Как продать имущество заложенное по ипотеке

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя. Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК .

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка. Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами. Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

  • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
  • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
  • не торопиться с передачей аванса;
  • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
  • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают. Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно. Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Читайте также:  Какие документы нужны для реализации материнского капитала в ипотеку

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

  • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
  • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
  • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
  • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
  • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями. Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком. Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку. Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы. Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

Читайте также:  Какие документы нужны для получения ипотеки на квартиру в газпромбанке

Реализация залогового имущества, которое находится в ипотеке, может понадобиться в различных ситуациях. Юридически данный процесс достаточно сложный, поэтому следует внимательно отнестись ко всем деталям. В данной статье мы расскажем о том, в каких случая заемщик может продать квартиру обремененную ипотекой и возможных вариантах ее реализации.

Реализация залогового имущества, которое находится в ипотеке, может понадобиться в различных ситуациях. Юридически данный процесс достаточно сложный, поэтому следует внимательно отнестись ко всем деталям.

Заемщик с ипотекой может продать жилье с обременением в случае:

  • неплатежеспособности (утрате основного места работы, сокращении уровня доходов, получении инвалидности, пр.);
  • смены места жительства (переезд в другой город или страну);
  • необходимости в расширении жилой площади (покупка жилья больших габаритов);
  • наличии задолженности по кредиту (по ипотеке или другому крупному займу);
  • вынесении постановления суда о принудительной реализации (в случае длительной неуплаты долга и штрафных санкций по заявлению кредитора).

На практике существует несколько способов продажи имущества, которое находится в ипотеке:

  1. Реализация жилья за наличные средства. Заемщик находит покупателя, переоформляет документы, получает денежные средства в обусловленном размере. Полученную часть суммы должник вносит на счет банка в качестве погашения основного долга, а остальными деньгами распоряжается на свое усмотрение.
  2. Переоформление кредитного договора на покупателя (при условии выплаты им уже уплаченной части кредита продавцу). По соглашению банка имущественные права и финансовые обязательства официально передаются новому покупателю квартиры.
    Данный способ предусматривает некоторые нюансы в оформлении документов. Перед продажей жилья кредитор оценивает платежеспособность покупателя, после чего принимает решение о передаче или запрете передачи имущества третьему лицу.
  3. Передача права на реализацию ипотечного имущества кредитору. Заемщик может обратиться с заявлением (о досрочном погашении кредита путем реализации квартиры) к руководству финансово-кредитного учреждения. В данном случае банк самостоятельно ищет покупателя.

Для заемщика такой вариант продажи невыгодный в связи с массовыми злоупотреблениями и коррупционными деяниями со стороны должностных лиц кредитных организаций. По предварительному сговору жилье продают по заниженной цене, а банк, в свою очередь, получает крупную сумму денежного вознаграждения от покупателя.

Продать ипотечную квартиру, дом находящийся в обременении, третьим лицам без уведомления и разрешения банка невозможно. Имущество является залоговым, поэтому перед его продажей необходимо получить специальное разрешение у кредитора.

Участвуют в ней несколько лиц:

1. Собственник заложенной квартиры, который хочет ее продать.

3. Залогодержатель – банк, выдавший продавцу кредит под залог квартиры.

Приняв решение продать ипотечное недвижимое имущество самостоятельно, следует осуществить ряд процедур:

  1. Уведомить банк о решении продажи жилья. На имя руководителя ипотечного сектора банка написать заявление с указанием причины желания досрочного погашения долга и реализации имущества.
  2. Найти покупателя. Поиск можно осуществлять путем изучения информационных интернет-порталов, объявлений в СМИ, обращения в агентства недвижимости или через знакомых.Следует знать, что существует большой риск наткнуться на мошенников, подыскивая потенциального покупателя через непроверенные источники.При обращении в агентства владелец квартиры сможет получить квалифицированную консультацию и помощь в подборе покупателя, но за их услуги придется заплатить некоторый процент от сделки.
  3. Покрыть полную сумму по кредиту. Для этого покупатель передает оставшуюся сумму долга банку для закрытия договора. Передача средств оформляется в качестве задатка и нотариально заверяется. После внесения средств на счет банка участники процесса получают справку о закрытии ипотеки и закладную на жилой объект, находящийся в обременении.
  4. Обратиться в Регистрационную палату для снятия обременения с жилья, поставить в свидетельстве о праве собственности соответствующую печать. Продавец совместно с представителем банка предоставляет государственному органу документы для отчуждения имущества.Порядок отчуждения залогового имущества регламентирован законами и нормативно-правовыми актами.

Если нашелся покупатель, который желает приобрести жилье, но не имеет для этого достаточной суммы средств, можно оформить новый ипотечный договор. Процесс достаточно затратный по времени и не всегда дает положительный результат.

Что для этого необходимо сделать:

    1. Обратиться к кредитору с заявлением о досрочном погашении долга путем продажи жилья, получить разрешение.
    2. Предоставить банку покупателя с паспортом для оценки его платежеспособности. Банк может потребовать дополнительные документы от нового заемщика (справку о доходах, поручителя, пр.). Далее кредитная организация принимает решение о переоформлении ипотечного договора на его имя.

Если же банк разрешил покупателю оформить ипотеку:

  1. Покупатель при необходимости вносит всю сумму задолженности с учетом штрафных санкций или же очередной платеж по кредиту, после чего осуществляется процедура по оформлению ипотеки (предоставление выписки из ЕГРП, из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам; оценка квартиры; подписание договора).
  2. Далее происходит процедура купли-продажи жилья и передача средств продавцу.
  1. Заемщик обращается в банк с просьбой продать объект недвижимости, находящийся в качестве залога, для погашения долга.
  2. Банк самостоятельно подыскивает покупателя.
  3. Финансово-кредитной организацией осуществляется подготовка необходимых документов.
  4. После внесения средств в банковскую ячейку между покупателем и продавцом заключается сделка купли-продажи жилья.
  5. Продавец получает денежные средства за квартиру, а покупатель — жилье.

Реализацию ипотечного жилья, которое находится в залоге, можно осуществить несколькими способами. Какой наилучший вариант, каждый решит индивидуально: все зависит от ситуации.

Согласия кредитора при такой схеме не требуется, но должнику следует предупредить банк о досрочном погашении кредита. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Одновременно заемщик получает от покупателя сумму, равную остатку долга по ипотеке. На эти средства он выплачивает кредит и получает в банке справку об отсутствии задолженности и закладную на квартиру.

С привлечением кредитора

Чтобы получить согласие банка на продажу недвижимости, нужно написать заявление в свободной форме в любом удобном отделении банка, объясняет начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Деньги будущего собственника квартиры при этом закладываются в две депозитные ячейки. Средства в первой принадлежат залогодержателю и предназначены для погашения долга по ипотеке, во второй — для выплаты оставшейся части заемщику.

Уступка долга по ипотеке

Другой способ — купить не квартиру, а ипотечный кредит. В этом случае новый покупатель переоформляет на себя обязательства по ипотеке, в результате чего происходит смена ипотечного заемщика и переход права собственности.

В таком случае перерегистрацию обременения в Росреестре из-за смены владельца производит сама кредитная организация. А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

Отказаться от участия в продаже

При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется. Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Например, из-за переезда в другую страну, длительной командировки или проблем со здоровьем.

Тогда банк самостоятельно организует поиск покупателя и проводит сделку купли-продажи. При этом кредитор берет на себя подготовку всех документов, занимается оценкой стоимости недвижимости, ее страхованием и снятием обременения в Росреестре. Бывшему собственнику останется лишь поставить свои подписи. А положенный ему остаток суммы можно забрать из банковской ячейки сразу после регистрации сделки.

Adblock
detector