расходы банк, естественно, перекладывает на заемщика. Они могут доходить до 1% от остатка ссудной задолженности. Платить дополнительные деньги всегда неприятно, но банкиры уповают на то, что именно наличие страховки и залога делает ипотеку самым дешевым видом кредита.
При этом, если заемщик забывает продлить полис страхования на следующий год и не предоставляет соответствующие документы в банк в течение трех дней, то банк и в этом случае вправе применить к заемщику самые жесткие санкции — вплоть до требования полного возврата кредита досрочно.
ВЫВОД
— Я решил поступить по-умному: показал несколько ипотечных договоров своим знакомым юристам, — рассказал мне одногруппник. — Они все внимательно прочитали и сказали, что вообще не стоит брать кредит. Если банк захочет, то сможет придраться к любой мелочи. А с его штатом юристов у меня просто не будет шансов доказать свою правоту.
Понятное дело, что банки стараются снижать свои риски до минимума — вот и подстраховываются как могут. Заемщики ведь тоже разные бывают. И в этом случае эксперты всегда призывают начинающих ипотечников очень внимательно читать договор. Но при этом доводить до абсурда эту ситуацию тоже не стоит. Ведь ипотека — это хороший финансовый инструмент для решения жилищного вопроса. И в большинстве случаев он реально помогает приобрести желанные квадратные метры в собственность, а не жить на съемной квартире.
Лично я, когда как-то на досуге перечитал свой собственный ипотечный договор, то у меня у самого полезли глаза на лоб. Оказалось, что у банка уже пару раз был реальный повод влепить мне штраф или даже потребовать вернуть всю сумму досрочно (поздно уведомил банк о продлении страхового полиса). Но никаких претензий банк ко мне не предъявляет. А все потому, что я исправно вношу ежемесячные взносы. Для банкиров это самое главное. Цели отобрать квартиру ведь никто из них не преследует. А значит, залог спокойной жизни ипотечника — правильный выбор кредитной программы (с оптимальными денежными условиями) и четкое исполнение своих обязательств перед банком.