Кажется, что продавцу квартиры почти ничего не угрожает: как правило, обманывают покупателей недвижимости. К сожалению, это не так — продавец может потерять как квартиру, так и деньги. Сегодня рассказываем, как надурить наивного собственника.
По условиям договора покупатель передает продавцу деньги. Это — задаток. Если покупатель откажется от сделки, его не вернут: он останется у собственника в качестве компенсации ущерба. Если же сделка сорвется по вине продавца — покупатель может потребовать вернуть сумму в двойном размере.
Договор задатка призван обезопасить стороны, но иногда его используют мошенники. Схема выглядит так: недобросовестный покупатель составляет договор и включает в него какое-то трудновыполнимое условие — например, за один день выписать всю семью включая несовершеннолетних детей. Если продавец не может решить этот вопрос, покупатель вправе заявить, что не соблюдены существенные условия договора. Сделка срывается, причем по вине продавца квартиры. Значит, он должен вернуть полученный задаток в двойном размере. Сумма может оказаться весьма значительной – размер задатка никак не ограничен законом. Покупатель может передать как 10%, так и 50% от стоимости объекта.
Продавцы всё чаще обращаются в агентства недвижимости. Это удобно: не нужно мониторить рынок, размещать рекламу, проводить просмотры, разбираться с документами и проверять каждую строчку в договоре. Если продавец занят и не может выкроить время— он может оформить доверенность на кого-то из сотрудников агентства. Правда, в таком случае к выбору риэлтора нужно подойти с особой осторожностью.
Недобросовестный агент может обмануть: пожаловаться на якобы низкий спрос и попросить сбить цену, даже если покупатель уже найден. Риэлтор выйдет на сделку, продаст квартиру подороже и оставит себе разницу между реальной стоимостью и ценой, которую вы обсудили накануне. Продавец же заплатит комиссию в двойном размере.
Расчет наличными деньгами встречается очень редко: в основном люди используют ячейки и аккредитивные счета. Тем не менее, этот способ до сих пор существует.
Лучше не рискуйте. Если отважились взять оплату наличными — пересчитайте деньги на специальной машинке в любом российском банке.
Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.
Если объект недвижимости стоит меньше миллиона рублей, прибыль с его продажи не облагается никаким налогом. Чтобы сэкономить, ушлые продавцы прописывают в договоре стоимость, которая укладывается в налогооблагаемый минимум. Зачастую они становятся жертвами своей же жадности: покупатель платит ровно столько, сколько написано в документе, и спокойно регистрирует договор. Наказать мошенника практически невозможно: формально он не нарушает закон.
Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.
Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.
Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.
Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.
Прежде всего — тщательно вычитывать все документы, просчитывать последствия и риски, уточнять условия договоров, которые кажутся вам подозрительными. Если покупатель начинает юлить, отказывается менять невыгодные для вас условия и торопит с принятием решения — откажитесь от такой сделки. Потерять покупателя не так страшно, как потерять несколько миллионов рублей.
Если вы плохо разбираетесь в законах — наймите юриста, который поможет оформить договор так, чтобы вас не обманули. Или обратитесь в агентство недвижимости. Так вы получите помощь сразу всех нужных специалистов: юристов, оценщиков, ипотечных брокеров. Деятельность риэлторских компаний не лицензируется, так что выбирайте большое агентство с сильным юридическим отделом. Желательно, чтобы компании было больше пяти лет.
Продажа квартиры практически всегда сопряжена с большими рисками нарваться на недобросовестного покупателя. Однако и при совершении сделок со стороны продавца нередкими являются случаи, когда продавец может также выступить с позиций недобросовестного проведения сделки по купле-продаже недвижимости.
В настоящее время наиболее распространёнными вариантами обмана при совершении сделок по продаже недвижимости со стороны продавца являются следующие:
- продажа нескольким потенциальным покупателям (двойная продажа), в результате которой квартира переходит тому, кто первый успел заключить договор купли-продажи или оформить право собственности, а в случае судебного разбирательства сделка полностью признаётся недействительной;
- продажа чужой квартиры (чаще всего данный вариант применяется нечистыми на руку арендаторами, которые подделывают доверенность и выступают якобы от имени хозяина);
- продажа с людьми, временно снятыми с регистрационного учёта (чаще всего в такой квартире зарегистрированы люди, находящиеся на момент сделки в местах лишения свободы и, соответственно, снятые с регистрационного учёта на период отбывания наказания);
- мошенничество с задатком (нечестный продавец собирает задатки с нескольких потенциальных покупателей, продает квартиру одному из них, а от остальных скрывается, забрав себе все полученные в результате мошеннических действий средства).
Что касается вариантов обмана, которые используют недобросовестные покупатели, то к ним следует отнести:
Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7 (499) 110-86-72 .
- Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57 .
- неправомерное использование депозитарной ячейки (одним из самых распространенных способов обмана продавца в этом случае является такое оформление депозитарной ячейки, которое предусматривает ограничение доступа продавца квартиры к такой ячейке на срок меньший по продолжительности, чем срок доступа покупателя; покупатель намеренно затягивает оформление процедуры регистрации права собственности до последнего дня доступа к ячейке продавца жилплощади, а в последний день оформление сделки срывается, но все завершается на следующий день, когда продавец к деньгам доступ получить уже не может, в результате чего мошенник остается как со своими деньгами, так и с полученной в результате квартирой);
- продажа через ипотеку также является одним из часто используемых вариантов обмана продавца (как правило, данный вариант является наиболее безопасным для владельца продаваемой жилплощади, так как банк досконально проверяет все материалы, участвующие в юридическом сопровождении сделки, однако здесь может сыграть роль человеческий фактор, из-за которого продавец может потерять время при оформлении такой мнимой сделки);
- обман с продажей по доверенности в настоящее время является самой распространенной схемой, наибольшее участие в которой осуществляют риэлторы путем убеждения продавца недвижимости составить на них генеральную доверенность (которая не только позволяет получать необходимые для совершения сделки документы в различных государственных органах, но и осуществить подачу документов на регистрацию перехода права собственности; в результате использования такой доверенности риэлтор получает возможность оформить право собственности на подставное лицо, в результате чего продавец теряет и деньги, и свою недвижимость).
Для того, чтобы минимизировать риски при совершении сделок с недвижимостью, необходимо тщательно проверить все предоставляемые документы, которые будут сопровождать подписание сделки:
- наличие права собственности на продаваемую квартиру, даже если ее реализует представитель продавца по доверенности, такой представитель должен подтвердить оригиналом свидетельства о праве собственности или выписки из Единого государственного реестра недвижимости, а доверенность проверяется у нотариуса (по запросу можно установить, каким нотариусом и когда она была выдана);
- наличие в квартире лиц, временно снятых с регистрационного учёта, проверяется по расширенной выписке из домовой книги, где содержится информация о том, кто в квартире зарегистрирован и на каком основании снят с учёта, а также имеется указание о том, на какой срок снят с учёта (в отношении заключённых такая информация обязательно предоставляется);
- в том случае, если расчеты планируется вести с использованием банковской депозитарной ячейки, продавец квартиры должен настоять на необходимости подписания договора пользования такой ячейкой на двух лиц (продавца и покупателя), при этом такое подписание должно состояться только одновременно и в присутствии сотрудников банка, чтобы избежать мошеннического использования такой ячейки; кроме того при подписании договора продавец должен уточнить количество экземпляров договора (с этим не возникнет сложностей, так как он составляется и предоставляется на подпись в присутствии всех сторон, участвующих в сделке), а также подробно изучить содержание данного документа, в том числе возможные сроки пользования доступом к хранилищу (они должны быть одинаковыми для всех участников сделки);
- при совершении сделки через ипотечное кредитование продавец имеет право потребовать от банка предоставить ему информацию о том, насколько платежеспособен клиент, а также заявить о необходимости проведения дополнительных проверок документов, предоставленных покупателем для одобрения ипотечного займа и завершения сделки по купле-продаже.
Механизм получения обратно своего недвижимого имущества сводится к двум вариантам:
- расторжение договора купли-продажи до момента оформления покупателем права собственности на приобретенное мошенническим способом имущество;
- признание результатов сделки недействительными и отмена перехода права собственности путем принятия судебного решения о таком действии, если право собственности нерадивым покупателем уже было оформлено.
В том случае, если расторжение договора купли-продажи происходит до момента оформления на покупателя права собственности, продавец может обратиться с исковым заявлением соответствующего содержания в суд, не подавая в органы внутренних дел заявления о факте мошенничества.
Если право собственности покупатель уже успел оформить на приобретенное имущество, то пострадавшей стороне придется обращаться в полицию с заявлением о причинении ему имущественного ущерба мошенническими действиями покупателя.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
Только после проведенных следственных действий дело будет направлено в суд на рассмотрение и, в случае положительного приговора суда, будет инициировано гражданское производство по признанию сделки недействительной и отмене результатов перехода права собственности.
По ссылке вы узнаете алгоритм действий, которые быстро поставят на место начальника решившего оставить вас без вашей заработной платы!
Много полезной информации про пенсионное обеспечение госслужащих вы найдете в нашей статье!
Что касается наказания за совершение сделок с недвижимостью путем использования неправомерных механизмов завладения чужим имуществом, то оно назначается:
- для покупателя, нарушившего закон – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса Российской Федерации квалифицируется как мошенничество; максимальный срок наказания по данной статье составляет десять лет лишения свободы, также в качестве наказания назначается штраф (используется совместно с лишением свободы) до одного миллиона рублей;
- для продавца – в соответствии со статьей 159 Уголовного Кодекса, как и для продавца, однако здесь рассматривается причинение ущерба в крупном или особо крупном размере, максимальное наказание для лиц, причинивших ущерб в крупном размере, составляет лишение свободы на срок до пяти лет; для случаев причинения ущерба в особо крупном размере – до десяти лет лишения свободы со штрафом до одного миллиона рублей;
- для должностного лица, оформившего результаты незаконной сделки с недвижимостью – в соответствии со статьей 170 Уголовного Кодекса Российской Федерации; максимальным наказанием по данной статье будет считаться штраф до пятисот тысяч рублей, а также право занимать определенные в приговоре должности на срок до трех лет.
Именно по этой причине ни продавец, ни покупатель не могут быть уверены в том, что не пострадают от мошеннических действий другой стороны. Однако законодатель предусмотрел некоторые варианты защиты от таких мошеннических действий в рамках наказаний, сформулированных в Уголовном Кодексе.
Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.
У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.
Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.
Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.
Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.
Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.
- Количество комнат.
- Площадь квартиры.
- Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
- Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
- Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
- Наличие балкона или лоджии.
- Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
- Размер коммунальных платежей.
Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.
Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.
На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.
Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate
Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:
Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.
Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.
Съёмку лучше провести в солнечный день.
Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.
Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.
Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.
Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.
Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.
Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.
Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate
Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.
Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.
Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.
Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.
Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.
Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.
После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.
Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.
Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.
При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.
Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.
Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).
Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.
В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.
При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:
- Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
- Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.