Необходимо отметить, что порядок продажи квартиры в ипотеке при разводе и после одинаков, поскольку супруги (бывшие супруги) вправе разделить имущество как находясь в браке, так и после его расторжения. Если бывшие супруги своим соглашением делят ипотечную квартиру, то они должны поделить и долги по оплате ипотеки, т. е. определить, кто после раздела имущества будет нести бремя платежей по кредиту.
Если же квартиру делят в судебном порядке, то возможен как выдел долей с распределением их между бывшими супругами и одновременным распределением долговых обязательств по ипотеке, так и передача квартиры и долгов по ипотеке одному из них. Зарегистрировать переход права собственности на квартиру с обременением не получится, поэтому необходимо вступать в переговоры с банком.
Таким образом, еще при планировании продажи ипотечной квартиры бывшим супругам следует уведомить о своих намерениях залогодержателя (банк) и согласовать порядок действий при оформлении сделки.
Договориться нужно не только о делении недвижимого имущества, но и о порядке погашения долга перед банковской организацией, выдавшей на него кредит.
При этом банк должно устроить принятое решение, в противном случае он имеет право наложения вето. Жилье, находящееся в ипотеке, при разводе подлежит разделению между супругами по общепринятым правилам.
Каждому достанется по половине квартиры, если в брачном договоре не обговорен иной порядок деления. Поделить соответствующим образом ипотечные платежи будет значительно сложнее.
В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат долга и начисленных на него процентов.
Кредитные организации очень неохотно идут на раздел ипотеки на отдельные кредитные договоры.
В этом случае растут риски невозврата денежных средств, поскольку каждый будет обязан оплачивать только свою часть долга.
После снятия бывшие супруги мирно решают, как поделить квартиру.
Идеально, если есть возможность досрочного погашения кредита. Тогда квартиру можно продать и вырученную сумму разделить меж супругами.
То есть банк утрачивает возможность потребовать возврата долга с одного из заемщиков. Практика показывает, что бракоразводный процесс может растянуться на долгие месяцы. И если в это время супруги не смогут договориться о платежах по , то велик риск потери квартиры.
Без одобрения и соучастия кредитной организации супружеская пара не сможет распределить ни обязательства по ссуде, ни произвести каких-либо действий с квартирой, находящейся в залоге у кредитора.
Для продажи квартиры, находящейся в залоге, заемщику нужно обратиться с заявлением в банк-кредитор о реализации недвижимости.
Тогда второму полностью переходит право собственности и обязанность нести платежи. Отказ может сопровождаться выплатой компенсации — если супруг докажет свое участие в погашении долга.
Переоформление ипотеки не всегда является выходом — в договоре с банком иногда прописывается данный пункт. В случае большого долга кредиторы не всегда готовы получить вместо одного проблемного займа сразу два. Если вас не пугает возможность лишиться квартиры можно вернуть ее банку и получить компенсацию.
Также, распространен вариант, когда досрочно закрывают ипотеку — продают жилье и делят вырученные средства. Долевая собственность в может измениться.
Независимо от того, участвовал ребенок в погашении платежей или нет (например, с помощью ), он может претендовать на равную с родителями часть жилого помещения.
При расторжении брака право пользования долями детей переходит к супругу, с которым суд их оставил.
При этом обязанность по оплате ипотечных платежей без согласия банка с него на Вас переведена быть не может, и до момента завершения договора и полного исполнения сторонами обязательств надлежащим плательщиком и должником будет являться он.Распоряжение объектом недвижимости, который находится в залоге, осуществляется в согласии с банком.
В залоге только ½ доля квартиры, собственник которой – Вы, а второй собственник выступил созаемщиком, при этом его доля не обременена ипотекой.
Если имеющаяся у супругов квартира приобретена в ипотеку, в дело вступают интересы третьей стороны, то есть банка.Обычно, в таких ситуациях делятся и ипотечные обязательства.
Таким образом, даже если люди разводятся, это обстоятельство не освобождает две стороны от ежемесячных выплат.Имущество может быть разделено в ином порядке, в том случае, если между супругами заключался брачный договор. В таком случае, суд, вынося свое решение, будет опираться именно на нюансы данного документа.
В брачном договоре обычно оговаривается, кто остается собственником недвижимости в случае развода. к содержанию ↑Особенности и порядок раздела ипотечной недвижимости и банковских кредитовПрактически
Статистика проста, кредит на приобретение квартиры берется.
Тут то и встает вопрос о продаже квартиры, находящейся в ипотеке. Как данную квартиру реализовать, бывшие супруги ранее не договаривались, вопрос этот во время счастливой семейной жизни и не ставился. Необходимо не только разделить само недвижимое имущество, но и самым важным будет разделить долг по ипотечному кредиту.
Как же супругам решить этот сложный вопрос? Как находясь в стрессовом состоянии поделить квартиру, платежи по ипотечному кредиту? Как правило в голову приходит мысль – нанять квалифицированного юриста.
Однако, исходя из практики бракоразводных процессов, главной задачей всех юристов является отработать полученный гонорар. В ход идут лживые доказательства, в суд вызываются свидетели, порочащие одного из супругов. Также не облегчает ситуацию и наличие несовершеннолетних детей.
Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?
На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?
Согласно положениям гражданского законодательства (статьи 256 ГК РФ), совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение утверждается семейным законодательством (пункт 1 статьи 33 СК РФ).
Хоть квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов. Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными (согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ) – если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому.
Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.
Здравствуйте. Я подала на развод, но нас ещё не развели. На данный момент я с несовершеннолетним ребёнком проживаю у своих родителей. У нас с мужем в браке была приобретена квартира в ипотеку, доля у каждого из нас по 1/2. Сейчас там проживает муж. Требует чтобы я тоже платила ипотеку, я понимаю что это законно. Но вот думаю зачем платить за квартиру в ипотеку если я могу просто её продать и поделить деньги. Муж продавать не хочет. Могу ли я продать квартиру после развода без его письменного согласия?
Ответы юристов ( 4 )
Без согласия мужа, пусть даже бывшего, продать имущество, купленное в браке не получится. К тому же, у него есть преимущественное право покупки, так как у вас доли, прежде, чем продать свою долю третьим лицам, нужно получить либо его нотариальный отказ, либо подтверждение, что вы надлежащим образом его уведомили и с момента получения уведомления прошло 30 дней.
Плюс, так как у вас ипотека, значит квартира в залоге у банка, и без разрешения залогодержателя, то есть банка, продать также не представляется возможным
Продать квартиру без согласия мужа Вы не сможете.
СК РФ, Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов
1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2015 N 391-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
у Вас по 1/2 доли в ипотеке (при разводе такие же обязательства останутся).
Вы можете в письменном виде (по почте заказным письмом с уведомлением и описью) направить Вашему супругу предложение выкупить Вашу долю с указанием min стоимости, за которую Вы согласны продать (повторить дважды с промежутком в 10 дней), если супруг ответит отказом или не ответит вообще, Вы можете продать свою долю практически любому, при этом покупатель обязательно должен быть поставлен в известность, что Ваша доля имеет обременение (не выплачена ипотека).
А разве можно продать только свою долю в 2х комнатной квартире?
Любое недвижимое имущество, приобретенное супругами в период брака по возмездной сделке, является совместным, независимо от того, на кого оно оформлено (ст. 34 СК РФ)
К недвижимому имуществу законодательство относит земельные участки, предприятия, здания, сооружения, нежилые помещения, квартиры и другие вещи, сделки в отношении которых требуют государственной регистрации.
При покупке недвижимости и оформлении её на одного из супругов нотариального согласия на сделку от второго супруга не требуется. Исключение составляет покупка жилья с привлечением кредитных средств по ипотечной программе — в этом случае второй супруг предоставляет нотариальное согласие на залог приобретаемой квартиры (ст. 35 СК РФ).
А вот при продаже совместного имущества нотариальное согласие супруга обязательно. Без него продать совместную недвижимость невозможно.
Сделка может пройти государственную регистрацию без согласия другого супруга, если ее объектом является имущество, которое составляет собственность только одного супруга (ст. 36 СК РФ) или если вследствие длительного отсутствия другого супруга и неизвестности его местонахождения он был признан судом безвестно отсутствующим (ст.ст. 42, 43 ГК РФ).
В Вашем случае имущество является не совместным, а долевым, и продать всю квартиру Вы права не имеете. Распорядиться Вы можете только своей долей. когда ипотека будет полностью выплачена, при этом муж имеет преимущественное право покупки вашей доли.
Светлана, если у вас остались вопросы, вы можете написать мне в чате и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему вопросу. Всего доброго!
Самой актуальной проблемой при разводе является раздел имущества.
Ситуация усложняется, если недвижимость супругов – это квартира, обремененная ипотечным кредитом.
Как же разделить ипотечную квартиру?
Согласно положениям ГК РФ и Семейного кодекса, всё имущество супругов, которое они приобрели после заключения брака – считается совместно нажитым.
Это же правило распространяется и на недвижимость, приобретенную в ипотеку. Теми же законодательными нормами предусмотрено, что имущество, которое находится в общей собственности супругов, после развода делится пополам.
В случае же с ипотечной квартирой, пополам делится не только недвижимость, но и сумма, которую бывшим супругам предстоит за неё выплачивать ещё длительное время. А при разводе, как правило, хочется, как можно раньше прекратить любые совместные проекты.
На практике, у супругов, решивших развестись, есть возможность поступить одним из следующих способов:
- Супруги – созаемщики по кредиту, изначально обладают одинаковыми долями в квартире, и после развода каждый из них будет оплачивать только свою часть.
По факту происходит так, что один из супругов выплачивает долг, а второй компенсирует ему свою половину. Казалось бы, достаточно просто – разделить квартиру и выплачивать каждому свою долю, на самом же деле, в этом вопросе следует учесть мнение третьей заинтересованной стороны – банка. Так как на совершение любых операций в отношении ипотечной недвижимости требуется разрешение кредитного учреждения. Банки же на такие условия соглашаются редко. Такой раздел на доли, лишает банк возможности в дальнейшем требовать от одного из супругов погашения долга в случае, если второй окажется неплатежеспособным;
Второй вариант раздела – это оформление ипотечной квартиры на одного из супругов, который в дальнейшем и будет выплачивать ипотечный долг. Это возможно с согласия второго супруга, который полностью лишается каких-либо прав на недвижимость, а также с согласия кредитной организации, которая должна внести соответствующие изменения в кредитный договор;- Третий вариант применяется в том случае, если банк не дает согласие на выделение долей и перевод долга на одного из супругов. В такой ситуации остается только продать квартиру, из вырученных денег погасить оставшуюся сумму долга, а остаток разделить пополам.
Если квартира была приобретена одним из супругов до заключения брака, то после развода она останется в его собственности. Однако, второй супруг имеет полное право потребовать вернуть половину средств, которые уплачивались по кредиту из совместного бюджета. Если же такой финансовой возможности нет, то вместо денежной компенсации можно претендовать на долю в квартире.
Если в качестве первоначального взноса по ипотеке были внесены денежные средства, полученные с продажи недвижимости, принадлежавшей одному из супругов или доставшиеся ему в наследство, то он может претендовать на большую часть квартиры.
Если пара не регистрировала свои отношения в органах ЗАГС, то раздел собственности не производится и недвижимость остается в собственности того из супругов, на чьё имя оформлен кредитный договор.
На практике, разрешить подобную ситуацию мирным путем удается далеко не всегда, поэтому приходится прибегать к помощи судебных органов, которые при принятии решения также руководствуются вышеуказанными положениями.