Как правильно взять ипотеку на квартиру 11 способов

Три года назад я взял ипотеку.

Каждый месяц отдаю треть зарплаты на погашение кредита. Квартиру застройщик обещает сдать в следующем году.

За эти три года я совершил все ошибки начинающих ипотечников. Я подписал договор не торгуясь, согласился на первый же вариант, предложенный менеджером, не контролировал расходы и жил в долг, пользуясь кредитной картой с задолженностью более 150 тысяч рублей.

Расскажу по порядку.

  1. Самостоятельно соберите информацию об интересующем жилье: как оно выглядит, какие цены, кто застройщик.
  2. Оцените сопутствующие затраты денег и времени: ремонт, проезд до нового жилья, где проживать, пока дом строят.
  3. Самостоятельно поищите лучшие условия по ипотеке.
  4. Читайте договор и ставьте подпись только под теми условиями, которые вам ясны и на которые вы согласны.
  5. Перед тем как взять ипотеку, проведите тренировку. Проживите несколько месяцев, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет.
  6. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.

В 2014 году я решил перестать снимать жильё. За эти же деньги можно было вложиться в новостройку на этапе котлована, а через несколько лет въехать в собственную квартиру. Просмотрел объявления о новом жилом квартале, где продают квартиры по акции, и решил в тот же день ехать в офис продаж подписывать договор. Дом обещали сдать через пару лет. Далековато, конечно, зато собственная квартира.

Недвижимость нельзя покупать быстро и на эмоциях. Цена, скидки, акции и всё остальное, о чём говорят в рекламе, не имеет значения. Прежде чем ехать в офис продаж, надо изучить состояние рынка, почитать форумы ипотечников, проверить документы (разрешение на строительство, проектную декларацию), лично съездить на стройки приглянувшихся домов и составить рейтинг.

Застройщики хотят, чтобы вы приняли решение на эмоциях. Для этого проводят акции, рисуют красивую рекламу и ждут вас в модных офисах с приветливыми менеджерами. Пусть это не сбивает вас с толку.

Оценивайте строящееся жильё с точки зрения сопутствующих расходов:

  • где вы будете жить, пока дом будут строить, и сколько это будет стоить;
  • во сколько вам обойдется ремонт новой квартиры;
  • где находится новостройка и сколько вы будете в будущем тратить на дорогу.

То, что вы можете себе позволить квартиру за 2 миллиона рублей в красиво нарисованном доме на плакате, еще не значит, что вы потом не пожалеете об этой покупке.


Ожидание — блестящие панели, вечнозеленый газон и голубое небо

Реальность — дом ничем не отличается от любой другой многоэтажки


Застройщики предлагают квартиры с готовой отделкой и красивым дизайном. Качество этого ремонта вы не контролируете

Если отказаться от отделки, квартиру вы можете получить примерно в таком виде. Самостоятельный ремонт обойдется дороже, но качество вы сами проконтролируете


Мой дом по договору должны сдать летом 2017 года

Но стройка еще даже не близится к концу. Это фотография из официального фотоотчета застройщика от 1 декабря 2016 года. Мой дом слева на заднем плане

Я позвонил застройщику и забронировал квартиру. Менеджер сообщил, что текущая цена по акции будет действовать только два дня, поэтому нужно скорее оформлять сделку.

Через пару месяцев я просматривал другие предложения и нашел банки с более выгодными условиями, но было уже поздно.

Если вас начинают торопить со сделкой, говорите так:

— Спасибо, мне надо подумать. Где можно почитать подробно все условия?

— Решать надо срочно, а то завтра повысится цена.

— Ну, повысится — значит, повысится. Значит, не куплю, раз повысится. В другом месте, значит, куплю.

Теперь не менеджер манипулирует вами, а вы манипулируете менеджером.

Еще одна уловка менеджера — предложить вам ипотеку от банка-партнера на якобы выгодных условиях. Возможно, условия там действительно лучше, чем в других банках. Но вы должны самостоятельно убедиться в этом, сравнив с предложениями других банков.

Не принимайте на веру всё, что говорит менеджер. Сравните предложения других банков по ставкам и условиям ипотечного кредита, попросите дать вам черновик договора (рыбу). Дома в спокойной обстановке всё изучите и только потом принимайте решение.

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

Сначала читать, потом подписывать

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Каждый месяц я плачу ипотечные взносы — 30% от моей зарплаты. Первый год кажется, что денег хватает и на платежи, и на отпуск, и на походы в бар с друзьями. Но однажды съездил в Икею, чтобы присмотреть мебель для нового жилья. Не удержался и купил несколько незапланированных вещей. Денег не осталось, и решил завести кредитную карточку для повседневных трат.

Перед тем как влезать в ипотеку, желательно провести тренировку — прожить хотя бы три месяца, откладывая сумму ипотечного платежа и анализируя свой бюджет. Так вы поймете, готовы ли вы к финансовой дисциплине, а заодно увеличите ваш первоначальный взнос. Ничего не мешает начать откладывать на воображаемую ипотеку прямо сейчас.

Если в конце месяца тренировки у вас на счете нулевой или отрицательный баланс, значит, с будущей ипотекой вам будет очень тяжело. Нужно быть готовым к экономии и пересмотру привычных трат.

Снимать квартиру дорого, а качество такого жилья — далеко не всегда удовлетворительное; купить же недвижимость за свои деньги, не привлекая к делу третьих лиц, для большинства россиян просто нереально. Отсюда единственный выход — изучить условия получения ипотеки в Сбербанке или другом финучреждении и оформить договор кредитования (непременно с дополнительной страховкой). Но сначала заёмщику придётся пройти ряд предваряющих этапов — без них взять ипотеку на квартиру не получится.

Правильно подобрав банк и узнав проценты по ипотечному кредиту, получатель может брать деньги — и стать обладателем, пусть пока и условным, собственного жилья. Не помешает и прислушаться к советам бывалых — тех, кто уже благополучно выплатил или выплачивает ипотеку. Об основных моментах покупки квартиры в ипотеку, сложностях, с которыми придётся столкнуться заёмщику, и способах их преодоления — смотрите далее.

Прежде чем изучать тонкости закладной на квартиру по ипотеке и другие детали, важные, но не первостепенные, нужно подумать, нужны ли в принципе заёмщику жильё и кредит для его приобретения. Вполне может случиться, что при зрелом размышлении он откажется от казавшихся разумными планов и предпочтёт какой-либо другой вариант — кто знает, в какой момент и насколько сильно изменятся обстоятельства.


Чтобы взять квартиру в ипотеку, нужно предварительно оценить свои возможности

Если же иных путей получения квартиры не предвидится, остаётся всё та же ипотека — и несколько подготовительных ступеней, к ней ведущих.

Первый шаг будущего кредитополучателя, как однозначно следует из советов бывалых, — тщательная, неспешная и желательно всесторонняя оценка собственных возможностей. Речь идёт не только о платёжеспособности, хотя и о ней будет сказано чуть ниже; сейчас же нужно рассмотреть всю совокупность обстоятельств, передвигаясь от одного фактора к другому и сделав в конце вывод — пусть неутешительный, зато позволяющий избежать полного краха.

К таким факторам относятся:

Важно: ипотечный кредит относится к целевым — никто не выдаст заёмщику деньги на руки. Таким образом, брать слишком много не рекомендуется — получившийся разрыв будет лишь новой проблемой, а не возможностью устроить ремонт или приобрести бытовую технику.

Определившись со своими возможностями и вычислив, какой примерно суммы не хватает для покупки квартиры, будущий кредитополучатель может приступить к выбору банка. Как и на предыдущем этапе, здесь нужен комплексный подход: оформлять ипотеку просто потому, что в одном финучреждении меньше процентная ставка или первоначальный взнос, неразумно. Обычно эти преимущества компенсируются, а то и перебиваются недостатками ипотечной программы — и чтобы в дальнейшем не жалеть и не искать способы расторжения кредитного договора, лучше изучить все факторы.

К факторам, определяющим предложение кредитора и имеющим первостепенное значение, относятся:

Важно: если квартира уже присмотрена и заёмщику требуется срочно заплатить за неё, чтобы не допустить перекупки, нужно принимать во внимание и срок рассмотрения банком заявки. Как правило, чем крупнее финучреждение, тем больше в нём бюрократии — и наоборот: например, у Сбербанка на ответ заявителю может уйти больше недели, а у его менее крупных собратьев, всё ещё сохраняющих независимость, — три-четыре дня.

Это позволяет сэкономить время на походе в отделение и ожидание в очереди, а также, что важно для многих заёмщиков, исключить на первых порах человеческий фактор: результат рассмотрения анкеты не будет зависеть от внешности, грамотности речи и других факторов, способных испортить впечатление о потенциальном кредитополучателе.

Форма онлайн-анкеты и перечень данных, которые в неё следует внести, определяется самим банком и не зависит от желания отправителя. Крайне рекомендуется заполнить в ней все доступные поля, чтобы не столкнуться с отказом или дополнительными вопросами финучреждения. Впрочем, если была допущена небольшая погрешность и заявитель согласен уточнить сведения, особых сложностей с подачей заявки не предвидится.

То же касается и списка необходимых для того, чтобы взять ипотеку на квартиру, документов. Обычно в него включаются:

  • паспорт гражданина России или другой документ, в соответствии с законом подходящий для удостоверения личности;
  • второй, а иногда и третий документ, подтверждающий актуальность паспорта: загранпаспорт, идентификационный номер налогоплательщика, СНИЛС (зелёная карточка), водительское или пенсионное удостоверение и даже военный билет;
  • для мужчин в возрасте до 27 лет — военный билет, даже если он не был запрошен на предыдущем основании; необходимость предъявлять военный билет связана с повышенным риском для финучреждения: если заёмщика вдруг призовут, график выплат как минимум сместится на двенадцать месяцев;
  • справка о доходах по форме 2-НДФЛ за указанный финучреждением срок — от квартала (трёх месяцев) до полугода и даже года;
  • копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров или непосредственным начальником, или трудовой договор, обычный или срочный; взять деньги под гражданско-трудовой договор, как правило, значительно сложнее, а некоторые банки и вовсе отказываются рассматривать его наравне с трудовым;
  • иные бумаги: свидетельство о вступлении в брак, согласие второго супруга на ипотеку, свидетельства о рождении детей, справку по форме 3-НДФЛ и даже справки от психиатра и нарколога — всё определяется фантазией и степенью осторожности займодавца.

Как уже было упомянуто, срок рассмотрения банком заявки составляет от трёх дней до недели с лишним; податель заявки будет уведомлен о решении по телефону, электронной почте (значительно реже), с помощью SMS-уведомления или в ходе запланированного визита.

Если ответ положительный, будущий кредитополучатель сможет приступить к подбору квартиры, которую предполагается взять в ипотеку. Обычно срок, отводимый банком на поиски, составляет от одного до четырёх месяцев.

Подбирать недвижимость следует по следующим параметрам:

Документы, относящиеся к найденной квартире, следует отнести в банк; если жильё соответствует условиям кредитора, он даёт одобрение, после чего составляется предварительное соглашение о предоставлении заёмных средств.

Обычно оформление кредитного договора занимает минимум времени; после того как все документы собраны и заёмщик ещё раз ознакомлен с условиями, остаётся лишь поставить подпись в конце документа. Через непродолжительное время деньги поступят на счёт покупателя, а он переведёт их продавцу недвижимости — на этом процедура купли-продажи заканчивается, а выплата кредита — только начинается.

Вряд ли нужно напоминать о необходимости тщательно проверять и перечитывать все задействованные в сделках купли-продажи и кредитования документы: ни один банк не станет делать этого за заёмщика, а разбираться с юридическими сложностями незадачливому покупателю придётся самостоятельно.

Все банки, крупные и поменьше, любят навязывать клиентам страховку: жизни и здоровья, трудоустройства (на случай сокращения), приобретаемой квартиры. И если от большинства из них, следуя советам бывалых, можно отказаться ещё перед подписанием договора или в течение периода охлаждения, то с последним придётся смириться: право навязать заёмщику страхование жилья, в отношении которого оформляется кредит, дано банкам законодателем.

Зато никто не запрещает кредитополучателю самостоятельно подобрать страховую компанию: если постараться как следует, можно сэкономить до 50–100% от стоимости услуг, предлагаемых самим банком или аффилированными страховщиками.

В заключение — несколько советов и рекомендаций от бывалых заёмщиков, уже выплативших или продолжающих успешно выплачивать ипотеку:

Чтобы взять квартиру в ипотеку, нужно предварительно оценить свои возможности и определить, какая сумма ежемесячных платежей не является критической. Следующий этап — поиск кредитора на основании предлагаемых им параметров кредитования: процентной ставки, сроков погашения и других. Наконец, получив одобрение и найдя жильё, займодавец может подписывать договор кредитования — на оптимальных для себя условиях.

Отказаться от страхования недвижимости не получится — зато можно подобрать страховую компанию, предлагающую более демократичные условия, чем банк. Согласно советам бывалых, не следует сразу приобретать под ипотеку роскошную квартиру — лучше двигаться к своей мечте постепенно. И главное — чем активнее диалог с кредитором, тем выше шансы заёмщика на успешное погашение ипотеки.

Ипотека – это особый вид кредитования, направленный на улучшение жилищных условий семьи или отдельного индивидуума. Подписывая ипотечный договор, вы становитесь владельцем недвижимости и одновременно берёте на себя обязательство вовремя возвращать заёмные средства, а вместе с ними и проценты и комиссию, о которой не всегда прочитаете в рекламных проспектах финансовых учреждений.

Прежде чем начать процесс, разберитесь, как взять ипотеку правильно. Процедура имеет много подводных камней. Только внимательно изучив все её особенности и рассмотрев все предлагаемые варианты, начинайте сбор документов.

Первое, что нужно для себя уяснить — покупка квартиры в ипотеку – это большая ответственность. Прежде чем взвалить её на свои плечи, уточните для себя следующее:

  1. Какую сумму вы готовы ежемесячно выделять из своего бюджета на покрытие долга. Она не должна бить по карману семьи и лишать её необходимых вещей и продуктов питания. Учтите, что такое кредитование рассчитано на годы. Если неправильно рассчитать свои возможности, эти годы пройдут в нужде.
  2. Есть ли у вас перспектива досрочного погашения. Это позволит сэкономить: чем больше срок, тем больше вы переплачиваете. В результате долгосрочного кредитования люди фактически приобретают одну недвижимость, а возвращают сумму стоимости 2-х или даже 3-х.
  3. Разницу между кредитом и рассрочкой. Первый вариант предлагают банки, второй – девелоперы. Займ всегда предполагает проценты, рассрочка бывает беспроцентной.
  4. Есть государственные программы, которые желательно изучить. Возможно, одна из них поможет сделать кредитование более выгодным.

Ипотека с одной стороны даёт людям возможность уже сейчас стать владельцами квартиры или дома, а не копить на недвижимость долгие годы, переживая, что инфляция может в одночасье обесценить все сбережения. С другой стороны, она бремя, которое придётся нести до полного погашения задолженности.

Интересный факт: снизить процент по ипотеке можно с помощью рефинансирования. Время от времени банки предлагают выгодные условия для заёмщиков с хорошей кредитной историей.

Если вас интересует квартира в ипотеку, предлагаемая ниже пошаговая инструкция поможет быстро достичь желаемого и сделать правильный выбор. Алгоритм действий должен быть следующим:

  1. Выберите жильё, соответствующее вашим представлениям о комфорте и вашим финансовым возможностям.
  2. Выберите ипотечную программу и финансовое учреждение, которое с одной стороны готово с вами сотрудничать, то есть, вы соответствуете его требованиям, с другой – подходит вам по предлагаемым условиям кредитования.
  3. Соберите все необходимые документы.
  4. Изучите и подпишите договор с банком.
  5. Застрахуйте сделку и зарегистрируйте недвижимость на своё имя.

Перед тем, как получить ипотеку, определитесь, какой тип недвижимого имущества будете приобретать. У вас 2 варианта:

  1. Первичное жильё.
  2. Вторичное жильё.

В первом случае речь зачастую идёт о приобретении квартир, которые находятся в процессе строительства и будут сданы в эксплуатацию через какое-то время (см. 3D-технологии в строительстве и проектировании). В этом случае цены на жильё ниже. Часто и процентная ставка на приобретение более выгодная. Недостаток в том, что вы начнёте отчислять деньги из своих доходов, но при этом не сразу вселитесь на приобретённые площади.

Во вторичное жильё можно сразу заселяться. Однако и здесь есть свои нюансы: часто недвижимость нуждается в ремонте; общее состояние здания, в котором располагается квартира, может быть сомнительным. Важно проверить работу канализации, водопровода и прочих коммуникаций. Не стоит забывать и о том, что у такого жилья есть история, а это значит, что нужно убедиться, что в какой-то момент не появятся неизвестные граждане, имеющие право на уже проданное имущество.

Правильно выбрать финансовое учреждение поможет простая схема. Расчертите обычный лист и включите в него следующие пункты:

  • банк,
  • стоимость жилья,
  • размер первоначального взноса,
  • процентная ставка,
  • срок кредитования,
  • валюта,
  • перечень документов.

Вписывая информацию, выбранную на сайтах различных финансовых учреждений, вы можете легко определиться, какое из них на данный момент предоставляет самые выгодные условия ипотеки.

Рассмотрите все ипотечные программы, предлагаемые самыми крупными банками. Читайте о них отзывы, изучайте рейтинги и опыт знакомых.

Чтобы узнать, какие документы нужны для ипотеки, обратитесь к специалистам выбранного банка. Информацию также можно получить на его официальном сайте. Стандартный набор включает:

  • удостоверение личности;
  • ИНН;
  • 2-НДФЛ;
  • копию трудовой книжки (обязательно заверить в офисе работодателя);
  • свидетельства о рождении детей (копии);
  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении детей;
  • документы об образовании;
  • свидетельство о том, что вы отчисляете средства в пенсионный фонд;
  • копию договора с работодателем.

Мужчинам призывного возраста также необходимо предоставить и военный билет. Банки могут затребовать и другие документы для ипотеки.

Собрав необходимый перечень документов для ипотеки, можете явиться в выбранное финансовое учреждение в кредитный отдел и оформить заявку.

Интересный факт: ипотечное кредитование в России предлагается на более выгодных условиях, чем потребительские займы всех типов. Это относится и к срокам, и к процентным ставкам, и к максимально разрешённым к выдаче суммам.

Банку нужно какое-то время на принятие решения и проверку документов. Обычно на ожидание уходит 2-4 недели. Если получено одобрение, нужно произвести оценку приобретаемого имущества.

Кредитный договор – основной документ, закрепляющий отношения заёмщика и кредитора. Важно внимательно изучить все его пункты. Особое внимание обращайте на следующие пункты:

  • процентная ставка;
  • комиссионные сборы;
  • возможности и условия досрочного погашения;
  • несвоевременное внесение сумм возврата и штрафные санкции.

Важно иметь в виду, что в некоторых случаях банки включают пункт, дающим им право при возникновении определённых условий потребовать у заёмщика досрочного погашения займа. Такие договора лучше не подписывать.

К перечню того, что нужно, чтобы взять ипотеку, добавьте и необходимость страхования сделки. Нужно обратиться в страховую компанию и оформить комплексную страховку, которая включает страхование:

  • жизни заёмщика,
  • приобретаемого жилья,
  • титульное страхование.

Интересные факты: некоторые предприимчивые граждане приобретают недвижимость в ипотеку не для того, чтобы в ней жить, а чтобы сдавать в аренду. При правильном расчёте можно и кредит возвращать и получать пассивный доход.

Ипотека – один из самых обременительных видов кредитования. Идя на такой шаг, постарайтесь изучить все риски и не пренебрегайте советами специалистов. Перед подписанием ипотечного контракта, желательно показать его юристу.

Предлагаем несколько полезных советов:

По мнению специалистов по ипотеке, условия получения таких кредитов наиболее выгодны весной и осенью. К этому времени с рынка уходят все неликвидные ипотечные предложения, и решается вопрос с процентными ставками.

Опыт прошлых лет показывает, что нестабильность валюты нередко разоряла заёмщиков. Благо, на сегодняшний день большинство займов выдаётся в отечественной валюте.

Ипотека не должна стать долговой ямой. Берите займ только при стопроцентной уверенности в том, что сможете рассчитаться с банком.

Если у вас плохая кредитная история, вы можете наравне с другими гражданами приобрести недвижимость в ипотеку. Вам поможет профессиональная помощь кредитных брокеров. Они будут посредниками между вами и банком и за разумную стоимость подберут варианты с наиболее выгодными для вас условиями.

Выбирая брокерскую компанию, проверьте у неё наличие лицензии на осуществляемую деятельность и официальной регистрации.

Читайте также:  Можно ли уехать жить за если есть ипотека
Adblock
detector